# ПОСТАНОВА Касаційний цивільний суд ВС у справі № 175/2940/23

Суд: Касаційний цивільний суд ВС
Справа № 175/2940/23
Дата ухвалення: 2026-10-07
Вид судочинства: Цивільне
Ідентифікатор ЄДРСР: 141069472
Офіційний текст: https://reyestr.court.gov.ua/Review/141069472
Сторінка з контекстом: https://pravopro.com.ua/sudova-praktika/decision/141069472

Окрема правова позиція з офіційної бази ВС у цій картці не наведена. Використовуйте повний текст рішення.

## Текст документа
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 жовтня 2026 року
м. Київ
справа № 175/2940/23
провадження № 61-908св26
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача - Литвиненко І. В.,
суддів: Грушицького А. І., Калараша А. А., Петрова Є. В., Пророка В. В.,
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Новоолександрівська»,
відповідач - ОСОБА_1 ,
треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3
розглянув в порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на заочне рішення Дніпровського районного суду Дніпропетровської області від 09 травня 2025 року під головуванням судді Бойко О. М. та постанову Дніпровського апеляційного суду від 17 грудня 2025 року у складі колегії суддів: Агєєва О. В., Космачевської Т. В., Халаджи О. В. у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Новоолександрівська» до ОСОБА_1 , треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки,
ВСТАНОВИВ
Короткий зміст позовних вимог
1. У червні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Новоолександрівська» (далі - ТОВ «Агрофірма «Новоолександрівська», товариство) звернулось до суду з позовом в якому просило визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 15 грудня 2009 року № 0312-26 щодо земельної ділянки кадастровий номер: 1221486200:01:051:0005, площею 4,79 га, у запропонованій редакції.
2. В обґрунтування позовних вимог покликалось на те, що ТОВ «Агрофірма «Новоолександрівська» та ОСОБА_4 15 грудня 2009 року уклали договір оренди землі № 0312-26, який 01 березня 2012 року був зареєстрований у відділі Держкомзему у Дніпропетровському районі Дніпропетровській області та набрав чинності 01 березня 2012 року.
3. На виконання приписів Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відомості про зазначений договір, за заявою ТОВ «Агрофірма «Новоолександрівська», 21 грудня 2016 року були внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
4. Позивач постійно користувався орендованою земельною ділянкою, сумлінно та належним чином виконував свої обов`язки відповідно до умов договору, в тому числі своєчасно сплачував орендну плату та передбачені договором та законом податки та збори. Протягом дії договору оренди землі від орендодавця
ОСОБА_4 не надходило жодних претензій чи зауважень, в тому числі не було жодних претензій щодо невиконання товариством своїх зобов`язань за договором.
5. Договір оренди землі був укладений строком на 10 років, його державна реєстрація була проведена 01 березня 2012 року, а тому строк дії договору оренди землі закінчувався 01 березня 2022 року.
6. Маючи намір подальшого користування орендованою земельною ділянкою на тих же умовах та на той же строк товариство 13 грудня 2021 року направило письмове повідомлення про намір поновлення дії договору оренди разом з проектом додаткової угоди на адресу орендодавця ОСОБА_4 .
7. З 01 березня 2022 року до 01 квітня 2022 року орендодавець жодних листів-повідомлень про заперечення у поновленні договору оренди землі на адресу ТОВ «Агрофірма «Новоолександрівська» не направляв, а також, протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі орендодавець до ТОВ «Агрофірма «Новоолександрівська» з вимогою про повернення об`єкта оренди та підписання акта приймання-передачі не звертався.
8. Зазначає, що позивач, після закінчення дії договору оренди землі (після
01 березня 2022 року) фактично продовжив користуватися земельною ділянкою та користується станом і на сьогодні для своїх господарських потреб, у тому числі сплачує встановлені законом обов`язкові платежі за використання цієї земельної ділянки.
9. Наприкінці березня 2023 року на адресу ТОВ «Агрофірма «Новоолександрівська» надійшов лист від ОСОБА_1 датований 22 березня
2023 року, відповідно до якого ОСОБА_1 повідомив, що земельна ділянка, яка є об`єктом оренди за договором, вибула із власності ОСОБА_4 на підставі договору дарування від 25 серпня 2021 року.
10. Відповідно до умов зазначеного договору дарування від 25 серпня 2021 року, ОСОБА_4 , як дарувальник, передав ОСОБА_1 , як обдаровуваному, земельну ділянку із кадастровим номером: 1221486200:01:051:0005, площею 4,79 га.
11. Зауважує, що всупереч положенням чинного земельного законодавства та діючого договору оренди землі, ані ОСОБА_4 , ані ОСОБА_1 більш ніж півтора роки не було здійснено сповіщення орендаря про вчинений правочин, в тому числі не були повідомлені жодні реквізити нового власника земельної ділянки для отримання належних йому орендних платежів за договором оренди землі.
12. Лист ОСОБА_1 від 22 березня 2023 року надійшов на адресу товариства наприкінці березня 2023 року, тобто вже після закінчення дії договору оренди землі та відповідно фактичного продовження сумлінного користування земельною ділянкою товариством вже більше року.
13. Також зазначає, що позивачу стало відомо про наступні реєстраційні дії та правочини вчинені щодо земельної ділянки: в частині відомостей про інше речове право на земельну ділянку, державним реєстратором виконавчого комітету Юр`ївської селищної ради Павлоградського району Дніпропетровської області Бідковим В. О. 17 травня 2023 року був внесений запис про видалення договору оренди землі від 15 грудня 2009 року № 0312-26 та внесені відомості про закінчення дії договору 01 березня 2022 року; на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 26 травня 2023 року право власності на земельну ділянку набув
ОСОБА_2 ; на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 19 червня 2023 року право власності на земельну ділянку набув ОСОБА_3 .
14. Зазначає, що про укладання цих договорів купівлі-продажу земельної ділянки позивачу у справі ніяких повідомлень від жодної особи не надходило.
15.  ОСОБА_4 та ОСОБА_1 не виконали своїх обов`язків щодо повідомлення орендаря про укладення договору дарування земельної ділянки, а також подальше відчуженням земельної ділянки на користь наступних власників вчинили цілий ряд порушень прав орендаря. Крім того, як треті особи, так і відповідач, достовірно були обізнані про наявність договору оренди землі, його строк дії та фактичне продовження використання земельної ділянки позивачем, жодним чином не повідомили орендаря про наявні заперечення щодо продовження договору оренди землі, а власник земельної ділянки, який володів нею на момент закінчення дії договору оренди - відповідач ( ОСОБА_1 ) допустив зволікання у повідомленні орендаря про зміну власника, не повідомив про наявні заперечення щодо продовження дії договору оренди, такими діями проявив «мовчазну згоду» на укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
16. Дніпровський районний суд Дніпропетровської області заочним рішенням
від 09 травня 2025 року позовну заяву ТОВ «Агрофірма «Новоолександрівська» задовольнив.
17. Визнав укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 15 грудня 2009 року № 0312-26 (зареєстрований 01 березня 2012 року) щодо земельної ділянки з кадастровим номером: 1221486200:01:051:0005 у запропонованій редакції з ОСОБА_1 .
18. Дніпровський районний суд Дніпропетровської області додатковим рішенням від 11 листопада 2025 року заяву ТОВ «Агрофірма «Новоолександрівська»» -про ухвалення додаткового рішення задовольнив. Стягнув з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Агрофірма «Новоолександрівська» понесені ними судові витрати по справі витрачені на правничу допомогу у розмірі 20 000 грн.
19. Дніпровський апеляційний суд постановою від 17 грудня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишив без задоволення, а заочне рішення Дніпровського районного суду Дніпропетровської області від 09 травня 2025 року без змін.
20. Ухвалюючи рішення про задоволення позову місцевий суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, вважав, що орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
21. Суди виснували, що позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення орендодавця, а тому може вважатись таким, що набув право «правомірного очікування». Натомість орендодавець знехтував своїм обов`язком добросовісно повідомити орендаря, в період дії договору оренди, про відчуження земельної ділянки, не пропонуючи жодних умов орендарю.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги
22. У поданій у лютому 2026 року до Верховного Суду касаційній скарзі
представник ОСОБА_2 адвокатка Лупан О. Є. просила заочне рішення Дніпровського районного суду Дніпропетровської області від 09 травня 2025 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 17 грудня 2025 року скасувати, а у справі ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі.
23. Наведені у касаційній скарзі доводи містили підстави, передбачені пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження.
24. Представник заявника вважає, що суди першої та апеляційної інстанції в оскаржуваних рішеннях застосували норми права без урахування висновків щодо їх застосування у подібних правовідносинах, які викладені у постановах Верховного Суду України від 12 квітня 2024 року у справі № 131/970/23, від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17, від 02 жовтня 2020 року у справі № 912/3295/18, від 18 квітня 2019 року у справі № 625/166/18, від 01 серпня 2019 року у справі № 615/593/18,
від 15 вересня 2022 року у справі № 692/529/21, а також постановах Верховного Суду України від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 та від 13 червня
2016 року у справі № 570/3056/15-ц.
25. Зауважує, що суди не звернули увагу на ту обставину, що лише 13 грудня
2021 року, після спливу 2 (двох) років як договір оренди закінчив свою дію, ТОВ «Агрофірма «Новоолександрівська» прийняла рішення щодо необхідності поновлення дії договору оренди та направила письмове повідомлення
ОСОБА_4 про намір поновити дію договору оренди. Вищезазначене свідчить про те, що орендар не додержав строку визначеного пунктом 3.3 договору оренди землі. Вищенаведені факти беззаперечно підтверджують, що встановлена процедура поновлення договору оренди визначена Законом України «Про оренду землі» та умовами укладеного сторонами договору не була дотримана, що позбавило орендаря подальшого права на поновлення договору оренди.
26. Касаційна скарга містить посилання на те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою процедури, так і наявності волевиявлення сторін. Аналогічна за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 902/619/17, від 27 червня 2019 року у справі № 923/925/18, від 29 квітня 2020 року у справі № 912/1138/19.
27. Також суди не звернули увагу на правову позицію, викладену у постанові Верховного Суду від 05 вересня 2019 року у справі № 615/595/18 де суд зазначав про те, що направлення орендодавцем орендарю заперечення проти поновлення договору оренди землі на новий строк шляхом підписання додаткової угоди свідчить про відсутність волевиявлення орендодавця щодо поновлення договору оренди землі, у зв`язку з чим орендар втратив переважне право на укладання договору оренди землі на новий строк.
28. Зауважує, що ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 помер і не мав дійсної можливості надати будь-які заперечення на лист-повідомлення позивача.
29. Касаційна скарга також містить арґумент про те, що лист від 13 грудня
2021 року з проханням поновити договір оренди землі від 15 грудня 2009 року на оренду земельної ділянки був направлений пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку його дії.
Узагальнені доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
30. У поданому у березні 2026 року до Верховного Суду відзиві на касаційну скаргу представник ТОВ «Агрофірма «Новоолександрівська» адвокатка Біжко Ю. О. у задоволенні касаційної скарги просила відмовили, покликаючись на необґрунтованість її доводів.
31. Вказує, що позивач вчасно вчинив усі необхідні дії для продовження дії договору оренди землі. Письмове повідомлення було надіслане вчасно, натомість орендодавець проявив мовчазну згоду з приводу наміру товариства про поновлення договору оренди землі.
32. Відзив на касаційну скаргу також клопотання про стягнення понесених витрат на професійну правничу допомогу у справі з відповідача ОСОБА_5 . Представник позивача зауважує, що у зв`язку із розглядом справи у суді касаційної інстанції товариство планує понести витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 30 000 грн. Відповідні підтверджуючі документи будуть надані у встановленому ЦПК України порядку.
Рух справи в суді касаційної інстанції
33. Верховний Суд ухвалою від 16 лютого 2026 року відкрив провадження у цій справі та витребував справу із Дніпровського районного суду Дніпропетровської області.
34. Справа № 175/2940/23 надійшла до Верховного Суду 02 березня 2026 року.
35. Верховний Суд ухвалою від 02 вересня 2026 року поновив касаційне провадження та призначив справу до розгляду колегією у складі п`яти суддів.
Фактичні обставини справи, з`ясовані судами
36. 15 грудня 2009 року ТОВ «Агрофірма «Новоолександрівська» та ОСОБА_4 уклали договір оренди землі № 0312-26 щодо земельної ділянки кадастровий номер: 1221486200:01:051:0005, загальною площею 4,79 га.
37. Відповідно до п. 3.1. договору цей договір укладений строком на 10 років.
38. Згідно з п. 3.2. договору після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. Поновлення договору відбувається на тих самих умовах і на той же строк, що і цей договір.
39. П. 3.3. договору визначено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Поновлення договору відбувається у письмовій формі з обов`язковим укладанням відповідного договору та його державну реєстрацію.
40. П. 6.2.3. договору визначено, що дії передбачені п.п. 6.2.1., 6.2.2. (відчуження земельної ділянки у будь-який спосіб) цього договору можуть мати місце лише після попереднього узгодження з «орендарем», за наявності письмового документа, який підтверджує таке узгодження. Всі дії та угоди, що стануть всупереч визначеної сторонами цього договору згоди, визначеної у п.п. 6.2.1, 6.2.2., 6.2.3. цього договору, заздалегідь визначаються сторонами як недійсні.
41. П. 7.7. договору визначено, що повернення об`єкта оренди «орендодавцю» здійснюється за актом прийому-передачі. При цьому «орендодавець» зобов`язаний з`явитись до «орендаря».
42. Також, відповідно до приписів п. 15.1. договору, сторонами було погоджено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
43. 01 березня 2012 року договір оренди був зареєстрований у відділі Держкомзему у Дніпропетровському районі Дніпропетровській області за номером 122140004000490.
44. 21 грудня 2016 року відомості про договір оренди були внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
45. Суди також встановили, що 13 грудня 2021 року ТОВ «Агрофірма «Новоолександрівська» через відділення АТ «Укрпошта» направило письмове повідомлення про намір поновлення дії договору оренди землі № 0312-26
від 15 грудня 2009 року разом з проектом додаткової угоди № 1 до договору оренди землі від 15 грудня 2009 року № 0312-26 на адресу орендодавця ОСОБА_4 .
46. Додаткова угода передбачала наступну редакцію договору оренди:
«1. Поновити дію договору оренди землі від 15 грудня 2009 року № 0312-26 на той самий строк та на тих самих умовах, а саме: договір оренди землі від 15 грудня
2009 року № 0312-26 вважати поновленим з 01 березня 2022 року на 10 років -
до 01 березня 2032 року. 2. Усі інші умови договору оренди землі від 15 грудня
2009 року № 0312-26 залишити незмінними. 3. Ця додаткова угода до договору оренди землі є невід`ємною частиною договору оренди землі від 15 грудня
2009 року№ 0312-26 та набирає чинності з моменту її підписання сторонами і підлягає державній реєстрації. 4. Додаткова угода складена у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, одна з яких знаходиться у орендодавця, другий - у орендаря, а третій - у органі, який провів її державну реєстрацію».
47. Заперечень, повідомлень, тощо на повідомлення про поновлення дії договору оренди, орендодавцем (як іншим власником) на адресу ТОВ «Агрофірма «Новоолександрівська» не направлялось, а також з вимогою про повернення об`єкта оренди та для підписання акта приймання-передачі земельної ділянки орендодавець не звертався.
48. Як зазначав представник ТОВ «Агрофірма «Новоолександрівська», товариство відкрито продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою, сплачує встановлені податки та збори та ним внесена оплата орендної плати за період з
2020 по 2023 роки у сумі 17 391,31 грн, яка складається з авансового платежу з орендної плати у розмірі 14 000 грн, податок на доходи фізичних осіб у розмірі -
3 130,44 грн, військовий збір - 260,87 грн.
49. У березні 2023 року ТОВ «Агрофірма «Новоолександрівська» отримало повідомлення від ОСОБА_1 , яке було датоване 22 березня 2023 року, де він повідомив, що орендована позивачем земельна ділянка на підставі договору дарування від 25 серпня 2021 року, який був посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального Бондар І. М. та зареєстрований у реєстрі за
№ 1202 була подарована ОСОБА_4 ОСОБА_1 .
50. Зазначене повідомлення ОСОБА_1 від 22 березня 2023 року надійшло на адресу орендаря через рік після закінчення договору оренди і продовження користування земельною ділянкою позивачем. Доказів того, що орендар був сповіщений раніше про зміну власника земельної ділянки, як це було передбачено договором оренди земельної ділянки, матеріали справи не містять.
51. Згідно відомостей деталізованої інформаційної довідки ДРРП щодо земельної ділянки від 21 червня 2023 року внесений запис від 17 травня 2023 року про видалення запису про договір оренди землі від 15 грудня 2009 року № 0312-26 та проставлена відмітка про закінчення дії договору - 01 березня 2022 року.
52. В подальшому, 26 травня 2023 року, до ДРРП був внесений запис про право власності на земельну ділянку за ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 26 травня 2023 року, який був посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Макаровою В. Ю., який був зареєстрований у реєстрі за № 1767 та вже 19 червня 2023 року - запис про право власності ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 19 червня
2023 року, який був посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського нотаріального округу Ричкою Ю. О. та зареєстрований в реєстрі № 1365.
Позиція Верховного Суду
53. Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
54. Відповідно до положень частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
55. Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
56. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише у межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
57. Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
58. Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
59.  Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
60. Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
61. З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси.
62. Відповідно до положень частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
63. Згідно з частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
64. Статтею 391 ЦК України врегульовано, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.
65. Також згідно з частинами другою та третьою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його права на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування збитків.
66. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.
67. Згідно із частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).
68. У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).
69. За частиною першою статті 627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
70. Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
71. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
72. Статтею 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
73. Зокрема згідно з частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
74. Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі -це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
75. Статтею 14 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
76. Згідно зі статтею 15 Закону України «Про оренду землі» визначено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
77. Отже, укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
78. Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі».
79. Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
80. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.
81. Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
82. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18) зроблено правовий висновок про те, що не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону.
83. За змістом законодавчого регулювання, наведеного як у загальних положеннях про правочини, так і в спеціальних приписах глави 58 ЦК України, якщо договір найму (оренди) землі хоча й має ознаки неукладеного, але виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав.
84. Згідно з частиною четвертою статті 32 Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні до спірних правовідносин, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
85. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08 вересня 2020 року у справі № 920/418/19 (провадження № 12-38гс20) зробила висновок про те, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку для орендодавця цієї земельної ділянки не є сам по собі безумовним правоприпиняючим юридичним фактом, а вказує на відповідну зміну обставин у договірних правовідносинах у зв`язку з таким переходом, порівняно з тими обставинами, за яких укладався договір оренди. Також зміна власника орендованої земельної ділянки сама по собі не свідчить про те, що цим порушується, не визнається чи оспорюється суб`єктивне цивільне право та/або законний інтерес орендодавця як сторони договору оренди. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, не спричиняє автоматичного припинення спірних договірних правовідносин, а лише створює правову ситуацію, в якій виникає право вимагати судового захисту шляхом розірвання договору у сторони договору, для якої настали відповідні підстави через зміну фактичних обставин.
86. Згідно з частинами першою, третьою статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
87. Відповідно до частини першої статті 42 ЦПК України у справах позовного провадження учасниками справи є сторони, треті особи.
88. Частиною першою статті 48 ЦПК України визначено, що сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач.
89. Основною ознакою сторін цивільного процесу є їхня матеріальна і процесуальна заінтересованість у справі. Саме сторони є суб`єктами правовідношення, з приводу якого виник спір.
90. Отже, не можна покладати на третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, будь-які матеріально-правові обов`язки, а також установлювати чи захищати їх права, тобто постановити рішення або ухвалу суду про права чи обов`язки цих третіх осіб.
91. Аналогічного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові
від 25 червня 2019 року у справі № 910/17792/17.
92. Визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача, водночас встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи: суд за клопотанням позивача, не припиняючи розгляду справи, замінює первісного відповідача належним відповідачем, якщо позов пред`явлено не до тієї особи, яка має відповідати за позовом, або залучає до участі у справі іншу особу як співвідповідача (див. висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц).
93. За результатами розгляду справи суд приймає рішення, в якому, серед іншого, робить висновок про задоволення позову чи відмову в задоволенні позову вирішуючи питання про права та обов`язки сторін (позивача та відповідача).
94. Якщо позивач не заявляє клопотання про залучення інших співвідповідачів у справах, в яких наявна обов`язкова співучасть, тобто коли неможливо вирішити питання про обов`язки відповідача, одночасно не вирішивши питання про обов`язки особи, не залученої до участі у справі в якості співвідповідача, суд відмовляє у задоволенні позову (постанови Верховного Суду від 11 вересня 2019 року у справі
№ 200/8461/15-ц, від 03 травня 2022 року у справі № 711/3591/21).
95. Суди попередніх інстанцій встановили та це підтверджується наявними у справі доказами, що 15 грудня 2009 року ТОВ «Агрофірма «Новоолександрівська» та ОСОБА_4 уклали договір оренди землі № 0312-26 щодо земельної ділянки кадастровий номер: 1221486200:01:051:0005, загальною площею 4,79 га. Відповідно до п. 3.1. договору цей договір укладений строком на 10 років.
96. Як зазначав представник ТОВ «Агрофірма «Новоолександрівська», товариство відкрито продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою, сплачує встановлені податки та збори та ним внесена оплата орендної плати за період з
2020 по 2023 роки.
97. Отже, за фактичних обставин цієї справи ТОВ «Агрофірма «Новоолександрівська» відкрито продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою, сплачує встановлені податки та збори та ним внесена оплата орендної плати.
98. Однак під час такого користування відбулася зміна первісного власника земельної ділянки на підставі договору дарування від 25 серпня 2021 року, вона була подарована ОСОБА_4 ОСОБА_1 , а пізніше - 26 травня 2023 року був внесений запис про право власності на земельну ділянку за ОСОБА_2 , який є третьою особою та касатором за цим касаційним провадженням, та вже 19 червня 2023 року власником став ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу
від 19 червня 2023 року.
99. У цій справі товариство пред`явило позовні вимоги про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 15 грудня 2009 року
№ 0312-26 лише до ОСОБА_6 , а ОСОБА_3 зазначило як третю особу.
100. Клопотань про залучення до участі у справі ОСОБА_3 як співвідповідача після подання до суду першої інстанції 07 березня 2024 року заяви про зміну предмета позову у справі (а. с. 78-80, том 1) товариство не заявляло.
101. Натомість вирішення заявлених позивачем позовних вимог безпосередньо вплине на речові права ОСОБА_3 , який визначений як третя особа у цій справі.
102. Суди попередніх інстанцій на вказане уваги не звернули і, вирішивши заявлені позовні вимоги по суті, фактично вирішили питання про права та обов`язки
ОСОБА_3 , що є порушенням норм процесуального права.
103. Отже, під час розгляду справи знайшли своє часткове підтвердження доводи та підстави відкриття касаційного провадження.
Висновок за результатами розгляду касаційної скарги
104.  Відповідно до пункту 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
105. Підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права (частина перша статті 412 ЦПК України).
106. Згідно з частиною третьою статті 412 ЦПК України неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
107. Оскільки у справі не вимагається збирання або додаткова перевірка чи оцінка доказів, але судами допущено неправильне застосування норм матеріального права, то Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку про задоволення касаційної скарги, скасування оскаржуваних судових рішень судів першої й апеляційної інстанцій та ухвалення нового судового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ТОВ «Агрофірма «Новоолександрівське».
108. Додаткове рішення, ухвалене у порядку статті 270 ЦПК України, є невід`ємною частиною основного рішення у справі по суті спору та не може існувати окремо від нього. У разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу, а тому додаткове заочне рішення Дніпровського районного суду Дніпропетровської області від 11 липня 2025 року підлягає скасуванню також.
Щодо судових витрат
109. Статтею 416 ЦПК України передбачено, що постанова суду касаційної інстанції складається, в тому числі із розподілу судових витрат.
110. Відповідно до частин першої-другої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
111. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина тринадцята статті 141 ЦПК України).
112. З огляду на висновок Верховного Суду щодо суті касаційної скарги, відповідно до частин першої та другої статті 141 ЦПК України, з ТОВ «Агрофірма «Новоолександрівське» на користь ОСОБА_2 підлягають стягненню судові витрати у вигляді судового збору, фактично понесені у суді апеляційної та касаційної інстанцій у розмірі 7 516,38 грн.
Керуючись статтями 141, 406, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.
2. Заочне рішення Дніпровського районного суду Дніпропетровської області
від 09 травня 2025 року, додаткове заочне рішення Дніпровського районного суду Дніпропетровської області від 11 липня 2025 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 17 грудня 2025 року скасувати і ухвалити нове судове рішення.
3. У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Новоолександрівська» до ОСОБА_1 , треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки відмовити.
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Новоолександрівська» на користь  ОСОБА_2 7 516 (сім тисяч п`ятсот шістнадцять) гривень 38 копійок судових витрат у вигляді судового збору, фактично понесених у судах апеляційної та касаційної інстанцій.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач І. В. Литвиненко

Судді: А. І. Грушицький

А. А. Калараш

Є. В. Петров

В. В. Пророк

Згадані норми: ЦК України, ст. 16; ЦК України, ст. 15; ЦК України, ст. 319; ЦК України, ст. 321; ЦК України, ст. 391; ЦК України, ст. 202; ЦК України, ст. 626; ЦК України, ст. 627; ЦК України, ст. 628; ЦК України, ст. 638; ЦК України, ст. 759; ЦК України, ст. 792; ЦК України, ст. 777; ЦПК України, ст. 389; ЦПК України, ст. 400; ЦПК України, ст. 402; ЦПК України, ст. 13; ЦПК України, ст. 42; ЦПК України, ст. 48; ЦПК України, ст. 409; ЦПК України, ст. 412; ЦПК України, ст. 270; ЦПК України, ст. 416; ЦПК України, ст. 141; ЦПК України, ст. 406; ЗК України, ст. 152
Дата ухвалення не є датою перевірки актуальності. Перед застосуванням перевірте контекст, пізніші рішення та чинну редакцію норм.