Приватизація земельної ділянки під час воєнного стану у 2026 році: коли дозволена, кадастровий номер та документи

Підпункт 5 пункту 27 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України встановлює імперативну заборону на час дії воєнного стану:

• безоплатно передавати землі державної та комунальної власності у приватну власність;
• надавати дозволи на розроблення документації із землеустрою з метою такої передачі;
• розробляти відповідну документацію для звичайної безоплатної приватизації.

Схема «знайшов вільну комунальну ділянку — подав клопотання — отримав дозвіл — приватизував» під час воєнного стану за загальним правилом не працює.

Сам підпункт 5 називає три винятки. Окремо підпункт 26 того ж пункту дозволяє зареєструвати ділянку під будинком на територіях бойових дій і ТОТ — це не приватизація, але часто перший крок до неї:

Найпоширеніший випадок — людина володіє житловим будинком, гаражем чи дачним будинком, але земля під ним досі не оформлена у приватну власність. У такій ситуації воєнна заборона на безоплатну передачу не застосовується, однак саме право власності на землю не виникає автоматично: потрібно виконати вимоги Земельного кодексу щодо формування ділянки, її площі, виду використання та рішення компетентного органу.

Проте цей виняток дає право оформити лише ділянку, необхідну для обслуговування конкретної нерухомості. Наявність будівлі не означає, що власник може приватизувати будь-яку площу або довільне цільове призначення.

Другий виняток стосується громадян, яким земельна ділянка була надана у користування до набрання чинності Земельним кодексом України (до 1 січня 2002 року).

Твердження «ми користуємося цією землею з 1990-х років» без документів не працює. Потрібно надати документ, що підтверджує факт надання ділянки у користування (рішення виконавчого комітету, записи у земельно-брошурувальних книгах, старий акт тощо).

Спеціальний виняток діє з 19 грудня 2025 року — його додав Закон № 4625-IX. Безоплатна передача землі під знищеним об'єктом можлива, якщо:

• особа була зареєстрованим власником будівлі або споруди;
• об'єкт знищено внаслідок російської збройної агресії;
• у Державному реєстрі речових прав (ДРРП) право власності на об'єкт офіційно припинено у зв'язку з його знищенням.

Детально про порядок отримання компенсації за майно можна дізнатися у статті «Компенсація за знищене житло у 2026 році».

Підпункт 26 пункту 27 розділу X ЗК (доданий Законом № 4321-IX) дозволяє сформувати й зареєструвати в ДЗК ділянки під житловими будинками (крім багатоквартирних):

• на територіях, де ведуться (велися) бойові дії, якщо їх не завершено;
• на тимчасово окупованих територіях (ТОТ).

Для цього розробляють технічну документацію щодо інвентаризації земель — без топографо-геодезичних вишукувань на місцевості, на основі наявних містобудівних і картографічних матеріалів. Дозвіл ради на розроблення не потрібен, але документацію погоджує рада або військова адміністрація. Порядок ведення ДЗК під цей механізм змінила постанова КМУ № 140; за роз'ясненням Держгеокадастру ці зміни діють з 7 травня 2026 року.

Законодавство України визначає чіткі межі площ земельних ділянок, які громадянин може безоплатно отримати у власність. Під час воєнного стану ці норми застосовуються виключно до ситуацій, що належать до законних винятків.

Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд:

Для інших потреб законом встановлено такі норми:

• для індивідуального дачного будівництва — до 0,10 га;
• для будівництва індивідуального гаража — до 0,01 га;
• для ведення особистого селянського господарства (ОСГ) — до 2,00 га;
• для ведення садівництва — до 0,12 га.

Спроби отримати 2 гектари землі для ОСГ, посилаючись на господарську будівлю чи сарай на ділянці, Верховний Суд не підтримує.

Якщо земельна ділянка ще не сформована як окремий об'єкт, для подальшої передачі у власність її потрібно сформувати та зареєструвати в ДЗК із присвоєнням кадастрового номера. Для раніше сформованих ділянок повторне формування не потрібне.

Кадастровий номер — ідентифікатор земельної ділянки у Державному земельному кадастрі (ДЗК). Він присвоюється під час державної реєстрації ділянки в ДЗК (ст. 16, 24 Закону «Про Державний земельний кадастр»), і з цього моменту ділянка вважається сформованою (ч. 4 ст. 79-1 ЗК). Докладно — у статті «Кадастровий номер земельної ділянки у 2026 році».

Для ділянки, яка перебуває у користуванні громадянина, у тому числі під належним йому житловим будинком, господарськими будівлями чи спорудами, ч. 1 ст. 118 ЗК дозволяє замовити технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж без попереднього дозволу ради. Окремо п. 3 розд. VII Закону «Про Державний земельний кадастр» дозволяє власнику зареєстрованої нерухомості зареєструвати в ДЗК земельну ділянку, право на яку ще не оформлене, на підставі такої технічної документації.

Ці правила не слід змішувати з остаточною передачею землі у власність. Для маршруту за ч. 1–2 ст. 118 ЗК рада після отримання технічної документації має у місячний строк затвердити її та передати ділянку у власність або надати вмотивовану відмову. Якщо конкретна ситуація потребує проєкту землеустрою щодо відведення, застосовуються інші частини ст. 118, у тому числі окремі строки.

Процедура оформлення права власності на земельну ділянку вимагає підготовки пакета юридичних документів, сплати супутніх землевпорядних послуг і розуміння порядків оскарження неправомірних рішень органів місцевого самоврядування.

Для приватизації землі під приватним будинком подаються:

• паспорт громадянина України та РНОКПП;
• витяг з ДРРП про право власності на будинок / будівлю;
• технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж;
• витяг із Державного земельного кадастру (ДЗК) про земельну ділянку з кадастровим номером;
• кадастровий план земельної ділянки (він є складовою витягу з ДЗК, виданого на підтвердження державної реєстрації; окремий документ потрібен не в кожній процедурі);
• документ про користування землею до 01.01.2002 (якщо приватизація проводиться з цієї підстави);
• документи щодо співвласників будинку (за наявності);
• нотаріальна довіреність — у разі подання документів представником.

Сама безоплатна передача землі з державної/комунальної власності є безкоштовною, але заявник сплачує за супутні послуги:

• послуги сертифікованого інженера-землевпорядника (виготовлення технічної документації);
• адміністративний збір за реєстрацію права власності у ДРРП;
• нотаріальні послуги (у разі посвідчення довіреностей або внесення відомостей).

Витяг, який видається заявнику саме на підтвердження державної реєстрації земельної ділянки, є безоплатним (ч. 8 ст. 24 Закону «Про Державний земельний кадастр»). Це слід відрізняти від звичайного повторного отримання відомостей із ДЗК: за витяг про земельну ділянку в загальному порядку справляється адміністративний збір за ст. 41 Закону. Єдиної фіксованої ціни на землевпорядні роботи немає — вартість визначається договором із землевпорядником.

Якщо громадянин отримав дозвіл на розроблення проєкту землеустрою до 24 лютого 2022 року, це не гарантує автоматичного завершення процедури під час війни.

Передача землі у власність є остаточним етапом. Якщо ситуація не підпадає під законний виняток (наприклад, це вільна ділянка для ОСГ чи садівництва без будинку), рада може відмовити у передачі землі, адже заборона пп. 5 стосується і самої безоплатної передачі.

Відмову ради варто оскаржувати в адміністративному суді, якщо:

• на ділянці розташовано ваш законно зареєстрований будинок;
• ви підтвердили надання ділянки у користування до 1 січня 2002 року;
• органом вимагаються документи, не передбачені статтею 118 ЗК;
• відмова не містить належного законодавчого мотивування.

Як діяти після відмови — у статті «Відмова ради у приватизації земельної ділянки». Допомогу в земельних спорах можна отримати у фахівців з напряму нерухомість та земельне право.