ПОСТАНОВА Касаційний цивільний суд ВС у справі № 344/8864/23

Описова частина

У травні 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 про витребування майна.

Свої вимоги обґрунтувала тим, що 13 травня 2012 року уклала з Товариством з обмеженою відповідальністю «Станіславміськбуд» (далі - ТОВ «Станіславміськбуд») договір купівлі-продажу, за умовами якого продавець, який виконує функції забудовника, зобов`язвся передати у власність покупця об`єкт нерухомого майна, який буде створений (набутий) продавцем у майбутньому, а покупець зобов`язався прийняти цей об`єкт у відповідності до умов договору та оплатити його.

Об`єктом нерухомого майна за цим договором до завершення будівництва та введення в експлуатацію є майнові права на частину торгового залу (приміщення громадського призначення), за проєктним № 3, на 1 (першому поверсі), проєктною площею 89,92 кв. м., житлового будинку з будівельною адресою: АДРЕСА_1 (поруч будинку АДРЕСА_2 ). Загальна сума договору становить 1 602 374,40 грн.

Незважаючи на те, що вона в повному обсязі виконала умови договору від 13 травня 2012 року, у квітні 2023 року приміщення, що є об`єктом цього договору, позивач передав у користування третім особам. З Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна вона дізналась, що 16 лютого 2023 року право власності на спірне приміщення було зареєстровано за ОСОБА_2 на підставі акту приймання-передачі від 28 серпня 2019 року, підписаного між ТОВ «Станіславміськбуд» та ОСОБА_2 , а також договору купівлі-продажу майнових прав від 15 жовтня 2018 року.

Так як ТОВ «Станіславміськбуд» ухилялося від здійснення обмірів ОБТІ для визначення фактичної площі спірного нерухомого майна, вона самостійно звернулася до фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 для виготовлення технічного паспорту, згідно з яким площа цього нерухомого майна становить 90,9 кв. м. З огляду на різницю між проєктною площею спірного нерухомого майна та площею після кінцевих замірів приміщення, 12.05. травня 2023 року вона здійснила доплату за додаткову площу нерухомого майна.

Оскільки вона належним чином виконала свої зобов`язання за договором, відтак, мала право на первинне набуття права власності на спірне нерухоме майно.

Вказувала, що з листопада 2018 року використовувала спірне нерухоме майно, зокрема 16 листопада 2018 року уклала з Товариством з обмеженою відповідальністю «УРБАН-ПРОГРКС» договір оренди нежитлового приміщення, предметом якого є право користування цим майном, а з 2019 року сплачувала комунальні послуги.

Посилаючись на наведене, уточнивши свої вимоги, позивачка просила витребувати у ОСОБА_2 на свою користь торгове приміщення №75, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 90,9 кв. м.

Рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 15 жовтня 2024 року у задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із відсутності правових підстав для задоволення позову, оскільки позивачка неналежно виконувала умови договору від 13 травня 2012 року, невчасно та не в повному обсязі оплатила вартість об`єкта нерухомого майна за цим договором, тому не має права претендувати на передачу їй у власність самого об`єкта нерухомості.

Постановою Івано-Франківського апеляційного суду від 19 лютого 2025 року за наслідками розгляду апеляційної скарги ОСОБА_1 рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 15 жовтня 2024 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким позов задоволено. Витребувано у ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 торгове приміщення № 75, за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 90,9 кв. м.

Постанова апеляційного суду аргументована тим, що дії ТОВ «Станіславміськбуд» призвели до унеможливлення реєстрації позивачкою своїх прав на набуте нерухоме майно, а відчуженням ТОВ «Станіславміськбуд» спірної нерухомості на користь відповідачки порушено права ОСОБА_1 .

28 березня 2025 року представник ТОВ «Станіславміськбуд» - Міськів О. Т. звернулась до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій, посилаючись не неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Підставою касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верхового Суду від 07 липня 2021 року у справі № 420/370/19, від 02 жовтня 2018 року у справі № 910/18036/17, від 23 жовтня 2019 року у справі № 917/1307/18, від 18 листопада 2019 року у справі № 902/761/18, від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Крім того, зазначає, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України).

31 березня 2024 року представник ОСОБА_2 - адвокат Тинів І. Д. звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 19 лютого 2025 року, в якій просить скасувати оскаржене судове рішення як таке, що прийнято без дотримання норм матеріального та процесуального права, та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Підставою касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 14 липня 2022 року у справі № 522/9557/18, від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, від 26 жовтня 2022 року у справі № 569/2823/18, 15 травня 2019 року у справі № 522/7636/14-ц, від 13 листопада 2024 року у справі № 910/11143/22 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Аргументи учасників справи

Касаційні скарги аргументовані тим, що апеляційний суд неповно дослідив обставини справи, не надав їм належної правової оцінки та дійшов помилкових висновків при вирішенні спору.

Представник ТОВ «Станіславміськбуд» зазначає, що суд не звернув увагу на те, що умовами укладеного з позивачкою договору від 13 травня 2012 року не передбачалося продажу товару з розстрочкою платежів. Жодних додаткових угод до договору сторони не укладали. Покупець повинен був сплатити ціну договору одним платежем на час укладення цього договору. Порушення його умов в частині своєчасності оплати свідчить про порушення виконання зобов`язань позивачки як сторони договору, що позбавляє її права на отримання товару за договором та підтверджує безпідставність позовних вимог, що є предметом розгляду. Позивачка несвоєчасно оплатила вартість предмета договору, вона також не здійснила оплату в повному обсязі, адже фактично здійснені платежі за договором становлять 1 480 000 грн із загальної суми 1 602 374,40 грн.Унаслідок прийняття оскаржуваної постанови позивачка отримала об`єкт нерухомості не тільки не сплативши справедливої вартості, але й навіть не сплативши повної суми договором. Приміщення, що є предметом позову, було утворено лише в у 2020 році на підставі висновку щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна в результаті поділу приміщення № 73, яке відповідачка придбала у ТОВ «Станіславміськбуд».

У касаційній скарзі представник ОСОБА_2 зазначає, що інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою. ОСОБА_1 не довела належними та достатніми доказами своє право на торгове приміщення АДРЕСА_3 .

Ні станом на 2015 рік, коли згідно договору купівлі-продажу від 13 травня 2012 року житловий будинок на АДРЕСА_2 в мав бути введений в експлуатацію, на станом на 15 жовтня 2018 року, коли було укладено договір купівлі- продажу майнових прав між ОСОБА_2 та ТОВ «Станіславміськбуд», ні 28 травня 2019 року та 05 жовтня 2019 року, коли було підписано акт прийому-передачі згідно договору купівлі-продажу майнових прав від 15 жовтня 2018 року, ні станом на 17 лютого 2023 року, коли ОСОБА_2 зареєструвала за собою право власності на приміщення, яке є предметом спору, ОСОБА_1 не виконала в повному обсязі обов`язок щодо оплати нежитлового приміщення за договором купівлі-продажу від 13 травня 2012 року.

Апеляційний суд не звернув увагу на те, що згідно договору купівлі-продажу від 13 травня 2012 року об`єктом нерухомого майна за цим договором до завершення будівництва та введення в експлуатацію є майнові права на торговий зал (приміщення громадського призначення) за проеєктним № , на 1 (першому) поверсі, проектною площею 89,9 кв. м, житлового будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 (поруч будинку АДРЕСА_2 ).

Водночас, первинно ОСОБА_4 на підставі договір купівлі-продажу майнових прав від 15 жовтня 2018 року та акту прийому-передачі згідно договору купівлі-продажу нерухомого майна від 28 серпня 2019 року набуто у власність нерухоме майно - торгове приміщення за № 73, загальною площею 536 кв. м, що знаходиться на 1 (першому) поверсі в будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Тобто, ОСОБА_4 не було відчужено майно, яке виступає предметом договору купівлі-продажу від 13 травня 2012 року, укладеного позивачкою з ТОВ «Станіславміськбуд».

02 жовтня 2019 року за ОСОБА_2 зареєстровано право приватної власності на торгове приміщення № 73 загальною площею 536 кв. м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . Згідно технічного паспорта на торгове приміщення АДРЕСА_4 , виготовленого станом на 16 вересня 2019 року, нежитлове приміщення, позначене у техпаспорті літерою «А», загальною площею 536,0 кв. м, складалось із основного приміщення - торгового залу площею 463,5 кв. м, та допоміжних приміщень: умивальні площею 3,2 кв. м, вбиральні площею 2,1 кв. м, паливної площею 6,8 кв. м., паливної площею 6,6 кв. м, кімнати персоналу площею 45,5 кв. м, умивальні площею 5,7 кв. м, вбиральні площею 2.6 кв. м.

Тобто, станом на 16 вересня 2019 року у склад торгового приміщення № 73 загальною площею 536 кв. м, яке розташоване на 1 (першому) поверсі багатоповерхового житлового будинку АДРЕСА_1 , не входило окремо виділене приміщення ні площею 89,92 кв. м, ні площею 90,9 кв. м, яке є предметом спору, що, у свою чергу, спростовує доводи позивача про те, що таке приміщення фактично існувало з 2018 року та здавалось нею в оренду. Позивач не надала жодних належних та достатніх доказів на підтвердження того, що станом на 2018, 2019 рік приміщення, яке є предметом спору, фактично існувало. Саме ОСОБА_4 , шляхом перепланування приміщення площею 536 кв. м, було створено об`єкт, який за технічними характеристиками співпадає із об`єктом, який виступає предметом договору купівлі-продажу від 13 травня 2012 року. Позивачка не надала суду доказів на підтвердження того, що ОСОБА_4 було відчужено об`єкт нерухомого майна, який виступає предметом договору купівлі-продажу від 13 травня 2012 року.

ОСОБА_1 не підтвердила свої майнові права на предмет спору, оскільки, відсутні докази повної оплати вартості такого майна та акт прийому-передачі майнових прав згідно договору купівлі-продажу від 13 травня 2012 року, тобто відсутні докази набуття майнових прав позивачкою і ТОВ «Станіславміськбуд» не визнає майнових прав позивачки на об`єкт спірного нерухомого майна.

Крім того, ОСОБА_1 не заявляла вимог до ТОВ «Станіславміськбуд» про визнання її майнових прав.

Спірний об`єкт торгове приміщення №75, за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 90,9 кв. м. не існував на час набуття права вчасності на нежитлове приміщення відповідачкою до моменту його створення у результаті поділу, а, відтак, щодо нього не могли виникнути майнові права у позивачки. ОСОБА_2 є добросовісним і первинним власником нерухомого майна загальною площею 536 м. кв., яке нею, після оформлення права власності в цілому було поділено па окремі нежитлові приміщення. Суд апеляційної інстанції вирішив окремо виділене відповідачкою приміщення витребувати на користь позивачки без застосування будь-яких наслідків такого витребування у добросовісного набувача.

Від представника ОСОБА_1 - адвоката Іванів-Магльованої І. Р. надійшла заява, в якій вона просить касаційну скаргу ТОВ «Станіславміськбуд» залишии без задоволення, а оскаржене судове рішення без змін як таке, що увалено з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Ухвалами Верховного Суду від 17 квітня 20205 року та 08 травня 2025 року відкрито касаційне провадження у даній справі.

Витребувано з Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області цивільну справу № 344/8864/23 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, що не заявляє самостійних вимог, - Товариство з обмеженою відповідальністю «Станіславміськбуд» про витребування майна.

Справа № 344/8864/23 надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 26 червня 2025 року справу № 344/8864/23 призначено до судового розгляду.

Обставини справи, які встановили суди попередніх інстанцій

Суди встановили, що 13 травня 2012 року між ТОВ «Станіславміськбуд» та ОСОБА_1 був укладений договір купівлі-продажу № К/М-3, пунктом 1.1 якого встановлено, що продавець, який виконує функції забудовника, зобов`язується передати у власність покупця (позивачки) об`єкт нерухомого майна, який буде створений (набутий) продавцем у майбутньому, а покупець зобов`язується прийняти цей об`єкт у відповідності до умов договору та оплатити його.

Згідно з пунктом 1.2 договору, об`єктом нерухомого майна за цим договором до завершення будівництва та введення в експлуатацію є майнові права на частину торговий зал (приміщення громадського призначення), за проєктним № 3, на 1 (першому поверсі), проєктною площею 89,92 кв. м., житлового будинку з будівельною адресою: АДРЕСА_1 (поруч будинку АДРЕСА_2 ).

Пунктом 2.1 договору передбачено, що вартість одного квадратного метра загальної площі об`єкта нерухомого майна на момент укладення договору складає 17 820 грн. Загальна сума договору становить 1 602 374,40 грн (пункт 2.2. договору).

У претензії від 03 березня 2021 року ОСОБА_1 звернулася до ТОВ «Станіславміськбуд» з вимогою виконати пункт 3.1.1 договору та передати їй у власність об`єкт нерухомого майна з усіма необхідними документами для подальшої реєстрації.

Вимогою-претензією від 31 березня 2023 року позивачка просила ТОВ «Станіславміськбуд» передати у її власність об`єкт нерухомого майна згідно укладеного договору, документи для подальшої державної реєстрації об`єкта нерухомого майна, підписати двосторонні акти приймання-передачі об`єкта нерухомого майна та повідомити актуальні платіжні реквізити та банківські рахунки ТОВ «Станіславміськбуд» з метою перерахування нею залишку грошових коштів за нежитлове приміщення.

Також установлено, що 15 жовтня 2018 року між ТОВ «Станіславміськбуд» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу майнових прав № К/Т-1, відповідно до п. 1.1. якого продавець, який виконує функції забудовника, зобов`язується передати у власність покупця об`єкт нерухомого майна, який буде створено в майбутньому (набутий) продавцем у майбутньому, а покупець зобов`язується прийняти цей об`єкт у відповідності до умов цього договору та оплатити його.

Об`єктом нерухомого майна за цим договором до завершення будівництва та введення в експлуатацію є майнові права на частину торговий зал № 1, що відображений на плані поверху затверджений продавцем, на 1 (першому) поверсі будинку загальною площею 536 кв. м житлового будинку за адресою: АДРЕСА_4 (поруч будинку 7а) (пункт 1.2. договору).

28 серпня 2019 року ТОВ «Станіславміськбуд» та ОСОБА_2 підписали акт прийому-передачі згідно договору купівлі-продажу нерухомого майна, за яким відповідачці передано окреме нерухоме майно (торгове приміщення) № НОМЕР_1 , загальною площею 536 кв. м., що знаходиться на 1 (першому) поверсі в будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до технічного паспорту на торгове приміщення АДРЕСА_4 , що виготовлений 16 вересня 2019 року, нежитлове приміщення, позначене літерою «А», загальною площею 536,0 кв. м., складається з основного приміщення - торгового залу площею 463,5 кв. м. та допоміжних приміщень: умивальні площею 3,2 кв. м., вбиральні площею 2,1 кв. м., паливної площею 6,8 кв. м., паливної площею 6,6 кв. м., кімнати персоналу площею 45,5 кв. м., умивальні площею 5,7 кв. м., вбиральні площею 2,6 кв. м.

Згідно з інформацією з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 05 жовтня 2019,року, за ОСОБА_2 02 жовтня 2019 року зареєстровано право приватної власності на торгове приміщення №73 загальною площею 536 кв. м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1930430226101.

Відповідно до висновку ТОВ «Західбудексперт» від 13 лютого 2020 року щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна, у зв`язку із внутрішнім переплануванням, торгове приміщення АДРЕСА_4 розділено на:

торгове приміщення №73 загальною площею 48,4 кв. м.;

торгове приміщення №74 загальною площею 128,0 кв. м.;

торгове приміщення №75 загальною площею 90,9 кв. м.;

торгове приміщення №76 загальною площею 87,9 кв. м.;

торгове приміщення №77 загальною площею 172,8 кв. м.

За рахунок внутрішнього перепланування, що не носить характеру реконструкції, загальна площа приміщення зменшилась на 8,0 к. м (з 536,0 кв. м. до 528,0 кв. м.).

У 2020 році ОСОБА_2 виготовила технічні паспорти на виділені торгові приміщення та зареєструвала право власності на кожне з них в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується наступними документами:

технічний паспорт на торгове приміщення № НОМЕР_1 на АДРЕСА_1 від 13 лютого 2020 року, Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 17 лютого 2023 року 323169182;

технічний паспорт на торгове приміщення № НОМЕР_2 на АДРЕСА_1 від 13 лютого 2020 року, Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 17 лютого 2023 року № 323171467;

технічний паспорт на торгове приміщення № НОМЕР_3 на АДРЕСА_1 від 13 лютого 2020 року, Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 17 лютого 2023 року № 323174596;

технічний паспорт на торгове приміщення АДРЕСА_5 від 13 лютого 2020 року, Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 17 лютого 2023 року № 323166069;

технічний паспорт на торгове приміщення АДРЕСА_6 від 13 лютого 2020 року, Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 17 лютого 2023 року № 323164574.

Межі та підстави касаційного перегляду

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу (пункт четвертий частини другої статті 389 ЦПК України).

Підставою касаційного оскарження постанови апеляційного суду є посилання заявників на:

неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верхового Суду від 07 липня 2021 року у справі № 420/370/19, від 02 жовтня 2018 року у справі № 910/18036/17, від 23 жовтня 2019 року у справі № 917/1307/18, від 18 листопада 2019 року у справі № 902/761/18, від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України); відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України);

неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 14 липня 2022 року у справі № 522/9557/18, від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, від 26 жовтня 2022 року у справі № 569/2823/18, 15 травня 2019 року у справі № 522/7636/14-ц, від 13 листопада 2024 року у справі № 910/11143/22 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Касаційні скарги не підлягають задоволенню, виходячи з такого.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково.

Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Приватноправовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

У справі, яка переглядається, позивачка вважає себе інвестором, а спірне нерухоме майно - об`єктом інвестування, відчуженим без її згоди як власника майна третій особі.

Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 просила суд захистити її порушене право власності на торгове приміщення № 75, за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 90,9 кв. м, посилаючись на те, що вона виконала умови договору, сплатила кошти у повному обсязі, однак позбавлена права отримати у власність спірну нерухомість у зв`язку з неправомірними діями відповідача, який передав це майно іншій особі.

Суд першої інстанції, відмовляючи в позові, дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову, виходячи з того, що факт укладення договору купівлі-продажу від 13 травня 2015 року як такий без надання належних та допустимих доказів виконання зобов`язань за ним у частині сплати в повному обсязі коштів на виконання умов договору, не свідчить про набуття позивачкою будь-яких майнових прав чи права власності на спірний об`єкт нерухомого майна. Позивачка не довела наявність майнових прав на спірне новостворене майно та набуття нею права вимоги щодо переходу права власності на об`єкт будівництва.

Апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції та задовольняючи позов, зазначив, що висновки суду першої інстанції в частині щодо невиконання позивачкою обов`язку щодо сплати нежитлового приміщення за вказаним договором є такими, що не відповідають фактичним обставинам справи. Позивачка як первісний інвестор набула права власності на спірний об`єкт нерухомого майна, проте дії ТОВ «Станіславміськбуд» призвели до унеможливлення реєстрації нею своїх прав на набуте нерухоме майно, а відчуженням ТОВ «Станіславміськбуд» спірної нерухомості на користь відповідачки порушено права ОСОБА_1 .

Колегія суддів погоджується з висновком апеляційного суду, з огляду на таке.

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (тут і далі - у редакції, чинній на момент укладення договору) закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до пункту 5 статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (у редакції, чинній на момент укладення договору майнових прав) вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном; закріплення об`єкта інвестування за довірителем - встановлення правовідносин між довірителем та управителем на підставі договору про участь у фонді фінансування будівництва, за яких у довірителя виникає право вимоги на цей об`єкт інвестування в майбутньому.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав належать речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України).

За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

У статті 190 ЦК України визначено, що майно є особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Концепція «майна» у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а отже і «майном» (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі» («Broniowski v. Poland»), заява № 31443/96; пункт 22 рішення від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05).

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як «права очікування» та повноваження власника таких прав вказано у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2019 року у справі № 2610/22985/2012, від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13-ц та постановах Верховного Суду від 02 грудня 2020 року у справі № 520/4555/17, від 26 січня 2022 року у справі № 761/3462/13-ц, від 08 червня 2022 року у справі № 947/25597/19, від 21 червня 2022 року у справі № 947/25617/19, від 08 січня 2025 року в справі № 363/641/22.

Таким чином, майнове право, яке є предметом договору - це обумовлене право на набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

У частині першій статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Після завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до закону (постанова Верховного Суду від 26 січня 2022 року у справі № 521/19092/17).

У статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону).

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17).

Також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року в справі № 359/5719/17 зроблено висновок, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлено право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої на підставі договору був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою».

Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, у разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постанові Верховного Суду від 09 серпня 2023 року у справі № 753/6287/19.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).

Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року в справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).

Велика Палата Верховного Суду нагадувала неодноразово, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19) та багатьох інших.

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України).

Така правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21), постановах Верховного Суду від 24 січня 2024 року у справі № 761/22446/20 (провадження № 61-6067св22), від 24 січня 2024 року у справі № 487/7152/21 (провадження № 61-8265св23), від 07 грудня 2023 року у справі № 369/8250/19 (провадження № 61-3645св23), від 12 жовтня 2023 року у справі № 761/15699/16 (провадження № 61-4491св23) та інших.

У цій справі суди встановили, що 13 травня 2012 року між ТОВ Станіславміськбуд» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу № К/М-3, за яким продавець, який виконує функції забудовника, зобов`язується передати у власність покупця (позивачки) об`єкт нерухомого майна, який буде створений (набутий) продавцем у майбутньому, а покупець зобов`язується прийняти цей об`єкт у відповідності до умов договору та оплатити його.

Згідно з пунктом 1.2 договору, об`єктом нерухомого майна за цим договором до завершення будівництва та введення в експлуатацію є майнові права на частину торговий зал (приміщення громадського призначення), за проектним № 3, на 1 (першому поверсі), проектною площею 89,92 (вісімдесят дев`ять цілих дев`яносто дві сотих) м.кв., житлового будинку з будівельною адресою: АДРЕСА_1 (поруч будинку АДРЕСА_2 ).

Відповідно до пункту 2.1 договору передбачено, що вартість одного квадратного метра загальної площі об`єкта нерухомого майна на момент укладення договору складає 17 820,00 грн.

В пункті 2.2 договору зазначено, що загальна сума договору становить 1 602 374,40 грн.

Отже, уклавши 13 травня 2012 року вказаний договір, позивач набула майнові права на спірний об`єкт нерухомого майна, які як вбачається припинені не були, не за умовами самого договору, ні шляхом його розірвання, а тому укладення іншого договору з іншою особою, тобто відчуження майнових прав на той самий об`єкт нерухомого майна не можна вважати правомірним.

Крім того, апеляційний суд установив, що позивачкою на виконання умов договору купівлі-продажу від 13 травня 2012 року з певною періодичністю, здійснено оплату за об`єкт нерухомого майна на загальну суму 1 480 000,00 грн, з доплатою в розмірі 140 300,00 грн решти суми, внаслідок чого дійшов висновку, що позивачка як первісний інвестор набула права власності на спірний об`єкт нерухомого майна. Суд звернув увагу на те, що долучені позивачкою до матеріалів справи відповідні квитанції до прибуткового касового ордера містять відмітку «оплачено», підписи головного бухгалтера та печатки забудовника - ТОВ «Станіславміськбуд», що вказує на їх належне оформлення, прийняття забудовником вказаних коштів, а, відтак, на добросовісне виконання покупцем умов договору.

Апеляційний суд, при цьому, відхилив доводи ТОВ «Станіславміськбуд» про те, що позивачка не здійснювала жодних оплат за договором протягом двох років у період із 13 вересня 2012 року до 02 грудня 2014 року, оскільки в подальшому продавець приймав відповідні платежі від інвестора (позивачки) у відповідних розмірах, зараховуючи їх на свої рахунки. Твердження про повернення забудовником доплачених позивачкою коштів за додаткову площу не прийняв до уваги, оскільки не наведено обґрунтованих підстав за наявності яких було здійснено таке повернення, оскільки тут важливим є призначення такого платежу, а не ким він був здійснений. Зокрема, у платіжній інструкції чітко зазначено, що платіж у сумі 140 300,00 грн внесено за ОСОБА_1 за продаж нежитлового приміщення за договором купівлі-продажу майнових прав від 13 травня 2012 року № К/М-3.

Апеляційний суд звернув увагу і на те, що сторонами в договорі купівлі-продажу не визначено конкретні строки здійснення покупцем оплати за придбане нерухоме майно. Позивачка в суді апеляційної інстанції пояснила, що за усною домовленістю з представниками ТОВ «Станіславміськбуд» вона вносила відповідні платежі за цим договором за їх вказівкою і жодного разу до неї не заявлялося вимог чи претензій з приводу невчасної оплати за спірне нежитлове приміщення, як і не поверталися внесені нею кошти.

Встановивши, що позивачка виконала умови договору купівлі-продажу в частині оплати за спірне нерухоме майно, а в матеріалах справи відсутні докази належного виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, зокрема щодо передачі позивачці всіх необхідних документів для подальшої державної реєстрації об`єкта нерухомого майна, встановивши незаконність передачі майнових прав на той самий об`єкт відповідачці, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про порушення прав позивачки та наявності підстав для задоволення позовних вимог і витребування майна.

Наведені у касаційній скарзі доводи були предметом дослідження апеляційним судом із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства, і з якою погоджується суд касаційної інстанції.

Апеляційний суд правильно застосував норми матеріального права у спірних правовідносинах та не допустив порушень норм процесуального права, які б давали підстави для скасування оскарженого судового рішення, тому доводи касаційної скарги з цього приводу є безпідставними.

Колегія суддів відхиляє посилання в касаційній скарзі на неврахування судом висновків, викладених Верховним Судом в постановах, що зазначені заявником в касаційній скарзі, оскільки висновки у цих справах і у справі, що переглядається, а також встановлені судом фактичні обставини, що формують зміст спірних правовідносин, є різними, у зазначених справах суди виходили з конкретних обставин та фактично-доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.

Інші наведені у касаційній скарзі доводи фактично зводяться до незгоди з висновками суду апеляційної інстанції стосовно установлених обставин справи та зводяться виключно до переоцінки доказів, їх належності та допустимості.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) викладено правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.

Щодо судових витрат

Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки в цій справі оскаржуване судове рішення підлягає залишенню без змін, розподіл судових витрат Верховний Суд не здійснює.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,