ПОСТАНОВА Касаційний цивільний суд ВС у справі № 522/7177/24

У травні 2024 року заступник керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - Управління Державної інспекції архітектури та містобудування України у Одеській області, про скасування реєстрації декларації, рішення реєстратора, визнання недійсною угоди, звільнення земельної ділянки.

Позовну заяву обґрунтував тим, що ОСОБА_3 на підставі договору дарування від 05 березня 2012 року належала квартира АДРЕСА_1 , яка складалася з двох житлових кімнат, житловою площею 21,8 кв. м, загальною площею 37,1 кв. м.

На підставі свідоцтва від 05 липня 2012 року серії НОМЕР_1 , виданого Відділом державної реєстрації актів цивільного стану у Приморському районі Одеського міського управління юстиції ОСОБА_3 змінила прізвище на ОСОБА_1 .

Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області (далі - ДАБІ в Одеській області) 29 квітня 2016 року зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта № ОД 142161201234, який належить до І-ІІІ категорії складності, відповідно до якої площа вказаної квартири внаслідок реконструкції квартири змінилась на 124,8 кв. м.

У розділі 11 декларації (інформація про дозвільні документи) зазначено, що реконструкція відбулася на підставі дозволу на виконання будівельних робіт, виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Одесі при Управлінні державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 29 листопада 2007 року № 946/07, проте за даними журналу реєстрації дозволів Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю м. Одеси, яка була структурним підрозділом управління до 01 січня 2008 року, дозвіл на виконання будівельних робіт від 29 листопада 2007 року № 946/07 не значиться. Тож відповідна декларація містить недостовірні дані.

Відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27 травня 2016 року № 29786207 державного реєстратора Одеської філії державного підприємства «Державний інститут судових економіко-правових та технічних експертних досліджень» Щеплоцької Х. Б. у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та Реєстр прав власності на нерухоме майно на підставі зазначеної декларації внесено відомості щодо збільшеної площі об`єкту нерухомості шляхом реєстрації права власності на реконструйований об`єкт площею 124,8 кв. м за ОСОБА_4 .

На підставі договору дарування від 22 червня 2016 року № 480 право власності на вказану квартиру перейшло до ОСОБА_2 .

Зважаючи на зміст технічних паспортів на об`єкти вказану квартиру площею 37,1 кв. м та 124,8 кв. м, реконструкція такої відбулася у тому числі за рахунок самовільного захоплення земельної ділянки, власником якої є територіальна громада м. Одеси.

Так, листом від 14 березня 2024 року № 01-15/65к Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради повідомив, що за інформацією архіву землевпорядна документація щодо відведення земельної ділянки, містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва, паспорти забудови земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , не значаться.

Крім того Одеською міською радою рішення про передачу у власність або користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 , не приймалось.

Таким чином, прокурор стверджував, що ОСОБА_5 , у законному володінні якої перебувало лише 37,1 кв. м об`єкту нерухомості, за відсутності документів, які надають право на виконання будівельних робіт, та відсутності документів, які посвідчують право власності чи право користування земельною ділянкою, самовільно виконала будівельні роботи з реконструкції спірної квартири, самовільно забудувавши земельну ділянку, власником якої є територіальна громада м. Одеси.

Факт самовільної забудови земельної ділянки підтверджується актом обстеження об`єкта містобудування, проведеного 28 березня 2024 року за участю представників: Приморської районної адміністрації Одеської міської ради, Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради, Департаменту з благоустрою міста Одеської міської ради, Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, Комунальним підприємством «Бюро технічної інвентаризації Одеської міської ради», Комунальним підприємством Житлово-Комунальний сервіс «Фонтанський», який свідчить, що орієнтовна площа земельної ділянки під об`єктом забудови складає 78,00 кв. м.

З огляду на викладене, заступник керівника Приморської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради просив суд усунути перешкоди у користуванні територіальною громадою м. Одеси земельною ділянкою орієнтованою площею 40,9 кв. м, на АДРЕСА_1 , шляхом:

- скасування реєстрації декларації № ОД 142161201234 про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, що зареєстрована Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області (далі - ДАБІ в Одеській області) 29 квітня 2016 року;

- визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Щеплоцької Х. Б. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на підставі якого зареєстровано квартиру АДРЕСА_3 ;

- визнання недійсним договору дарування квартири від 22 червня 2016 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ;

- зобов`язання ОСОБА_1 звільнити земельну ділянку орієнтованою площею 40,9 кв. м. на АДРЕСА_1 із приведення за власний рахунок самочинно реконструйованого на ній об`єкту нерухомого майна - квартири АДРЕСА_3 ;

- здійснити розподіл судових витрат.

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 05 лютого 2025 року у складі судді Косіциної В. В. у задоволенні позову заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради відмовлено.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що на момент реєстрації оспорюваної декларації про готовність об`єкта до експлуатації уповноважений орган державного архітектурно-будівельного контролю був зобов`язаний перевірити її на відповідність вимогам законодавства та за результатами такої перевірки або зареєструвати декларацію, або повернути її заявнику. Реєстрація декларації свідчить про те, що відповідний орган перевірив подані документи та прийняв рішення про її реєстрацію. Покладення негативних наслідків можливих помилок чи недоліків у діяльності органу державної влади на фізичних осіб суперечило б основоположним правовим принципам, тоді як законодавством передбачено спеціальні механізми реагування на виявлення недостовірних відомостей у декларації, які уповноваженим органом не були реалізовані.

Також суд першої інстанції зазначив, що після реєстрації права власності на об`єкт нерухомості декларація про готовність об`єкта до експлуатації є актом одноразового застосування, який вичерпав свою дію фактом виконання, оскільки саме на її підставі було зареєстровано право власності на спірний об`єкт. За таких обставин вимога прокурора про скасування декларації не підлягає задоволенню.

Крім того, суд дійшов висновку, що ОСОБА_2 набула право власності на спірне нерухоме майно на підставі договору дарування від 22 червня 2016 року № 480, відомості про об`єкт були внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Позивач не довів, що вона діяла недобросовісно або знала чи повинна була знати про будь-які порушення при набутті права власності. Сам факт здійснення досудового розслідування не підтверджує протиправності її дій, а обвинувальні вироки щодо відповідачів відсутні.

Оцінюючи заявлені вимоги крізь призму статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод суд першої інстанції зазначив, що втручання у право мирного володіння майном має відповідати критеріям законності, легітимної мети та пропорційності. Позивач не довів наявності суспільного чи публічного інтересу, який би виправдовував позбавлення відповідачки права власності, не надав доказів того, що спірна земельна ділянка відведена для суспільних потреб або що існує об`єктивна необхідність у такому втручанні. Натомість задоволення позову призвело б до позбавлення добросовісного набувача житла без належних правових підстав, без дотримання принципу пропорційності та справедливої рівноваги між інтересами держави і правами особи.

Постановою Одеського апеляційного суду від 18 листопада 2025 року апеляційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури задоволено частково.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 05 лютого 2025 року скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким позов заступника керівника Приморської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради задоволено частково. Визнано незаконним та скасовано рішення державного реєстратора Щеплоцької Х. Б. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на підставі якого зареєстровано квартиру АДРЕСА_3 . Усунуто територіальній громаді міста Одеси перешкоди у користуванні земельною ділянкою, шляхом зобов`язання ОСОБА_1 привести за власний рахунок самочинно реконструйований об`єкту нерухомого майна - квартири АДРЕСА_3 , площею 124,8 кв. м у первісний стан, відповідно до технічного паспорта від 21 грудня 2010 року. В решті позовних вимог відмовлено.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи у цій справі нове судове рішення про часткове задоволення позову прокурора, апеляційний суд виходив із того, що спірна земельна ділянка, на якій влаштовано прибудову до квартири, перебуває у комунальній власності територіальної громади та нікому у власність чи користування для будівництва не надавалася. Реєстрація декларації про готовність об`єкта до експлуатації та подальше рішення про реєстрацію права власності на реконструйовану квартиру площею 124,8 кв. м відбулися на підставі недостовірних даних, оскільки вказаний у документах дозвіл на виконання будівельних робіт від 2007 року в журналі реєстрації насправді не значиться. Фактично відбулося зведення нового об`єкта із зміною розмірів площі за рахунок незаконного захоплення землі, а сама декларація не є правовстановлюючим документом і не може бути єдиною підставою для збільшення площі майна.

Також суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що існування державної реєстрації прав на самочинно збудоване нерухоме майно порушує права територіальної громади як законного власника землі, що виключає підстави для реєстрації права власності за ОСОБА_1 та подальшого відчуження об`єкта. Належним та ефективним способом захисту в цьому випадку є вимога про знесення або приведення самочинно реконструйованого об`єкта у первісний стан відповідно до параметрів технічного паспорта від 21 грудня 2010 року (площею 37,1 кв. м). Рішення ж державного реєстратора про реєстрацію прав із збільшеною площею підлягає скасуванню як таке, що прийняте з порушенням законодавства та за відсутності необхідних документів.

Крім цього, апеляційний суд дійшов висновку про те, що задоволення позовних вимог у частині зобов`язання відповідача привести спірне приміщення до первісного стану переслідує легітимну мету контролю за використанням комунальної землі у загальних інтересах. Зауваження про позбавлення відповідачки ОСОБА_2 житла є безпідставними, оскільки предметом спору є не вся квартира, а лише її самочинно реконструйована частина, за рахунок якої площа нерухомості безпідставно збільшилася.

Водночас відмовляючи у задоволенні позовних вимог про скасування оспорюваної декларації про готовність об`єкта до експлуатації та визнання недійсним договору дарування, апеляційний суд дійшов висновку про те, що такі позовні вимоги є неефективними способами захисту, оскільки їх задоволення не призведе до відновлення володіння спірною земельною ділянкою територіальної громади м. Одеси.

У січні 2026 року ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Дабіжа О. А., через підсистему «Електронний суд» подала до Верховного Суду касаційну скаргу на постановуОдеського апеляційного суду від 18 листопада 2025 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувану постанову апеляційного суду скасувати та залишити в силі рішення Приморського районного суду м. Одеси від 05 лютого 2025 року.

Як на підставу касаційного оскарження заявниця посилається на неврахування апеляційним судом правових висновків викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 522/7636/14-ц та у постановах Верховного Суду від 19 вересня 2018 року у справі № 804/1510/16, від 02 жовтня 2018 року у справі № 465/1461/16-а, від 12 червня 2019 року у справі № 916/1986/18, від 01 жовтня 2019 року у справі № 826/9967/18, від 05 червня 2019 року у справі № 815/3172/18, 17 квітня 2019 року у справі № 916/641/18, від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, від 20 березня 2019 року у справі № 521/8368/15 (пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України, далі - ЦПК України).

Касаційна скарга обґрунтована тим, що апеляційний суд:

- безпідставно скасував правильне та по суті законне рішення суду першої інстанції;

- не звернув увагу на те, що оскаржувана декларація про готовність об`єкта до експлуатації після реєстрації права власності на спірний збудований об`єкт нерухомості повністю вичерпала свою дію фактом виконання, що виключає можливість віднесення такого об`єкта до самочинного в силу його узаконення;

- не врахував, що при здійсненні реєстрації Департамент ДАБІ в Одеській області діяв як суб`єкт владних повноважень і в силу обов`язків мав перевірити сам об`єкт та відомості в декларації, тому посилання позивача про надання недостовірних даних не відповідають дійсності;

- не врахував, що право власності ОСОБА_1 на спірний об`єкт нерухомості виникло після проходження належної процедури, а заявниця є добросовісним набувачем цього майна, яка вправі покладатися на відомості Державного реєстру речових прав;

- не звернув увагу на те, що відповідно до статті 388 ЦК України майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребувано у добросовісного набувача;

- не врахував, що позивач обрав неправильний спосіб захисту;

- безпідставно втрутився у мирне володіння заявницею спірним майном, поклав на неї індивідуальний і надмірний тягар;

- не надав належної оцінки всім доводам та аргументам заявниці тощо.

До касаційної скарги ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Дабіжа О. А., додано клопотання про зупинення дії постанови Одеського апеляційного суду від 18 листопада 2025 року до закінчення її перегляду в касаційному провадженні.

У лютому 2026 року ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Дабіжа О. А., через підсистему «Електронний суд» подала до Верховного Суду клопотання про поновлення їй строку на касаційне оскарження постанови Одеського апеляційного суду від 18 листопада 2025 року, яку обґрунтувала тим, що повний текст оскаржуваного судового рішення вона отримала лише 19 грудня 2025 року.

У травні 2026 року представник ОСОБА_2 - адвокат Дабіжа О. А. через підсистему «Електронний суд» подала до Верховного Суду заяву про зупинення виконання постанови Одеського апеляційного суду від 18 листопада 2025 року до закінчення її перегляду в касаційному порядку.

На обґрунтування заяви зазначила, що у провадженні Приморського відділу державної виконавчої служби у місті Одесі Одеського міжрегіонального управління Міністерства юстиції України перебуває виконавче провадження № НОМЕР_2 від 05 березня 2026 року з примусового виконання оскаржуваної постанови. Фактично, для виконання постанови необхідно здійснити демонтаж та зменшення площі спірного об'єкта нерухомого майна, що є фізичним руйнуванням об'єкта. З метою забезпечення балансу інтересів сторін та гарантування можливості реального поновлення порушених прав у разі задоволення касаційної скарги, просить зупинити виконання оскаржуваної постанови. На підтвердження зазначених обставин надала відповідні докази.

Станом на момент розгляду справи Верховним Судом відзив на касаційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Дабіжа О. А., від інших учасників справи не надходив.

Межі касаційного перегляду оскаржуваного судового рішення

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Оскільки касаційна скарга ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Дабіжа О. А., не містить доводів щодо оскарження постанови Одеського апеляційного суду від 18 листопада 2025 рокув частині відмови у задоволенні позовних вимог керівника Приморської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації №ОД 142161201234 та про визнання недійсним договору дарування від 22 червня 2016 року, то оскаржуване судове рішення суду апеляційної інстанції в цій частині Верховним Судом не переглядається.

Отже, постанова Одеського апеляційного суду від 18 листопада 2025 року переглядається Верховним Судом лише в частині задоволення позовних вимог керівника Приморської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та про усунення територіальній громаді міста Одеси перешкод у користуванні земельною ділянкою, шляхом зобов`язання відповідачки ОСОБА_1 привести за власний рахунок самочинно реконструйований об`єкт нерухомого майна у первісний стан відповідно до технічного паспорта від 21 грудня 2010 року.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями Верховного Суду від 20 січні 2026 року касаційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Дабіжа О. А., на постанову Одеського апеляційного суду від 18 листопада 2025 року передано на розгляд судді-доповідачу Гулейкову І. Ю.; судді які входять до складу колегії: Лідовець Р. А., Луспеник Д. Д.

Ухвалою Верховного Суду від 26 січня 2026 року касаційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Дабіжа О. А., залишено без руху та надано заявниці строк для усунення її недоліків, зокрема запропоновано надати клопотання про поновлення пропущеного строку на касаційне оскарження.

Ухвалою Верховного Суду від 16 лютого 2026 року(після усунення недоліків касаційної скарги) поновлено ОСОБА_2 строк на касаційне оскарження постанови Одеського апеляційного суду від 18 листопада 2025 року; відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Дабіжа О. А., на підставі пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України; витребувано із Приморського районного суду м. Одеси матеріали справи № 522/7177/24; відмовлено у задоволенні клопотання заявниці про зупинення дії постанови Одеського апеляційного суду від 18 листопада 2025 року; надано іншим учасникам справи строку для подання відзиву на касаційну скаргу.

У березні 2026 року матеріали справи № 522/7177/24 надійшли до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 21 травня 2026 року заяву ОСОБА_2 , в інтересах якої діє представник Дабіжа О. А., про зупинення виконання постанови Одеського апеляційного суду від 18 листопада 2025 року задоволено. Зупинено виконання постанови Одеського апеляційного суду від 18 листопада 2025 року у справі № 522/7177/24, до закінчення касаційного перегляду справи.

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

За змістом частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення.

Фактичні обставини справи

Суди попередніх інстанцій встановили, що ОСОБА_3 на підставі договору дарування від 05 березня 2012 року належала квартира АДРЕСА_3 , яка складалася з двох житлових кімнат, житловою площею 21,8 кв. м, загальною площею 37,1 кв. м.

Відповідно до технічного паспорта від 21 грудня 2010 року вказана квартира, розташована на першому поверсі одноповерхового будинку, складалася з двох житлових кімнат, житловою площею 21,8 кв. м, загальною площею 37,1 кв. м.

На підставі свідоцтва від 05 липня 2012 року серії НОМЕР_1 , виданого Відділом державної реєстрації актів цивільного стану у Приморському районі Одеського міського управління юстиції ОСОБА_3 змінила прізвище на « ОСОБА_6 »

29 квітня 2016 року Департаментом ДАБІ в Одеській області зареєстровано Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта № ОД 142161201234, який належить до І-ІІІ категорії складності, відповідно до якої площу квартири АДРЕСА_3 , внаслідок реконструкції змінено на 124,8 кв. м.

Пункт 10 наведеної декларації свідчить про те, що згідно з наданою ОСОБА_5 проектною документацією, реконструкція квартири № 11 була проведена без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_4 .

У пункті 11 декларації (інформація про дозвільні документи) зазначено, що реконструкція відбулася на підставі дозволу на виконання будівельних робіт, виданого Інспекцією ДАБК у м. Одесі при УАМ ОМР від 29 листопада 2007 року № 946/07.

Водночас за даними журналу реєстрації дозволів інспекції ДАБК м. Одеси, яка була структурним підрозділом управління до 01 січня 2008 року, дозвіл на виконання будівельних робіт від 29 листопада 2007 року № 946/07 не значиться.

Технічний паспорт від 26 травня 2016 року свідчить про те, що квартира АДРЕСА_3 , загальною площею 124,8 кв. м, розташована на І-му та ІІ-му поверхах ІІ поверхового будинку; І поверх, загальною площею 60,6 кв. м складається з: літ. «1а» - кімната, площею 13, 2 кв. м; коридор, площею 11,5 кв. м; санвузол, площею 4,5 кв. м; кухня окрема, площею 31,4 кв. м, ІІ поверх, загальною площею 62,2 складається з: літ. «2а» кімната, площею 14 кв. м, літ. «3а» - кімната, площею, 16, 3 кв. м, літ. «4а» - кімната, площею, 16,1 кв. м; коридор, площею, 4,8 кв. м; сходи, площею 5,1 кв. м; балкон (лоджія), площею, 2,0 кв. м.

Відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27 травня 2016 року № 29786207 державного реєстратора Одеської філії державного підприємства «Державний інститут судових економіко-правових та технічних експертних досліджень» Щеплоцької Х. Б. у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та Реєстр прав власності на нерухоме майно на підставі зазначеної декларації внесено відомості щодо збільшеної площі об`єкту нерухомості шляхом реєстрації права власності на реконструйований об`єкт площею 124,8 кв. м за ОСОБА_4

22 червня 2016 року між ОСОБА_1 (дарувальник) та ОСОБА_2 (обдарована) було укладено договір дарування, за яким дарувальник передала безоплатно у власність, а обдарована прийняла у власність об`єкт нерухомого майна, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 .

На підставі зазначеного договору, за ОСОБА_2 було зареєстрована право власності на зазначений об`єкт нерухомого майна, що підтверджується інформаційною довідковою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстр Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 02 травня 2024 року № 377038717.

Крім того, судами попередніх інстанцій встановлено, що відповідно до даних Реєстру будівельної діяльності станом на 14 березня 2024 року інформація щодо реєстрації дозвільних документів на будівництво від 29 листопада 2007 року № 946/07 (як зазначеного у декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 29 квітня2016 року) за адресою АДРЕСА_2 відсутня.

Листом від 14 березня 2024 року № 01-15/65к Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради повідомив, що за інформацією архіву землевпорядна документація щодо відведення земельної ділянки, містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва, паспорти забудови земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , не значаться. Висновки по проекту реконструкції квартири Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради (нині Департамент) у період до 29 квітня 2016 року (до введення об`єкта в експлуатацію) не надавались.

Одеською міською радою рішення про передачу у власність або користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 , не приймалось.

Правове обґрунтування

Згідно з частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина перша статті 2 ЦПК України).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення.

Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Відповідно до частин першої, другої статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу.

Від імені українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Кожний громадянин має право користуватися природними об`єктами права власності народу відповідно до закону.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 14 Конституції України).

Відповідно до частини першої статті 79 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Згідно зі статтею 80 ЗК України суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, на землі комунальної власності.

Землі, які належать на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають: усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону (стаття 83 ЗК України).

Згідно з частиною першою статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Згідно з частиною першою статті 122 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Відповідно до статті 10 Закону України від 21 травня 1997 року № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні» сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Згідно з підпункту 5 пункту «б» статті 30 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать делеговані повноваження, в тому числі облік відповідно до закону житлового фонду, здійснення контролю за його використанням.

Статтею 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.

Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до статті 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Згідно зі статтею 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно.

Належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Подібних висновків дійшов Верховний Суд і у постанові від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16-ц.

Відповідно до частини першої статті 39 Закону України Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (у редакції на час виникнення спірних правовідносин), прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що належать до I-III категорій складності, та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що належать до IV і V категорій складності, здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України. Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката. Замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про готовність об`єкта до експлуатації, та за експлуатацію об`єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката.

Частина друга статті 391 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду звертається до суду із позовом про скасування реєстрації такої декларації або про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення.

Аналіз наведених положень свідчить про те, що Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», зокрема статтею 391, встановлено єдину підставу для скасування реєстрації декларації, а саме: подання замовником недостовірних даних, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом.

Водночас такі недостовірні дані повинні відповідати одній із наступних умов, які дають підстави вважити об`єкт самочинним будівництвом: об`єкт збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; об`єкт збудований або будується без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи; об`єкт збудований або будується без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта.

Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 20 липня 2023 року у справі № 523/3113/20 та від 13 грудня 2023 року №522/17307/19.

Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. .

Згідно зі статтею 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема, гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом.

Відповідно до частин першої та другої статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення. Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону.

Згідно з частиною третьою статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 01 січня 2013 року, а також під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 01 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, крім випадків, коли державна реєстрація прав, похідних від права власності, здійснюється у зв`язку із вчиненням нотаріальної дії та такі документи були надані у зв`язку з вчиненням такої дії.

Відповідно до частини першої статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», визначено, що державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, майбутні об`єкти нерухомості та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам. Заява про державну реєстрацію прав подається окремо щодо кожного об`єкта нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості з урахуванням особливостей, визначених цією статтею.

Стаття 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», передбачає, що державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (уразі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; 7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; 8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.

Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Пунктом 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25 грудня 2015 року № 1127 (чинним на день проведення оспорюваної реєстрації змін) визначено, що для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, не обхідних для відповідної реєстрації, передбачені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та цим Порядком.

У пункті 44 цього Порядку передбачено, що для державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (в тому числі в результаті переведення об`єкта нерухомого майна із житлового у нежитловий або навпаки) подається: 1) документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав); 2) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; 3) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 4) письмова заява співвласників про розподіл часток у спільній власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що перебуває у спільній частковій власності та у результаті проведення реконструкції змінився розмір часток у такому праві); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, реконструкція якого здійснювалась у результаті спільної діяльності).

Відповідно до пункту 4 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

Згідно з пунктами 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону № 1952 (в редакції, чинній з 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію правна підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Відповідно до положень частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи у цій справі нове судове рішення про часткове задоволення позову прокурора, апеляційний суд, дослідивши наявні у справі докази та надавши їм належну оцінку, правильновиходив із того, земельна ділянка, на якій влаштовано спірну прибудову до квартири АДРЕСА_3 , перебуває у комунальній власності територіальної громади та нікому у власність чи користування для будівництва не надавалася. Реєстрація декларації про готовність об`єкта до експлуатації та подальше рішення про реєстрацію права власності на реконструйовану квартиру площею 124,8 кв. м відбулися на підставі недостовірних даних, оскільки вказаний у документах дозвіл на виконання будівельних робіт від 2007 року в журналі реєстрації насправді не значиться. Фактично відбулося зведення нового об`єкта із зміною розмірів площі за рахунок незаконного захоплення землі, а сама декларація не є правовстановлюючим документом і не може бути єдиною підставою для збільшення площі майна.

Суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що існування державної реєстрації прав на самочинно збудоване нерухоме майно порушує права територіальної громади як законного власника землі, що виключає підстави для реєстрації права власності за ОСОБА_1 та подальшого відчуження об`єкта. Належним та ефективним способом захисту в цьому випадку є вимога про знесення або приведення самочинно реконструйованого об`єкта у первісний стан відповідно до параметрів технічного паспорта від 21 грудня 2010 року (площею 37,1 кв. м). Рішення ж державного реєстратора про реєстрацію прав із збільшеною площею підлягає скасуванню як таке, що прийняте з порушенням законодавства та за відсутності необхідних документів.

Аргументи касаційної скарги про те, що апеляційний суд не звернув увагу на те, що оскаржувана декларація про готовність об`єкта до експлуатації після реєстрації права власності на спірний збудований об`єкт нерухомості повністю вичерпала свою дію фактом виконання, що виключає можливість віднесення такого об`єкта до самочинного в силу його узаконення, є безпідставними з огляду на таке.

У цій справі апеляційний суд установив, що декларація про готовність об`єкта до експлуатації містила недостовірні відомості, зокрема щодо наявності дозволу на виконання будівельних робіт від 29 листопада 2007 року № 946/07, який за даними журналу реєстрації дозволів та Реєстру будівельної діяльності за відповідною адресою не видавався. Крім того, апеляційний суд встановив відсутність містобудівних умов та обмежень, документів щодо відведення земельної ділянки, а також будь-яких рішень Одеської міської ради про передачу земельної ділянки у власність чи користування для здійснення такого будівництва.

За встановлених обставин апеляційний суд дійшов правильного висновку, що спірну прибудову здійснено на земельній ділянці комунальної власності, яка не відводилася для цієї мети, а відомості, на підставі яких було зареєстровано декларацію та в подальшому проведено державну реєстрацію права власності на реконструйований об`єкт, не відповідали дійсності.

При цьому апеляційний суд правильно виходив із того, що державна реєстрація речових прав є лише офіційним визнанням і підтвердженням державою вже існуючих фактів набуття, зміни чи припинення речових прав та здійснюється за умови відповідності заявлених прав вимогам законодавства і поданим документам.

Таким чином, сама по собі реєстрація права власності, здійснена на підставі декларації, яка містить недостовірні відомості, не спростовує встановлених судом обставин самочинності будівництва.

Позов прокурора заявлено з підстав, передбачених частиною четвертою статті 376 ЦК України, у зв`язку зі здійсненням будівництва на земельній ділянці комунальної власності, яка для цієї мети не відводилася та щодо забудови якої Одеська міська рада згоди не надавала. За таких обставин оцінка дотримання органом державного архітектурно-будівельного контролю вимог законодавства під час реєстрації декларації не входить до предмета доказування у цій справі та не впливає на правильність вирішення спору.

Крім того, відповідно до статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у декларації про готовність об`єкта до експлуатації, покладається на замовника будівництва. Отже, навіть у разі належного виконання органом державного архітектурно-будівельного контролю своїх повноважень під час реєстрації декларації це саме по собі не змінює правового режиму самочинного будівництва та не усуває підстав для застосування наслідків, передбачених статтею 376 ЦК України.

Посилання у касаційній скарзі на те, що право власності ОСОБА_1 на спірний об`єкт нерухомості виникло після проходження належної процедури, а заявниця є добросовісним набувачем цього майна, яка вправі покладатися на відомості Державного реєстру речових прав, а також доводи касаційної скарги про те, що апеляційний суд не звернув увагу на положення статті 388 ЦК України, згідно з якими майно, відчужене особою, яка не мала на це права, не може бути витребувано у добросовісного набувача, є безпідставними, оскільки інститут захисту прав добросовісного набувача та норми статті 388 ЦК України застосовуються виключно при розгляді позовів про витребування майна з чужого незаконного володіння (віндикації).

Натомість у цій справі вимоги заявлено прокурором з підстав, передбачених статтею 376 ЦК України, що виключає можливість застосування положень про добросовісність набувача для легалізації будівництва, зведеного на земельній ділянці, яка не була відведена особі для цієї мети.

Оскільки державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна, створений внаслідок реконструкції із захопленням комунальної землі, відбулася у спосіб, відмінний від визначеного статтею 376 ЦК України (не на підставі судового рішення), вона не змінює правового режиму самочинного будівництва та не створює легітимних правових наслідків для будь-яких наступних набувачів.

Статтею 1 Першого протоколу до Конвенції передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права.

Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне тлумачення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві. Певні права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися правом власності, а отже, і «майном».

Предметом регулювання статті 1 Першого протоколу до Конвенції є втручання держави у право на мирне володіння майном. У практиці Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) (серед багатьох інших, наприклад, рішення ЄСПЛ у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 07 липня 2011 року, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22 січня 2009 року, «Трегубенко проти України» від 02 листопада 2004 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті «суспільний», «публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним з питань застосування та наслідків дії його норм.

Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу втручання держави у право на мирне володіння майном, може бути виправдано за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Критерій «пропорційності» передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». При цьому з питань оцінки «пропорційності» ЄСПЛ, як і з питань наявності «суспільного», «публічного» інтересу, визнає за державою досить широку «сферу розсуду», за винятком випадків, коли такий «розсуд» не ґрунтується на розумних підставах.

У цій справі оскільки відповідачка ОСОБА_1 , а надалі і заявниця ОСОБА_2 не набули права власності на спірний об`єкт самовільного будівництва у передбаченому законом порядку, то усунення територіальній громаді міста Одеси перешкод у користуванні земельною ділянкою під цим об`єктом, шляхом його приведення у первісний стан відповідно до технічного паспорта від 21 грудня 2010 року, не впливає на їх право мирного володіння. Право відповідачів на користування земельною ділянкою обмежене необхідністю отримання відповідного дозволу власника земельної ділянки, який в установленому законом порядку ними не отримано.

Звертаючись із позовними вимогами у цій праві у прядку статті 376 ЦК України, позивач переслідував легітимну мету, оскільки спірна прибудова до квартири АДРЕСА_3 за відсутності належної дозвільної документації, на земельній ділянці, що не була відведена для здійснення цієї мети, порушує права землевласника - територіальної громади міста Одеса та суспільні інтереси щодо охорони комунальної власності.

Зобов`язання привести самочинно реконструйований об`єкт нерухомого майна у первісний стан відповідно до технічного паспорта, є пропорційним визначеній меті, прямо передбачене статтею 376 ЦК України, а усунення незаконної забудови не є надмірним індивідуальним тягарем, якщо порівнювати цей тягар зі шкодою, яка наноситься власнику земельної ділянки - територіальній громаді міста Одеса.

Крім того, Верховний Суд звертає увагу на те, що предметом позову у цій справі є не вся квартира заявниці, а лише її частина, яка була самочинно реконструйована, тому не можна вважати, що заявниця буде фактично позбавлена житла.

Аргументи касаційної скарги стосовно того, що апеляційний суд не врахував правових висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 522/7636/14-ц та у постановах Верховного Суду від 19 вересня 2018 року у справі № 804/1510/16, від 02 жовтня 2018 року у справі № 465/1461/16-а, від 12 червня 2019 року у справі № 916/1986/18, від 01 жовтня 2019 року у справі № 826/9967/18, від 05 червня 2019 року у справі № 815/3172/18, 17 квітня 2019 року у справі № 916/641/18, від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, від 20 березня 2019 року у справі № 521/8368/15, є необґрунтованими, оскільки оскаржуване судове рішення таким висновкам не суперечить.

У постанові від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19 (пункт 39) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Установивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то в такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним й об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.

Посилання у касаційній скарзі на те, що апеляційний суд не надав належну оцінку всім доводам і аргументам заявниці, Верховний Суд відхиляє, оскільки, як неодноразово вказував ЄСПЛ, рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (§§ 29-30 рішення ЄСПЛ від 09 грудня 1994 року у справі «Ruiz Torija v. Spain», заява № 18390/91). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення ЄСПЛ від 27 вересня 2001 року у справі «Hirvisaari v. Finland», заява № 49684/99).

У цій справі апеляційний суд надав оцінку належності та ефективності обраного позивачем способу захисту з урахуванням характеру спірних правовідносин, змісту порушеного права та правових наслідків його відновлення, дійшовши висновку, що вимога про усунення перешкоду користуванні земельною ділянкою шляхом приведення самочинно реконструйованого об`єкта у первісний стан є належним способом захисту. Водночас апеляційний суд відмовив у задоволенні тих позовних вимог, які визнав неефективним способом захисту порушеного права.

Інші наведені у касаційній скарзі доводи не спростовують встановлені у справі фактичні обставини та висновки, які обґрунтовано викладені у мотивувальній частині оскаржуваного судового рішення апеляційного суду, та зводяться до переоцінки обставин справи і доказів, незгоди заявника з висновками щодо їх оцінки та містять посилання на факти, що були предметом дослідження судів.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) викладено правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій.

Якщо оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.

Однакове застосування закону забезпечує загальнообов`язковість закону, рівність перед законом та правову визначеність у державі, яка керується верховенством права. Єдина практика застосування законів поліпшує громадське сприйняття справедливості та правосуддя, а також довіру до відправлення правосуддя.

Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію (рішення ЄСПЛ від 03 квітня 2008 року у справі «Ponomaryov v. Ukraine», заява № 3236/03; від 24 липня 2003 року у справі «Ryabykh v. Russian Federation», заява № 59498/00; від 21 вересня 2006 року у справі «Nelyubin v. Russia», заява № 14502/04).

Повноваження вищих судів щодо скасування чи зміни тих судових рішень, які вступили в законну силу та підлягають виконанню, мають використовуватися для виправлення фундаментальних порушень. Оскаржуване судове рішення апеляційного суду відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.

Тож, наведені в касаційній скарзі доводи не спростовують правильність висновків апеляційного суду в оскаржуваній частині його постанови.

Викладене дає підстави для висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувана постанова апеляційного суду - без змін із підстав, передбачених статтею 401 ЦПК України.

Щодо поновлення виконання оскаржуваних судових рішень

Згідно з частиною третьою статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції у постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).

Зважаючи на те, що касаційна скарга ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Дабіжа О. А., підлягає залишенню без задоволення, то відповідно до частини третьої статті 436 ЦПК України Верховний Суд поновлює виконання Волинського апеляційного суду від 23 вересня 2025 року, яке було зупинено ухвалою суду від 21 травня 2026 року.

Щодо розподілу судових витрат

Статтею 416 ЦПК України передбачено, що постанова суду касаційної інстанції складається, зокрема із розподілу судових витрат.

Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, то підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.

Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду