Адвокати зі складання та аудиту договорів оренди нерухомості

Зіставте адресу, площу, план і реєстраційні дані з тим приміщенням, яке оглянули. Перевірте право передавати його в оренду, повноваження підписанта та можливі обтяження. Для суборенди потрібний аналіз основного договору й застосовних умов згоди, а не тільки новий підписаний документ.

Поясніть, для якого бізнесу орендуєте площу. Узгоджений вид використання, режим входу, доступ до комунікацій, вивіска й умови завантаження можуть бути суттєвими для роботи. Згода на оренду сама по собі не замінює спеціальних дозволів або погоджень, якщо їх потребує діяльність.

За статтею 793 Цивільного кодексу (ЦК) договір найму будівлі, іншої капітальної споруди або їх частини укладається письмово. Для приватного майна договір строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Стаття 794 окремо регулює державну реєстрацію права користування за відповідним договором.

Форма договору й реєстрація права — різні дії. Для державного та комунального майна є спеціальні правила й винятки, які потрібно перевірити за конкретною процедурою оренди. Скасований Господарський кодекс також не слід використовувати як чинну основу нового договору.

Перевірте орендну плату, порядок її зміни, податки у складі ціни та окремі експлуатаційні платежі. Умови депозиту мають пояснювати його призначення, використання, поповнення й повернення. Назва «останній місяць» або «гарантійний платіж» без узгодженого змісту може спричинити різне тлумачення розрахунків.

Розподіліть поточний і капітальний ремонт, погодження поліпшень та їхню долю після припинення оренди. Не припускайте, що всі витрати орендаря автоматично компенсує власник. В акті передання зафіксуйте стан, недоліки, обладнання, ключі та показники лічильників; фото варто прив’язати до конкретного об’єкта й дати.

Неможливість користуватися приміщенням потрібно відділяти від падіння прибутку чи добровільної зупинки бізнесу. Частина шоста статті 762 ЦК передбачає звільнення від плати за час, коли майно не могло використовуватися через обставини, за які наймач не відповідає. Застосування норми потребує встановлення цих умов і періоду.

У договорі перевірте повідомлення, підстави дострокового припинення, строк звільнення та акт повернення. Передання ключів без зрозумілого оформлення може залишити спір про дату повернення й нарахування плати. Форс-мажорне застереження не варто читати як автоматичне припинення всіх платежів без аналізу обставин.

Орендарю важливо зберегти можливість працювати та планувати витрати; власнику — контролювати використання й належне повернення майна. Передайте адвокату проєкт договору, документи на приміщення, план, погоджені комерційні умови та перелік запланованих робіт. Якщо угода вже діє, потрібні також акти й листування.

На PravoPro можна обрати адвоката з нерухомості та погодити складання, аудит договору оренди або переговори щодо правок. Уточніть, чи входять перевірка об’єкта, додатки й супровід нотаріального оформлення. Оплату юридичної роботи та витрати на інші необхідні дії слід узгодити до їх виконання.

• Цивільний кодекс: глава 58, статті 762, 793–795.
• Закон про державну реєстрацію речових прав.
• Закон 4196-IX: втрата чинності Господарським кодексом і перехідні правила.