ПОСТАНОВА Касаційний цивільний суд ВС у справі № 613/1436/17

У грудні 2017 року ОСОБА_1 , ОСОБА_3 звернулися з позовом до Селянського (фермерського) господарства «Дон» (далі - СФГ «Дон»), третя особа: Головне управління Держгеокадастру у Харківській області про визнання недійсними договорів оренди землі, скасування записів про державну реєстрацію.

Позовна заява мотивована тим, що ІНФОРМАЦІЯ_1 помер батько позивачів ОСОБА_5 , від якого вони за заповітом успадкували право власності на земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташовані на території Вінницько-Іванівської сільської ради Богодухівського району Харківської області:

ОСОБА_1 - площею 4,8871 га, кадастровий номер 6320881000:01:000:0353, право власності на яку посвідчується свідоцтвом про право на спадщину за заповітом, виданим 22 березня 2016 року Богодухівською державною нотаріальною конторою Харківської області, реєстрований номер

№ 1-452;

ОСОБА_3 - площею 4,9704 га, кадастровий номер 6320881000:01:000:0352, право власності на яку посвідчується свідоцтвом про право на спадщину за заповітом, виданим 22 березня 2016 року Богодухівською державною нотаріальною конторою Харківської області, реєстрований номер

№ 1-454.

Позивачі вказували, що за життя спадкодавець передав вказані земельні ділянки в оренду СФГ «Дон» строком на 3 роки:

договір оренди земельної ділянки № 1 б/н від 27 лютого 2012 року номер запису в Державному реєстрі земель 632088104000322 від 16 березня 2012 року;

договір оренди земельної ділянки № 2 б/н від 27 лютого 2012 року, номер запису в Державному реєстрі земель 632088104000385 від 28 березня 2012 року.

У березні 2016 року під час нотаріального оформлення спадщини позивачами виявлено шахрайство з договорами оренди з боку відповідача шляхом вчинення підроблення істотних умов договорів (зміни строку оренди з 3 років на 25 років, умов орендної плати), для чого відповідачем при реєстрації права оренди за договорами замінені відповідні аркуші договорів. Не зважаючи на очевидну протиправність своїх дій щодо права оренди на земельні ділянки за сфальсифікованими договорами строком на 25 років, відповідач відмовляється визнати недійсність цих договорів та повернути у їхнє володіння земельні ділянки.

Позивачі зазначали, що в пункті 8 дійсних договорів встановлено, що орендна плата вноситься у грошовій, натуральній формі (1500 кг пшениці, 50 кг цукру, 100 кг соняшнику) або в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки: 3893,26 грн для земельної ділянки № 1 та 3893,09 грн для земельної ділянки

№ 2 в рік на момент укладення договору оренди. Натомість у підроблених договорах строком на 25 років натуральна форма оплати виключена, також змінені строки внесення орендної плати з 1 грудня кожного року на 31 грудня. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок на час укладення і державної реєстрації договорів не була визначена, а це також означає, що орендна плата за договорами в установленому порядку сторонами не погоджена. В силу цього дані в договорах про нормативну грошову оцінку земельних ділянок не можуть бути дійсними і встановлювати розмір орендної плати. Не визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, але прийняття її як складової для визначення розміру орендної плати при довгостроковій оренді, відсутність у договорі положення про перегляд орендної плати при визначенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки в установленому порядку, є суттєвими порушеннями прав орендодавця та вимог законодавства при укладенні договорів з оренди землі приватної форми власності.

Відповідачем порушено права та інтереси власників земельних ділянок і сторони орендодавця за спірними договорами, у яких вони набули прав та обов`язків орендодавця за правонаступництвом, що виразилося у підробленні істотних умов договорів оренди (строк оренди, орендна плата), які не були погоджені орендодавцем і не відповідали його внутрішній волі та волевиявленню для передачі в оренду земельних ділянок відповідачу, які також не відповідають вимогам законодавства про оренду землі, що означає про їх недійсність в цілому та про незаконне набуття відповідачем прав оренди на земельні ділянки і у їх незаконному володінні для ведення сільськогосподарського товарного виробництва.

ОСОБА_1 та ОСОБА_3 просили:

визнати недійсними договори оренди землі № б/н від 27 лютого 2012 року, укладені між ОСОБА_5 та СФГ «Дон» про передачу в оренду строком на 25 років земельних ділянок: площею 4,8871 га, кадастровий номер 6320881000:01:000:0353; площею 4,9704 га, кадастровий номер 6320881000:01:000:0352;

скасувати записи в Державному реєстрі земель № 632088104000322 від 16 березня 2012 року, № 632088104000385 від 28 березня 2012 року про реєстрацію договорів оренди землі № б/н від 27 лютого 2012 року, укладених між ОСОБА_5 та СФГ «Дон» про передачу в оренду строком на 25 років земельних ділянок: площею 4,8871 га, кадастровий номер 6320881000:01:000:0353; площею 4,9704 га, кадастровий номер 6320881000:01:000:0352;

Рішенням Краснокутського районного суду Харківської області від 24 грудня

2019 року в задоволенні позову ОСОБА_1 , ОСОБА_3 відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що позивачами не було доведено, що СФГ «Дон» здійснено підроблення договорів оренди землі та було відсутнє волевиявлення

ОСОБА_5 на їх укладення. Згідно змісту оспорюваних договорів оренди землі укладених саме на 25 років, то в них наявні всі істотні умови та долучено всі необхідні додатки, які визначені ст. 15 Закону України «Про оренду землі». Натомість на підтвердження укладення договорів оренди на спірні земельні ділянки зі строком дії 3 роки, представником позивача надано лише оригінали договорів без його необхідних частин та в яких відсутня така істотна умова договору оренди землі, визначена ст. 15 Закону України «Про оренду землі» як умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, що унеможливлювало б здійснення державної реєстрації оренди землі.

З наявних у реєстраційних справах актів передачі - прийому земельної ділянки орендодавець передав земельні ділянки строком на 25 років, що дає підстави вважати про волевиявлення ОСОБА_5 на укладення договорів оренди належних його земельних ділянок саме строком на 25 років. Натомість матеріали справи не містять акту прийому-передачі земельних ділянок згідно договору зі строком дії 3 роки.

Окрім цього не надано доказів порушення умов статті 15 Закону України «Про оренду землі» під час укладення ОСОБА_5 та СФГ «Дон» спірних договорів оренди зі строком дії 25 років, а тому виходячи із недоведеності та необґрунтованості заявлених позовних вимог, суд вважає, що позовні вимоги ОСОБА_1 та ОСОБА_3 задоволенню не підлягають.

Постановою Харківського апеляційного суду від 20 жовтня 2020 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_3 залишено без задоволення, а рішення Краснокутського районного суду Харківської області від 24 грудня 2019 року залишено без змін.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що ОСОБА_5 за життя будь-яких заперечень щодо змісту договорів оренди, актів прийому-передачі земельних ділянок не надавав, а матеріали справи свідчать про те, що ці договори оренди укладено на 25 років з додержанням вимог чинного на той час законодавства, підстав вважати, що під час реєстрації договорів були замінені перший, другий та третій аркуші договорів, не вбачається. При цьому, слід звернути увагу на те, що реєстрація договорів оренди та акт прийому-передачі земельних ділянок відбувалися за життя ОСОБА_5 , примірники яких йому надавалися. Протягом майже двох років до дня його смерті ним ці договори оренди не оспорювалися, претензій до господарства ОСОБА_5 не мав. Позивачки не довели, що відповідачем не виконувались умови договорів оренди в редакції, яка передбачала строк дії договорів на 25 років, і що ОСОБА_5 за життя не отримував орендну плату саме за цими договорами, що відбулася заміна аркушів договорів оренди.

Посилання позивачів та їх представника на копії проектів додаткових угод до договорів оренди землі № б/н від 27 лютого 2012 року, в яких запропоновано внести зміни, зокрема, щодо сторін договорів та замінити ОСОБА_5 та ОСОБА_3 та ОСОБА_1 ; пункт 7 договорів викласти в наступній редакції: «пункт 7 договір укладено на 7 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію»; пункт 10 договорів викласти в наступній редакції: «пункт 10 орендна плата сплачується «орендарем» в строк до 31 серпня кожного року», судова колегія відхиляє, оскільки ці додаткові угоди не є предметом цього спору, не спростовують факту укладання договорів оренди на 25 років між ОСОБА_5 та господарством. Судова колегія звертає увагу на листи-пропозиції, адресовані Селянським (фермерським) господарством «Дон» ОСОБА_1 та ОСОБА_3 щодо отримання нарахованої орендної плати за 2015 рік, 2016 рік, 2017 рік та 2018 рік, за оренду земельних ділянок № НОМЕР_1 з кадастровим номером 6320881000:01:000:0353, площею 4,8874 га в розмірі

23 517,48 грн та № 362 з кадастровим номером 6320881000:01:000:0352, площею 4,9704 га в розмірі 23 516,49 грн (а.с.10-11, 28-29 том 2), з яких вбачається, що ОСОБА_5 протягом двох років виплачувалася орендна плата за договорами оренди, строк дії в яких зазначено 25 років.

Апеляційний суд зазначив, що підставою для оспорювання дійсності укладених договорів оренди земельних ділянок є, зокрема, відсутність нормативної грошової оцінки земельних ділянок, які відноситься до приватної форми власності. Проте, ані Законом України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі», ані Законом України № 1378-IV від 11 грудня 2003 року «Про оцінку земель», на порушення приписів якого позивачі посилаються як на підставу недійсності договорів оренди, ані іншими актами цивільного законодавства обов`язкове проведення нормативної грошової оцінки для визначення орендної плати за земельну ділянку, що перебуває у приватній власності, не передбачено. Розмір орендної плати на земельні ділянки приватної власності відповідно до загального правила, визначеного частиною першою статті 632 ЦК України сторони встановлюють за домовленістю між собою. При визначенні такого розміру орендної плати сторони керуються свободою договору (стаття 627 ЦК України), яка передбачає, у тому числі, вільне визначення умов договору. Аналогічний правовий висновок міститься в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2019 року у справі № 145/632/18 (провадження 3 61-46964св18). Таким чином, умовами укладених договорів сторони погодили вартість земельних ділянок для обчислення розміру орендної плати у розмірі 129 775,37 грн та 129 769,80 грн, що не суперечить положенням чинного законодавства України, яким не передбачено обов`язкового застосування нормативної грошової оцінки земельної ділянки при визначенні розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності.

Аргументи учасників справи

25 листопада 2020 року представник ОСОБА_1 , ОСОБА_3 - ОСОБА_4 подав касаційну скаргу, в якій просив:

оскаржені судові рішення скасувати;

ухвалити у справі нове рішення про задоволення їх позову в повному обсязі;

вирішити питання про розподіл судових витрат.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що суди першої та апеляційної інстанцій, установивши, що підписами та печатками відповідача посвідчені умови договорів оренди строком на 3 роки (у т. ч. з іншими умовами щодо форми і строком виплати орендної плати), наявність підписаних відповідачем проектів додаткових угод 2016 року про збільшення строку оренди до 7 років, наявність саме цих договорів на руках орендодавця, що є фактом беззаперечного погодження їх сторонами саме таких істотних умов оренди, неправильно застосували до спірних правовідносин норми статей 203, 202, 205, 207, 213, 215, 626, 638-640, 792 ЦК України, статей 13-17, 19 Закону України «Про оренду землі» та дійшли помилкового висновку про дійсність спірних договорів строком на 25 років щодо справжнього волевиявлення орендодавця ОСОБА_5 відносно цих істотних умов оренди землі.

Зазначає, що примірники договорів строком на 25 років в юридичній силі щодо дійсності істотних умов оренди (строк оренди, форма і строк виплати орендної плати) не можуть конкурувати з примірниками договорів на 3 роки та переважати їх в посвідченні реального волевиявлення щодо установлення умов цих договірних відносин, оскільки в останніх, на відміну від перших, кожен аркуш договорів та текст умов оренди посвідчений підписом самого орендаря - відповідача СФГ «Дон». Суди при цьому не ставили під сумнів справжність договорів оренди строком на 3 роки, проекти додаткових угод до них 2016 року про збільшення строку оренди до 7 років. Сам по собі факт державної реєстрації спірних договорів на 25 років не є безумовною підставою для їх дійсності, оскільки сторони погоджують зміст прав та обов`язків в момент письмового учинення договорів.

Суди помилково надали перевагу актам прийому-передачі земельних ділянок щодо змісту і тексту договорів строком на 3 роки, оскільки вони не є документом (правочином), який визначає істотні умови оренди, зокрема щодо строку оренди. Судами встановлено, що в акти внесені рукописні дописки щодо строку оренди на 25 років, які сторони не виконували, доказів підтвердження їх дійсності орендодавцем ОСОБА_5 матеріали справи не містять, а тому підпис останнього в них не може посвідчувати факт його волевиявлення щодо оренди строком на 25 років. Висновки апеляційного суду про те, що орендодавець ОСОБА_5 не оскаржував за життя договори строком на 25 років та отримував орендну плату, а проекти додаткових угод 2016 року строком оренди на 7 років не є предметом оскарження, не можуть бути підставами для відмови в позові. ОСОБА_5 помер у 2014 році, маючи на момент смерті на руках діючі та дійсні для нього договори строком на 3 роки, про існування сфальшованих договорів строком на 25 років дізналися вже його спадкоємці - позивачі у 2016 році, проекти додаткових угод 2016 року строком оренди на 7 років є доказами у справі, їх позивачі й не відносили до предмету оспорювання, на що суди не звернули уваги.

Ураховуючи сукупність обставин цієї справи, окремо виділена апеляційним судом обставина про те, що ОСОБА_5 отримав від відповідача орендну плату за 2012-2014 роки, не може бути доказом погодження ним договорів строком на 25 років та їх дійсності щодо спірних умов оренди, що указує на неправильне застосування цим судом статті 203 ЦК України про момент установлення недійсності правочину, що не залежить від подальшого його виконання сторонами. У цій справі підлягають застосуванню норми стаття 3 ЦК України, доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яку суди не врахували. Апеляційний суд, не врахував зазначеного, неправильно застосував норми статей 203, 215 ЦК України без застосування їх в поєднанні з нормами статей 3, 13 ЦК України, оскільки реєстрація відповідачем договорів строком на 25 років є недобросовісною поведінкою, яка суперечить його попередній договірній поведінці щодо підписання ним за домовленістю з орендодавцем ОСОБА_5 договорів строком на 3 роки, вона свідомо була направлена на шкоду власнику земельних ділянок, вчинена шляхом зловживання правами і одночасним нехтуванням обов`язків (використання положення сильнішої сторони при здійсненні державної реєстрації договорів).

Вказує, що в пункті 8 договорів строком оренди на 25 років установлено, що орендна плата вноситься у грошовій формі в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Суди встановили, що на момент вчинення спірних договорів технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок не розроблялась і не затверджувалася, відомості про неї не були внесені до Поземельної книги та Державного земельного кадастру, а це означає, що орендна плата за договорами в установленому порядку не визначена і сторонами не погоджена, що є самостійною підставою для визнання недійсними договорів оренди землі строком на 25 років за нормою статті 15 Закону України «Про оренду землі».

Зазначає, що суд апеляційної інстанції не дослідив зібрані у справі: зміст договорів строком на 3 роки, проекти додаткових угод до договорів 2016 року, акти прийому - передачі земельних ділянок та рукописні дописки в них щодо строку оренди «25 років», показання свідків ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , долучені до скарги додаткові докази, якими є договори з ідентичними дописками між ОСОБА_9 , ОСОБА_10 та СФГ «Дон», висновки експертів № 2542/6254 від 01 липня 2016 року; № 2543/7614 від 04 серпня 2016 року; № 27025/23872-23876 від 11 листопада 2019 року; необґрунтовано відхилив клопотання сторони позивачів про допит свідків: ОСОБА_11 , ОСОБА_12 , ОСОБА_6 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 та призначення судової почеркознавчої експертизи у справі.

У серпні 2021 року представник позивачів подав пояснення до касаційної скарги, в якому вказує, що на стадії апеляційного перегляду справи сторона позивачів посилалась на провадження у іншій справі №613/92/20 та надала суду відомості, що дописки в актах приймання-передачі земельних ділянок про строк оренди «25 років» вчинені працівниками управління Держгеокадастру у Богодухівському районі, де здійснювалась державна реєстрація договорів оренди, однак апеляційний суд безпідставно відмовив у дослідженні та перевірці цих важливих для справи обставин. Разом з цим на сьогоднішній день представник СФГ «Дон» визнав ці обставини, про що зазначив в апеляційній скарзі у справі №613/92/20.

Ухвалою Верховного Суду від 18 грудня 2020 року відкрито касаційне провадження у справі.

Ухвалою Верховного Суду від 12 квітня 2022 року справу призначено до судового розгляду.

Межі та підстави касаційного перегляду

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

В ухвалі Верховного Суду від 18 грудня 2020 року зазначено, що у касаційній скарзі представник заявника посилається на пункти 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження (суд першої та апеляційної інстанції в оскаржених судових рішеннях порушив норми процесуального права та застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладений у постановах Верховного Суду України від 18 грудня 2013 року у справі № 6-127цс13, від 25 грудня 2013 року у справі

№ 6-118цс13, від 22 квітня 2015 року у справі № 6-48цс15, у постановах Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2947/16, від 07 жовтня 2020 року у справі №387/709/18, від 06 березня 2019 року у справі № 145/374/17, від

22 березня 2019 року у справі № 394/559/17, від 28 листопада 2019 року у справі

№ 136/214/18, від 20 лютого 2018 року у справі № 925/1596/16, від 11 квітня

2018 року у справі № 910/12827/17, від 11 червня 2018 року у справі № 916/613/17, від 10 жовтня 2018 року у справі № 923/1394/16, від 10 жовтня 2018 року у справі № 663/2055/16-ц, від 07 жовтня 2020 року у справі № 645/1908/18, у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду в складі Верховного Суду від

18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16, від 15 січня

2020 року у справі № 322/1178/17, від 07 листопада 2018 року у справі № 575/476/16, від 18 березня 2020 року у справі № 902/417/18).

Фактичні обставини

Суди встановили, що ОСОБА_5 на праві приватної власності належали земельні ділянки:

площею 4,89 га (кадастровий номер 6320881000:01:000:0353);

площею 4,9704 га (кадастровий номер 6320881000:01:000:0352).

ОСОБА_5 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 та після його смерті відкрилася спадщина.

Спадщину прийняли діти ОСОБА_5 (позивачі в справі).

ОСОБА_1 успадкувала право власності на земельну ділянку площею 4,8871 га, кадастровий номер 6320881000:01:000:0353.

ОСОБА_3 успадкувала право власності на земельну ділянку площею 4,9704 га, кадастровий номер 6320881000:01:000:0352.

З 22 березня 2016 року вони є власницями цих земельних ділянок.

27 лютого 2012 року ОСОБА_5 уклав з СФГ «Дон» договір оренди землі:

площею 4,89 га (кадастровий номер 6320881000:01:000:0353), який зареєстрований в Управлінні Держкомзему у Богодухівському районі Харківської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16 березня

2012 року за № 632088104000322;

площею 4,9704 га (кадастровий номер 6320881000:01:000:0352), який зареєстрований в Управлінні Держкомзему у Богодухівському районі Харківської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 28 березня

2012 року за № 632088104000385.

У договорі від 27 лютого 2012 року, який укладено між ОСОБА_5 та СФГ «Дон», зазначено, що:

орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 4,89 га для товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 6320881000:01:000:0353;

нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 129 775,37 грн (пункт 4);

договір укладено на 25 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Якщо жодна із сторін впродовж 60 календарних днів до закінчення терміну дії цього договору не попередить письмово іншу сторону про своє бажання або не бажання переукласти договір, договір вважається пролонгованим на 5 років, про що укладається додаткова угода, яка підлягає державній реєстрації (пункт 7);

орендна плата вноситься орендарем у грошовій, натуральній, або відбірковій формі та розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки або 3893,26 грн в рік на момент укладення договору оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Орендна плата вноситься в строк до 31 грудня кожного року. Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами (накладними та інше). Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі, внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. У разі не внесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,01% несплаченої суми за кожен день прострочення (пункти 8-13 договору);

цей договір укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію (пункт 38 договору).

У договорі від 27 лютого 2012 року, який укладено між ОСОБА_5 та СФГ «Дон», зазначено, що:

орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 4,9704 га для товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 6320881000:01:000:0352;

нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 129 769,80 грн (пункт 4);

договір укладено на 25 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Якщо жодна із сторін впродовж 60 календарних днів до закінчення терміну дії цього договору не попередить письмово іншу сторону про своє бажання або не бажання переукласти договір, договір вважається пролонгованим на 5 років, про що укладається додаткова угода, яка підлягає державній реєстрації (пункт 7 договору);

орендна плата вноситься орендарем у грошовій, натуральній, або відбірковій формі та розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки або

3 893,09 грн в рік на момент укладення договору оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Орендна плата вноситься в строк до 31 грудня кожного року. Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами (накладними тощо). Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі, внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. У разі не внесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,01% несплаченої суми за кожен день прострочення (пункти 8-13 договору);

цей договір укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію (пункт 38 договору).

Згідно актів передачі-прийому земельної ділянки орендодавець ОСОБА_5 передав, а орендар - СФГ «Дон» прийняв земельну ділянку площею 4,9704 га та 4,89 га для проведення сільськогосподарських робіт строком на 25 років.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку:

№ НВ-6303206652016 від 03 жовтня 2016 року земельна ділянка площею 4,8871 га, кадастровий номер 6320881000:01:000:0353, яка належить на праві приватної власності ОСОБА_1 перебуває в оренді у СФГ «Дон» строком на 25 років;

№ НВ-6303206632016 від 03 жовтня 2016 року земельна ділянка площею 4,9704 га, кадастровий номер 6320881000:01:000:0352, яка належить на праві приватної власності ОСОБА_3 перебуває в оренді у СФГ «Дон» строком на 25 років.

При пред`явленні позову представником позивачів надано оригінали договорів оренди землі, в яких:

строк дії договорів зазначено 3 роки, форма орендної плати - грошова, натуральна (1500 кг пшениці, 50 кг цукру, 100 кг соняшнику) або в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 3 893,26 грн щорічно, строк внесення орендної плати - 01 грудня кожного року.

вказано, що цей договір укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію (пункт 38 договору).

Зазначені договори підписані відповідачем на кожному аркуші договору та скріплені печаткою СФГ «Дон».

Позивачі та їх представник пояснили наявність в матеріалах справи цих договорів оренди тим, що відповідачем під час реєстрації договору оренди замінені перша, друга та третя сторінки. Також зазначили, що в цьому винні і працівники управління, які є відповідачами по іншій цивільній справі за позовом позивачів та інших про визнання протиправними дій щодо складання акту прийому - передачі земельних ділянок, яка знаходиться в провадженні суду першої інстанції. Крім того, заведено кримінальну справу за фактом підроблення посадовими особами СФГ «Дон» указаних договорів оренди.

У відзиві на позовну заяву представник відповідача зазначив, що договори оренди, в яких вказано строк дії 3 роки не узгоджені з ОСОБА_5 , не підписані ним на кожному аркуші, оскільки їх зміст суперечив чинному законодавству.

Позивачі надали копії проектів додаткових угод 2016 року до договорів оренди землі № б/н від 27 лютого 2012 року, в яких відповідачем запропоновано внести зміни, зокрема, щодо сторін договорів; пункт 7 договорів викласти в наступній редакції: договір укладено на 7 років.

Згідно листів-пропозицій, адресованих СФГ «Дон» ОСОБА_1 та ОСОБА_3 щодо отримання нарахованої орендної плати за 2015 рік, 2016 рік, 2017 рік та 2018 рік, за оренду земельних ділянок № НОМЕР_1 з кадастровим номером 6320881000:01:000:0353, площею 4,8871 га в розмірі 23 517,48 грн та № 362 з кадастровим номером 6320881000:01:000:0352, площею 4,9704 га в розмірі

23 516,49 грн вбачається, що ОСОБА_5 протягом двох років виплачувалася орендна плата за договорами оренди.

Під час розгляду справи в суді першої інстанції представник СФГ «Дон»заявляв клопотання про призначення судової почеркознавчої, судово-технічної експертизи документів.

Ухвалою Краснокутського районного суду Харківської області від 10 липня

2019 року у справі призначено судово-почеркознавчу експертизу трьох договорів оренди землі, б/н від 27 лютого 2012 року, укладених між ОСОБА_5 та Селянським СФГ «Дон» на земельні ділянки загальними площами 4,89 га, 4,97 га та 4,9704 га, а також судово-технічну експертизу документів, а саме: трьох договорів оренди землі, б/н від 27 лютого 2012 року, укладених між ОСОБА_5 та СФГ «Дон»на земельні ділянки загальними площами 4,89 га, 4,97 га та 4,9704 га.

Судові експертизи проведено не було, а після ухвалення рішення у справі, 23 січня 2020 року до суду першої інстанції з Київського науково-дослідного інституту судових експертиз надійшло повідомлення про неможливість надання висновку комплексної судово-почеркознавчої експертизи та судово-технічної експертизи документів за відсутністю документів.

Щодо «конкуренції» примірників договору

У справі, що переглядається:

позивачі наполягали на тому, що відповідач замінив аркуші в оспорюваних договорах, зокрема щодо строку оренди в оспорюваних договорах (з 3 років на 25 років);

суди вважали, що позивачами не доведено заміну аркушів в оспорюваних договорах. Оспорювані договори оренди вчинені строком на 25 років;

ключовими питаннями, з урахуванням встановлених обставин та відсутності доведення заміни аркушів в договорі, на яке повинен надати відповідь суд в цій справі є те, чи можуть примірники одного й того ж самого договору мати відмінні редакції змісту його умов та як розв`язати «конкуренцію» примірників договору.

Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007 року).

Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства.

Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони (абзац 1 частини першої статті 207 ЦК України, в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

Тлумачення абзацу 1 частини першої статті 207 ЦК України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) свідчить, що:

правочин оформлюється шляхом фіксації волі сторони (сторін) та його змісту. Така фіксація здійснюється різними способами;

першим і найпоширенішим з них є складання одного або кількох документів, які текстуально відтворюють волю сторін;

зазвичай правочин фіксується в одному документі. Це стосується як односторонніх правочинів (наприклад, складення заповіту), так і договорів (дво- і багатосторонніх правочинів). Домовленість сторін дво- або багатостороннього правочину, якої вони досягли, фіксується в його тексті, який має бути ідентичним у всіх сторін правочину.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 березня 2021 року у справі № 607/11746/17 (провадження № 61-18730св20) зазначено, що «з урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності».

У силу різних причин не виключені в цивільному обороті ситуації, за яких примірники одного й того ж договору матимуть відмінні (не ідентичні) редакції.

Договір як універсальний регулятор приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків.

За допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати застосування, зокрема: парафування (підписання кожної із сторінок договору) з метою забезпечення ідентичності примірників договору; визначення того, який із примірників договору має пріоритет при різних редакціях примірників договору. У разі наявності таких правил в договорі, то саме за їх допомогою має вирішуватися «конкуренція» примірників договору стосовно тих чи інших умов. У випадку, коли сторони не урегулювали в договорі парафування (підписання кожної із сторінок договору) та визначення того, який із примірників договору має пріоритет при різних редакціях примірників договору, то найбільш розумним та прийнятним є висновок, що сторони не домовилися щодо тих умов, які відрізняються і в цьому разі відносини сторін мають регулюватися нормами актів цивільного законодавства.

Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк (частина друга статті 763 ЦК України).

Під невизначеним строком договору найму (оренди) розуміється відсутність домовленості сторін про встановлення строку договору. Тобто сторони при укладанні договору визначають тільки момент, коли «починається» договір найму, проте без встановлення його кінцевого моменту. За умови, що сторони не встановили строк договору найму, він є укладеним на невизначений строк. Правові наслідки укладання договору найму на невизначений строк полягають в тому, що кожна зі сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Відмова від договору найму не залежить від причин, які детермінували намір однієї зі сторін.

Обміркувавши обставини встановлені судами та обставини, які визнавалися учасниками справи, аргументи касаційної скарги, суд вважає, що:

на користь позиції позивачів є аргумент про те, що надані позивачами договори, якими передбачено строк оренди 3 роки, містять підписи та скріплені на кожній сторінці печаткою відповідача;

на користь позиції відповідача є аргумент про те, що в актах прийому-передачі земельних ділянок вказаний строк оренди 25 років;

«зважуючи» ці аргументи суд підкреслює, що у всіх примірниках міститься вказівка про однакову юридичну силу трьох примірників, із очевидністю навряд чи можливо прийняти аргументи позивачів чи відповідача, а тому найбільш розумним є висновок, що сторони не домовилися щодо строку оренди і, з урахуванням частини другої статті 763 ЦК України, договори оренди укладені на невизначений строк;

суди на ключовий аргумент позивачів щодо строку оренди відповіли по іншому, вважаючи, що строк оренди складає 25 років, а тому оскаржені рішення слід змінити в мотивувальній частині.

Аргумент касаційної скарги про необхідність врахування висновків про contra proferentem зроблених в постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц колегія суддів відхиляє з таких мотивів.

У постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц (провадження

№ 61-11сво17) зроблено висновок, що «у разі, якщо з`ясувати справжній зміст відповідної умови договору неможливо за допомогою загальних підходів до тлумачення змісту правочину, передбачених у частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України, слід застосовувати тлумачення contra proferentem. Contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. При цьому це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the diminant sinfluence of the party)».

Тобто contra proferentem має застосовуватися у разі, якщо є два різні тлумачення умови (чи умов) договору, а не дві відмінні редакції певної умови (умов) договору, з врахуванням того, що:

contra proferentem має на меті поставити сторону, яка припустила двозначність, в невигідне становище. Оскільки саме вона допустила таку двозначність;

contra proferentem спрямований на охорону обґрунтованих очікувань сторони, яка не мала вибору при укладенні договору (у тому числі при виборі мови і формулювань);

contra proferentem застосовується у тому випадку, коли очевидно, що лише одна сторона брала участь в процесі вибору відповідних формулювань чи формулюванні тих або інших умов в договорі чи навіть складала проект усього договору або навіть тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою;

у разі неясності умов договору тлумачення умов договору повинно здійснюватися на користь контрагента сторони, яка підготувала проект договору або запропонувала формулювання відповідної умови. Поки не доведене інше, презюмується, що такою стороною була особа, яка є професіоналом у відповідній сфері, що вимагає спеціальних знань.

Щодо вирішення позовних по суті

У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ.

Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі).

В ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного.

Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, рецисорний позов).

Натомість нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним». Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов`язків.

Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.

Тлумачення частини першої статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому.

Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із приватно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у приватно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства.

Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 квітня 2022 року в справі № 461/5209/19 (провадження № 61-20295св21) вказано, що «для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину».

Обміркувавши обставини встановлені судами та обставини, які визнавалися учасниками справи, аргументи касаційної скарги, колегія суддів вважає, що:

суди встановили, що позивач не довів, що відповідач замінив відповідні аркуші договорів оренди землі;

умовами укладених договорів сторони погодили вартість земельних ділянок для обчислення розміру орендної плати у розмірі 129 775,37 грн та 129 769,80 грн, що не суперечить законодавству України;

встановивши, що відсутні підстави для недійсності оспорюваних договорів, суди зробили обґрунтований висновок про відмову в задоволенні позовних вимог про визнання недійсними оспорюваних договорів оренди;

позовна вимога про скасування запису є похідною і оскільки відсутні підстави для задоволення позовних вимог про визнання недійсними оспорюваних договорів оренди, то в її задоволенні слід відмовити з цих підстав. Натомість суди відмовили в її задоволенні внаслідок необґрунтованості, а тому судові рішення належить змінити в мотивувальній частині.

Аргумент касаційної скарги про те, що в цій справі підлягає застосуванню доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) колегія суддів відхиляє з таких підстав.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18) зроблено висновок, що «доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них».

Застосування доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) є засобом для недопущення недійсності оспорюваного правочину всупереч принципу добросовісності, а не підставою для визнання його недійсним.

Колегія суддів відхиляє аргументи касаційної скарги про те, що суд апеляційної інстанції не дослідив долучені до скарги додаткові докази; необґрунтовано відхилив клопотання сторони позивачів про допит свідків та призначення судової почеркознавчої експертизи у справі з таких підстав.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (частина третя статті 367 ЦПК України).

Касаційна скарга не містить доводів щодо неможливості подання відповідних доказів та клопотання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від позивачів.

Ухвалою Харківського апеляційного суду від 20 жовтня 2020 року клопотання представника позивачів про призначення судової почеркознавчої експертизи залишено без задоволення. Апеляційний суд зазначив, що ухвалою суду першої інстанції від 10 липня 2019 року призначалася комплексна судово-почеркознавча експертиза та судово-технічна експертиза, які не проведено за недостатністю документів для їх проведення (а. с. 57-60, т. 3). Наразі і в суді апеляційної інстанції їх не надано, відповідних клопотань не заявлено. Як вбачається з заявленого уточненого клопотання позивачі та їх представник просили провести судові експертизи з особами, які не були залучені до участі у справі як в суді першої інстанції, так і в суді апеляційної інстанції. Представник позивачів наполягав на задоволенні саме уточненого клопотання. Тому підстав для проведення зазначеної судової експертизи не вбачається.

Інших клопотань про проведення судових експертиз в суді апеляційної інстанції не заявлялось.

Тому відсутні підстави вважати, що суд апеляційної інстанції необґрунтовано відхилив клопотання сторони позивачів, поданих на стадії апеляційного перегляду справи.

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина третьої статті 400 ЦПК України).

у постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 березня 2021 року у справі № 607/11746/17 (провадження № 61-18730св20), в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 квітня 2022 року в справі № 461/5209/19 (провадження № 61-20295св21), дають підстави для висновку, що судові рішення ухвалені без додержання норм матеріального права. У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково; оскаржені судові рішення змінити в мотивувальній частині; в іншій частині судові рішення належить залишити без змін.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду