ПОСТАНОВА Касаційний цивільний суд ВС у справі № 344/19516/18

1. Описова частина

У листопаді 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, який у процесі розгляду справи уточнила та змінила позовні вимоги, до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» (далі - ТОВ «ФК «Алькор Інвест»), ОСОБА_2 , Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради, треті особи: акціонерне товариство «Оксі Банк» (далі - АТ «Оксі Банк»), акціонерне товариство «Райффайзен Банк» (далі - АТ «Райффайзен Банк»), ОСОБА_3 , про скасування запису про реєстрацію права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, витребування майна.

Позовна заява ОСОБА_1 мотивована тим, що за договором № 02 на дольову участь у будівництві багатоповерхового житлового будинку з адміністративними приміщеннями від 27 травня 2003 року вона придбала нежитлові приміщення площею 92,5 кв. м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

З метою забезпечення виконання зобов`язань позичальника ОСОБА_3 перед публічним акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» по генеральній кредитній угоді № 010/14-20/238 від 18 квітня 2005 року вказані нежитлові приміщення були передані в іпотеку згідно договору від 22 грудня 2011 року.

В подальшому, 23 жовтня 2018 року державним реєстратором виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради право власності на зазначені нежитлові приміщення зареєстровано за ТОВ «ФК «Алькор Інвест», яке за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу від 07 листопада 2018 року продало ці нежитлові приміщення ОСОБА_2 .

Позивачка зазначала, що ТОВ «ФК «Алькор Інвест» порушило порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, визначений іпотечним договором та Законом України «Про іпотеку», оскільки вона не отримувала письмової вимоги про усунення порушень та звернення стягнення, а відтак у відповідача не виникло права на примусове звернення стягнення на предмет іпотеки. Крім того, на момент прийняття рішення про реєстрацію права власності за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» оцінка спірного нежитлового приміщення не проводилася, що унеможливлює оформлення права власності іпотекодержателем.

У зв`язку з цим, позивачка також вважала недійсним договір купівлі-продажу спірного об`єкта, укладений між ТОВ «ФК «Алькор Інвест» та ОСОБА_2 .

Враховуючи викладене, ОСОБА_1 просила:

- скасувати рішення державного реєстратора Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради Поповича В. В. від 25 жовтня 2018 року № 43691637 про реєстрацію за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» права власності на нежитлове приміщення площею 92,5 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 07 листопада 2018 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «ФК «Алькор Інвест», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Д. М., зареєстрований в реєстрі за № 710;

- витребувати з незаконного володіння ОСОБА_2 та повернути у власність ОСОБА_1 нежитлове приміщення площею 92,5 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

У червні 2022 року ТОВ «ФК «Алькор Інвест» звернулося до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 , треті особи: Виконавчий комітет Івано-Франківської міської ради, ОСОБА_2 , АТ «Оксі Банк», АТ «Райффайзен Банк», про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Зустрічна позовна заява ТОВ «ФК «Алькор Інвест» мотивована тим, що на підставі договору про відступлення прав за іпотечним договором 17 серпня 2018 року воно стало іпотекодержателем нерухомого майна - нежитлових приміщень площею 92,5 кв. м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , які належать ОСОБА_1 та ними забезпечено виконання зобов`язань по Генеральній кредитній угоді № 010/14-20/238 від 18 квітня 2005 року та додатковій угоді № 1.

У зв`язку з невиконанням зобов`язань за Генеральною кредитною угодою № 010/14-20/238 від 18 квітня 2005 року та укладених в її межах кредитних договорів утворилася заборгованість у розмірі 1 644 914,02 грн.

12 серпня 2018 року ТОВ «ФК «Алькор Інвест» надіслано ОСОБА_1 повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки № 12092018, однак заборгованість залишилась не погашеною, у зв`язку з чим у товариства, як іпотекодержателя, виникло право на звернення стягнення на спірні приміщення.

Враховуючи викладене, ТОВ «ФК «Алькор Інвест» просило звернути стягнення на нежитлові приміщення площею 92,5 кв. м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , які належать ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого 10 січня 2005 року Виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради шляхом, визначеним статтею 38 Закону України «Про іпотеку», а саме на підставі рішення суду шляхом продажу майна ТОВ «ФК «Алькор Інвест» від свого імені будь-якій особі покупцю згідно договору купівлі-продажу із встановленням початкової ціни продажу предмета іпотеки на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій, на день проведення продажу, для чого забезпечити право ТОВ «ФК «Алькор Інвест» щодо всіх повноважень продавця, в тому числі подання заяв, отримання дублікатів правовстановлюючих документів з відповідних установ, організацій, підприємств незалежно від форм власності та підпорядкування чи органів нотаріату, здійснення будь-яких платежів за продавця, подання та отримання будь-яких документів, довідок, витягів, заяв, а також вільного доступу уповноважених представників до предмета іпотеки тощо, необхідних для здійснення продажу, а кошти одержані від реалізації предмета іпотеки скерувати для задоволення вимог ТОВ «ФК «Алькор Інвест» за кредитним договором № 014/14-20/238-3 від 31 травня 2006 року та за кредитним договором № 010/14-10-533 G010/14-20/238 від 27 липня 2007 року, які укладені в межах Генеральної кредитної угоди № 010/14-20/238 від 18 квітня 2005 року в розмірі 1 644 914,02 грн.

Рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 11 липня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено частково. Витребувано у ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 нежитлове приміщення площею 92,5 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . В задоволенні решти позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат. В задоволенні зустрічного позову ТОВ «ФК «Алькор Інвест» відмовлено.

Рішення місцевого суду мотивоване тим, що реєстрація за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» права власності на іпотечне майно - нежитлове приміщення площею 92,5 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , відбулася з порушенням закону та є незаконною, оскільки така державна реєстрація була проведена за відсутності в реєстраційній справі відомостей про вартість предмета іпотеки, визначену на момент такого набуття. Незаконність набуття права власності на спірний об`єкт унеможливлювала його відчуження ТОВ «ФК «Алькор Інвест» на користь іншої особи, яким є відповідач ОСОБА_2 .

З урахуванням правових висновків, викладених, зокрема у постановах Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 522/7636/14-ц (провадження № 14-636цс18), від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17 (провадження № 12-97гс19), від 16 червня 2020 року у справі № 372/266/15-ц (провадження № 14-396цс19), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) та у постановах Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 462/5804/16-ц (провадження № 61-39342св18), від 26 лютого 2020 року у справі № 263/16124/17 (провадження № 61-5121св19), від 08 липня 2020 року у справі № 462/5536/16-ц (провадження № 61-34501св18), від 01 грудня 2021 року у справі № 463/2340/17 (провадження № 61-16441св20), оскільки у спірних правовідносинах майно (спірне нежитлове приміщення), яке позивач вважає своєю власністю, що вибуло з її володіння поза її волею, зареєстровано за відповідачем ОСОБА_2 , то заявлена позивачкою ОСОБА_1 вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння є належним способом захисту.

Разом з цим, суд відмовив у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про скасування рішення державного реєстратора та визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення у зв`язку з обранням неефективного способу захисту права, посилаючись на те, що коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), є неефективними.

Також суд зазначив, що позовна вимога про скасування рішення державного реєстратора не може бути звернена до державного реєстратора. Державний реєстратор зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження. Оскільки позов у вказаній частині заявлений до неналежного відповідача, тому в задоволенні позову, пред`явленого до державного реєстратора (Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради) як неналежного відповідача, слід відмовити.

Розглядаючи зустрічний позов, суд зауважив, що після набуття ТОВ «ФК «Алькор Інвест» 17 серпня 2018 року прав іпотекодержателя нерухомого майна на підставі договору про відступлення прав за іпотечним договором, ТОВ «ФК «Алькор Інвест» скористалося правом на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації 23 жовтня 2018 року за собою права власності на предмет іпотеки, у зв`язку з чим воно втратило статус іпотекодержателя цього майна, ставши його власником. В подальшому, на підставі договору купівлі-продажу спірного майна його власником став ОСОБА_2 .

Рішення про задоволення первісного позову ОСОБА_1 не набрало законної сили і не звернуто до виконання. Відтак, на час розгляду справи право власності ОСОБА_1 на спірне майно не зареєстровано, а ТОВ «ФК «Алькор Інвест» статусу іпотекодержателя не відновило. За таких обставин суд дійшов до висновку про передчасність зустрічного позову ТОВ «ФК «Алькор Інвест» та відсутність підстав для його задоволення.

Постановою Івано-Франківського апеляційного суду від 11 листопада 2025 року апеляційну скаргу ТОВ «ФК «Алькор Інвест» залишено без задоволення, а рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської областівід 11 липня 2025 року - без змін.

Судове рішення апеляційного суду мотивоване тим, що рішення суду оскаржувалося в частині задоволених позовних вимог первісного позивача ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння, а також в частині відмови в задоволенні зустрічного позову ТОВ «ФК «Алькор Інвест». В решті рішення не оскаржувалося, а тому апеляційним судом не переглядалося.

У реєстраційній справі відсутній документ про оцінку нежитлового приміщення площею 92,5 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , станом на момент реєстрації права власності за іпотекодержателем. Тому апеляційний суд погодився з висновком місцевого суду про те, що без проведення належної оцінки вартості предмета іпотеки ТОВ «ФК «Алькор Інвест» не мало правових підстав набувати його у власність. Відтак, реєстрація за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» права власності на спірне нежитлове приміщення здійснена з порушенням закону та є незаконною. Незаконне набуття ТОВ «ФК «Алькор Інвест» права власності на спірний об`єкт унеможливлювало його подальше відчуження, зокрема на користь відповідача ОСОБА_2 .

За таких обставин, посилаючись на правові висновки, викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18 (провадження № 12-148гс19), апеляційний суд також погодився з висновками суду першої інстанції про витребування у ОСОБА_2 спірного нежитлового приміщення, яке вибуло з володіння ОСОБА_1 поза її волею, у незаконний спосіб, та було набуте відповідачем. При цьому апеляційний суд відхилив доводи апеляційної скарги про те, що вимога про витребування майна не була самостійною та позивачем обрано неправильний спосіб захисту, оскільки вимога про витребування майна (віндикація) не може бути похідною, а є самостійним засобом захисту права власності, а лише скасування реєстрації не повертає позивачу фактичного володіння майном.

Апеляційний суд виходив з того, що витребування спірного майна у ОСОБА_2 на користь законного власника відповідає принципам пропорційності втручання у право власності, оскільки такий захід є доступним, чітким та передбачуваним у національному законодавстві (забезпечення правової визначеності), а також має легітимну мету - повернення майна законному власнику. А тому апеляційний суд вважав необґрунтованими доводи апеляційної скарги в цій частині.

Оскільки з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки може звернутися лише іпотекодержатель, а ТОВ «ФК «Алькор Інвест» такого статусу не має, то апеляційний суд вважав обґрунтованими висновки місцевого суку про передчасність зустрічного позову та відсутність підстав для його задоволення.

02 грудня 2025 року представник ТОВ «ФК «Алькор Інвест» - адвокат Матієвський С. В. подав до Верховного Суду через підсистему Електронний суд касаційну скаргу на рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 11 липня 2025 року та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 11 листопада 2025 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_1 та в частині відмови у задоволенні зустрічного позову ТОВ «ФК «Алькор Інвест» і ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні вказаних позовних вимог ОСОБА_1 та задоволення зустрічного позову ТОВ «ФК «Алькор Інвест».

Касаційна скарга подана на підставі пункту 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) та обґрунтована тим, що суди не врахували правових висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 грудня 2018 року у справі № 522/2110/15-ц, від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 05 грудня 2018 року у справі № 522/2110/15, від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13, від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19, від 25 травня 2021 року у справі № 522/9893/17, від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17, від 15 червня 2021 року у справі № 916/585/18, від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18, від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19, від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15, у постановах Верховного Суду від 17 листопада 2018 року у справі № 2-383/2010, від 29 січня 2019 року у справі № 911/3312/17, від 19 вересня 2019 року у справі № 924/831/17, від 28 листопада 2019 року у справі № 910/8357/18, від 22 січня 2020 року у справі № 674/461/16, від 20 березня 2019 року у справі № 521/8368/15-ц, від 02 липня 2020 року у справі № 910/4932/19, від 12 серпня 2020 року у справі № 299/957/14, від 19 серпня 2020 року у справі № 385/344/16, від 10 березня 2021 року у справі № 607/11746/17, від 15 лютого 2022 року у справі № 911/3034/15, від 26 квітня 2022 року у справі № 522/23819/15, від 26 травня 2022 року у справі № 362/3705/20, від 22 лютого 2023 року у справі № 760/3709/18, від 01 березня 2023 року у справі № 320/10856/18, від 09 грудня 2024 року у справі № 754/446/22, від 18 вересня 2025 року у справі № 922/82/20.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 січня 2026 року відкрито касаційне провадження в цій справі та витребувано її матеріали з Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області.

02 лютого 2026 року справа № 344/19516/18 надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 серпня 2026 року справу призначено до розгляду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.

Аргументи учасників справи

Касаційна скарга представника ТОВ «ФК «Алькор Інвест» - адвоката Матієвського С. В. мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не звернули увагу на те, що в цій справі ОСОБА_1 не подала віндикаційного позову, а вимога про витребування майна була похідною від вимоги про скасування рішення реєстратора про реєстрацію права власності. Вказана вимога базувалась на тому, що ОСОБА_2 придбав спірне нерухоме майно у особи, яка не мала права його відчужувати, тобто у ТОВ «ФК «Алькор Інвест». Натомість у даній справі судом було встановлено наявність заборгованості ОСОБА_3 перед ТОВ «ФК «Алькор Інвест» на загальну суму 1 644 914,02 грн, а відтак право кредитора (іпотекодержателя) на захист своїх порушенихправ та інтересів, зокрема і шляхом позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, яке виступає забезпеченням виконання зобов`язань ОСОБА_3 .

Суд першої інстанції відмовив ОСОБА_1 у задоволенні позовної вимоги про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» права власності на спірне нежитлове приміщення. Оскільки вказане рішення державного реєстратора залишиться чинним, то суд першої інстанції у даному випадку не вирішив по суті спір, а навпаки створив ситуацію, за якої ТОВ «ФК «Алькор Інвест» залишилося власником вказаного нерухомого майна, однак це майно було витребувано у законного покупця - ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 .

В цій справі суд визнав той факт, що ОСОБА_2 є добросовісним набувачем, натомість зробив дивні та нічим не обґрунтовані висновки про те, що ОСОБА_2 повинен був розуміти про можливі претензії третіх осіб, оскільки ще не спливла позовна давність щодо оскарження рішення про реєстрацію права власності на майно за іпотекодержателем (ТОВ «ФК «Алькор Інвест»).

Станом на 07 листопада 2018 року - день укладення між ТОВ «ФК «Алькор Інвест» та ОСОБА_2 договору купівлі-продажу нежитлового приміщення не існувало будь-яких перешкод для укладення цього договору, в реєстрі речових прав не нерухоме майно була відсутня інформація щодо будь-яких прав третіх осіб на це майно, будь-яких заборон чи арештів цього майна також не існувало. ОСОБА_2 як добросовісний набувач, за відсутності в державному реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень, добросовісно покладався на ці відомості, тобто не знав і не міг знати про існування таких прав чи обтяжень, а відтак набув право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. За таких обставин, оскільки судом було відмовлено у задоволенні позову про скасування рішення державного реєстратора, то відсутні були також будь-які підстави для задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна у ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 .

Оскільки в Державному реєстрі обтяжень нерухомого майна наявні відомості про перебування спірного нерухомого майна в іпотеці ТОВ «ФК «Алькор Інвест» згідно Генеральної кредитної угоди 010/14-20/238 від 18 квітня 2005 року, тому висновки судів попередніх інстанцій про те, що ТОВ «ФК «Алькор Інвест» не відновило статусу іпотекодержателя є помилковими.

Таким чином, відмовивши в задоволенні зустрічного позову ТОВ «ФК «Алькор Інвест», суд першої інстанції? з яким погодився апеляційний суд, фактично спричинив необхідність ТОВ «ФК «Алькор Інвест» повторно звертатись до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Щодо відзиву на касаційну скаргу

12 лютого 2026 року ОСОБА_1 подала до Верховного Суду через підсистему Електронний суд відзив на касаційну скаргу ТОВ «ФК «Алькор Інвест», в якому було заявлено клопотання про поновлення строку для подання відзиву.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2026 року відмовлено у задоволенні клопотання ОСОБА_1 про продовження строку на подання відзиву на касаційну скаргу ТОВ «ФК «Алькор Інвест».

Фактичні обставини справи, встановлені судами

18 квітня 2005 року між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» (кредитор) та ОСОБА_3 (позичальник) було укладено Генеральну кредитну угоду № 010/14-20/238 та додаткові угоди до неї (т. 2 а.с.226-231).

В рамках Генеральної кредитної угоди №010/14-20/238 від 18 квітня 2005 року між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» та ОСОБА_3 укладено Кредитний договір № 014/14-20/238-3 від 31 травня 2006 року з додатковими угодами до нього та Кредитний договір № 010/14-10-533 G010/14-20/238 від 27 липня 2007 року з додатковими угодами до нього (т.2 а.с.232-246).

Граничний строк виконання ОСОБА_3 кредитних зобов`язань за Генеральною кредитною угодою № 010/14-20/238 від 18 квітня 2005 року та укладеними в її рамках договорами було встановлено до 01 грудня 2017 (т.1 а.с.201).

19 квітня 2005 року між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» (іпотекодержатель), ОСОБА_3 (позичальник) та ОСОБА_1 (майновий поручитель-іпотекодавець) укладено договір іпотеки, яким забезпечується вимога іпотекодержателя, що випливає з Генеральної кредитної угоди № 010/14-20/238 від 18 квітня 2005 року, укладеної між іпотекодержателем та позичальником, за умовами якого позичальник зобов`язаний до 21 квітня 2008 року повернути іпотекодержателю кредит у розмірі 60 000 доларів США, сплатити проценти за користування ним згідно умов кредитного договору, а також можливу неустойку у розмірі і у випадках, передбачених кредитним та цим договором. У відповідності до даного договору іпотекодержатель має право у випадку невиконання позичальником своїх зобов`язань за кредитним договором отримати задоволення в повному обсязі за рахунок майна, заставленого на нижче вказаних умовах (т.2 а.с.219-221).

Відповідно до пункту 1.2 договору іпотеки від 19 квітня 2005 року предметом іпотеки є, зокрема: нежитлові приміщення площею 92,5 кв. м, зазначені в плані літерою «А», що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , які належать майновому поручителю - іпотекодавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого 10 січня 2005 року виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради.

В пункті 5.5.1 договору іпотеки від 19 квітня 2005 року визначено, що у випадку невиконання позичальником та майновим поручителем-іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушених зобов`язань за цим або кредитним договором у встановлений іпотекодержателем строк, такі вимоги іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмета іпотеки.

В такому випадку цей договір згідно статей 36,37 Закону України «Про іпотеку» вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі цього договору іпотеки, який в цьому випадку є правовстановлюючим документом.

17 серпня 2018 року між АТ «Райффайзен Банк Аваль» (первісний кредитор) та ПАТ «Оксі Банк» (новий кредитор) укладено договір відступлення права вимоги, за змістом якого в порядку та на умовах, визначених договором, первісний кредитор відступає за плату новому кредитору належні йому права вимоги за кредитним договором, а новий кредитор заміняє первісного кредитора як сторону - кредитора у кредитному договорі та приймає на себе всі його права та обов`язки за кредитним договором (т.3 а.с.44-47).

Додатки 1 і 2 до вказаного договору відступлення права вимоги містять затверджені розрахунки заборгованості ОСОБА_3 за кредитними договорами від 31 травня 2006 року та 27 липня 2007 року у сумі 817 534,14 грн та 827 379,88 грн відповідно.

17 серпня 2018 року між АТ «Райффайзен банк Аваль» (первісний кредитор) ПАТ «Оксі Банк» (новий кредитор) укладено договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідчений 19 квітня 2005 року приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Біланюк С. М. за реєстровим номером Д254, за умовами якого відступлено право вимоги за договором іпотеки, укладеним 19 квітня 2005 року між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» (іпотекодержатель), ОСОБА_3 (позичальник) та ОСОБА_1 (майновий поручитель-іпотекодавець), та додатковими угодами до нього (т.3 а.с.53-54).

Згідно з пунктом 1.3 даного договору предметом іпотеки за договорами іпотеки, право вимоги за яким відступається за цим договором, є: нежитлові приміщення загальною площею 92,5 кв. м, зазначені в плані літерою «А», що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

17 серпня 2018 року між ПАТ «Оксі Банк» (первісний кредитор) та ТОВ «ФК «Алькор Інвест» (новий кредитор) укладено договір відступлення права вимоги, за змістом якого в порядку та на умовах, визначених договором, первісний кредитор відступає за плату новому кредитору належні йому права вимоги за кредитним договором № 014/14-20/238-3 від 31 травня 2006 року та кредитним договором № 010/14-10-533 G010/14-20/238 від 27 липня 2007 року; договором іпотеки від 19 квітня 2005 року, укладеним між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль», ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , договором поруки від 28 серпня 2009 року, а новий кредитор заміняє первісного кредитора як сторону - кредитора у кредитному договорі та приймає на себе всі його права та обов`язки за кредитним договором (т.3 а.с.56-59).

Додатки 1 і 2 до вказаного договору відступлення права вимоги містять затверджені розрахунки заборгованості ОСОБА_3 за кредитними договорами від 31 травня 2006 року та 27 липня 2007 року у сумі 817 534,14 грн та 827 379,88 грн відповідно.

17 серпня 2018 року між ПАТ «Оксі Банк» та ТОВ «ФК «Алькор Інвест» укладено договір відступлення права вимоги, за яким новому кредитору передано права за договором іпотеки від 19 квітня 2005 року та додатковими угодами до нього, укладеними між банком «Аваль», ОСОБА_3 та ОСОБА_1 .

Листами від 12 вересня 2018 року ТОВ «ФК «Алькор Інвест» повідомило ОСОБА_3 та ОСОБА_1 про розмір заборгованості та вимагало достроково погасити її у 30-денний строк, попередивши, що у разі невиконання вимоги стягнення буде звернено на предмет іпотеки шляхом його продажу або набуття права власності (т.1 а.с.314-328).

ОСОБА_3 та ОСОБА_1 отримали вказані повідомлення, які направлялися поштовими відправленнями з рекомендованими повідомленнями про вручення на їх адреси.

25 жовтня 2018 року державним реєстратором Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради Поповичем В. В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 43691637, на підставі якого за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» зареєстровано право власності на нежитлові приміщення загальною площею 92,5 кв. м, зазначені в плані літерою «А», що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 (т.1 а.с.163-164).

07 листопада 2018 року між ТОВ «ФК «Алькор Інвест» та ОСОБА_2 укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, за яким покупець набув у власність нежитлове приміщення площею 92,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 за 402 000 грн.

В цей же день, на підставі зазначеного договору купівлі-продажу нежитлового приміщення приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Д. М. зареєстровано право власності на нежитлове приміщення за ОСОБА_2 (т.1 а.с.70).

2. Мотивувальна частина

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку: рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.

Відповідно до пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

Касаційна скарга ТОВ «ФК «Алькор Інвест» не підлягає задоволенню.

Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

За змістом касаційної скарги рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 11 липня 2025 рокута постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 11 листопада 2025 року оскаржуються лише в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_1 та відмови у задоволенні зустрічного позову ТОВ «ФК «Алькор Інвест», а тому в силу положень частини першої статті 400 ЦПК України Верховним Судом переглядаються лише в зазначеній частині.

Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що рішення суду першої інстанції та судове рішення апеляційного суду в оскаржуваних частинах ухвалені з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Частиною першою статті 1054 ЦК України передбачено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди (стаття 611 ЦК України).

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

Одним із видів порушення зобов`язання є прострочення - невиконання зобов`язання в обумовлений сторонами строк.

Частиною першою статті 546 ЦК України передбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 12 Закону України «Про іпотеку»).

Відповідно до частин першої, четвертої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки від 19 квітня 2005 року, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.

Згідно з частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки від 19 квітня 2005 року, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

З аналізу змісту вищенаведених статей 36 і 37 Закону України «Про іпотеку» вбачається, що за цим Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.

Відповідно до частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (прийняття оспорюваного рішення про державну реєстрацію права власності від 25 жовтня 2018 року), іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (далі - Закон № 1952-IV).

Частиною першою статті 2 Закону № 1952-IV визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом частин першої та третьої статті 10 Закону № 1952-IV державним реєстратором є, зокрема нотаріус. Державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

В частині другій статті 18 Закону № 1952-IV зазначено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Згідно з пунктом 40 Порядку № 1127 державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону № 1952-IV та цим Порядком.

Для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину (пункт 57 Порядку № 1127).

Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

З огляду на викладене, Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

Втім, виходячи із принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоч Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу.

Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, на момент виникнення спірних правовідносин в цій справі іпотекодержатель не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Такі правові висновки містяться в постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23), в якій також зазначено, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).

Згідно з частиною першою статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Відповідно до частин першої, другої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

У справі, яка переглядається, судами попередніх інстанцій встановлено, що в реєстраційній справі немає оцінки нерухомого майна (нежитлового приміщення площею 92,5 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ) на момент його відчуження.

Враховуючи викладене, оскільки державна реєстрація права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем проведена за відсутності в реєстраційній справі відомостей про вартість предмета іпотеки, визначену на момент такого набуття, то суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов правильного висновку про те, що реєстрація за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» права власності на іпотечне майно - нежитлове приміщення площею 92,5 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , відбулася з порушенням закону, а тому така реєстрація є незаконною.

Статтею 41 Конституції України передбачено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Відповідно до частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно з частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Положеннями статей 15, 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.

Нормами цивільного законодавства передбачені засади захисту права власності.

Зокрема, стаття 387 ЦК України надає власнику право витребувати майно з чужого незаконного володіння.

Згідно зі статтею 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Виходячи з положень зазначених статей, право витребувати майно з чужого незаконного володіння має лише власник майна.

Якщо є підстави, передбачені статтею 388 ЦК України, які дають право витребувати майно у добросовісного набувача, захист прав особи, яка вважає себе власником майна, можливий шляхом задоволення віндикаційного позову.

Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. В цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову до добросовісного набувача з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України (див. постанову Верховного Суду України від 17 лютого 2016 року у справі провадження № 6-2407цс15).

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18) наведено правовий висновок про те, що власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

При цьому відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.

Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для відновлення його права (пункт 100 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18)).

Задоволення позову про витребування майна є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Такі висновки сформульовані, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), у пункті 98 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18).

У справі, яка переглядається, разом із вимогами про скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» права власності на спірне нежитлове приміщення та визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 07 листопада 2018 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «ФК «Алькор Інвест», ОСОБА_1 просила також витребувати з незаконного володіння ОСОБА_2 та повернути у її власність нежитлове приміщення площею 92,5 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

В постанові від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19 (провадження № 14-212цс21) Велика Палата Верховного Суду також звернула увагу на те, що відповідно до пункту 1 частини першої статті 4 Закону № 1952-IV право власності підлягає державній реєстрації.

Задоволення позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності суперечить зазначеній імперативній вимозі закону, оскільки виконання судового рішення призведе до прогалини в Державному реєстрі прав у частині належності права власності на спірне майно.

Отже, замість скасування неналежного запису про державну реєстрацію до Державного реєстру прав має бути внесений належний запис про державну реєстрацію права власності позивача. Такий запис вноситься на підставі судового рішення про задоволення віндикаційного позову (пункт 87 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20)).

09 серпня 2026 року представник ТОВ «ФК «Алькор Інвест» - адвокат Матієвський С. В. подав до Верховного Суду через підсистему Електронний суд клопотання про долучення до матеріалів справи копій постанов Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19 (провадження № 14-212цс21) та від 23 липня 2026 року у справі № 727/6125/23 (провадження № 14-76цс25).

Клопотання не підлягає задоволенню з таких підстав.

Суд касаційної інстанції при розгляді касаційних скарг діє в порядку та межах, визначених цивільним процесуальним законодавством України, його повноваження обмежені правилами Глави 2 Розділу V ЦПК України «Касаційне провадження».

Європейський суд з прав людини вказує, що термін «встановленим законом» у статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод спрямований на гарантування того, «що судова гілка влади у демократичному суспільстві не залежить від органів виконавчої влади, але керується законом, що приймається парламентом». У країнах з кодифікованим правом організація судової системи також не може бути віддана на розсуд судових органів, хоча це не означає, що суди не мають певної свободи для тлумачення відповідного національного законодавства. Фраза «встановленого законом» поширюється не лише на правову основу самого існування «суду», але й дотримання таким судом певних норм, які регулюють його діяльність (§ 23, 24 рішення Європейського суду з прав людини від 20 липня 2006 року у справі «Сокуренко і Стригун проти України», заяви № 29458/04 та № 29465/04).

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Вирішення питання про приєднання до матеріалів справи судової практики в аналогічних спорах правилами вищезазначеної Глави ЦПК України не передбачено та до компетенції Верховного Суду не відноситься.

Крім того, згідно із частиною першою статті 4 Закону України «Про доступ до судових рішень» судові рішення, внесені до Реєстру, є відкритими для безоплатного цілодобового доступу на офіційному веб-порталі судової влади України.

Враховуючи викладене, оскільки доступ до судових рішень є відкритим та доступним у Єдиному державному реєстрі судових рішень, то немає підстав вирішувати питання про долучення до матеріалів справи вищевказаних копій судових рішень за клопотанням представника ТОВ «ФК «Алькор Інвест» - адвокат Матієвського С. В. відповідно до цивільного процесуального закону.

Ухвалюючи рішення про задоволення позовної вимоги про витребування спірного нерухомого майна на користь ОСОБА_1 з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 , суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку, обґрунтовано виходив з того, що державна реєстрація права власності за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» була проведена з порушенням вимог законодавства, тому останнє не набуло права на відчуження спірного майна. За таких обставин, оскільки ОСОБА_1 ніяких намірів та дій щодо відчуження нежитлового приміщення площею 92,5 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , не вчиняла, тобто спірна квартира вибула з власності позивача поза її волею, суди із застосування норм статей 387, 388 ЦК України, дійшли правильного висновку про те, що права ОСОБА_1 підлягають захисту, шляхом витребування спірної квартири на її користь з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 .

Вищенаведене узгоджується з правовими висновками, викладеними в постанові Верховного Суду від 18 січня 2023 року у справі № 200/12998/18 (провадження № 61-9170св22), а доводи касаційної скарги представника ТОВ «ФК «Алькор Інвест» - адвоката Матієвського С. В. про те, що вимога ОСОБА_1 про витребування майна не підлягала задоволенню, оскільки є похідною від вимоги про скасування рішення реєстратора про реєстрацію права власності, у задоволенні якої суди відмовили, є необґрунтованими і зводяться до неправильного тлумачення норм права.

Враховуючи, що на час розгляду цієї справи власником спірного нерухомого майна, яке було предметом іпотеки, є ОСОБА_2 і права ОСОБА_1 на вказане майно не поновлено, відповідно й не поновлено її статус іпотекодавця, то суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні зустрічного позову ТОВ «ФК «Алькор Інвест» до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Крім того, право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежать від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору та відповідно проведення стягувачем законної процедури, що передує зверненню стягнення на предмет іпотеки, яка в даному випадку не була дотримана.

З огляду на викладене, після повернення спірного нерухомого майна у власність ОСОБА_1 , ТОВ «ФК «Алькор Інвест» як іпотекодержатель не позбавлене можливості вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки як шляхом позасудового врегулювання, так і звернутися до суду з позовом до іпотекодавця з відповідним позовом.

Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суди першої та апеляційної інстанцій правильно визначилися з характером спірних правовідносин і нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідили наявні у справі докази і дали їм належну оцінку згідно зі статтями 76-78, 81, 89, 367, 368 ЦПК України, правильно встановили обставини справи, внаслідок чого ухвалили законні й обґрунтовані судові рішення, які відповідають вимогам матеріального та процесуального права.

З огляду на характер спірних правовідносин та встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи, посилання заявника в касаційній скарзі на правові висновки, викладені упостановах Великої Палати Верховного Суду від 05 грудня 2018 року у справі № 522/2110/15-ц, від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 05 грудня 2018 року у справі № 522/2110/15, від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13, від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19, від 25 травня 2021 року у справі № 522/9893/17, від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17, від 15 червня 2021 року у справі № 916/585/18, від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18, від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19, від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15, у постановах Верховного Суду від 17 листопада 2018 року у справі № 2-383/2010, від 29 січня 2019 року у справі № 911/3312/17, від 19 вересня 2019 року у справі № 924/831/17, від 28 листопада 2019 року у справі № 910/8357/18, від 22 січня 2020 року у справі № 674/461/16, від 20 березня 2019 року у справі № 521/8368/15-ц, від 02 липня 2020 року у справі № 910/4932/19, від 12 серпня 2020 року у справі № 299/957/14, від 19 серпня 2020 року у справі № 385/344/16, від 10 березня 2021 року у справі № 607/11746/17, від 15 лютого 2022 року у справі № 911/3034/15, від 26 квітня 2022 року у справі № 522/23819/15, від 26 травня 2022 року у справі № 362/3705/20, від 22 лютого 2023 року у справі № 760/3709/18, від 01 березня 2023 року у справі № 320/10856/18, від 09 грудня 2024 року у справі № 754/446/22, від 18 вересня 2025 року у справі № 922/82/20є безпідставним, оскільки висновки судів першої та апеляційної інстанцій не суперечать висновкам, викладеним у зазначених постановах, а відповідні аргументи касаційної скарги фактично зводяться до незгоди із встановленими обставинами справи та необхідності переоцінки доказів, що за приписами статті 400 ЦПК України знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.

Крім того, посилання заявника в касаційній скарзі на те, що задоволення віндикаційного позову і витребування у відповідача як добросовісного набувача спірного майна призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, не заслуговують на увагу, оскільки ОСОБА_2 , з чужого незаконного володіння якого витребувано спірне нежитлове приміщення, із касаційною скаргою на ухвалені у справі судові рішення не звертався, про порушення своїх прав не зазначав.

З урахуванням того, що інші наведені в касаційній скарзі доводи аналогічні доводам апеляційної скарги та були предметом дослідження й оцінки судом апеляційної інстанції, який з дотриманням вимог статей 367, 368 ЦПК України перевірив їх та обґрунтовано спростував, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність підстав повторно відповідати на ті самі аргументи заявника. При цьому суд враховує, що як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (пункти 29, 30 рішення від 09 грудня 1994 року у справі «Ruiz Torija v. Spain»). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (пункт 2 рішення від 27 вересня 2001 року у справі «Hirvisaari v. Finland»).

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення у оскаржуваних судових рішеннях, питання обґрунтованості висновків судів попередніх інстанцій, Верховний Суд виходить з того, що у справі, яка переглядається, було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в касаційній скарзі, не спростовують висновків судів.

Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів попередніх інстанцій не спростовують.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду