# ПОСТАНОВА Касаційний господарський суд ВС у справі № 910/10775/25

Суд: Касаційний господарський суд ВС
Справа № 910/10775/25
Дата ухвалення: 2026-10-13
Вид судочинства: Господарське
Ідентифікатор ЄДРСР: 140748977
Офіційний текст: https://reyestr.court.gov.ua/Review/140748977
Сторінка з контекстом: https://pravopro.com.ua/sudova-praktika/decision/140748977

Окрема правова позиція з офіційної бази ВС у цій картці не наведена. Використовуйте повний текст рішення.

## Текст документа
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 жовтня 2026 року
м. Київ

cправа № 910/10775/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,
представники учасників справи:
позивача - Андрійко О. В.,
відповідача - Адаманов А. Д.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Централ Парк"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.06.2026 (судді: Руденко М. А. - головуючий, Барсук М. А., Пономаренко Є. Ю.) та рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2025 (суддя Ягічева Н. І.) у справі
за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Централ Парк"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Комфорт-Таун"
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: 1) Товариство з обмеженою відповідальність "Комфорт-Таун Ріелт"; 2) ОСОБА_1
про визнання недійсним договору,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. У серпні 2025 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Централ Парк" (далі ОСББ "Централ Парк"/ОСББ) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Комфорт-Таун" (далі - ТОВ "Комфорт-Таун") про визнання недійсним договору про надання послуг з комплексного обслуговування об`єктів та відшкодування витрат від 01.09.2022 № 1 (далі - спірний договір).
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що за умовами спірного договору визначені у ньому послуги є функціями з управління багатоквартирним будинком, проте договір був укладений за відсутністю вільного волевиявлення ОСББ, з порушенням повноважень органів управління ОСББ, з перевищенням повноважень головою правління ОСББ та за відсутністю рішень загальних зборів співвласників чи правління ОСББ щодо укладення оспорюваного договору.
1.3. У відзиві на позовну заяву ТОВ "Комфорт-Таун" просило відмовити в її задоволенні вказуючи на невідповідність доводів позивача фактичним обставинам справи.
Крім того, відповідач з посиланням на пункт 7 частини 1 статті 226 Господарського процесуального кодексу України та правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 06.08.2024 у справі № 914/135/24, від 06.08.2024 у справі № 914/1280/23 звернуто увагу на те, що сторонами договору передбачено, що всі спори, розбіжності, вимоги та претензії, що виникають при виконанні цього договору або у зв`язку з ним, або випливають з нього, підлягають остаточному вирішенню у Незалежному Третейському суді при Всеукраїнській громадській організації "Ліга юридичного захисту інтересів споживачів".
Відповідач звертав увагу на тому, що на даний час ухвалою від 05.08.2025 Незалежним третейським судом поновлено провадження та здійснено розгляд справи.
ТОВ "Комфорт-Таун" з урахуванням зазначеного заперечувало проти вирішення спору в Господарському суді міста Києва та просило застосувати відповідні наслідки.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.12.2025, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 23.06.2026, у задоволенні позову відмовлено.
2.2. Суди попередніх інстанцій виходили з того, що з огляду на положення статуту ОСББ голова правління мав відповідні повноваження на укладання оспорюваного договору, загальна сума якого не перевищує 500 мінімальних заробітних плат та не потребує погодження зборів співвласників. Водночас на виконання умов оспорюваного договору позивачем сплачувались відповідачу грошові кошти, що є схвалення замовником такого правочину.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. Не погоджуючись з постановою Північного апеляційного господарського суду від 23.06.2026 та рішенням Господарського суду міста Києва від 11.12.2025, ОСББ "Централ Парк" у касаційній скарзі просить їх скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову повністю, обґрунтовуючи підстави для касаційного оскарження судових рішень посиланням на пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, вважаючи, що суди попередніх інстанцій застосували норми права без урахування висновків Верховного Суду.
3.1.1. Так, скаржник зазначає, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували статті 10, 12-14 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" та статті 9-11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" без урахування правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 02.02.2021 у справі № 906/1308/19 в якій Велика Палата, зокрема, дійшла висновку, що законодавець чітко розмежував діяльність самого ОСББ як юридичної особи та правовідносини щодо передачі функцій управління багатоквартирним будинком іншій особі, та виснувала, що передача функцій управління не є питанням внутрішньої діяльності правління чи голови правління ОСББ, а належить виключно до сфери реалізації співвласниками їхнього права на управління спільним майном. Таким чином, якщо функції управління передаються управителю, такі правовідносини оформлюються договором, який укладається виключно після прийняття відповідного рішення загальними зборами співвласників та має відповідати вимогам статті 13 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".
Суди попередніх інстанцій, вирішуючи даний спір, фактично звели предмет судового дослідження виключно до аналізу внутрішньостатутних повноважень голови правління ОСББ Ладіка О. І. на укладення договору № 1 про надання послуг з комплексного обслуговування об`єктів та включення до його змісту третейського застереження, залишивши поза увагою визначальне для правильного вирішення спору питання, на якому наголосила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02.02.2021 у справі № 906/1308/19, а саме, чи є спірний договір за своїм змістом договором, яким іншій особі фактично передано функції з управління багатоквартирним будинком, та чи існувало належне рішення загальних зборів співвласників про передачу таких функцій.
3.1.2. Заявник касаційної скарги зазначає, що суди попередніх інстанцій не врахували висновку Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеного у постанові від 30.08.2024 у справі № 911/1766/22, та не вирішили питання щодо дійсності третейської угоди у встановленому процесуальним законом порядку.
У межах цієї справи перед судами постало питання щодо наявності підстав для застосування пункту 7 частини 1 статті 226 Господарського процесуального кодексу України, вирішення якого потребувало попередньої перевірки того, чи є третейська угода недійсною, чи втратила вона чинність або чи може бути виконана.
Правовий висновок Верховного Суду полягає в тому, що після своєчасного заявлення відповідачем заперечення проти вирішення спору господарським судом, суд повинен до початку розгляду матеріально-правових вимог по суті питання, чи є відповідна третейська угода недійсною, чи втратила вона чинність або чи може бути виконана.
Скаржник вважає, що суд першої інстанції повинен був насамперед надати оцінку дійсності, чинності та виконуваності третейської угоди і викласти відповідний висновок у мотивувальній частині судового рішення і лише після вирішення цього процесуального питання суд міг визначити подальший рух справи - залишити позов без розгляду або, визнавши третейську угоду недійсною, такою, що втратила чинність чи не може бути виконана, перейти до розгляду позовних вимог по суті.
Проте, суд першої інстанції не здійснив передбаченої пунктом 7 частини 1 статті 226 Господарського процесуального кодексу України перевірки третейського застереження та не навів у мотивувальній частині рішення висновку щодо його дійсності, чинності та виконуваності, а суд апеляційної інстанції цього порушення не усунув, зазначивши лише про те, що доводи позивача щодо неправомірності включення до спірного договору третейського застереження не доведені, а рішення Господарського суду міста Києва від 21.04.2025 у справі № 910/16491/23, на яке посилався позивач, було скасовано постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.07.2025.
Позивач не звертався виключно із самостійною вимогою про визнання недійсною третейської угоди, водночас, після заявлення відповідачем заперечення проти юрисдикції господарського суду дійсність третейського застереження підлягала перевірці у відповідності до пункту 7 частини статті 226 Господарського процесуального кодексу України.
При цьому, у межах такої перевірки суди мали встановити, чи існувало належне волевиявлення ОСББ "Централ Парк" на укладення третейської угоди та чи мав голова правління Ладік О. І. необхідний обсяг повноважень для погодження від імені ОСББ передачі всіх спорів, пов`язаних зі спірним Договором, на остаточне вирішення визначеного у пункті 10.3 договору постійно діючого третейського суду. Загальні збори співвласників не приймали рішення про включення до Договору третейського застереження, не затверджували його зміст, не визначали третейський суд, якому передавалися б відповідні спори, та не уповноважували голову правління на укладення від імені ОСББ такої угоди.
Однак, суди попередніх інстанцій не вирішили вказаного питання та не навели у мотивувальній частині судових рішень висновку щодо того, чи є третейська угода недійсною, чи втратила вона чинність або чи може бути виконана, а невиконання цього процесуального обов`язку свідчить про застосування судами пункту 7 частини 1 статті 226 Господарського процесуального кодексу України без урахування висновку об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеного у постанові від 30.08.2024 у справі № 911/1766/22.
3.1.3. Заявник касаційної скарги також вказує на те, що суди попередніх інстанцій застосували статтю 241 Цивільного кодексу України без урахування висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 20.03.2018 у справі № 910/8794/16, щодо необхідності вчинення дій з наступного схвалення правочину саме уповноваженим органом або особою.
Наведені судами обставини самі по собі не підтверджують схвалення спірного правочину тим органом ОСББ, який відповідно до закону та Статуту був уповноважений вирішувати питання про передачу функцій управління багатоквартирним будинком, визначення виконавця таких функцій, погодження умов відповідного договору та включення до нього третейського застереження.
У касаційній скарзі заявник також зазначив, що попередній (орієнтовний) розрахунок суми витрат на правову (правничу) допомогу становить 45 150,00 грн, докази понесення яких будуть надані у відповідності до строків визначених процесуальним законом.
3.2. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Комфорт-Таун" просить відмовити в її задоволенні посилаючись, зокрема, на таке: доводи позивача про укладення між сторонами договору управління - є його припущенням; оферта з укладення спірного договору та усунення аварійних наслідків запропоновано позивачем, що підтверджується листом від 25.08.2022 № 3; сторони домовилися укласти спірний договір на перехідний період позивача поки він не підготує свою діяльність для самостійної роботи з обслуговування та утримання житлового комплексу; спірний договір спрямований на вирішення та усунення аварійних ситуацій та забезпечення безпеки будинку та спільного майна; у сторін договору була відсутня мета на фіктивне укладення договору; позивач визнав умови договору та виконував свої зобов`язання; жоден з голів правління з часу укладення спірного договору не ставив питання про його припинення чи незаконність; укладення договору було правовірним, обґрунтованим та здійсненим в межах повноважень голови правління ОСББ, а дії відповідача були спрямовані виключно на збереження спільного майна співвласників та забезпечення безпеки житлового комплексу; позивачем не надано доказів, які би свідчили, що відповідач діяв недобросовісно або нерозумно, або свідчили би, що сторони уклали договорі з метою відсутності реального наміру на його укладення і виконання.
Також ТОВ "Комфорт-Таун" зазначає, що витрати на правову допомогу становлять 120 000,00 грн.
4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково з огляду на таке.
4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що 23.09.2013 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Буджитлостандарт" (забудовник) та ТОВ "Комфорт-Таун" було підписано договір про передачу житлового комплексу або його частини експлуатуючій організації, відповідно до умов якого Товариство здійснювало обслуговування та експлуатацію ЖК "Централ Парк", що знаходиться за адресою: Печерський район, м. Київ, вул. Джона Маккейна, 7 (І. Кудрі, 7).
Згідно з виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань ОСББ "Централ Парк" зареєстровано як юридичну особу 31.10.2018 та особою, яка має право вчиняти юридичні дії від імені юридичної особи без довіреності, у тому числі підписувати договори, в якості керівника (голови правління) зазначений Ладік О. І.
22.08.2022 листом № 368 ТОВ "Комфорт-Таун" повідомило ОСББ "Централ Парк", що у товариства існують об`єктивні причини щодо зупинення та неможливість подальшого утримання житлового комплексу серед яких: наявність постійних аварійних ситуацій; неможливість встановлення безпеки будинку та спільного майна у зв`язку з відсутністю фінансового забезпечення; необхідність додаткових витрат на термінову модернізацію та ремонт обладнання, мереж та/або їх реконструкції; велика заборгованість співвласників комплексу; збільшення собівартості послуг; збільшення розміру заробітних плат та витрат на водо/електропостачання, паливо-енергетичні ресурси; інфляція та інше. Товариство також зазначало, що 31.10.2018 зареєстровано ОСББ та 02.11.2018 між Товариством та ОСББ укладено акт приймання-передачі житлово-адміністративного комплексу або його частини для утримання, яким передано житловий комплексу на утримання ОСББ. Додатково згідно з актом сторони домовились, що товариство продовжує здійснювати утримання житлового комплексу та надає житлово-комунальні послуги до укладання ОСББ договорів з співвласниками на утримання (управління) комплексом, затвердження кошторису, укладання договорів з виконавцями послуг та приведення всієї документації відповідно до вимог чинного законодавства України. Починаючи з 2018 року та станом на дату відправки цього листа Товариство не отримувало від ОСББ та від співвласників багатоквартирного будинку будь-якої інформації про ухвалення кошторису та/або укладання договорів від імені останнього. Враховуючи, що подальше продовження утримання житлового комплексу ТОВ "Комфорт-Таун" критично неможливо, повідомлено про припинення надання послуг товариством та зупинення обслуговування житлового комплексу з 01.09.2022. ТОВ "Комфорт-Таун" звертало увагу, що розірве договори з усіма контрагентами, що обслуговують системи, мережі, благоустрій житлового комплексу, у тому числі, але не виключно, що пов`язані з вивезенням сміття, обслуговуванням ліфтового господарства, пожежної системи та інше. З огляду на зазначене товариство просило ОСББ терміново прийняти заходи з утримання житлового комплексу та укласти відповідні договори з надавачами послуг та прийняти протягом 3-ох календарних днів з дня отримання цього листа, технічну та іншу документацію на будинок від Товариства. Зазначалось, що у разі неприйняття заходів з утримання та обслуговування житлового комплексу.
У відповідь ОСББ листом від 25.08.2022 № 3 повідомило товариство, що 23.08.2022 головою правління направлено листа членам правління про скликання загальних зборів правління з метою вирішення подальших дій. На даний час зв`язок з всіма членами правління відсутній. Більше того беручи до уваги військовий стан, у ОСББ відсутні відповідні ресурси задля організації утримання житлового комплексу (будинку та паркінгу) у найближчий час. ОСББ зазначало, що строк наданий ТОВ "Комфорт-Таун" для прийняття заходів по організації утримання житлового комплексу є неприйнятним, у зв`язку з неможливістю провести усі необхідні дії визначені чинним законодавством України. Враховуючи, що припинення надання послуг та зупинення обслуговування житлового комплексу загрожує небезпекою будинку та спільному майну, у тому числі, виникненню аварійних ситуацій, ОСББ просило розглянути питання з відтермінування строку припинення надання послуг та укладання тимчасового договору між Товариством та ОСББ про надання послуг з обслуговування на перехідний період.
ТОВ "Комфорт-Таун" листом від 26.08.2022 № 375 вказало ОСББ про те, що подальше продовження утримання житлового комплексу неможливо, у зв`язку з чим повідомило про припинення надання послуг Товариством та зупинення обслуговування житлового комплексу з 01.09.2022. З приводу укладення тимчасового договору про надання послуг з обслуговування на перехідний період, зазначало, що Товариство не заперечує щодо укладення відповідного договору за умови фіксованої ціни та компенсації витрат підприємства у повному обсязі.
4.3. Так, суди установили, що 01.09.2022 між ОСББ "Центрл Парк" та ТОВ "Комфорт-Таун" підписано меморандум про співпрацю та взаєморозуміння в сфері надання послуг з управління багатоквартирними будинками та житлово-комунальними послугами між ТОВ "Комфорт-Таун" та ОСББ "Централ парк". Підписанням меморандуму сторони засвідчили, що діють на засадах рівноправності у взаємовідносинах і мають намір спрямувати зусилля на ефективне співробітництво щодо сприяння розв`язанню проблем в сфері надання житлово-експлуатаційних послуг у житловому комплексі "Централ Парк". Забезпечення сталого функціонування житлового комплексу відповідно до цільового призначення, збереження його споживчих властивостей та організації забезпечення житлових потреб власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень у своєчасному отриманні послуг відповідної якості. Сторони домовились укласти договори на перехідний період ОСББ, поки останній максимально підготується до самостійної роботи.
01.09.2022 між ОСББ "Централ Парк" (замовником) в особі голови правління Ладіка О. І., що діє на підставі статуту, та ТОВ "Комфорт-Таун" (виконавець) в особі директора Соколова А. І., що діє на підставі статуту, укладено договір (тимчасовий) про надання послуг з комплексного обслуговування об`єктів та відшкодування витрат № 1, за умовами пункту 1.1 якого сторони домовились укласти цей договір на перехідний період замовника поки останній максимально підготує свою діяльність для самостійної роботи з обслуговування та утримування житлового комплексу (ЖК "Централ Парк" із вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Джона Маккейна (І. Кудрі), буд. 7).
Сторони передбачили в договорі, зокрема, такі умови:
- згідно з пунктом 1.2 договору він спрямований на вирішення та усунення аварійних ситуацій та забезпечення безпеки будинку та спільного майна;
- протягом строку дії договору, виконавець сприяє замовнику по укладанню прямих договорів з комунальним організаціями, зокрема, але не виключно, що направлені на електро/водопостачання для місць загального користування (пункт 1.4 договору);
- виконавець зобов`язаний за рахунок замовника, надати відповідно до умов цього договору послуги з комплексного обслуговування та організувати роботу з питань забезпечення, користування, утримання, обслуговування та експлуатації приміщень, машиномісць (паркінгу) та території паркінгу, будинку та житового комплексу, прибудинкової території, спільних площ та об`єктів благоустрою, (далі - послуги/роботи), а замовник зобов`язується прийняти вказані послуги, розрахуватися та компенсувати витрати виконавця згідно цього договору (пункт 2.2 договору);
- перелік послуг, які надаються виконавцем за даним договором визначається додатком № 1, що є невід`ємною частиною цього договору (пункт 2.5 договору);
- структура, періодичність та строки надання послуг з прибирання місць загального користування та прибудинкової території житлового комплексу визначається відповідно до вимог чинного законодавства України та встановлюється у додатку № 3, що є невід`ємною частиною цього договору (пункт 2.6 договору);
- розмежування електричних мереж, водопровідних мереж та експлуатаційної відповідальності, теплових мереж та експлуатаційної відповідальності сторін визначається додатком № 2, що є невід`ємною частиною цього договору (пункт 2.7 договору);
- надання додаткових послуг, понад тих, що передбачені цим договором, здійснюється виконавцем за письмовою заявою замовника за додаткову оплату, у відповідності до додаткових угод, укладених до цього договору, які у разі їх укладення, будуть невід`ємними частинами цього договору (п. 2.8 договору);
- відповідно до пункту 2.9 договору замовник гарантує виконавцю, що володіє необхідною дієздатністю та наділений усіма правами і повноваженнями, що необхідні для укладення і виконання умов даного договору. Умови договору є обов`язковими для сторін;
- відповідно до пункту 2.10 договору замовник підтверджує, що передача повноважень виконавцю за даним договором відбувається шляхом підписання цього договору. Замовник підтверджує, що не має претензій про визначення виконавця стороною даного договору.
Зі змісту пункту 4.1 договору вбачається, що оплата за послуги, які надані виконавцем за цим договором, складаються з погодженої сторонами вартості послуг. Замовник сплачує виконавцю за надані належним чином послуги, визначені додатком № 1, щомісячно у розмірі 29, 91 грн за 1 м2 (підпункт 4.1.1 пункт 4.1 договору). Користувач зобов`язується здійснювати оплату щомісячно з урахуванням загальної площі приміщень, помноженої на розмір оплати за 1 м2 (підпункт 4.1.2 пункту 4.1 договору). Загальна оплата за послуги, що визначені даним договором з урахуванням загального розміру приміщень становить 1 264 775,35 грн (підпункт 4.1.3 пункт 4.1 договору).
Замовник щомісячно проводить оплату послуг виконавцю на підставі акта наданих послуг, який підписується в останній день поточного місяця. Після підписання замовником акта він зобов`язується протягом 10-ти календарних днів перерахувати виконавцю вартість наданих послуг та компенсацію витрат виконавця (пункт 4.11 договору).
Згідно з пунктом 4.12 договору акти складаються та підписуються виконавцем в двох екземплярах та передаються замовнику не пізніше останнього дня поточного місяця в якому надавалися послуги. Якщо протягом вказаного терміну акт не буде підписаний та наданий виконавцю чи останнім не буде одержано мотивованої відмови, акт наданих послуг вважається підписаним замовником без зауважень.
Відповідно до пункту 7.1 договору він набирає чинності з моменту його підписання сторонами і діє до 31.12.2025. У разі коли за 5-ть календарних днів до закінчення дії цього договору однією із сторін не заявлено у письмовій формі про розірвання цього договору, він вважається продовженим на таких самих умовах на строк, який складає 1-ин календарний рік. Таке правило автоматичної пролонгації договору поширюється на всі наступні періоди.
Пунктом 10.3 договору передбачено, що у разі недосягнення згоди шляхом переговорів сторони домовилися і підтверджують свою згоду, що всі спори, розбіжності, вимоги та претензії, що виникають при виконанні цього договору або у зв`язку з ним, або випливають з нього, підлягають остаточному вирішенню у Незалежному Третейському суді при Всеукраїнській громадській організації "Ліга юридичного захисту інтересів споживачів" згідно з його Регламентом, за місцем знаходження третейського суду: м. Київ, вул. Кловський узвіз, 9/2, кв. 69. Рішення Третейського суду є остаточним і обов`язковим для сторін і буде виконуватися ними в зазначені терміни, які зазначені в рішенні Третейського суду. Шляхом підписання цього договору сторони підтверджують, що вони ознайомлені зі змістом Регламенту постійно діючого Незалежного третейського суду при Всеукраїнській громадській організації "Ліга юридичного захисту інтересів споживачів" та Положенням про третейські збори і витрати постійно діючого Незалежного третейського суду при Всеукраїнській громадській організації "Ліга юридичного захисту інтересів споживачів" та погоджуються з їх умовами.
4.4. Предметом позову у справі, яка розглядається, є вимоги ОСББ "Централ Парк" до ТОВ "Комфорт-Таун" про визнання недійсним договору про надання послуг з комплексного обслуговування об`єктів та відшкодування витрат від 01.09.2022 № 1 у зв`язку із його укладенням щодо надання послуг з управління багатоквартирним будинком за відсутністю вільного волевиявлення ОСББ, з порушенням повноважень органів управління ОСББ, перевищенням повноважень головою правління ОСББ та за відсутністю рішень загальних зборів співвласників чи правління ОСББ щодо укладення оспорюваного договору, посилаючись на статті 203, 215 Цивільного кодексу України та положення Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".
4.5. Суди попередніх інстанцій відмовляючи у задоволенні позовних вимог виходили з того, що голова правління ОСББ мав повноваження укласти договір, зокрема, для уникнення аварійних ситуацій задля забезпечення безпеки будинку та спільного майна, з метою збереження концепції охорони та наявність паркану навколо будинку, без відповідного рішення правління та/або загальних зборів прийняти рішення по укладанню договорів та розпорядженню коштів об`єднання з подальшою перевіркою правлінням та ревізійною комісією, щодо правомірності використання цих коштів, тож доводи апелянта про те, що голова правління ОСББ Ладік О. І. не мав права укладати оспорюваний договір без рішення загальних зборів є помилковими. При цьому ОСББ ""Централ Парк" правочин було схвалено.
При цьому суд апеляційної інстанції відхилив доводи позивача про неправомірність включення до спірного договору третейського застереження, а посилання на рішення Господарського суду міста Києва від 21.04.2025 у справі № 910/16491/23 не прийняв до уваги, оскільки це рішення було скасовано постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.07.2025 у справі № 910/16491/23.
4.6. Колегія суддів вважає за необхідне звернути увагу на тому, що як вже зазначалося, у пункті 10.3 договору сторони передбачили вирішення всіх розбіжностей, вимог та претензій у Незалежному Третейському суді при Всеукраїнській громадській організації "Ліга юридичного захисту інтересів споживачів".
4.7. За змістом частини 2 статті 1, статті 3 Закону "Про третейські суди" до третейського суду за угодою сторін може бути переданий будь-який спір, що виникає з цивільних та господарських правовідносин, крім випадків, передбачених законом. Завданням третейського суду є захист майнових і немайнових прав та охоронюваних законом інтересів фізичних чи юридичних осіб шляхом всебічного розгляду та вирішення спорів відповідно до закону.
Статтею 5 вказаного Закону передбачено, що юридичні та/або фізичні особи, а також адміністратор за випуском облігацій, який діє в інтересах власників облігацій відповідно до положень Закону "Про ринки капіталу та організовані товарні ринки", мають право передати на розгляд третейського суду будь-який спір, який виникає з цивільних чи господарських правовідносин, крім випадків, передбачених законом. Спір може бути переданий на розгляд третейського суду за наявності між сторонами третейської угоди, яка відповідає вимогам цього Закону (ст.5 Закону "Про третейські суди").
Відповідно до статті 2 Закону "Про третейські суди" третейська угода - угода сторін про передачу спору на вирішення третейським судом.
Третейська угода може бути укладена у вигляді третейського застереження в договорі, контракті або у вигляді окремої письмової угоди (частина 1 статті 12 Закону "Про третейські суди").
У статті 27 Закону "Про третейські суди" визначено компетенцію третейського суду та передбачено, що третейський суд, з додержанням вимог цього Закону, самостійно вирішує питання про наявність або відсутність у нього компетенції для розгляду конкретної справи. Сторона має право заявити про відсутність у третейського суду компетенції стосовно переданого на його вирішення спору до початку розгляду справи по суті. Сторона має право заявити про перевищення третейським судом меж його компетенції, якщо в процесі третейського розгляду виникне питання, розгляд якого не передбачено третейською угодою або яке не може бути предметом такого розгляду відповідно до регламенту третейського суду чи цього Закону. У випадках, передбачених частинами 2 та 3 цієї статті, третейський суд повинен відкласти розгляд справи або зупинити розгляд справи по суті до вирішення ним питання щодо наявності у нього відповідної компетенції. З питань наявності чи відсутності компетенції третейський суд у зазначених випадках виносить мотивовану ухвалу. Якщо третейський суд дійде висновку щодо неможливості розгляду ним конкретного спору внаслідок відсутності у нього компетенції, третейський розгляд припиняється, а витрати, понесені третейським судом, відшкодовуються сторонами в рівних частках. При прийнятті позову третейський суд вирішує питання про наявність і дійсність угоди про передачу спору на розгляд третейського суду. У разі, якщо третейський суд дійде висновку про відсутність або недійсність зазначеної угоди, він повинен відмовити в розгляді справи. Про відмову у розгляді справи виноситься мотивована ухвала, яка надсилається сторонам. При цьому заявнику разом з ухвалою повертаються позовні матеріали.
У постанові Верховного Суду від 26.07.2023 у справі № 824/123/22 визначена правова природа арбітражної угоди та вказано, що по суті це - процесуальний договір, хоча й може міститися в приватному-правовому договорі. Аналогічні правові позиції містяться у постановах Верховного Суду від 04.03.2024 у справі № 824/97/22, від 21.03.2024 у справі № 824/99/22.
У постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 30.08.2024 у справі № 911/1766/22 зазначено, що на відміну від звичайного цивільного чи господарського договору як угоди, що має матеріально-правову природу, третейська/арбітражна угода є домовленістю сторін процесуального характеру. Відтак до неї не підлягають застосуванню стаття 16 Цивільного кодексу України та статті 20 Господарського процесуального кодексу України, які передбачають такий спосіб захисту як визнання правочину недійсним.
Судами попередніх інстанцій було установлено, що рішенням Господарського суду міста Києва від 21.04.2025 у справі № 910/16491/23 визнано третейську угоду, яка викладена у вигляді третейського застереження у пункті 10.3 договору (тимчасовий) про надання послуг з комплексного обслуговування об`єктів та відшкодування витрат № 1 від 01.09.2022, укладеного між ОСББ "Централ Парк" та ТОВ "Комфорт-Таун", недійсною.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.07.2025 у справі № 910/16491/23 рішення Господарського суду міста Києва від 21.04.2025 у справі № 910/16491/23 скасовано, провадження у справі № 910/16491/23 закрито, роз`яснено ОСББ "Централ Парк", що розгляд цієї позовної вимоги віднесено до компетенції суду, який розглядає заяву про скасування рішення третейського суду та/або видачі виконавчого документа.
4.8. За змістом частини 6 статті 4 Господарського процесуального кодексу України до третейського суду за угодою сторін може бути переданий будь-який спір, який виникає з цивільних чи господарських правовідносин, крім випадків, передбачених законом.
За змістом частин 1, 3 статті 22 вказаного Кодексу спір, який відноситься до юрисдикції господарського суду, може бути переданий сторонами на вирішення третейського суду або міжнародного комерційного арбітражу. Будь-які неточності в тексті угоди про передачу спору на вирішення до третейського суду, міжнародного комерційного арбітражу та (або) сумніви щодо її дійсності, чинності та виконуваності повинні тлумачитися судом на користь її дійсності, чинності та виконуваності.
Відповідно до пункту 7 частини 1 статті 226 Господарського процесуального кодексу України суд залишає позов без розгляду, якщо сторони уклали угоду про передачу даного спору на вирішення третейського суду або міжнародного комерційного арбітражу, і від відповідача не пізніше початку розгляду справи по суті, але до подання ним першої заяви щодо суті спору надійшли заперечення проти вирішення спору в господарському суді, якщо тільки суд не визнає, що така угода є недійсною, втратила чинність або не може бути виконана.
Під час вирішення питання залишення позову без розгляду з підстав, передбачених пунктом 7 частини 1 статті 226 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд має встановити наявність сукупності таких умов: існування арбітражної угоди, за якою позов у питанні, що порушено у державному суді, належить до компетенції Міжнародного комерційного арбітражного суду при Торгово-промисловій палаті України; від відповідача не пізніше початку розгляду справи по суті, але до подання ним першої заяви щодо суті спору надійшли заперечення проти вирішення спору в господарському суді; встановлення судом чинності та виконуваності арбітражної угоди.
4.9. З матеріалів справи убачається, що ТОВ "Комфорт-Таун" у відзиві на позовну заяву з посиланням на пункт 7 частини 1 статті 226 Господарського процесуального кодексу України та правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 06.08.2024 у справі № 914/135/24, від 06.08.2024 у справі № 914/1280/23 звертав увагу на те, що сторонами договору передбачено, що всі спори, розбіжності, вимоги та претензії, що виникають при виконанні цього договору або у зв`язку з ним, або випливають з нього, підлягають остаточному вирішенню у Незалежному Третейському суді при Всеукраїнській громадській організації "Ліга юридичного захисту інтересів споживачів".
Відповідач акцентував увагу на тому, що на даний час ухвалою від 05.08.2025 Незалежним третейським судом поновлено провадження та здійснено розгляд справи.
ТОВ "Комфорт-Таун" з урахуванням зазначеного заперечувало проти вирішення спору в Господарському суді міста Києва та просило застосувати відповідні наслідки.
4.10. Проте суди попередніх інстанцій не врахували вказаних приписів законодавства та наявності заперечень відповідача щодо розгляду справи в порядку господарського судочинства з урахуванням встановлення сторонами у договорі умови про вирішення всіх розбіжностей, вимог та претензій у Незалежному Третейському суді при Всеукраїнській громадській організації "Ліга юридичного захисту інтересів споживачів", а також не надали оцінки доводам відповідача про здійснення третейським судом розгляду спору між сторонами.
5. Висновки Верховного Суду
5.1. За змістом частини 1 статті 300 цього Кодексу, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
5.2. Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
Згідно з пунктом 3 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.
5.3. Ураховуючи викладене, колегія суддів вважає, що судові рішення у справі слід скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
6. Розподіл судових витрат
6.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Централ Парк" задовольнити частково.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.06.2026 та рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2025 у справі № 910/10775/25 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Т. Б. Дроботова
Судді Н. О. Багай
Ю. Я. Чумак

Згадані норми: ЦК України, ст. 241; ЦК України, ст. 203; ЦК України, ст. 215; ЦК України, ст. 16; ГПК України, ст. 226; ГПК України, ст. 287; ГПК України, ст. 20; ГПК України, ст. 4; ГПК України, ст. 308; ГПК України, ст. 310; ГПК України, ст. 129; ГПК України, ст. 300; ГПК України, ст. 301; ГПК України, ст. 314; ГПК України, ст. 315; ГПК України, ст. 316; ГПК України, ст. 317
Дата ухвалення не є датою перевірки актуальності. Перед застосуванням перевірте контекст, пізніші рішення та чинну редакцію норм.