ПОСТАНОВА Касаційний цивільний суд ВС у справі № 395/855/24

1. Описова частина

У травні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Фермерського господарства «Віра» (далі - ФГ «Віра») про:

визнання нікчемним договору оренди землі від 19 грудня 2023 року між ОСОБА_1 та ФГ «Віра» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3523884600:02:000:0059 загальною площею 6,2101 га, яка розташована на території Макарівської сільської ради Новоукраїнського (раніше - Новомиргородського) району Кіровоградської області;

скасувати рішення державного реєстратора Кропивницької районної державної адміністрації Шведенко О. Ю. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень Шведенко О. Ю. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 70830122 від 21 грудня 2023 року;

зобов`язати ФГ «Віра» повернути ОСОБА_1 земельну ділянку з кадастровим номером 3523884600:02:000:0059.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач є власником земельної ділянки, площею 6,2101 га, що розташована на території Мар`ївської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області, кадастровий номер 3523884600:02:000:0059 на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 10 жовтня 2013 року.

На початку 2024 року позивачу стало відомо, що 21 грудня 2023 року державним реєстратором Кропивницької районної державної адміністрації Шведенко О. Ю. зареєстровано договір оренди землі від 19 грудня 2023 року на належну ОСОБА_1 земельну ділянку строком дії до 19 грудня 2023 року.

За оспорюваним договором збільшено строк оренди землі, однак умови договору оренди власник не знав, текст зобов`язання не бачив, а тому правочин є таким, що порушує його права, які підлягають захисту у визначений спосіб.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 11 березня 2025 року позовну заяву ОСОБА_1 до ФГ «Віра» про визнання недійсним договору оренди землі, скасування рішення державного реєстратора та повернення земельної ділянки, задоволено. Визнано нікчемним договір оренди землі від 19 грудня 2023 року між ОСОБА_1 та ФГ «Віра» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3523884600:02:000:0059 загальною площею 6,2101 га, що розташована на території Марївської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області. Скасовано рішення державного реєстратора Кропивницької районної державної адміністрації Шведенко О. Ю. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 70830122 від 21 грудня 2023 року. Зобов`язано ФГ «Віра» негайно повернути ОСОБА_1 земельну ділянку з кадастровим номером 3523884600:02:000:0059, яка використовується ФГ «Віра». Стягнуто з ФГ «Віра» на користь ОСОБА_1 судові витрати на проведення експертизи в розмірі 22 718, 40 грн, судовий збір в розмірі 3 633,60 грн та витрати на правову допомогу в розмірі 30 000,00 грн.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що оскільки орендодавець ОСОБА_1 не підписував договір оренди землі б/н від 19 грудня 2023 року, то сторони не досягли згоди з усіх істотних умов цих договорів, тому він є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини. Правочин, який не вчинено (договір, який не укладений), не може бути визнано недійсним, він є неукладеним.

Так як спірний договір оренди землі є нікчемним, тому підлягають задоволенню позовні вимоги в частині скасування рішення державної реєстрації договору оренди землі.

Постановою Кропивницького апеляційного суду від 10 липня 2025 року апеляційну скаргу ФГ «Віра» задоволено. Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 11 березня 2025 року скасовано та ухвалено нове судове рішення про відмову в задоволенні позову ОСОБА_1 до ФГ «Віра» про визнання недійсним договору оренди землі, скасування рішення державного реєстратора та повернення земельної ділянки. Стягнуто із ОСОБА_1 на користь ФГ «Віра» судовий збір в розмірі 5 450,40 грн.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що на час укладення правочину, що є предметом позову, законодавець вже виключив такий спосіб захисту порушених речових прав як скасування рішення державного реєстратора, оскільки державній реєстрації підлягало речове право, яке виникло на її підставі, а відтак суд першої інстанції помилково зазначив про необхідність застосування позивачем способу судового захисту, який у практичному аспекті не зможе забезпечити і гарантувати відновлення порушеного права, а значить не спроможний надати особі ефективний захист її прав, реалізації відновлення права.

На час ухвалення оскаржуваного рішення суду першої інстанції матеріально-правове регулювання спірних реєстраційних відносин істотно змінилося, суд зазначає про наявність достатніх підставу вважати, що позивач буде позбавлений можливості ефективного захисту своїх порушених прав у спосіб, зазначений у позовній заяві, ухвалення судового рішення про скасування державної реєстрації рішення опосередковують відновлення становища.

Узагальнені доводи вимог касаційної скарги

14 серпня 2025 року засобами поштового зв`язку ОСОБА_1 звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою на постанову Кропивницького апеляційного суду від 10 липня 2025 року, у якій просить зазначену постанову апеляційного суду скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.

Підставою касаційного оскарження судового рішення заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17,/ від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19, у постановах Верховного Суду від 22 січня 2020 року у справі № 674/461/16, від 19 лютого 2025 року у справі № 542/179/23, від 10 січня 2024 року у справі № 390/964/21 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Крім того, зазначає, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України).

Відзив на касаційну скаргу не надходив.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Ухвалою Верховного Суду від 25 вересня 2025 року відкрито касаційне провадження в указаній справі та витребувано цивільну справу № 395/855/24 з Новомиргородського районного суду Кіровоградської області.

Зазначена справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 17 червня 2026 року зазначену справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

Суд установив, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею 6/,21010 га, що розташована на території Мар?ївської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області, кадастровий номер 3523884600:02:000:0059 на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 10 жовтня 2013 року.

22 жовтня 2014 року між ОСОБА_1 та ФГ «Віра» укладено договір оренди земельної ділянки строком на 10 років з орендною платою 3% від її нормативної грошової оцінки.

19 грудня 2023 року державним реєстратором Кропивницької районної державної адміністрації Шведенко О. Ю. здійснено реєстрацію угоди про розірвання договору оренди земельної ділянки від 22 жовтня 2014 року (запис про державну реєстрацію від 05 січня 2015 року № 18516959). Таким чином договір оренди земельної ділянки від 22 жовтня 2014 року (запис про державну реєстрацію від 05 січня 2015 року № 18516559) розірвано, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав № 359472801 від 21 грудня 2023 року.

19 грудня 2023 року між ОСОБА_1 та ФГ «Віра» укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 3523884600:02:000:0059, площею 6,2101 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої за адресою: Кіровоградська область, Новомиргородський район, Мар?ївська сільська рада, строком на 10 років.

На підставі рішення державним реєстратором Кропивницької районної державної адміністрації Шведенко О. Ю. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 70830122 від 21 грудня 02023 року було зареєстровано договір оренди землі від 19 грудня 2023 року на належну ОСОБА_1 земельну ділянку строком дії до 19 грудня 2033 року, а саме було здійснено державну реєстрацію за ФГ «Віра» права оренди належної ОСОБА_1 земельної ділянки, кадастровий номер 3523884600:02:000:0059, площею 6,2101 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої за адресою: Кіровоградська область, Новомиргородський район, , Мар?ївська сільська рада (номер запису про інше речове право 53053639 від 19 грудня 2023 року), що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав № 359474105 від 21 грудня 2023 року.

У відповідності до висновку судово-почеркознавчої експертизи № 1712/24-27 від 15 листопада 2024 року підпис від імені ОСОБА_1 у договорі оренди земельної ділянки від 19 грудня 2023 року, укладеному між ОСОБА_1 та ФГ «Віра», який міститься на 5-й сторінці в графі «Орендодавець:_______ (підпис)» виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою.

2.Мотивувальна частина

Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Відповідно до статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частин першої, другої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи, і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Частиною першою статті 4, частиною першою статті 5 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку (частина перша статті 16 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 208 ЦК України у письмовій формі належить вчиняти правочини між фізичною та юридичною особою, крім правочинів, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу.

Усно можуть вчинятися правочини, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення, за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність (частина перша статті 206 ЦК України).

Частиною першою статті 210 ЦК України передбачено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Згідно з частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

У справі, яка переглядається Верховним Судом, обґрунтовуючи позовні вимоги про скасування державної реєстрації спірного договору оренди землі від 19 грудня 2023 року, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Віра», індексний номер: 70830122, СкляренкоВ. Г. посилався на те, що не підписував цей договір оренди земельної ділянки, тому він є неукладеним, а державна реєстрація - незаконною.

Відповідно до абзацу першого частини першої, абзацу першого частини другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони, або надсилалися ними до інформаційно-телекомунікаційної системи, що використовується сторонами. У разі якщо зміст правочину зафіксований у кількох документах, зміст такого правочину також може бути зафіксовано шляхом посилання в одному з цих документів на інші документи, якщо інше не передбачено законом. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування (частина перша статті 216 ЦК України).

При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні норми статей 3, 15, 16 ЦК України, якими передбачено право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.

Суд у цій справі установив, що У відповідності до висновку судово-почеркознавчої експертизи № 1712/24-27 від 15 листопада 2024 року підпис від імені ОСОБА_1 у договорі оренди земельної ділянки від 19 грудня 2023 року, укладеному між ОСОБА_1 та ФГ «Віра», який міститься на 5-й сторінці в графі «Орендодавець:_______ (підпис)» виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою.

У пункті 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Статтею 391 ЦК України передбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до сталої судової практики у випадку оспорювання самого факту укладення правочину такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16, від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19, від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17, від 13 травня 2026 року у справі № 456/252/22).

Невідповідність чи неповна відповідність позовних вимог належному способу захисту не може бути підставою для відмови в позові з формальних підстав, якщо прагнення позивача не викликає сумніву, а позовні вимоги можна витлумачити відповідно до належного способу захисту прав. Протилежний підхід не відповідав би завданням цивільного судочинства (стаття 2 ЦПК України). Близькі за змістом висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 липня 2025 року у справі № 910/2389/23.

Спосіб захисту опосередковується позовною вимогою, яка втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Таким чином, коли власник землі обґрунтовує позовні вимоги наявністю перешкод у користуванні чи розпорядженні земельною ділянкою (безпідставним фактичним користуванням майном або реєстрацією речового права іншої особи), то залежно від позовних вимог, характеру порушених прав та фактичних обставин справи суд, якщо негаторний позов визнано обґрунтованим, може захистити права такого власника в незаборонений законом спосіб, спрямований на усунення порушень (у тому числі й шляхом повернення землі, визнання відсутнім права оренди, скасування державної реєстрації речового права).

Таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 травня 2026 року у справі № 456/252/22 (провадження № 14-75цс25).

Ефективним способом захисту і таким, що забезпечує реальне відновлення порушеного права у випадку реєстрації неукладеного між сторонами договору оренди, є усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном шляхом скасування державної реєстрації.

Враховуючи обставини цієї справи та досліджені судом докази, оскільки доведено, що власник земельної ділянки не підписувала договір оренди, відсутня його волевиявлення на укладення договору про передачу в оренду належного майна, то Верховний Суд погоджується з висновками суду першої інстанції про неукладення вказаного правочину та наявність правових підстав для скасування його державної реєстрації та повернення земельної ділянки для реального відновлення порушеного права ОСОБА_1 .

Проте суд першої інстанції за наведених мотивів помилково визнав нікчемним договір оренди земельної ділянки.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18) вказано, що: «визнання нікчемного правочину недійсним за вимогою його сторони не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин є недійсним у силу закону. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та в мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину».

Оскільки договір земельної ділянки є неукладеним, визнання його нікчемним є неналежним способом захисту, в задоволенні позову в цій частині слід відмовити.

За таких обставин, рішення суду першої інстанції про визнання оспорюваного договору нікчемним підлягає скасуванню з ухваленням в цій частині нового судового рішення про відмову в позові.

Щодо розподілу судових витрат

Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частина перша статті 141 ЦПК України).

З ФГ «Олена» на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір в розмірі 3 633,60 грн.

Керуючись статтями 137, 141, 400, 402, 413, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду