ПОСТАНОВА
головуючого Бонк Т. Б.,
суддів Міщенка І.С., Берднік І.С., Зуєва В.А.
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А., за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради на постанову Західного апеляційного господарського суду від 02.06.2026 (головуюча - Бонк Т. Б., судді: Бойко С. М., Якімець Г. Г.) і рішення Господарського суду Львівської області від 08.01.2026 (суддя Сухович Ю. О.) у справі за позовом Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради до Приватного підприємства «Теком-Сервіс» про внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень
(за участю представника відповідача - Юхименко Р.І.)
Обставини встановлені судами
1. На виконання рішення Виконавчого комітету Львівської міської ради від 20.03.1998 №171 між Управлінням комунального майна департаменту економічної політики та ресурсів виконавчого комітету Львівської міської ради (далі - Управління, позивач, орендодавець) та Приватним підприємством «Теком-Сервіс» (далі - ПП «Теком-Сервіс», відповідач, орендар) укладений договір оренди від 20.05.1998 №6851 (далі - договір), за умовами якого орендодавець передає орендарю в користування нежитловий будинок за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 26 (далі - нежитловий будинок) строком на 40 років з 20.05.1998 по 20.05.2038.
2. Об`єкт оренди на час передачі є аварійним, загальна площа приміщень 900 м кв (пункт 1.2 договору).
3. У пункті 2.3 договору сторони передбачили, що дострокове припинення дії договору або його зміна орендодавцем у односторонньому порядку не допускається.
4. У відповідності до пункту 3.4 договору орендар має право здійснювати за свій рахунок переобладнання об`єкту оренди чи його перепланування за погодженням з орендодавцем. При цьому, поліпшення орендованого майна, які проведені за рахунок коштів орендаря і які можна відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, залишаються за орендарем.
5. Згідно з пунктом 4.1. договору орендна плата за 40 років компенсується в повному об`ємі передачею Львівській міській раді (далі - Рада) у власність квартири вартістю 11300 грн за адресою: м. Львів, вул. Туган-Барановського, 3/7а, а також затратами на реставрацію пам`ятника архітектури XVI ст., яким є нежитловий будинок.
6. Відповідно до пунктів 5.1., 5.2 договору капітальний ремонт об`єкта оренди проводиться орендарем за власні кошти. Орендар зобов`язується ввести в експлуатацію об`єкт оренди до 30.12.2000.
7. За актом приймання-передачі від 22.05.1998 нежитловий будинок був переданий ПП «Теком-Сервіс» в оренду як аварійний.
8. На виконання умов договору ПП «Теком-Сервіс» за договором купівлі-продажу від 06.05.1998 відчужило на користь Ради квартиру №7А по вул.Туган-Барановського, 3 в м. Львові.
9. Наказом від 01.02.1999 №17 Департамент землеустрою та планування забудови міста Львівської міської ради дозволив ПП «Теком-Сервіс» реставрацію і пристосування пам`ятки архітектури ХV-ХІХ ст. - житлового будинку.
10. 22.06.1999 Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю видала ПП «Теком-Сервіс» дозвіл №114/99 на виконання будівельних робіт з реконструкції нежитлового будинку.
11. Наказом №1610/182-07 від 20.03.2002 Департамент землеустрою та планування забудови міста Львівської міської ради затвердив акт державної технічної комісії від 07.03.2002 про готовність до експлуатації адміністративно-торгового центру після реконструкції нежитлового будинку на площі Ринок, 26, здійсненої ПП «Теком-Сервіс».
12. Господарський суд Львівської області рішенням від 15.11.2007 у справі № 15/189а визнав за ПП «Теком-Сервіс» право власності на 52/100 ідеальних частин нежитлового будинку. У вказаному рішенні суд встановив, що позивач здійснив невід`ємні поліпшення нежитлового будинку і в результаті проведення ремонтних робіт площа нежитлового будинку збільшилась на 972,90 кв м і становила 1872,9 кв м.
13. Листом від 24.03.2025 № 2302-вих-42746 Управління звернулося до ПП «Теком-Сервіс» із пропозицією викласти договір в редакції примірного договору оренди майна та при визначенні орендної плати застосувати ставку відповідно до методики розрахунку орендної плати.
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову
14. Управління звернулося до суду з позовом до ПП «Теком-Сервіс» про несення змін до договору, виклавши пункт 4.1 у новій редакції: «Місячна орендна плата, визначена на підставі методики розрахунку орендної плати за комунальне майно, складає 1 659 299,11 грн, в тому числі ПДВ 331 859,82 грн (розмір орендної плати за перший місяць оренди після набрання законної сили рішенням суду про внесення змін до договору додатково корегується на індекси інфляції за місяці, що минули з дати оцінки)».
15. Позов мотивований необхідністю приведення умов договору у відповідність до вимог законодавства у зв`язку з набуттям чинності Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 №157-IX, норми якого передбачають сплату орендної плати за комунальне майно виключно в грошовій формі та містять заборону передачі майна в безоплатне користування, що відбулося внаслідок укладення договору. Наведене, на думку позивача, дає підстави для встановлення розміру орендної плати з використанням механізму, передбаченого частиною 1 статті 762 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), а саме виходячи з ринкової вартості майна.
Короткий зміст оскаржуваних рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
16. Господарський суд Львівської області рішенням від 08.01.2026, яке залишив без змін Західний апеляційний господарський суд постановою від 02.06.2026, в позові відмовив.
17. Суди зазначили, що норми чинного на момент укладення договору Закону України «Про оренду державного та комунального майна» дозволяли встановлювати орендну плату у тому числі в натуральній формі, а умови договору не передбачають можливості односторонньої зміни його умов. При цьому після затвердження Радою акта від 07.03.2002 про готовність до експлуатації нежитлового будинку після реконструкції відповідач є таким, що виконав свої зобов`язання з проведення робіт з реставрації та реконструкції нежитлового будинку, вартість яких за умовами договору зараховується в якості компенсації орендної плати за увесь період оренди. Отже, станом на 07.03.2002 відповідач виконав свої зобов`язання зі сплати орендної плати, що відповідно до статті 632 ЦК України виключає можливість внесення змін в ціну договору.
Касаційна скарга
18. Не погоджуючись із зазначеними судовими рішеннями, позивач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати з підстави, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.
Аргументи учасників справи
Узагальнені доводи касаційної скарги
19. Скаржник зазначає, що орендна плата в договорі відповідно до вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у відповідній формі не визначена, що дає підстави встановити розмір орендної плати в порядку статті 762 ЦК України - з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Договір укладений без проведення конкурсних процедур, відтак орендна плата за ним повинна бути визначена на підставі методики розрахунку орендної плати, затвердженої Радою. Проте відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування у подібних правовідносинах сказаних норм права.
Позиція відповідача у відзиві на касаційну скаргу
20. Вважає доводи касаційної скарги безпідставними. Просить у задоволенні касаційної скарги відмовити, оскаржувані судові рішення залишити без змін, погоджуючись з мотивами судів попередніх інстанції по суті спору.
Позиція Верховного Суду
21. Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
22. Згідно з частиною першою та третьою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.
23. У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
24. Згідно зі статтею 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
25. Підстави для зміни або розірвання договору визначені статтею 651 ЦК України і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
26. Про зміну або розірвання договору в порядку частини першої статті 651 ЦК України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).
27. Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.
28. Так, за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
29. Зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору у відповідності до пункту 2 частини першої статті 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.
30. Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
31. Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у частині другій статті 651 ЦК України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб`єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські). Верховний Суд звертається до власних правових висновків в постанові від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17.
32. Отже, на розгляд суду можуть передаватися вимоги про внесення змін до договору не з будь-яких підстав, а у випадках, передбачених законом або договором.
33. Майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, зокрема, регулює Закон України «Про оренду державного та комунального майна».
34. Як визначено у частині першій статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у редакції, чинній на момент укладення договору) одними з істотних умов договору оренди є об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахування її індексації), орендна плата з урахуванням її індексації.
35. Відповідно до частини 3 статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у редакції, чинній на момент укладення договору) строки внесення орендної плати визначаються у договорі.
36. Статтею 20 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в аналогічній редакції) передбачено, що орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі.
37. Суди встановили, що за умовами договору орендар прийняв у користування об`єкт оренди в аварійному стані, у зв`язку з чим сторони погодили, що орендна плата за 40 років компенсується в повному об`ємі передачею орендарем орендодавцю у власність квартири, а також затратами на реставрацію нежитлового будинку, що не суперечить наведеним вище положенням статті 20 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
38. Суди також установили, що ПП «Теком-Сервіс» повністю виконало свої зобов`язання за договором щодо сплати орендної плати, передавши у власність орендодавця відповідну квартиру та здійснивши за власні кошти реконструкцію та реставрацію нежитлового будинку. При цьому зазначені роботи були виконані станом на 2002 рік, тобто задовго до моменту, коли орендодавець ініціював внесення спірних змін до договору в частині розміру (ціни) орендної плати.
39. Відповідно до частини 3 статті 632 ЦК України зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
40. Наведене положення спрямоване на забезпечення стабільності договірних відносин та правової визначеності їх учасників, оскільки після належного виконання сторонами погодженого ними майнового обов`язку відповідне зобов`язання вважається реалізованим, а тому не може бути змінене шляхом перегляду його ціни.
41. Отже, встановлена судами обставина виконання ПП «Теком-Сервіс» зобов`язань зі сплати орендної плати на момент ініціювання Управлінням питання про внесення змін до договору в частині його ціни свідчить про відсутність правових підстав для перегляду погодженої сторонами ціни оренди, про що обґрунтовано виснували суди попередніх інстанцій.
42. Заперечуючи висновки судів щодо відсутності підстав для внесення змін в договір в судовому порядку, Управління в касаційній скарзі посилається на зміну законодавства після укладення договору, а саме встановлену положеннями частини 2 статті 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у чинній редакції) законодавчу заборону передавати комунальне майно в безоплатне користування або позичку.
43. Надаючи оцінку визначеній скаржником підставі касаційного оскарження, Верховний Суд зазначає, що у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України, окрім встановлення відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов`язковому дослідженню підлягає також питання щодо необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи.
44. Тобто, для спростування будь-якого висновку, наведеного у оскаржуваних судових рішеннях скаржник має навести не особисті міркування щодо законності та обґрунтованості цих судових рішень, а довести, який саме висновок Верховного Суду щодо застосування якої саме норми права у подібних відносинах відсутній з урахуванням встановлених судами обставин справи.
45. Проте доводи скаржника щодо неправильного застосування частини 2 статті 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у чинній редакції) та статті 762 ЦК України є суто декларативними та в цілому зводяться до висловлення незгоди з встановленими судами обставинами справи, їх правовою оцінкою та прийнятими судовими рішеннями.
46. Більше того, наведені скаржником норми права не мають правового значення для вирішення цього спору з огляду на встановлену судами неможливість внесення змін до договору в силу імперативних приписів частини 3 статті 632 ЦК України.
47. За таких обставин відсутні підстави для формування висновку Верховного Суду із зазначеного скаржником питання в спірних правовідносинах.
48. Звідси наведена Управлінням підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, не знайшла підтвердження під час касаційного розгляду справи.
49. Беручи до уваги викладене, а також зважаючи на підстави та зміст позову Управління, Верховний Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про необґрунтованість позовних вимог.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
50. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
51. Відповідно до положень статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
52. Звертаючись із касаційною скаргою, Управління в межах доводів і вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, не спростувало висновків судів попередніх інстанцій та не довело неправильного застосування останніми норм матеріального і порушення норм процесуального права, які призвели до прийняття незаконних судових рішень.
53. За таких обставин суд касаційної інстанції вважає за необхідне касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
Розподіл судових витрат
54. Судовий збір за подання касаційної скарги у порядку статті 129 ГПК України необхідно покласти на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд