ПОСТАНОВА Касаційний цивільний суд ВС у справі № 727/4796/24

У травні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд»

(далі - ТОВ «Гіпербуд») звернулось до суду із позовом до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» (далі - ОК «ЖБК «Проспект»), ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Позов мотивований тим, що 03 травня 2017 року між ОБ «ЖБК «Проспект» і ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого ОК «ЖБК «Проспект» (продавець) передав за плату, а ОСОБА_1 (покупець) прийняв у власність нежитлове приміщення (торговельне приміщення) № 119 , що розташоване на АДРЕСА_1 .

Позивач указував, що цей договір порушує його права і підлягає визнанню недійсним, оскільки ТОВ «Гіпербуд» на підставі договору оренди землі від 04 травня 2012 року № 7800 є орендарем земельної ділянки, що розташована на АДРЕСА_1 .

ТОВ «Гіпербуд» указувало, що 29 серпня 2012 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області видала йому дозвіл на виконання будівельних робіт № ЧВ11412152339 на будівництво на вказаній земельній ділянці будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга - будівництво торговельного центру).

ТОВ «Гіпербуд» здійснило будівництво торговельного центру, і згідно зі звітом Приватної аудиторської фірми «Експрес-Аудит» сума витрат на нього станом на 30 вересня 2016 року становила 47 663 752,69 грн. ТОВ «Гіпербуд» право на будівництво об`єкта нікому не передавало та про такі зміни органами державного архітектурно-будівельного контролю не повідомляло.

Позивач зазначав, що в результаті укладення оспорюваного договору купівлі-продажу порушено права ТОВ «Гіпербуд», а саме позивач позбавлений права здати будівництво в експлуатацію та оформити право власності на новоутворене нерухоме майно, а тому вважав, що спірний договір відповідно до статті 215 ЦК України підлягає визнанню недійсним.

Посилаючись на викладене, ТОВ «Гіпербуд» просило визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торговельного приміщення)

№ 119, загальною площею 44,9 кв. м, яке розташоване на АДРЕСА_1 , укладений 03 травня 2017 року між ОК ЖБК «Проспект» і ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макєєвою Н. В. та зареєстрований в реєстрі за № 6261.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівців від 20 серпня

2024 року в задоволенні позову відмовлено.

Ухвалу Шевченківського районного суду м. Чернівців від 24 травня 2024 року про забезпечення позову скасовано.

Рішення суду мотивоване тим, що позивач обрав неефективний спосіб захисту прав, у зв`язку з чим належним та ефективним способом захисту прав та інтересів позивача, яке відновить його становище, буде саме позов про визнання майнових прав на нежитлове приміщення (торговельне приміщення)

№ 119 загальною площею 44,9 кв. м, яке розташоване на АДРЕСА_1 , та витребування спірного майна.

Додатковим рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівців від

26 серпня 2024 року відмовлено у задоволенні заяви представника ТОВ «Гіпербуд» адвоката Стороженко Ю. В. про відшкодування витрат на правничу допомогу.

Відмовляючи в задоволенні заяви, суд виходив із того, що документів, які підтверджують оплату гонорару та інших витрат, пов`язаних із наданням правничої допомоги, що оформлені у встановленому законом порядку (квитанція до прибуткового касового ордера, платіжне доручення з відміткою банку або інший банківський документ, касові чеки та ін.), які засвідчували б факт того, що ТОВ «Гіпербуд» дійсно понесло витрати на правничу допомогу, у матеріалах справи немає.

Постановою Чернівецького апеляційного суду від 15 жовтня 2024 року апеляційну скаргу ТОВ «Гіпербуд» задоволено.

Рішення Шевченківського районного суду м. Чернівців від 20 серпня 2024 року і додаткове рішення Шевченківського районного суду м. Чернівців від

26 серпня 2024 року скасовано та ухвалено у справі нове судове рішення, яким позов задоволено.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торговельного приміщення) № 119, загальною площею 44,9 кв. м, яке розташоване на АДРЕСА_1 , укладений

03 травня 2017 року між ОСОБА_1 і ОК «ЖБК «Проспект», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу

Макеєвою Н. В., зареєстрований в реєстрі за № 6261.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Задовольняючи позов, апеляційний суд виходив із того, що помилковим є висновок суду першої інстанції про те, що позивач обрав неналежний спосіб захисту, оскільки оспорювати правочин може заінтересована особа, яка не була стороною правочину, але претендує на те, щоб майно перейшло у її володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка у судовому порядку просить про визнання правочину недійсним, спрямовані на захист її прав, приведення сторін недійсного правочину до того первісного стану, який був до вчинення правочину і який дозволить заінтересованій особі реалізувати свої права.

Позивачем у справі про витребування майна з чужого володіння може бути лише власник майна (фізичні, юридичні особи, держава і територіальні громади в особі уповноважених ними органів), який на момент подання позову не володіє цим майном, а також особа, яка хоча і не є власником, але в якої майно перебувало у володінні за законом або договором.

Отже, суб`єктом права на віндикацію є власник майна або особа, яка має право на речове право на майно (титульний володілець).

ТОВ «Гіпербуд» на момент укладення оспорюваного договору купівлі-продажу не було власником нежитлового приміщення (торговельного приміщення)

№ 119 загальною площею 44,9 кв. м, яке розташоване на АДРЕСА_1 , а тому не може звертатися до суду з позовом про витребування такого майна.

Апеляційний суд дійшов висновку, що спорюваний договір укладений з порушенням статей 203, 658 ЦК України, оскільки ОК «ЖКБ «Проспект» неправомірно набув статусу замовника будівництва, використовуючи який у подальшому оформив право власності на торговельний комплекс. Врахувавши обставини, встановлені судовими рішеннями у справі

№ 926/4124/16, суд вказав, що є правові підстави для визнання недійсним спірного правочину, оскільки внаслідок укладення цього договору порушено права ТОВ «Гіпербуд» як замовника будівництва на закінчення будівництва, здачу його в експлуатацію та оформлення права власності на новостворене майно.

Під час перегляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд врахував висновки, викладені в постановах Верховного Суду від 25 липня 2019 року у справі № 727/7137/17, від 01 липня 2020 року у справі № 727/7763/17, від

19 жовтня 2023 року у справі № 727/7731/22, від 23 липня 2024 року у справі

№ 727/11510/23, у яких зміст правовідносин є тотожним правовідносинам у цій справі.

Додатковою постановою Чернівецького апеляційного суду від 14 листопада 2024 року заяву ТОВ «Гіпербуд» про ухвалення додаткового рішення задоволено частково.

Стягнено з ОК «ЖБК «Проспект» на користь ТОВ «Гіпербуд» витрати на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції в сумі 5 000,00 грн.

Стягнено з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Гіпербуд» витрати на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції в сумі 2 000,00 грн.

За відсутності заперечень з боку ОК «ЖБК «Проспект» щодо розміру витрат, понесених позивачем на оплату професійної правничої допомоги в суді апеляційної інстанції, апеляційний суд вважав, що з ОК «ЖБК «Проспект» на користь ТОВ «Гіпербуд» слід стягнути судові витрати за надання професійної правничої допомоги в суді апеляційної інстанції у розмірі 5 000,00 грн.

Урахувавши принципи співмірності, а також наявність клопотання представника відповідача ОСОБА_1 - Хованця А. І. щодо зменшення судових витрат з обґрунтуванням їх неспівмірності заявленим вимогам, апеляційний суд вважав, що відшкодування понесених ТОВ «Гіпербуд» витрат на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції в розмірі

2 000,00 грн відповідатиме критерію реальності наданих адвокатських послуг, розумності їхнього розміру, конкретним обставинам справи, з урахуванням її складності, необхідних процесуальних дій сторони.

31 жовтня 2024 року представник ОСОБА_1 - адвокат Хованець А. І. подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій, з урахуванням уточненої редакції, просить скасувати постанову Чернівецького апеляційного суду від 15 жовтня 2024 року та залишити в силі рішення Шевченківського районного суду м. Чернівців від 20 серпня 2024 року.

Касаційна скарга мотивована тим, що ТОВ «Гіпербуд» не зазначає жодної з передбачених законом підстав для оспорювання спірного правочину та не вказує, в чому саме є труднощі у введенні об`єкта будівництва в експлуатацію. Заявник звертає увагу на те, що позивач обрав неналежний та неефективний спосіб захисту, оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на цей об`єкт з необхідністю державної реєстрації такого права за собою; він наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи. Вказує, що належним та ефективним способом захисту прав та інтересів позивача, яке відновить його становище, буде саме позов про визнання майнових прав на нежитлове приміщення (торговельне приміщення) № 119, яке розташоване на АДРЕСА_1 і витребування спірного майна.

Підставою касаційного оскарження вказаного судового рішення представник заявника зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2018 року у справі № 909/968/16, від 26 січня 2021 року у справі

№ 522/1528/15, від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16, від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц, від 15 вересня 2022 року у справі № 910/12525/20, від 19 лютого 2020 року у справі № 755/9215/15-ц, постановах Верховного Суду від 27 січня 2020 року у справі № 761/26815/17, від 10 березня 2021 року у справі № 607/11746/17, від 29 серпня 2023 року у справі № 910/5958/20, від 22 травня 2019 року у справі № 310/7353/13-ц, від 17 березня 2020 року у справі № 274/4841/17, від 29 серпня 2023 року у справі № 910/5958/20, від 11 вересня 2018 року у справі № 909/968/16

(пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

06 січня 2025 року представник ТОВ «Гіпербуд» - Стороженко Ю. В. подав до Верховного Суду відзив, у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову Чернівецького апеляційного суду від 15 жовтня

2024 року - без змін.

Відзив мотивований тим, що у провадженні Верховного Суду перебували справи за аналогічними позовами, де суд касаційної інстанції дійшов висновку, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу є належним способом захисту. Безпідставними є твердження касаційної скарги про те, що позивач не навів жодної підстави для визнання недійсним спірного правочину.

Рух касаційної скарги та матеріалів справи

Ухвалою Верховного Суду від 23 грудня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали з Шевченківського районного суду м. Чернівців.

05 лютого 2025 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 29 липня 2026 року справу призначено до судового розгляду.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;

2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

У частині першій статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Перевіривши доводи касаційної скарги, урахувавши аргументи, наведені у відзиві на касаційну скаргу, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

04 травня 2012 року між Чернівецькою міською радою і ТОВ «Гіпербуд» укладено договір оренди землі № 7800, предметом якого є строкове платне користування земельною ділянкою для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями, яка розташована на АДРЕСА_1 (пункт 1.1 договору оренди землі).

Відповідно до пунктів 2, 3, 4 договору оренди землі площа земельної ділянки - 1,3000 га, кадастровий номер - 7310136300:11:001:0022, нормативна грошова оцінка - 3 282 890,00 грн. Договір укладено строком на 10 років і діє до 04 травня 2022 року. Річна орендна плата визначена за повний рік оренди в розмірі 98 486,70 грн.

Згідно з дозволом на виконання будівельних робіт від 29 серпня 2012 року № ЧВ 11412152339, наданим Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області, ТОВ «Гіпербуд» та генеральному підряднику дочірньому підприємству Приватного підприємства «Капітал інвест груп «Чернівцібудінвест» надано дозвіл на будівництво будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга - будівництво торговельного центру) за адресою:

АДРЕСА_1 .

ТОВ «Гіпербуд» здійснило будівництво торговельного центру, і згідно зі звітом від 14 грудня 2016 року Приватної аудиторської фірми «Експрес-аудит» про фактичні результати стосовно відображення в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності станом на 30 вересня 2016 року сума витрат ТОВ «Гіпербуд» на будівництво об`єкта «будинок з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга - будівництво торговельного центру)» за адресою: АДРЕСА_1 становить 47 663 752,69 грн.

Рішенням Чернівецької міської ради від 28 липня 2016 року № 317 договір оренди землі від 04 травня 2012 року № 7800 припинено.

На виконання рішення Чернівецької міської ради від 28 липня 2016 року № 317 між Чернівецькою міською радою і ОК «ЖБК «Проспект» укладено договір оренди землі від 24 жовтня 2016 року № 10303.

05 січня 2017 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради відмовила (№ ЧВ 170170050382) у задоволенні заяви ТОВ «Гіпербуд» про видачу сертифіката щодо будівництва будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга - будівництво торговельного центру) за адресою: АДРЕСА_1 .

03 травня 2017 року між ОК ЖБК «Проспект» і ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торговельного приміщення) № 119 , загальною площею 44,9 кв. м, яке розташоване на

АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н. В. та зареєстрований в реєстрі за № 6261.

У пункті 2 оскаржуваного договору обумовлено, що відчужуване приміщення належить продавцю на підставі сертифіката ДАБІ ЧВ № 164170531809, виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради 22 лютого 2017 року, технічного паспорта, виданого Чернівецьким міським комунальним бюро технічної інвентаризації 24 лютого 2017 року, довідки № 40, виданої Науково-виробничим товариством з обмеженою відповідальністю «Архітектурно-земельне бюро» 09 березня

2017 року, витягу № 81259676 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданого КП «Бюро реєстрації нерухомості та бізнесу» 25 лютого 2017 року.

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 06 лютого 2017 року у справі № 926/4124/16, яка залишена без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 04 квітня 2017 року, визнано недійсним та скасовано рішення Чернівецької міської ради від 28 липня 2016 року № 317 у зв`язку з порушенням статті 25 Закону України «Про оренду землі», пунктів 1.1, 5.2, 7.4.11 договору та надання в оренду земельної ділянки. Визнано недійсним договір оренди землі від 24 жовтня 2016 року № 10303, укладений між Чернівецькою міською радою і ОК «ЖБК «Проспект».

Постановою Вищого господарського суду України від 23 серпня 2017 року постанову Львівського апеляційного господарського суду від 04 квітня

2017 року у справі № 926/4124/16 залишено без змін.

Постановою Західного апеляційного господарського суду від 26 січня

2021 року апеляційну скаргу ТОВ «Гіпербуд» задоволено. Рішення Господарського суду Чернівецької області від 21 листопада 2019 року у справі № 926/1574/18 скасовано. Ухвалено нове рішення, яким визнано незаконними дії Чернівецької міської ради щодо видачі ОК «ЖБК «Проспект» сертифіката серії ЧВ № 164170531809 від 22 лютого 2017 року. Визнано незаконним та скасовано сертифікат серії ЧВ № 164170531809, виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради

22 лютого 2017 року.

Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від

07 липня 2021 року касаційне провадження за касаційною скаргою Чернівецької міської ради в частині підстав, передбачених пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, закрито. Касаційну скаргу Чернівецької міської ради задоволено частково. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2021 року у справі № 926/1574/18 у частині задоволення позовних вимог до Чернівецької міської ради про визнання незаконним та скасування сертифікату серії ЧВ № 64170531809, виданого 22 лютого 2017 року, скасовано. У цій частині ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог до Чернівецької міської ради про визнання незаконним та скасування сертифіката серії ЧВ № 164170531809, виданого 22 лютого 2017 року, відмовлено. Постанову Західного апеляційного господарського суду від

26 січня 2021 року щодо позовних вимог до ОК «ЖБК «Проспект» про визнання незаконним та скасування сертифіката серії ЧВ № 164170531809, виданого

22 лютого 2017 року, залишено без змін.

Суд касаційної інстанції зазначив, що суди попередніх інстанцій правильно встановили та виходили з того, що спірне рішення Чернівецької міської ради від 28 липня 2016 року № 317 прийняте за відсутності передбачених статтею 31 Закону України «Про оренду землі» підстав для припинення договору оренди землі від 04 травня 2012 року № 7800 та з порушенням частини другої статті 20, статті 123, частини першої статті 124, статті 186 ЗК України та статті 50 Закону України «Про землеустрій», оскільки зміна цільового призначення орендованої земельної ділянки із подальшою її передачею в оренду новому користувачу відбулася за відсутності проєкту землеустрою.

З Єдиного державного реєстру судових рішень відомо, що:

- у червні 2022 року ТОВ «Гіпербуд» звернулось до Господарського суду Чернівецької області з позовною заявою до Чернівецької міської ради про поновлення договору оренди землі від 04 травня 2012 року № 7800 в редакції, відповідно до якої договір поновлюється на 10 років (справа № 926/2284/22);

- рішенням Господарського суду Чернівецької області від 01 лютого 2023 року у справі № 926/2284/22, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 09 серпня 2023 року, позов задоволено. Визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 04 травня 2012 року № 7800 у відповідній редакції, за якою поновлено договір оренди землі на 10 років до 04 травня 2032 року. Днем укладання договору визначено вважати день набрання рішенням суду законної сили;

- постановою Верховного Суду від 06 лютого 2024 року у справі № 926/2284/22 касаційну скаргу Чернівецької міської ради залишено без задоволення. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 09 серпня

2023 року та рішення Господарського суду Чернівецької області від 01 лютого 2023 у справі № 926/2284/22 залишено без змін;

- у грудні 2024 року ТОВ «Гіпербуд» звернулося до суду з позовом до Державної інспекції архітектури та містобудування України, третя особа - Чернівецької міської ради, в якому просило: 1) визнати протиправним та скасувати рішення Державної інспекції архітектури та містобудування України від 18 листопада 2024 року № ІУ123241104449 про відмову у видачі сертифіката на об`єкт «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом на АДРЕСА_1 (І черга - будівництво торговельного центру) «коригування»; 2) зобов`язати Державну інспекцію архітектури та містобудування України видати сертифікат на об`єкт «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом на

АДРЕСА_1 (І черга - будівництво торговельного центру) «коригування» (справа № 560/18083/24);

- рішенням Хмельницького окружного адміністративного суду від 30 липня 2025 року, яке залишене без змін постановою Сьомого апеляційного адміністративного суду від 26 листопада 2025 року, позов у справі

№ 560/18083/24 задоволено. Визнано протиправним та скасовано рішення Державної інспекції архітектури та містобудування України від 18 листопада 2024 року № ІУ123241104449 про відмову у видачі сертифіката на об`єкт «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом на АДРЕСА_1 (І черга - будівництво торговельного центру) «коригування». Зобов`язано Державну інспекцію архітектури та містобудування України видати сертифікат на об`єкт «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом на

АДРЕСА_1 (І черга - будівництво торговельного центру) «коригування».

У частинах першій, другій та п`ятій статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Оскаржуване судове рішення зазначеним вимогам закону не відповідає.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки (стаття 179 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів (частина перша статті 328 ЦК України).

У частині першій статті 331 ЦК України визначено, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

За змістом частини першої статті 181 ЦК України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна) (частина третя статті 331 ЦК України).

У частині другій статті 415 ЦК України визначено правило, за яким землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

З положень статті 876 ЦК України випливає, що власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено законом або договором.

Процедура проєктування, будівництва та прийняття в експлуатацію об`єктів регулюється Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» та відповідними підзаконними актами. Згідно з нормами вказаного Закону (зокрема статей 26, 34, 39) право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем, який в цих правовідносинах діє в статусі замовника.

Прийняття закінченого будівництвом об`єкта нерухомого майна в експлуатацію є обов`язковою передумовою для проведення державної реєстрації права власності. Така умова також вбачається з норми частини другої статті 5 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно з положеннями статей 316, 331, 415 ЦК України та статей 26, 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник будівництва, який володіє земельним титулом, до моменту державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом та прийнятий в експлуатацію об`єкт є власником матеріалів, використаних у процесі будівництва, та носієм майнових прав на майбутній об`єкт нерухомості.

Після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації «майнові права» трансформуються у «право власності» на цей об`єкт нерухомості, яке підлягає державній реєстрації в установленому законом порядку (схожі висновки зроблені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 та Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06 лютого

2025 року у справі № 911/899/22).

Право власності на нерухоме майно набувається після завершення будівництва, прийняття його в експлуатацію та державної реєстрації. Жодних винятків щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, цивільне законодавство не містить. Подібний висновок Велика Палата Верховного Суду сформулювала у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц.

Виходячи з правових визначень забудовника, замовника та інвестора, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 липня 2026 року у справі

№ 727/6125/23 зробила висновок, що «виникнення права власності на новостворене нерухоме майно обумовлене не статусом таких суб`єктів, а дотриманням ними послідовного юридичного складу, визначеного статтями 331, 415, 876 ЦК України. За відсутності договірної передачі майнових прав іншим особам (наприклад, інвесторам), первинним власником результату будівництва є замовник, який має речове право на земельну ділянку та повноваження на здійснення будівництва».

Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).

Кожна особа має право на захист свого особистого немайнового або майнового права чи інтересу в суді (статті 15, 16 ЦК України). Шляхом здійснення правосуддя суд захищає осіб, права й охоронювані законом інтереси яких порушені, не визнані або оспорюються. Розпорядження правом на захист є фундаментальним приписом цивільного законодавства і полягає у наданні особі можливості застосувати визначені законом або договором способи захисту.

Способи захисту цивільного права чи інтересу - це визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких здійснюється поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та інтересів, а також вплив на правопорушника (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16). Тобто це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного чи оспорюваного права. Такі способи мають бути доступними та ефективними (постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня

2019 року у справі № 310/11024/15-ц та від 01 квітня 2020 року у справі

№ 610/1030/18).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що застосування конкретного способу захисту залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення. Суд повинен захистити право у спосіб, який є правомірним та ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права, характеру його порушення та спричиненим наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18.

Правомірність способу захисту означає його відповідність правовій природі відносин, що виникли між сторонами, тоді як ефективність характеризує дієвість такого способу у відновленні порушеного права.

Згідно із частиною другою статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків; 9) відшкодування моральної шкоди; 10) визнання незаконними рішень, дій чи бездіяльності органів влади. Суд може захистити право й іншим способом, встановленим договором, законом або судом у визначених законом випадках.

Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних (а так само інших зобов`язальних) відносин, і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У такому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною правочину, зокрема від добросовісного набувача, з підстав, визначених частиною першою статті 388 ЦК України (постанова Верховного Суду України від 17 лютого 2016 року у справі № 6-2407цс15).

Велика Палата Верховного Суду зазначала, що власник може витребувати належне йому майно від останнього набувача незалежно від кількості попередніх відчужень. При цьому оспорювання ланцюга договорів чи рішень органів влади не є ефективним способом захисту. Якщо має бути застосована вимога про витребування майна (віндикація), то вимоги про визнання права власності чи інші преюдиційні вимоги є неефективними. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17, від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18, від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц, від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 та інших.

Для застосування такого ефективного та правомірного способу захисту права власності, як віндикація, не вимагається дезавуювати (скасовувати, визнавати незаконними, недійсними тощо) усі проміжні рішення та правочини, на підставі яких чи у зв`язку з виконанням яких попередні набувачі спірного майна ставали їх зареєстрованими власниками (постанова Великої Палати Верховного Суду від 03 вересня 2025 року у справі № 911/906/23).

Велика Палата Верховного Суду у пунктах 108-111 постанови від 23 липня

2026 року у справі № 727/6125/23, відступаючи від висновків, висловлених Верховним Судом у складі колегій суддів Касаційного цивільного суду в постановах від 23 липня 2024 року у справі № 727/11510/23 та від 19 жовтня 2023 року у справі № 727/7731/22, що полягають у визнанні ресцисорного позову в подібних спірних правовідносинах як належного та ефективного способу захисту, зробила такі висновки:

«Системне тлумачення положень статей 328, 331, 415, 876 ЦК України у їх взаємозв`язку свідчить, що замовник будівництва є первинним носієм майнових прав на об`єкт будівництва, якщо інше не встановлено законом або договором. За своєю правовою природою майнові права замовника на новостворюваний об`єкт нерухомості є тотожними за змістом майновим правам інвестора, оскільки ці суб`єкти наділені правомочністю на трансформацію зазначених речових прав у повноцінне право власності після закінчення будівництвом об`єкта та прийняття його в експлуатацію.

Правовий статус суб`єктів правовідносин (зокрема, замовника, забудовника чи інвестора) не є вирішальним критерієм для обрання належного способу захисту порушеного права. Ключовим чинником для застосування відповідного інструментарію захисту є підстави виникнення майнових прав, що ґрунтуються на факті створення нової речі (стаття 331 ЦК України). У разі якщо відповідний суб`єкт забезпечив дотримання встановленого законом порядку спорудження об`єкта та (або) зберіг за собою обсяг майнових прав на нього, він є первісним набувачем права власності щодо такого майна.

З огляду на викладене у разі оспорювання або невизнання речових прав замовника на майно, що перебуває в процесі створення, останній має право на захист шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав на усе таке майно в цілому (об`єкт архітектури) або його частину та витребування своєї власності (майнових прав) з незаконного володіння іншої особи (статті 388, 392 ЦК України). Такий підхід дозволяє суду не лише відновити правове становище первісного власника, а й надати належну оцінку поведінці набувача, забезпечуючи справедливий баланс між інтересами сторін та пропорційність втручання у право власності з урахуванням приписів статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Натомість спосіб захисту прав шляхом визнання договору про відчуження спірного нерухомого майна (ланцюга правочинів) недійсним не лише є неефективним, а й може призвести до непропорційного і безпідставного втручання у права третьої особи (останнього володільця). Під час розгляду такої позовної вимоги питання добросовісності набуття спірного майна останнім володільцем не досліджується належним чином, що позбавляє особу юридичних гарантій захисту права власності. Задоволення подібних вимог без застосування механізму віндикації фактично нівелює принцип правової визначеності та захисту легітимних очікувань добросовісного набувача».

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на тому, що відступає не від постанови у конкретній справі, а від певного висновку щодо застосування норм права. Цей висновок міг бути сформульований в одній або декількох постановах. Незазначення повного переліку постанов, від висновку хоча б в одній із яких щодо застосування норм права Велика Палата Верховного Суду відступила, не означає, що відповідний висновок надалі застосовний (постанови Великої Палати Верховного Суду від 27 березня

2019 року у справі № 521/21255/13-ц, від 22 вересня 2022 року у справі

№ 462/5368/16-ц, від 26 жовтня 2022 року у справі № 201/13239/15-ц, від

14 червня 2023 року у справі № 448/362/22).

Спір у цій справі пов`язаний насамперед із захистом речового права ТОВ «Гіпербуд» на нежитлове приміщення, що є предметом оспорюваного правочину. Право власності на це майно зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за іншою особою - останнім власником ОСОБА_1 .

Позивач стверджує, що він є первісним носієм майнових прав на новозбудований торговельний центр, а отже, й щодо спірного приміщення, яке вибуло з володіння поза його волею.

Ураховуючи наведені вище висновки, належним та ефективним способом захисту прав особи, яка є первісним носієм майнових прав на спірне приміщення, є пред`явлення позову про визнання майнових прав на спірне приміщення та витребування цього майна з незаконного володіння іншої особи (останнього набувача права власності). Тому пред`явлений позивачем ресцисорний позов у цій справі не може вважатися таким, що відповідає належному й ефективному способу захисту прав та інтересів позивача.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є підставою для відмови в позові [див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 54), від 22 червня 2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76)].

Вирішуючи спір, апеляційний суд на вказане уваги не звернув, тому дійшов неправильного висновку, що заявлений ТОВ «Гіпербуд» ресцисорний позов у цій справі є належним та ефективним способом захисту.

Разом з цим, як відомо з Єдиного державного реєстру судових рішень, ТОВ «Гіпербуд» 06 лютого 2024 року за результатами завершення розгляду справи № 926/2284/22 отримало право на оренду спірної земельної ділянки до

2032 року.

Судовим рішенням, постановленим 26 листопада 2025 року у справі

№ 560/18083/24, зобов`язано Державну інспекцію архітектури і містобудування України видати позивачу сертифікат про готовність спірного об`єкта до експлуатації.

Таким чином, мети, заради якої було ініційовано це провадження, позивач на час розгляду справи у Верховному Суді вже досяг за допомогою інших правомірних та ефективних способів судового захисту.

Суд першої інстанції, відмовляючи в задоволенні позову, дійшов по суті правильного висновку, проте з огляду на висновки, зроблені в цій постанові, рішення суду першої інстанції слід змінити у мотивувальній його частині, виклавши її в редакції цієї постанови.

Відповідно до пунктів 3, 4 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право: скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд; скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

Суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права (частина перша статті 412 ЦПК України).

Згідно з частиною першою статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Керуючись викладеним, колегія суддів Верховного Суду вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, постанова Чернівецького апеляційного суду від 15 жовтня 2024 року скасуванню, а рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 20 серпня 2024 року слід залишити в силі, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі. У разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу (постановаВеликої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі

№ 904/8884/21).

Оскільки суд касаційної інстанції дійшов висновку про необхідність скасування постанови Чернівецького апеляційного суду від 15 жовтня 2024 року, то додаткова постанова Чернівецького апеляційного суду від 14 листопада

2024 року також підлягає скасуванню.

Щодо судових витрат

Відповідно до статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції в постанові розподіляє судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції.

У частині тринадцятій статті 141 ЦПК України передбачено, що, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки суд касаційної інстанції дійшов висновку про скасування постанови суду апеляційної інстанції та залишення в силі рішення суду першої інстанції, змінивши його мотивувальну частину, що, у свою чергу, не вплинуло на обсяг вирішених заявлених вимог, судові витрати ОСОБА_1 в сумі 4 844,80 грн за подання касаційної скарги слід стягнути з ТОВ «Гіпербуд» на користь ОСОБА_1 .

Керуючись статтями 141, 400, 409, 412, 413, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду