ПОСТАНОВА Касаційний господарський суд ВС у справі № 922/868/25

Харківська міська рада звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Геліос", в якому просила суд:

- скасувати реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації ХК 143142900424 від 20.10.2014 на об`єкт: "Реконструкція нежитлової будівлі по вул. Петровського, 38 в м. Харкові під кафе і торгові приміщення", замовник Товариство з обмеженою відповідальністю "Геліос";

- визнати недійсним свідоцтво про право власності серія 29511730 видане 14.11.2014 Реєстраційною службою Харківського міського управління юстиції Харківської області;

- скасувати рішення державного реєстратора Харківського міського управління юстиції Тузкової Юлії Анатоліївни про державну реєстрацію прав (з відкриттям розділу) №17219010 від 14.11.2014 на нежитлову будівлю літ. "Б-2" загальною площею 596,5 кв.м по вул. Петровського, 38 у м. Харкові за Товариством з обмеженою відповідальністю "Геліос" (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 501910563101);

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Геліос" здійснити перебудову нежитлової будівлі літ. "Б-2", загальною площею 596,5 кв.м по вул. Петровського (нова назва вул. Ярослава Мудрого), 38 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 501910563101) яка розташована на земельній ділянці з кадастровим № 6310136600:02:009:0056, в стан, що існував до початку виконання будівельних робіт у відповідності до поверхового плану та експлікації, виготовлених комунальним підприємством "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" станом на 17.11.2011 (інвентаризаційна справа № 79430).

Позов обґрунтований тим, що реконструкцію вказаної будівлі було здійснено зі зміною зовнішньої конфігурації, оскільки надбудовано другий поверх та збільшено загальну площу будівлі з 321,5 кв.м до 596,5 кв.м. Позивач вказував, що відповідачем проведено будівельні роботи з реконструкції будівлі без отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки та згоди власника земельної ділянки, що свідчить про порушення прав та законних інтересів Харківської міської ради, як власника земельної ділянки під спірним самочинно реконструйованим об`єктом і є підставою для їх захисту у судовому порядку, у зв`язку з чим, з посиланням на приписи ст.ст. 375, 376 ЦК України та п. 17 договору оренди землі від 10.08.2005, позивач звернувся до суду з позовом.

Справа розглядалась судами неодноразово.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 04.07.2025, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 01.09.2025, у позові відмовлено.

Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.12.2025 рішення Господарського суду Харківської області від 04.07.2025 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 01.09.2025 у справі № 922/868/25 скасовано, а справу передано на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

Направляючи справу на новий розгляд, Верховний Суд зазначив, що суди попередніх інстанцій, відмовляючи у позові, вважали, що фактично позивач намагається здійснити перегляд правильності судових рішень у справах № 40/231-07 та № 11/48-09. Так, зважаючи на встановлені у вказаних справах обставини, суди першої і апеляційної інстанцій вважали, що відповідач набув права власності на нежитлову будівлю літ. «Б-2» загальною площею 596,5 кв.м по вул. Петровського, 38 у м. Харкові добросовісно, у передбачений законом спосіб. Однак колегія суддів зауважила, що у цьому контексті суди попередніх інстанцій не надали повної та належної оцінки доводам та вимогам позову. Так, у позовній заяві Харківська міська рада акцентувала увагу на тому, що реконструкцію спірної будівлі було здійснено зі зміною зовнішньої конфігурації, оскільки надбудовано 2 поверх та збільшено загальну площу будівлі з 321,5 кв.м до 596,5 кв.м. Позивач вказував, що відповідачем проведено будівельні роботи з реконструкції будівлі без отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки. Однак, зосередивши увагу на обставинах правомірності реєстрації відповідачем права власності на спірне майно на підставі судових рішень, суди попередніх інстанцій не звернули увагу на ключові мотиви та обставини спірних правовідносин, не розмежовували обставини набуття права на спірний об`єкт площею 321,5 кв.м і здійснення реконструкції та збільшення площі до 596,5 кв.м. Верховний Суд вказав, що оскільки вказані вимоги фактично стосуються саме збільшення розміру нерухомого майна, яке позивач вважає самочинним будівництвом, то в межах зазначеного спору і має здійснюватися оцінка правомірності видачі свідоцтва про право власності та прийняття рішення державним реєстратором щодо реєстрації за ТОВ «Геліос» прав на нежитлову будівлю літ. «Б-2» саме загальною площею 596,5 кв.м з огляду на наявність підстав для її проведення з викладенням відповідних мотивів у рішенні суду.

За результатами нового розгляду справи рішенням Господарського суду Харківської області від 18.03.2026 (суддя Присажнюк О.О.), залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 02.06.2026 (колегія суддів у складі: Істоміна О.А. - головуючий, Попков Д.О., Стойка О.В.), у задоволенні позову відмовлено.

Судами встановлено, що 27.04.2005 рішенням XХХV сесії Харківської міської ради 4 скликання "Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам №88/05" Товариству з обмеженою відповідальністю фірмі "Геліос" надано в оренду земельну ділянку площею 0,0350 га по вул. Петровського, 38 для експлуатації та обслуговування будівлі кафе та літнього майданчика кафе з наметом строком до 01.04.2030.

На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою та ТОВ фірмою "Геліос" укладено договір оренди землі від 10.08.2005, відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення землі житлової та громадської забудови загальною площею 0,0350 га, у тому числі під забудовою 0,0199 га, інших угідь 0,0151 г, яка знаходиться за адресою: м.Харків, вул. Петровського, 38 строком до 01.04.2030.

Як вбачається зі змісту договору оренди землі, на земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна, нежитлова будівля літ. «Б-1», яка належить орендареві на праві колективної власності. Земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування будівлі кафе та літнього майданчика кафе з наметом (п. 15). Умови зберігання стану об`єкта оренди: забороняється самовільна забудова земельної ділянки (п. 17). Передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням проекту її відведення. Підставою розроблення проекту відведення земельної ділянки є: рішення XХХV сесії Харківської міської ради IV скликання від 27.04.2005 №88/05 «Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам». Організація розроблення проекту відведення земельної ділянки і витрати, пов`язані з цим, покладаються на орендаря (п.18). Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Невід`ємними частинами цього договору є: план або схема земельної ділянки, який приєднується до договору, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та установлених земельних сервітутів, акт встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт приймання-передачі об`єкта оренди, проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом.

Право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:02:009:0056 площею 0,0350 га зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ «Геліос» строком до 01.04.2030 (номер запису про інше речове право: 4380230, дата державної реєстрації 20.01.2014).

28.04.2007 рішенням Господарського суду Харківської області у справі №40/231-07 визнано право власності за ТОВ Геліос на нежитлову будівлю літ.Б-1 загальною площею 227,6 кв.м кафе (нежитлові приміщення першого поверху: №1, №2, №3, №4, №5, №6, №7, №8, №9, №10, №11, №12, №13, №14), розташовану за адресою: м.Харків, вул. Петровського, 38. Зобов`язано Комунальне підприємство Харківське міське бюро технічної інвентаризації у п`ятиденний строк після набрання рішенням законної сили здійснити державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю літ. Б-1 загальною площею 227,6 кв.м кафе (нежитлові приміщення першого поверху: №1, №2, №3, №4, №5, №6, №7, №8, №9, №10, №11, №12, №13, №14), розташовану за адресою: м. Харків, вул. Петровського, 38 за ТОВ «Геліос».

Вказаним рішенням суду було встановлено, що ТОВ "Геліос" на праві власності належала нежитлова будівля літ. «Б-1» загальною площею 158,6 кв.м та надана в користування земельна ділянка строком до 01.04.2030 площею 0,0350 га, розташована в м. Харкові по вул. Петровського, 38. Право власності на вказану нежитлову будівлю зареєстровано Комунальним підприємством Харківське міське бюро технічної інвентаризації 15.08.2003 за реєстровим №2220372. ТОВ фірмою "Геліос" на відведеній земельній ділянці була проведена реконструкція вказаного об`єкта. Після проведеної реконструкції загальна площа нежитлової будівлі - кафе літ. «Б-1» стала складати 227,6 кв.м, що підтверджується технічним паспортом КП Харківське міське бюро технічної інвентаризації.

11.03.2009 рішенням Господарського суду Харківської області у справі №11/48-09, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 08.12.2010, визнано право власності за ТОВ "Геліос" на нежитлову будівлю літ. Б-1 загальною площею 321,5 кв.м кафе (нежитлові приміщення першого поверху №№1-19), розташовану по вул. Петровського, 38 у місті Харкові.

Як встановлено вказаним рішенням суду, ТОВ фірмою "Геліос" за власний рахунок та з власних будівельних матеріалів було проведено реконструкцію зазначеного об`єкта нерухомості. Комунальним підприємством Харківське міське бюро технічної інвентаризації проведено інвентаризацію вказаного нежитлового приміщення, за результатом якої складено відповідний технічний паспорт. Згідно з технічним паспортом загальна площа реконструйованого об`єкта нерухомого майна літ. Б-12, який знаходиться в місті Харкові по вулиці Петровського, 38, складає 321,5 кв.м. (нежитлові приміщення першого поверху: №1, №2, №3, №4, №5, №6, №7, №8, №9, №10, №11, №12, №13, №14, №15, №16, №17, №18, №19). ЗАТ Харківреконструкція (державна ліцензія серії АА№246642) виконано технічний висновок про стан несучих конструкцій по вулиці Петровського, 38 в місті Харкові та можливості розміщення в ньому кафе та магазину, відповідно до якого всі основні несучі конструкції будівлі знаходяться в задовільному технічному стані та подальша їх експлуатація можлива, будівля може використовуватись за призначенням.

Право власності на нежитлову будівлю літ. Б-2, загальною площею 596,5 кв.м по вул. Петровського, 38 у м. Харкові в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано за ТОВ "Геліос" на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно №29511730 від 14.11.2014, виданого Реєстраційною службою Харківського міського управління юстиції Харківської області.

Матеріали справи містять подану до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Харківській області декларацію про початок виконання будівельних робіт з реконструкції вказаної нежитлової будівлі по вулиці Петровського, 38 в м. Харків під кафе і торгові приміщення із зазначенням, що проектна документація розроблена Приватним підприємством Архітектурне бюро Річ.

У вказаній декларації про початок виконання будівельних робіт замовником ТОВ "Геліос" зазначено, що містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки не потребуються з посиланням на п. 25 Переліку об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 07.07.2011 №109 (Реконструкція житлових та нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації, улаштування в існуючих житлових будинках, адміністративно-побутових будівлях підприємств та громадських будівлях вбудованих приміщень громадського призначення). Інформацію про використання земельної ділянки для будівництва не зазначено у зв`язку з реконструкцією без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані.

Як стверджує позивач, Інспекцією ДАБК у Харківській області 07.07.2014 зареєстровано вказану декларацію про початок виконання будівельних робіт №ХК083141900030 на об`єкт: Реконструкція нежитлової будівлі під кафе і торгові приміщення, а також декларацію про готовність вказаного об`єкта до експлуатації за №ХК143142900424 від 20.10.2014.

Листом Департаменту містобудування та архітектури Харківської міської ради від 14.03.2025 №659/0/605-25 повідомлено директора Департаменту земельних відносин Харківської міської ради, що містобудівні умови та обмеження для проектування будь-яких об`єктів будівництва за адресою: м. Харків, вул. Петровського (вул. Ярослава Мудрого), 38 Департаментом містобудування та архітектури не надавались.

За твердженням позивача, реконструкцію вказаної будівлі було здійснено зі зміною зовнішньої конфігурації, оскільки надбудовано 2 поверх та збільшено загальну площу будівлі з 321,5 кв.м до 596,5 кв.м. Позивач вказує, що відповідачем проведено будівельні роботи з реконструкції будівлі без отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, що свідчить про порушення прав та законних інтересів Харківської міської ради, як власника земельної ділянки під спірним самочинно реконструйованим об`єктом і є підставою для їх захисту у судовому порядку, у зв`язку з чим позивач звернувся до суду з цим позовом.

Відмовляючи у задоволенні позову за результатами нового розгляду справи, місцевий господарський суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що земельна ділянка з кадастровим номером 6310136600:02:009:0056 перебуває у користуванні відповідача на підставі чинного договору оренди землі до 01.04.2030, а право на виконання будівельних робіт виникло у відповідача на підставі зареєстрованої декларації про початок виконання будівельних робіт №ХК083141900030 від 07.07.2014. Оцінивши доводи позивача щодо відсутності містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, а також відсутності згоди Харківської міської ради на проведення реконструкції, суд першої інстанції дійшов висновку про недоведеність наявності передбачених ч. 2 ст. 39-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" підстав для скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації №ХК143142900424 від 20.10.2014, оскільки матеріали справи не підтверджують внесення до неї недостовірних даних, які б давали підстави вважати спірний об`єкт самочинним будівництвом. Крім того, місцевий господарський суд зазначив, що заявлені вимоги про визнання недійсним свідоцтва про право власності від 14.11.2014 та скасування рішення державного реєстратора мають похідний характер від вимоги про скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації, а тому за відсутності підстав для задоволення останньої також не підлягають задоволенню. Щодо вимоги про зобов`язання ТОВ "Геліос" привести спірний об`єкт у стан, який існував до проведення реконструкції, місцевий господарський суд виходив з недоведеності позивачем наявності правових підстав для застосування такого способу захисту та відсутності підстав вважати реконструйований об`єкт самочинним будівництвом. Також суд дійшов висновку, що обраний Харківською міською радою спосіб захисту не забезпечує ефективного відновлення порушеного права, оскільки саме по собі скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації та державної реєстрації права власності не вирішує питання правового режиму спірного нерухомого майна та не усуває наслідків, на які посилається позивач як на підставу своїх вимог.

Не погоджуючись з постановою апеляційного та рішенням місцевого господарських судів, позивач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити повністю.

В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що суди першої та апеляційної інстанцій дійшли помилкових висновків про відсутність підстав для визнання реконструкції об`єкта нерухомості самочинним будівництвом, а також безпідставно визнали обраний позивачем спосіб захисту неефективним. Зазначає, що за наявності чинного договору оренди землі для «експлуатації та обслуговування» кафе відповідач не мав права здійснювати масштабні будівельні роботи без отримання письмової згоди Харківської міської ради як власника та орендодавця земельної ділянки. Вказує, що суди обмежилися формальним аналізом текстових записів у декларації про готовність об`єкта до експлуатації щодо нібито відсутності потреби у містобудівних умовах та обмеженнях, проігнорувавши фактичну зміну зовнішньої конфігурації та висотних параметрів будівлі. Скаржник наголошує, що оскільки проведення реконструкції зі зміною зовнішньої конфігурації вимагає обов`язкового отримання містобудівних умов та обмежень, внесення до декларацій відомостей про відсутність такої потреби є поданням недостовірних даних, що кваліфікує об`єкт як самочинне будівництво. Окрім цього, позивач підкреслює, що вимога про перебудову нежитлової будівлі шляхом приведення її у стан, що існував до початку робіт, є єдиним належним, пропорційним та ефективним способом захисту прав комунальної власності у відповідності до ч. 7 ст. 376 ЦК України та ст. 152 ЗК України. Також скаржник зазначає, що суди попередніх інстанцій повторно не виконали вказівок суду касаційної інстанції, викладених у постанові від 02.12.2025 у цій же справі, щодо необхідності відокремлення обставин первинного набуття права власності від обставин подальшої реконструкції та оцінки дотримання вимог містобудівного законодавства.

Скаржником вмотивовано подання касаційної скарги на підставі п.п. 1, 4 ч. 2 ст. 287 ГПК України, а саме:

- п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України: судами першої та апеляційної інстанцій під час ухвалення оскаржуваних рішень не враховано правові висновки щодо застосування норм матеріального права (зокрема ст. 376, 377 ЦК України, Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», ст. 152 ЗК України), викладені у постановах: Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 24.10.2022 у справі № 640/22599/19, від 08.09.2021 у справі № 280/5204/18, від 24.01.2019 у справі № 826/7281/17, від 24.01.2020 у справі № 820/4350/18, від 27.08.2021 у справі № 826/8839/17, від 18.10.2018 у справі № 695/3442/17, від 15.10.2019 у справі № 826/16382/15, від 17.10.2019 у справі № 826/6988/16, від 11.11.2020 у справі № 640/10134/19, від 03.02.2021 у справі № 814/944/18, від 25.02.2021 у справі № 814/39/17, від 01.11.2018 у справі № 826/8556/17, від 22.01.2021 у справі № 640/11869/20, від 19.08.2020 у справі № 826/6660/16, від 14.05.2019 у справі № 826/11727/16, від 15.02.2023 у справі № 640/16016/21; Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц, від 25.06.2019 у справі № 924/1473/15;

- п. 4 ч. 2 ст. 287 ГПК України: порушення норм процесуального права, що полягає у невиконанні судами першої та апеляційної інстанцій обов`язкових вказівок суду касаційної інстанції, викладених у постанові Верховного Суду від 02.12.2025 у цій справі, а також у неналежному та всебічному дослідженні доказів і обставин справи (ст. 73, 74, 86, 236- 238 ГПК України).

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.07.2026 відкрито провадження за касаційною скаргою з підстав, передбачених п.п. 1, 4 ч. 2 ст. 287 ГПК України, призначено її до розгляду у відкритому судовому засіданні на 15.09.2026 та надано строк на подання відзиву на неї до 11.08.2026.

В судовому засіданні 15.09.2026 оголошено перерву у справі до 06.10.2026.

06.10.2026 до проведення судового засідання у справі відбулося знеструмлення (відключення електроенергії) в будівлі суду, що спричинило технічну неможливість забезпечення відеоконференцзв`язку з представниками сторін, у зв`язку з чим ухвалою від 06.10.2026 призначено касаційну скаргу до розгляду на 13.10.2026.

Переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного та рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла таких висновків.

Відповідно до ч. 1 ст. 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Оскільки позивач оскаржує судові рішення в частині позовних вимог, у задоволенні яких відмовлено, Верховний Суд переглядає судові рішення в цій частині.

Пунктом 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України підставою касаційного оскарження судових рішень визначено застосування судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні норми права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду.

Суд враховує, що судовими рішеннями в подібних правовідносинах є такі рішення, де подібними є (1) предмети спору, (2) підстави позову, (3) зміст позовних вимог та встановлені судом фактичні обставини, а також має місце (4) однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (аналогічна позиція викладена у постановах ВП ВС від 05.06.2018 у справі № 523/6003/14-ц, від 19.06.2018 у справі № 922/2383/16, від 20.06.2018 у справі № 755/7957/16-ц, від 26.06.2018 у справі № 2/1712/783/2011, від 26.06.2018 у справі № 727/1256/16-ц, від 04.07.2018 у справі № 522/2732/16-ц).

Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних судових рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи ((див. постанови Верховного Суду від 27.03.2018 у справі № 910/17999/16 (пункт 32); від 25.04.2018 у справі № 925/3/17 (пункт 38); від 16.05.2018 року у справі № 910/24257/16 (пункт 40); від 05.06.2018 у справі № 243/10982/15-ц (пункт 22); від 31.10.2018 у справі № 372/1988/15-ц (пункт 24); від 05.12.2018 у справах № 522/2202/15-ц (пункт 22) і № 522/2110/15-ц (пункт 22); від 30.01.2019 у справі № 706/1272/14-ц (пункт 22)).)

При цьому колегія суддів враховує позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження №14-16цс20), відповідно до якої у кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин.

На предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.

Водночас колегія суддів зазначає, що слід виходити також з того, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції в обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.

Так скаржник в якості підстави касаційного оскарження, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, посилається на те, що судами першої та апеляційної інстанцій під час ухвалення оскаржуваних рішень не враховано правові висновки щодо застосування норм матеріального права (зокрема ст. 376, 377 ЦК України, Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», ст. 152 ЗК України), викладені у постановах: Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 24.10.2022 у справі № 640/22599/19, від 08.09.2021 у справі № 280/5204/18, від 24.01.2019 у справі № 826/7281/17, від 24.01.2020 у справі № 820/4350/18, від 27.08.2021 у справі № 826/8839/17, від 18.10.2018 у справі № 695/3442/17, від 15.10.2019 у справі № 826/16382/15, від 17.10.2019 у справі № 826/6988/16, від 11.11.2020 у справі № 640/10134/19, від 03.02.2021 у справі № 814/944/18, від 25.02.2021 у справі № 814/39/17, від 01.11.2018 у справі № 826/8556/17, від 22.01.2021 у справі № 640/11869/20, від 19.08.2020 у справі № 826/6660/16, від 14.05.2019 у справі № 826/11727/16, від 15.02.2023 у справі № 640/16016/21; Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц, від 25.06.2019 у справі № 924/1473/15.

Так у постанові Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 24.10.2022 у справі № 640/22599/19 викладено висновки:

"88. Верховним Судом неодноразово викладались висновки щодо застосування пункту 25 Переліку об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються.

89. Зокрема, у постановах від 08.09.2021 у справі №280/5204/18 та від 24.01.2019 у справі №826/7281/17 Верховний Суд викладав висновок про те, що як вбачається з аналізу наведеної правової норми проведення робіт у зв`язку з реконструкцією житлових та нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації не потребує отримання містобудівних умов та обмежень. В протилежному випадку наявність містобудівних умов та обмежень є обов`язковою.

90. Висновок про те, що містобудівні умови та обмеження не надаються, якщо здійснюється реконструкція житлових та нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації, наведено й у постанові Верховного Суду від 24.01.2020 №820/4350/18, а у постанові Верховного Суду від 27.08.2021 у справі №826/8839/17 зазначено, що при здійсненні такої реконструкції, за результатами якої зовнішня конфігурація об`єкта будівництва змінюється, містобудівні умови є обов`язковими.

91. Крім того, у постанові Верховного Суду від 22.06.2022 у справі №826/8924/16, обставини у якій є подібними до справи, що розглядається, і у якій також аналізувалось питання наявності або відсутності підстав для отримання містобудівних умов та обмежень для здійснення реконструкції квартири у тому ж самому житловому будинку, колегія суддів встановила, що така реконструкція передбачає зміну зовнішньої конфігурації квартири та житлового будинку (зміна фасаду) шляхом влаштування окремого входу до приміщень квартири за рахунок влаштування прорізу у зовнішній стіні квартири із сторони ганку.

92. У вищевказаній постанові Верховний Суд, беручи до уваги такі обставини, констатував, що оскільки проведення таких будівельних робіт пов`язано із зміною зовнішньої конфігурації приміщень, то відповідно до норм чинного законодавства позивачу необхідно було отримати містобудівні умови та обмеження.

93. Застосовуючи вищевикладені правові позиції до справи, що розглядається, колегія суддів наголошує, що реконструкція є тим видом будівництва, який відповідно до наведеного законом визначення передбачає зміну функціонального призначення об`єкта (у спірних правовідносинах - житлового приміщення (квартири)).

94. Законодавець, як єдину умову, за якої для проектування реконструкції житлових приміщень містобудівні умови та обмеження не надаються, визначив відсутність зміни їх зовнішньої конфігурації.

95. З наведеного констатується, що реконструкція, у тому числі й та, яка за результатом проведених будівельних робіт передбачає зміну функціонального призначення житлового приміщення, не потребує отримання містобудівних умов та обмежень для проектування цього об`єкта, окрім випадків, у яких відбувається зміна його зовнішньої конфігурації.

96. У постанові від 14.05.2019 у справі №826/11727/16 Верховний Суд зауважив, що підставами для скасування реєстрації декларацій про початок будівельних робіт чи про готовність об`єкта до експлуатації є виявлення у деклараціях недостовірних даних, внесених замовником, які дають підстави кваліфікувати об`єкт будівництва як самочинне будівництво.".

Відтак, у вказаних постановах Верховного Суду викладено висновок, відповідно до якого реконструкція нерухомого майна, яка супроводжується зміною його зовнішньої конфігурації, в обов`язковому порядку вимагає отримання містобудівних умов та обмежень. Здійснення такої реконструкції без містобудівних умов та обмежень та за наявності недостовірних відомостей у декларативних документах зумовлює скасування їх реєстрації та відноситиме об`єкт до самочинного будівництва.

Так суди попередніх інстанцій встановили, що відповідачем в декларації про початок виконання будівельних робіт від 07.07.2014 ХК 083141900030 зазначено, що містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки не потребуються з посиланням на п. 25 Переліку об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 07.07.2011 № 109 (Реконструкція житлових та нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації, улаштування в існуючих житлових будинках, адміністративно-побутових будівлях підприємств та громадських будівлях вбудованих приміщень громадського призначення.

Крім цього, дослідивши зміст декларації про готовність об`єкта до експлуатації №ХК143142900424 від 20.10.2014, апеляційний господарський суд не встановив наявності у ній відомостей, які відповідно до ч. 2 ст. 39-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" дали б підстави вважати реконструйований об`єкт самочинним будівництвом.

До того ж суди встановили, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що під час проведення реконструкції нежитлової будівлі літ. "Б-2" відбулося збільшення площі забудови земельної ділянки або зміна зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані. Сам по собі факт збільшення загальної площі будівлі та надбудови другого поверху не свідчить про забудову додаткової площі земельної ділянки та не підтверджує недостовірність наведених у декларації відомостей щодо земельної ділянки.

При цьому реконструкція здійснювалася на земельній ділянці, переданій відповідачу у строкове користування згідно з договором оренди землі від 10.08.2005 (строк дії - до 01.04.2030). В свою чергу, початок будівельних робіт відбувся на підставі зареєстрованої декларації від 07.07.2014 № ХК083141900030. Вказуючи в декларації про відсутність потреби в отриманні містобудівних умов та обмежень, відповідач відкрито відобразив відповідну інформацію перед органом ДАБК.

Крім цього, колегія суддів зазначає, що за змістом статей 3, 15, 16 ЦК України правовою підставою для звернення до господарського суду є захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. За результатами розгляду такого спору має бути визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.

Відповідно до ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків (частина 2). Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав (частина 3).

Згідно з ч. 1 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Правовий аналіз наведеної норми дозволяє виділити наступні ознаки самочинного будівництва:

- об`єкт нерухомого майна збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети у встановленому порядку;

- відсутність належного дозволу чи належно затвердженого проекту для будівництва;

- створення об`єкта з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Кожна із зазначених ознак є самостійною і достатньою для того, щоб визнати об`єкт нерухомого майна самочинним будівництвом. Тому, при вирішенні спору, що виникає у зв`язку з будівництвом на земельній ділянці об`єкта нерухомості, повинно досліджуватися питання наявності документів про виділення земельної ділянки, дозвільної документації на будівництво спірних об`єктів та відповідність побудованого об`єкта будівельним нормам і правилам (постанови Верховного Суду від 10.01.2019 у справі № 915/1376/17, від 24.07.2019 у справі № 910/10932/17).

У розумінні ч. 1 ст. 376 ЦК України самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а й об`єкт нерухомості, який виник у результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови вже існуючого об`єкта.

Норма ч. 1 ст. 376 ЦК України підлягає застосуванню до випадків самочинної реконструкції об`єкта нерухомості, у результаті якої об`єкт набуває нових якісних характеристик (зміна конфігурації, площі та кількості приміщень, втручання в несучі конструкції, улаштування дверних прорізів у капітальних стінах тощо).

Такі висновки викладено у постанові Верховного Суду від 21.02.2018 у справі № 752/8153/14-ц, а також у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.04.2025 у справі № 904/3031/24.

В свою чергу, суди зазначили, що сама по собі наявність або відсутність окремих документів дозвільного характеру, так само як і наявність чи відсутність згоди власника земельної ділянки, не є самостійним та достатнім критерієм для застосування наслідків, передбачених ч. 2 ст. 39-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", оскільки наведена норма пов`язує можливість скасування реєстрації декларації не з будь-яким порушенням містобудівного законодавства, а виключно з поданням недостовірних даних, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом.

Водночас відсутність окремих вихідних даних (містобудівних умов та обмежень) само по собі не є тотожними внесенню недостовірних відомостей у розумінні ч. 2 ст. 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та не створює автоматичних підстав для скасування декларації.

Так судами встановлено, що рішенням ХХХV сесії Харківської міської ради IV скликання №88/05 від 27.04.2005 ТОВ фірмі "Геліос" надано в оренду земельну ділянку площею 0,0350 га по вул. Петровського, 38 у м. Харкові для експлуатації та обслуговування будівлі кафе та літнього майданчика кафе з наметом строком до 01.04.2030.

На підставі зазначеного рішення між Харківською міською радою та ТОВ фірмою "Геліос" укладено договір оренди землі від 10.08.2005, відповідно до умов якого відповідачу передано у строкове платне користування земельну ділянку кадастровий номер 6310136600:02:009:0056 за адресою: м. Харків, вул. Петровського, 38.

Також судами встановлено, що на зазначеній земельній ділянці до початку виконання спірних будівельних робіт вже знаходилася належна ТОВ фірмі "Геліос" нежитлова будівля літ. "Б-2" загальною площею 321,5 кв.м, щодо якої у подальшому здійснювалася реконструкція.

07.07.2014 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Харківській області зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт №ХК083141900030 щодо реконструкції нежитлової будівлі по вул. Петровського, 38 у м. Харкові під кафе і торговельні приміщення, а 20.10.2014 зареєстровано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації №ХК143142900424.

При цьому суди встановили, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що реконструкція нежитлової будівлі літ. "Б-2" по вул. Петровського, 38 у м. Харкові здійснена з істотним порушенням будівельних норм і правил або що внаслідок проведеної реконструкції порушено права інших осіб чи створено загрозу суспільним інтересам.

Посилання позивача на розташування спірного об`єкта поблизу станції метрополітену, можливе збільшення навантаження на конструкції будівлі та потенційні ризики для життя і здоров`я громадян носять характер припущення та не підтверджені належними доказами, які б дозволяли суду встановити наявність передбачених ч. 7 ст. 376 ЦК України підстав для застосування такого способу захисту.

При цьому зі змісту декларації про початок виконання будівельних робіт №ХК083141900030 вбачається, що замовником будівництва зазначено про непотрібність отримання містобудівних умов та обмежень із посиланням на пункт 25 Переліку об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово- комунального господарства України.

Зазначене свідчить про те, що відповідна інформація була відображена відповідачем у документах, поданих до органу державного архітектурно-будівельного контролю ще на стадії реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт, та не була прихована від уповноваженого органу.

При цьому навіть якщо виходити з доводів про те, що під час проведення реконструкції нежитлової будівлі літ. "Б-2" по вул. Петровського, 38 у м. Харкові відповідач повинен був отримати містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, сама по собі відсутність таких містобудівних умов та обмежень не свідчить автоматично про наявність усіх передбачених ч. 1 ст. 376 ЦК України ознак самочинного будівництва, оскільки автоматично не доводить створення об`єкта з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Враховуючи викладене, суди обох інстанцій дійшли правильного висновку про відмову в позові.

При цьому колегією суддів відхиляються посилання скаржника на невиконання судами першої та апеляційної інстанцій обов`язкових вказівок суду касаційної інстанції, викладених у постанові Верховного Суду від 02.12.2025 у цій справі. На виконання постанови Верховного Суду від 02.12.2025 суди першої та апеляційної інстанцій чітко розмежували обставини первинного набуття права власності на будівлю (321,5 кв.м) та обставини проведення подальшої реконструкції (збільшення площі до 596,5 кв.м), і дослідивши декларації № ХК083141900030 та № ХК143142900424 у сукупності з договором оренди землі, встановили відсутність фактів забудови додаткової площі землі та відсутність доказів інших порушень. Отже, вказівки суду касаційної інстанції виконано повністю, а докази досліджено з урахуванням ст. 86 ГПК України.

Враховуючи все вищевикладене, колегія суддів вважає доводи касаційної скарги необґрунтованими, а оскаржені судові рішення такими, що відповідають фактичним обставинам справи та нормам процесуального права, а тому підстави для скасування оскаржених судових рішень відсутні. Натомість, наведені позивачем у касаційній скарзі доводи не спростовують правильних висновків судів попередніх інстанцій та зводяться до вимог про переоцінку досліджених судами доказів.

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частини перша та друга статті 300 ГПК України). Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16.01.2019 у справі № 373/2054/16-ц вказала, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд касаційної інстанції ґрунтується на висновках, які зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення Європейського суду з прав людини від 18.07.2006). Зокрема, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. У цій справі Верховний Суд дійшов висновку, що скаржнику було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і процесуальному сенсах, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують висновків судів попередніх інстанцій.

За змістом п. 1 ч. 1 ст. 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до положень ст. 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених ст. 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Оскільки суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін оскаржені судові рішення, судові витрати, відповідно до ст. 129 ГПК України, покладаються на заявника касаційної скарги.

Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд -