ПОСТАНОВА Касаційний господарський суд ВС у справі № 910/3000/25

У березні 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Лантанагра» (далі - ТОВ «Лантанагра») звернулося до суду з позовом до Приватного підприємства «Вояж» (далі - ПП «Вояж») про розірвання договору від 03.04.2019 № 03-04/2019, скасування державної реєстрації права власності та визнання права власності на 25/100 частки об`єкта незавершеного будівництва.

Позовні вимоги обґрунтовані обставинами порушення відповідачем своїх зобов`язань за договором від 03.04.2019 № 03-04/2019, що призвело до істотного порушення умов договору, внаслідок чого ТОВ «Лантанагра» значною мірою позбавлено того, на що воно розраховувало при укладенні договору - завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію, а також отримання прибутку внаслідок реалізації проекту.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 17.07.2025 позов задоволено частково. Розірвано договір від 03.04.2019 № 03-04/2019, укладений між ТОВ «Лантанагра» і ПП «Вояж». Скасовано державну реєстрацію права власності ПП «Вояж» на 25/100 частки об`єкта незавершеного будівництва «Будівля для надання послуг автовласникам з об`єктами громадського харчування, побудовану на земельній ділянці, розташованій за адресою: Дніпровська набережна (навпроти затоки Берковщина) в Дарницькому районі в місті Києві», кадастровий номер 8000000000:90:176:0025, площею 0,2048 га, запис про яке внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бояринцевої О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 76489714 від 07.12.2024. Стягнуто з ПП «Вояж» на користь ТОВ «Лантанагра» судовий збір у розмірі 6 056,00 грн. У частині позовних вимог про визнання за ТОВ «Лантанагра» права власності на 25/100 частки об`єкта незавершеного будівництва «Будівля для надання послуг автовласникам з об`єктами громадського харчування, побудовану на земельній ділянці, розташованій за адресою: Дніпровська набережна (навпроти затоки Берковщина) в Дарницькому районі в місті Києві», кадастровий номер 8000000000:90:176:0025, площею 0,2048 га, відмовлено.

Додатковим рішенням Господарського суду міста Києва від 28.08.2025 заяву ТОВ «Лантанагра» про стягнення витрат на правничу допомогу задоволено частково. Стягнуто з ПП «Вояж» на користь ТОВ «Лантанагра» витрати на правничу допомогу у розмірі 64 000,00 грн. У решті заяви відмовлено.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 27.05.2026 рішення Господарського суду міста Києва від 17.07.2025 залишено без змін.

Додатковою постановою Північного апеляційного господарського суду від 11.06.2026 заяву ТОВ «Лантанагра» про ухвалення додаткового рішення (постанови) у справі № 910/3000/25 щодо стягнення витрат на правову допомогу задоволено. Стягнуто з ПП «Вояж» на користь ТОВ «Лантанагра» витрати на правничу допомогу в сумі 72 000,00 грн.

Не погоджуючись із висновками судів першої та апеляційної інстанцій, у червні 2026 року ПП «Вояж» подало касаційну скаргу, у якій, з урахуванням доповнень, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права, порушення норм процесуального права та наявність випадків, передбачених пунктами 1, 3, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК), просить скасувати постановлені у справі судові рішення та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30.07.2026, з урахуванням ухвали Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 22.09.2026 про виправлення описки, відкрито касаційне провадження у справі № 910/3000/25 за касаційною скаргою ПП «Вояж» з підстав, передбачених пунктами 1, 3, 4 частини 2 статті 287 ГПК, та призначено касаційну скаргу до розгляду у відкритому судовому засіданні на 23.09.2026.

ТОВ «Лантанагра» у відзиві на касаційну скаргу зазначає про правильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права при вирішенні спору, тому просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін. У відзиві позивач навів попередній (орієнтовний) розрахунок витрат на професійну правничу допомогу в суді касаційної інстанції, який становить 48 000,00 грн.

У судовому засіданні 23.09.2026 оголошено перерву до 30.09.2026.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд дійшов таких висновків.

При вирішенні справи судами першої та апеляційної інстанцій установлено, що 03.04.2019 між ПП «Вояж» (сторона-1) та ТОВ «Лантанагра» (сторона-2) укладено договір № 03-04/2019 (договір), у якому містяться такі умови:

Сторони домовилися про те, що наведені нижче терміни мають наступне значення:

«Об`єкт» - будівля для надання послуг автовласникам з об`єктами громадського харчування, що буде побудована на земельній ділянці. Характеристики об`єкта будуть визначені згідно із затвердженою відповідно до вимог чинного законодавства проектною документацією;

«Земельна ділянка» - частина земної поверхні, розташована за адресою: Дніпровська набережна (навпроти затоки Берковщина) в Дарницькому районі, в м. Києві, кадастровий номер 8000000000:90:176:0025, площею 0,2048 га; земельна ділянка знаходиться в оренді у сторони-1 на підставі договору оренди земельної ділянки від 24.02.2006, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Щербаковим В.З., зареєстрованого в реєстрі за № 86 (далі - договір оренди);

«Будівництво Об`єкта» - виконання всього комплексу, передбачених проектною документацією будівельних робіт згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами, а також змонтоване і випробуване обладнання з дотриманням таких особливостей: спорудження (реконструкція) існуючих мереж та комунікацій і підключення Об`єкта до всіх необхідних комунальних мереж і комунікацій та виконання всього комплексу заходів, необхідних для введення Об`єкта в експлуатацію та отримання відповідного підтверджуючого документа;

«Будівельний майданчик» - територія Земельної ділянки, яка виділена в установленому порядку для розміщення Об`єкта, що будується, а також машин, матеріалів, конструкцій, комунікацій, виробничих і санітарно-побутових приміщень, які використовуються в процесі будівництва, щодо якої в установленому законодавством порядку оформлено всі дозволи та погодження, необхідні для проведення підготовчих робіт чи будівельних робіт;

«Будинки та споруди» - об`єкти нерухомості площею 108,9 кв. м, що знаходяться на земельній ділянці та належать стороні-1 на підставі права власності, на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22.09.2017, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Микитченко О.В., зареєстровано в реєстрі за № та знаходяться за адресою: Дніпровська набережна, 17-Е, в Дарницькому районі міста Києва; нежитлове приміщення - приміщення, які є частиною Об`єкта, та не відносяться до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин;

«Реалізація проекту» - комплекс дій організаційного, оперативно-господарського, технічного та фінансового характеру, спрямованих на будівництво Об`єкта на Земельній ділянці, прийняття його в експлуатацію, з наступним оформленням сторонами права власності на частини Об`єкта на умовах та в порядку, визначених цим договором;

«Акт розподілу площ» - документ, що є невід`ємною частиною цього договору, і підписується сторонами не пізніше ніж протягом 30 днів з дати затвердження ПКД та отримання позитивного експертного висновку щодо проектної документації та містить переліки майбутніх об`єктів нерухомості, що набувають у власність кожна із сторін цього договору після завершення будівництва Об`єкта в рамках погоджених між сторонами часток, як їх визначено в статті 8 цього договору, сторонам забороняється здійснювати відчуження чи обтяження своїх часток в будь-якій формі до підписання акта розподілу (пункт 1.1 договору);

предметом цього договору є діяльність сторін по здійсненню комплексу дій організаційно, оперативно-господарського, технічного та фінансового характеру, спрямованих на будівництво об`єкту, та прийняття закінченого будівництвом об`єкту в експлуатацію, подальшим розподілом площі об`єкту між сторонами на умовах цього договору (пункт 2.1 договору);

сторона-1 передає, а сторона-2 приймає частину функцій замовника будівництва (забудовника) об`єкта, передбачених умовами даного договору. Сторони розуміють і погоджуються, що при реалізації проекту частина земельної ділянки може бути відведена під розміщення доріг та/або комунікацій та/або інших інфраструктурних об`єктів, необхідних для функціонування об`єкта (пункти 2.2, 2.3 договору);

характеристики об`єкта, в тому числі техніко-економічні показники визначаються стороною-2 самостійно відповідно до затвердженої проектної документації та містобудівної документації. Загальна площа об`єкту будівництва згідно з техніко-економічними показниками складає 7 264 кв. м та підлягає уточненню на підставі звіту про технічну інвентаризацію. Орієнтовний термін будівництва об`єкту становить 18 місяців з моменту отримання дозвільної документації на початок виконання будівельних робіт. Сторони отримують майнові права та право власності на відповідні частини об`єкта на умовах та в порядку, визначених цим договором та у відповідності до чинного законодавства України (пункти 2.4, 2.5, 2.7 договору);

сторони дійшли згоди, що сторона-1 надає стороні-2 виключне право на виконання функцій замовника, зокрема, підключення об`єкта до інженерних мереж і комунікацій, введення в експлуатацію (пункт 4.1 договору);

сторона-1 за цим договором виконує наступні функції замовника: здійснює функції землекористувача в порядку, встановленому чинним законодавством; сприяє, в тому числі і шляхом надання необхідних документів, виконанню стороною-2 повноважень, визначених цим договором (пункт 4.2 договору);

за цим договором сторона-1 передає, а сторона-2 приймає виключне право на виконання визначеної цим договором частини функцій замовника будівництва об`єкта, в тому числі здійснення (забезпечення) проектування та будівництва об`єкта на земельній ділянці та забезпечення фінансування проектування, будівництва об`єкта, а сторона-1 в період дії цього договору зобов`язана утримуватись від передачі функцій замовника будівництва об`єкту іншим особам (пункт 4.3 договору);

сторони зобов`язуються сприяти одна одній у всіх діях, пов`язаних з реалізацією проекту на всіх його стадіях та обмінюватись між собою всією наявною в їхньому розпорядженні інформацією щодо об`єкта з метою реалізації проекту (пункт 5.1.1 договору);

сторона-1 відповідно до пункту 5.2 договору зобов`язана у строк, що не перевищує 3 робочих днів від дати реєстрації повідомлення про початок підготовчих робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт передати стороні-2 як будівельний майданчик земельну ділянку, про що сторонами підписується відповідний акт приймання-передачі (п. 5.2.2); не передавати земельну ділянки чи майнові права щодо неї у заставу, іпотеку або не встановлювати щодо них будь-які інші обмеження на користь будь-яких інших осіб без письмового погодження із стороною-2, не передавати на користь будь-яких осіб функції замовника щодо земельної ділянки та не укладати будь-які інші договори щодо забудови земельної ділянки (п. 5.2.4); сприяти стороні-2 у всіх діях, пов`язаних із реалізацією проекту, в тому числі проектуванням та будівництвом об`єкту (п. 5.2.5); не переуступати свої права та обов`язки за цим договором, а також не вчиняти будь-які дії чи правочини щодо об`єкту та земельної ділянки (прав на неї) без письмової згоди сторони-2 (п. 5.2.7); продовжити строк дії договору оренди, у разі його закінчення, на строк необхідний для завершення будівництва об`єкту (п. 5.2.10);

сторона-2 відповідно до пункту 5.3 договору зобов`язана: повідомляти в установленому порядку сторону-1 про виконання зобов`язань за цим договором, обставини, які заважають його виконанню, а також про заходи необхідні для усунення таких обставин (п. 5.3.5); вирішити всі земельні, майнові та організаційно-технічні питання з власниками (землекористувачами) суміжних земельних ділянок у разі, якщо згідно з містобудівною документацією та вихідними даними виникне необхідність виконання будівельних робіт поза межами земельної ділянки, зокрема у зв`язку з будівництвом зовнішніх інженерних мереж (п. 5.3.8); забезпечити прийняття об`єкта в експлуатацію та передати інженерні мережі, комунікації експлуатуючій організації (п. 5.3.15);

сторона-2 зобов`язується забезпечити виконання будівельних робіт у повному обсязі, власними і/або залученими силами та засобами, відповідно до умов цього договору, проектної документації, діючих в Україні будівельних норм та правил, а також забезпечити прийняття об`єкта в експлуатацію. Строки проектування, будівництва та введення закінченого будівництвом об`єкту в експлуатацію, окремі етапи реалізації проекту визначаються згідно з орієнтовним календарним графіком реалізації проекту (пункти 6.1, 6.2 договору);

на стадії проектування об`єкта та виконання будівельних робіт сторона-1 у строк, що не перевищує 3 робочих днів від дати реєстрації повідомлення про початок підготовчих робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт передає стороні-2 за актом приймання-передачі земельну ділянку як будівельний майданчик та надає протягом усього часу реалізації проекту повний доступ до земельної ділянки стороні-2 для виконання всіх комплексів підготовчих та будівельних робіт щодо будівництва об`єкту, а також третім особам для виконання ними робіт/надання послуг (пункт 6.6 договору);

у розділі 8 договору сторони обумовили частки сторін в об`єкті;

сторони домовились, що в результаті реалізації проекту сторона-1 отримає у власність майнові права на 25 % від загальної площі об`єкта, відповідно до затверджених технічно-економічних показників складає 1816 кв. м загальних площ нежитлових приміщень, що будуть збудовані на виконання цього договору (пункт 8.1 договору);

сторона-2 набуває майнові права на всі інші загальні площі в об`єкті, крім тих, що належать стороні-1 згідно з пунктом 8.1 цього договору, а після здачі об`єкта в експлуатацію в порядку, передбаченому чинним законодавством, право власності на них у випадку, якщо такі площі не відчужені (пункт 8.2 договору);

набуття сторонами вказаних майнових прав в об`єкті відбувається після підписання сторонами акта розподілу площ об`єкта. Сторони набувають право власності на відповідні нежитлові приміщення після прийняття об`єкта в експлуатацію та здійснення державної реєстрації права власності. Майнові права на частини об`єкта, визначені у пунктах 8.1, 8.2 цього договору, вважаються закріпленими за кожною із сторін з моменту підписання цього договору. Право розпорядження ними виникає у сторін після підписання акта розподілу. З дня підписання акта розподілу приміщень об`єкта кожна сторона має право на власний розсуд розпоряджатись частиною об`єкта, яка за нею закріплена відповідно до пунктів 8.1, 8.2 договору та/або майновими правами на таку частину об`єкта: відчужувати третім особам, передавати в заставу, іпотеку та/або обтяжувати будь-яким іншим чином, а також реалізовувати в будь-який не заборонений чинним законодавством спосіб (пункти 8.3-8.6 договору);

жодна із сторін не має права залучати кошти третіх осіб за рахунок частини об`єкта, якою розпоряджається інша сторона, а також передавати таку частину об`єкта або майнові права на неї в заставу, іпотеку і/або обтяжувати будь-яким іншим чином (пункт 8.8 договору);

після отримання результатів обмірів технічної інвентаризації об`єкта сторони здійснюють остаточне коригування в акті розподілу приміщень об`єкта, який є невід`ємною частиною договору, на підставі розмірів належних сторонам частин об`єкта, відповідно до пунктів 8.1, 8.2 договору реєстрація права власності сторін на частини об`єкта, які їм належать, здійснюється на підставі цього договору та документа, що свідчить про прийняття об`єкта в експлуатацію (пункти 8.9, 8.11 договору);

до завершення будівництва об`єкта сторона-2 є власником матеріалів, обладнання тощо, які були нею оплачені та використані в процесі будівництва об`єкта (створення майна) (пункт 8.14);

одностороння відмова від цього договору та/або відмова від виконання окремих зобов`язань по договору не допускається, крім випадків, вказаних у цьому договорі. Зупинення виконання будівельних робіт за рішенням державних органів, перевищення строків реалізації проекту не є підставою для односторонньої відмови від цього договору та/або підставою для його розірвання (пункт 9.3 договору);

одностороння відмова однієї із сторін від цього договору (одностороннє його розірвання) і/або відмова від виконання окремих зобов`язань по ньому не допускається, крім випадків, передбачених договором. У випадку розірвання договору з вини сторони-1 чи внаслідок її неправомірної відмови від цього договору в односторонньому порядку, в тому числі і за рішенням суду, у власності сторони-2 залишаються майнові права на суму фактично понесених стороною-2 витрат. Розрахунок вартості майнових прав для цілей цього пункту договору здійснюється згідно за їх кошторисною вартістю відповідно до проектно-кошторисної документації (пункти 10.2, 10.3 договору);

цей договір набуває чинності з моменту його підписання, скріплення печатками сторін та діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань за договором (пункт 13.1 договору).

Судами попередніх інстанцій також установлено, що земельна ділянка кадастровий номер 8000000000:90:176:0025, площею 0,2048 га перебувала в оренді ПП «Вояж» на підставі договору оренди земельної ділянки від 24.02.2006, укладеного між Київською міською радою та ПП «Вояж», строком на 15 років. Договір оренди зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 07.03.2006 № 63-6-00341 у книзі записів державної реєстрації договорів.

04.12.2020 ПП «Вояж» звернулось до Департаменту земельних ресурсів Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:90:176:0025 за адресою Дніпровська набережна (навпроти затоки Берковщина) в Дарницькому районі м. Києва.

Рішенням Київської міської ради від 22.04.2021 № 931/972 поновлено на 15 років договір оренди земельної ділянки від 07.03.2006 № 63-6-00341, укладений між Київською міською радою та ПП «Вояж», яким вирішено: 1) поновити на 15 років договір оренди земельної ділянки від 07.03.2006 року № 63-6-00341; 2) ПП «Вояж» у місячний термін надати до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) документи, визначені законодавством, необхідні для підготовки проекту договору про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк; 3) встановлено, що річний розмір орендної плати, визначеної у договорі оренди земельної ділянки від 07.03.2006 № 63-6-00341, підлягає приведенню у відповідність до законодавства. Встановлено ПП «Вояж» місячний строк для виконання рішення.

Рішення ради до 22.05.2021 відповідачем не виконано.

Департамент земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради у листі від 09.06.2021 № 05716-14234, адресованому ПП «Вояж», зауважив на необхідності подання документів (витяги з ДЗК, фотофіксацію земельних ділянок, будівель і споруд, розташованих на ній, інформацію про фактичне використання земельних ділянок, будівель і споруд згідно з КВЕД та наявність орендарів будівель та споруд, витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки для здійснення розрахунку розміру орендної плати на земельні ділянки).

ПП «Вояж» 08.11.2023 повторно звернулося до Київської міської ради та до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 07.03.2006 № 63-6-00341, проте отримало відмову від 20.11.2023, обґрунтовану тим, що підприємство не є одноособовим власником об`єктів нерухомого майна, розташованих на цій земельній ділянці.

24.12.2024 року ПП «Вояж» знову звернулося до Київської міської ради та до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) щодо поновлення договору оренди земельної ділянки, на що було отримано відмову від 28.01.2025 з тих же мотивів і зауважено, що рішення Київської міської ради від 22.04.2021 № 931/972 про поновлення ПП «Вояж» договору оренди на теперішній час не може бути реалізовано, а подальше оформлення права користування земельною ділянкою має відбуватися за участі всіх власників об`єктів нерухомого майна або шляхом поділу цієї земельної ділянки.

Також судами попередніх інстанцій установлено обставини, за якими ТОВ «Лантанагра» 17.06.2021 на підставі рішення державного реєстратора № 58811118 зареєструвало за собою право власності на 75/100 частки об`єкта незавершеного будівництва (готовність 45%) за адресою: м. Київ, Дніпровська набережна, б/н, земельна ділянка місця розташування кадастровий номер 8000000000:90:176:0025, а 07.12.2024 ПП «Вояж» зареєструвало за собою право власності на 25/100 частки об`єкта незавершеного будівництва «Будівля для надання послуг автовласникам з об`єктами громадського харчування, побудовану на земельній ділянці, розташованій за адресою: Дніпровська набережна (навпроти затоки Берковщина) в Дарницькому районі в місті Києві», кадастровий номер 8000000000:90:176:0025, площею 0,2048 га; запис внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бояринцевої О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 76489714 від 07.12.2024.

ТОВ «Лантанагра» звернулося до суду з позовом, у якому просило розірвати договір від 03.04.2019 № 03-04/2019, скасувати державну реєстрацію права власності ПП «Вояж» на 25/100 частки об`єкта незавершеного будівництва «Будівля для надання послуг автовласникам з об`єктами громадського харчування, побудовану на земельній ділянці, розташованій за адресою: Дніпровська набережна (навпроти затоки Берковщина) в Дарницькому районі в місті Києві», кадастровий номер 8000000000:90:176:0025, площею 0,2048 га, запис про яке внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бояринцевої О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 76489714 від 07.12.2024, а також визнати за позивачем право власності на 25/100 частки об`єкта незавершеного будівництва, обґрунтовуючи вимоги обставинами порушення відповідачем своїх зобов`язань за цим договором, що призвело до істотного порушення його умов, внаслідок чого ТОВ «Лантанагра» значною мірою позбавлено того, на що воно розраховувало при укладенні договору - завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію, а також отримання прибутку внаслідок реалізації проекту.

Позивач зазначав, що відповідачем порушено такі пункти договору:

- 5.2.2 сторона-1 зобов`язана у строк, що не перевищує 3 робочих днів від дати реєстрації повідомлення про початок підготовчих робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт, передати стороні-2 як будівельний майданчик земельну ділянку, про що сторонами підписується відповідний акт приймання-передачі;

- 5.2.4 сторона-1 зобов`язана не передавати земельну ділянку чи майнові права щодо неї у заставу, іпотеку або не встановлювати щодо них будь-які інші обмеження на користь будь-яких інших осіб без письмового погодження із стороною-2, не передавати на користь будь-яких осіб функції замовника щодо земельної ділянки та не укладати будь-які інші договори щодо забудови земельної ділянки;

- 5.2.5 сторона-1 зобов`язана сприяти стороні-2 у всіх діях, пов`язаних із реалізацією проекту, в тому числі проектуванням та будівництвом об`єкта;

- 5.2.7 сторона-1 зобов`язана не переуступати свої права та обов`язки за цим договором, а також не вчиняти будь-які дії чи правочини щодо об`єкта та земельної ділянки (прав на неї) без письмової згоди сторони-2;

- 5.2.10 сторона-1 зобов`язана продовжити строк дії договору оренди, у разі його закінчення, на строк необхідний для завершення будівництва об`єкта.

Суд першої інстанції, з яким погодився і суд апеляційної інстанції, позов задовольнив у частині вимог про розірвання договору від 03.04.2019 № 03-04/2019 та скасування державної реєстрації права власності ПП «Вояж» на 25/100 частки об`єкта незавершеного будівництва «Будівля для надання послуг автовласникам з об`єктами громадського харчування, побудовану на земельній ділянці, розташованій за адресою: Дніпровська набережна (навпроти затоки Берковщина) в Дарницькому районі в місті Києві», кадастровий номер 8000000000:90:176:0025, площею 0,2048 га, запис про яке внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бояринцевої О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 76489714 від 07.12.2024. У решті позову відмовив.

Судові рішення мотивовано тим, що відповідач порушив пункт 5.2.10 договору та не продовжив строк дії договору оренди земельної ділянки, що унеможливило досягнення мети договору, а саме оформлення права власності на збудований та введений в експлуатацію об`єкт нерухомого майна, що за висновками судів є істотним порушенням умов договору та є підставою для його розірвання відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК). Водночас суди дійшли висновку про відсутність порушень з боку відповідача інших умов договору від 03.04.2019 № 03-04/2019, про які позивач зазначав у позові.

Що стосується позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності відповідача на 25/100 частки об`єкта незавершеного будівництва, то суди попередніх інстанцій застосували до спірних правовідносин положення статті 27-2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та дійшли висновку, що ПП «Вояж» всупереч положенням зазначеної норми не надав для реєстрації документів, які передбачені законодавством: щодо права власності/права користування земельною ділянкою замовником будівництва, діючі містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки або діючого будівельного паспорта забудови земельної ділянки; діючого права на виконання будівельних робіт.

З огляду на те, що ПП «Вояж» не виконано своїх зобов`язань за договором, ураховуючи умови договору, суди попередніх інстанцій дійшли висновку щодо скасування державної реєстрації права власності відповідача на 25/100 частки об`єкта незавершеного будівництва, оскільки державну реєстрацію було проведено з порушенням приписів Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а зареєстроване за відповідачем право є перешкодою у реалізації позивачем прав на цей об`єкт за собою.

У поданій касаційній скарзі ПП «Вояж» в обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень, послалося, зокрема на таке:

- суди попередніх інстанцій при вирішенні спору неправильно застосували положення частини 2 статті 651 ЦК та не врахували висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 24.10.2019 у справі № 905/799/18, від 18.09.2019 у справі № 916/1921/18, від 28.05.2019 у справі № 910/9234/18, від 13.02.2018 у справі № 925/1074/17, від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 17.04.2019 у справі № 910/6381/18, від 14.08.2019 у справі № 910/8819/18, щодо застосування цієї норм права при вирішенні спору у подібних правовідносинах;

- суд апеляційної інстанції в оскаржуваному рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду: від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 05.02.2025 у справі № 925/457/23, від 06.02.2026 у справі № 904/2953/24, від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19, від 05.07.2019 у справі № 916/1684/18, від 31.07.2019 у справі № 922/3248/18, від 13.02.2020 у справі № 921/109/19, від 18.08.2020 у справі № 927/784/19, від 28.05.2024 у справі № 480/8344/22, 30.01.2025 у справі № 320/4798/23;

- відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, стосовно наслідків розірвання договору, за яким фактично збудований об`єкт нерухомого майна, а саме наявності/відсутності підстав визнання права власності на частку в ОНБ (як на сукупність будматеріалів) та фінансове вираження участі в проекті будівництва шляхом забезпечення будівельного майданчика;

- суди попередніх інстанцій при вирішенні спору належним чином не проаналізували чинне законодавство, що регулює оренду земель комунальної форми власності, та не надали належної оцінки факту виконання ПП «Вояж» усіх передбачених законодавством обов`язків для поновлення строку дії договору оренди, внаслідок чого судами сформовані помилкові висновки про наявність обставин, що вказують на порушення умов договору і, як наслідок, його розірвання;

- суди попередніх інстанцій при вирішенні спору у справі № 910/3000/25 неправильно застосували положення статті 75 ГПК та поклали в основу судових рішень обставини, які не входили до предмета доказування у справі № 910/14543/23, зокрема про відсутність у ПП «Вояж» права оренди спірної земельної ділянки, що потягло порушення відповідачем пункту 5.2.10 договору, укладеного з ТОВ «Лантанагра»; при цьому суди попередніх інстанцій не врахували того, що Верховний Суд у постанові від 15.10.2024 у справі № 910/14543/23 прямо зазначив, що «обставини щодо наявності/відсутності у ПП «Вояж» цивільного інтересу в оформленні права на земельну ділянку під нежитловою будівлею, завершення будівництва, законності її набуття, а також наявності у відповідача відповідного права з урахуванням обставин оренди такої земельної ділянки, умов договору оренди у зазначеному аспекті не входять до предмета доказування у межах вирішення спору у справі № 910/14543/23» (пункт 21 постанови);

- поза увагою судів залишилося те, що у справі № 910/14543/23 встановлено лише неправомірність конкретної реєстраційної дії, вчиненої за відсутності укладеної додаткової угоди та закінчення строку дії договору оренди (07.03.2021), однак питання про те, чи порушило ПП «Вояж» свій обов`язок з поновлення оренди (пункт 5.2.10 договору), чи дотримало підприємство процедури поновлення та з чиєї вини додаткову угоду не укладено, у справі № 910/14543/23 не досліджувалося і не вирішувалося;

- суди попередніх інстанцій не надали оцінки тим обставинам, що ПП «Вояж» вчинило всі залежні від нього дії для поновлення оренди: 04.12.2020 звернулося до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди; 22.04.2021 отримало рішення Київської міської ради № 931/972 про поновлення договору оренди; подало підписаний зі свого боку проєкт додаткової угоди; сплачувало і сплачує орендну плату у 2021- 2024 роках; повторно зверталося 08.11.2023 та 24.12.2024 до ради з відповідного питання; при цьому згідно з пунктами 9.8- 9.10 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у м. Києві (рішення Київради від 20.04.2017 № 241/2463) обов`язок підготувати та погодити з орендарем додаткову угоду покладено не на орендаря, а на Департамент земельних ресурсів. Натомість у поновленні оренди Департаментом відмовлено (відмови від 20.11.2023 та від 28.01.2025) з єдиної підстави - ПП «Вояж» не є одноособовим власником об`єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці. Проте втрата підприємством статусу одноособового власника спричинена виключно діями ТОВ «Лантанагра», яке без погодження з відповідачем здійснив у 2021 році державну реєстрацію за собою 75/100 частки об`єкта незавершеного будівництва;

- за обставинами справи, позивач власними діями створив перешкоду в укладенні додаткової угоди про поновлення оренди - тієї самої угоди, відсутність якої покладено судами в основу висновку про порушення відповідачем умов договору, і в контексті цього, з огляду на фактичні обставини справи, суди попередніх інстанцій при вирішенні спору не застосували принцип добросовісності та заборону зловживання правом. При цьому скаржник послався на неправильне застосування судами попередніх інстанцій положень статей 3, 13, 613, 651 ЦК, щодо застосування яких у подібних правовідносинах відсутній висновок Верховного Суду, а саме щодо такого питання застосування норм права: кредитор, який своєю поведінкою (діями чи бездіяльністю) сам створив перешкоди, або сприяв у виконанні (неможливості виконання) зобов`язання боржником та/або не вчинив дій, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов`язку (прострочення кредитора, стаття 613 ЦК), не вправі вимагати розірвання договору з мотивів істотного порушення цього договору боржником;

- суди попередніх інстанцій при вирішенні спору не застосували доктрину venire contra factum proprium (заборона суперечливої поведінки), яка ґрунтується на засаді добросовісності (пункт 6 статті 3 ЦК). Поведінкою, що суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, яка не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона розумно покладається на них (постанова Великої Палати Верховного Суду від 25.05.2021 у справі № 461/9578/15-ц; постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10.04.2019 у справі № 390/34/17; постанова Верховного Суду від 28.05.2024 у справі № 480/8344/22);

- суди попередніх інстанцій не надали належної оцінки тим обставинам, що поведінка позивача у цій справі є суперечливою: - з одного боку, позивач скористався договором № 03-04/2019 як чинним та дійсним, реалізувавши передбачене ним право і зареєструвавши за собою у 2021 році право власності на 75/100 частки об`єкта незавершеного будівництва на підставі цього ж договору та відповідно до його умов (п.п. 8.1, 8.2); - з іншого боку, позивач вимагає розірвання цього самого договору та скасування симетричної державної реєстрації 25/100 частки за відповідачем, здійсненої на тотожній правовій підставі - на підставі того самого договору. Сторона не може одночасно посилатися на договір як на підставу набуття власних 75/100 частки та заперечувати чинність цього ж договору з метою позбавлення контрагента належних йому 25/100 частки. Така поведінка позивача прямо суперечить його попередній поведінці, на яку розумно покладався відповідач, що і є проявом зловживання правом;

- відповідно до частини 3 статті 16 ЦК суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу особи в разі порушення нею положень частин другої-п`ятої статті 13 цього Кодексу. Отже, вимога про розірвання договору, заявлена в умовах суперечливої поведінки та зловживання правом, не підлягає судовому захисту, проте суди попередніх інстанцій наведеним обставинам в контексті положень статей 13, 16 ЦК оцінки не надали;

- суди попередніх інстанцій при вирішенні спору не застосували до спірних правовідносин положення статей 1130, 1131, 1133, 1134, 1139, 1141 ЦК (зокрема частини 2 статті 1139 ЦК, згідно з якою «умова про позбавлення або відмову учасника від права на частину прибутку є нікчемною»), за відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування цих норм до договорів про будівництво об`єкта з подальшим розподілом його площі між сторонами. Висновок, який, на думку скаржника, має бути сформульований Верховним Судом: «Договір, за яким сторони об`єднують вклади (земельну ділянку та права щодо неї - з одного боку; фінансування й організацію будівництва - з іншого) задля досягнення спільної мети (будівництва об`єкта) з подальшим розподілом його площі між сторонами, є договором про спільну діяльність у розумінні глави 77 ЦК; результат такої діяльності є спільною частковою власністю учасників, а умова договору (чи його тлумачення), що позбавляє учасника права на частину спільного результату (прибутку), є нікчемною (частина друга статті 1139 ЦК) і не може бути підставою для задоволення позову про розірвання договору та скасування державної реєстрації частки учасника»;

- суди попередніх інстанцій не врахували, що розірвання договору жодним чином не відновлює це право і не призводить до завершення будівництва, не поновлює право користування земельною ділянкою, не залежить від чинності договору між сторонами; без чинного права на земельну ділянку об`єкт не може бути прийнятий в експлуатацію незалежно від того, є договір чинним чи розірваним; не завершує будівництво об`єкта, готовність якого становить лише 45 %, і не створює жодних правових чи фактичних передумов для його завершення; не усуває перешкод у прийнятті об`єкта в експлуатацію, на які посилається сам позивач;

- з огляду на положення статті 653 ЦК розірвання договору не повертає позивачу нічого з того, чого він, за його твердженням, був позбавлений, і не покладає на відповідача обов`язку передати позивачу 25/100 частки об`єкта; внаслідок розірвання договору та скасування реєстрації 25/100 частки за відповідачем ця частка не переходить до позивача, а мета, з якою позивач звернувся до суду, у такий спосіб не досягається. Таким чином, розірвання договору за обставин цієї справи не здатне відновити право, про порушення якого заявляє позивач (можливість завершити будівництво та ввести об`єкт в експлуатацію), не відповідає ані змісту цього права, ані характеру стверджуваного порушення, а отже не є ефективним способом захисту. Ефективний захист інтересу позивача (за наявності такого порушення) міг би полягати в завершенні будівництва, вирішенні питання земельних прав або відшкодуванні дійсних втрат, але не в розірванні договору та скасуванні зареєстрованої за відповідачем частки. Питання ефективності обраного позивачем способу захисту суди, всупереч наведеній практиці Верховного Суду (у тому числі практиці, на яку посилався сам Позивач, та практиці у справі № 910/14543/23 у межах тих самих правовідносин), не дослідили. Обрання позивачем неналежного (неефективного) способу захисту є самостійною підставою для відмови в позові (пункт 48 постанови Верховного Суду від 15.10.2024 у справі № 910/14543/23; пункт 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.02.2021 у справі № 925/642/19);

- оскаржувані рішення у цій частині ухвалено з неправильним застосуванням статей 15, 16, 653 ЦК та статті 5 ГПК щодо ефективного способу захисту за відсутності висновку Верховного Суду щодо того, чи є розірвання договору ефективним способом захисту за наведених обставин. Висновок, який, на думку скаржника, має бути сформульований Верховним Судом: «Розірвання договору не є ефективним способом захисту права сторони, що полягає у можливості завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію, якщо воно не відновлює цього права (не поновлює право користування земельною ділянкою, не завершує будівництво та не усуває перешкод у введенні об`єкта в експлуатацію) і не забезпечує дійсного захисту інтересу без необхідності повторного звернення до суду. За наявності передбаченого договором і законом механізму досягнення спільної мети сторін (зокрема поновлення оренди за спільної участі всіх співвласників майна на земельній ділянці) вимога про розірвання договору є передчасною, а обрання такого способу захисту - самостійною підставою для відмови в позові».

Відповідно до статті 300 ГПК, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини 1 статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Верховний Суд, переглянувши судові рішення у межах доводів і вимог касаційної скарги, виходить із такого.

Статтею 15 ЦК передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина 1 статті 16 ЦК).

Зазначені норми матеріального права визначають об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права.

Разом із тим у статті 4 ГПК визначено, що юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням (частина 2).

Право на звернення до господарського суду в установленому ГПК порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом (частина 1 статті 4 ГПК).

З огляду на положення статті 4 ГПК, статей 15, 16 ЦК підставою для захисту цивільного права чи охоронюваного законом інтересу є його порушення, невизнання чи оспорення.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.

Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Під ефективним способом необхідно розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

Відповідно до статті 14 ГПК суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 2) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 3) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.

Водночас, питання належності та ефективності обраного позивачем способу захисту порушеного права або законного інтересу підлягає вирішенню судами після повного встановлення усіх фактичних обставин справи, а також після з`ясування того, чи існує у позивача право або законний інтерес та чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем (близька за змістом правова позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 17.06.2020 у справі № 922/2529/19).

Задоволення судом позову можливе лише за умови доведення позивачем обставин щодо наявності у нього відповідного права (охоронюваного законом інтересу), а також порушення (невизнання, оспорення) цього права відповідачами з урахуванням належно обраного способу судового захисту.

У справі, що розглядається, позивач обрав такий спосіб захисту як розірвання договору від 03.04.2019 № 03-04/2019, скасування державної реєстрації права власності відповідача на 25/100 частки об`єкта незавершеного будівництва «Будівля для надання послуг автовласникам з об`єктами громадського харчування, побудовану на земельній ділянці, розташованій за адресою: Дніпровська набережна (навпроти затоки Берковщина) в Дарницькому районі в місті Києві», кадастровий номер 8000000000:90:176:0025, площею 0,2048 га, запис про яке внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бояринцевої О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 76489714 від 07.12.2024, та визнання права власності на 25/100 частки об`єкта незавершеного будівництва.

У статті 11 ЦК визначено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки (частина 1). Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини 2).

Як установлено судами попередніх інстанцій у справі, що розглядається, між сторонами спору виникли правовідносини, які випливають з договору від 03.04.2019 № 03-04/2019, предметом якого є діяльність сторін по здійсненню комплексу дій організаційно, оперативно-господарського, технічного та фінансового характеру, спрямованих на будівництво об`єкта та прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію, подальшим розподілом площі об`єкта між сторонами на умовах цього договору (пункт 2.1 договору).

За змістом положень статей 626, 627, 628 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти) визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК).

Відповідно до положень статей 525, 526 ЦК зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 610 ЦК передбачено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору (пункт 1 частини 1 статті 611 ЦК).

Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2021 у справі № 910/2861/18, від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 наведено висновки про те, що головна ідея, на якій ґрунтується правило частини 2 статті 651 ЦК, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Також у подібних правовідносинах потрібно враховувати і правила статті 3 ЦК, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК. Відповідно істотність за абз. 2 частини 2 статті 651 ЦК має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

У справі, що розглядається, суди попередніх інстанцій вважали, що обставини не поновлення відповідачу договору оренди земельної ділянки комунальної власності, на якій проводиться будівництво об`єкта, що є предметом договору від 03.04.2019 № 03-04/2019, є істотним порушенням відповідачем умов цього договору та підставою для його розірвання відповідно до частини 2 статті 651 ЦК.

Проте з такими висновками судів погодитися не можна.

Так, відносини оренди землі комунальної власності регулюються Земельним кодексом України, ЦК, Законом України «Про оренду землі» та за своєю суттю - це строкові, платні правовідносини між територіальною громадою (в особі відповідної ради) та юридичною особою (у даному випадку) щодо володіння і користування земельною ділянкою.

Право на продовження (поновлення) договору оренди землі комунальної власності реалізується орендарем такої земельної ділянки відповідно до умов договору оренди та законодавства, яке регулює такі правовідносини, а також за волевиявленням власника земельної ділянки, тобто продовження оренди землі залежить від обох сторін.

За встановлених у справі обставин, ПП «Вояж» як орендар земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером 8000000000:90:176:0025, площею 0,2048 га, вчинив у встановленому законом та договором порядку дії з поновлення договору оренди цієї земельної ділянки на новий строк, отримав позитивне рішення ради з відповідного питання, проте договір укладено не було.

При цьому як на підставу відсутності у відповідача речових прав на зазначену земельну ділянку, а відтак і порушення відповідачем пункту 5.2.10 договору, укладеного з ТОВ «Лантанагра», що стало підставою для його розірвання, суди попередніх інстанцій послалися на судові рішення у справі № 910/14543/23.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що обставини, які підлягають встановленню судом у справі, - це юридичні факти, тобто життєві обставини (дії, події), з якими правом пов`язується виникнення юридичних наслідків. Натомість правова оцінка - це висновок щодо застосування права за певних життєвих обставин. Правова оцінка може полягати, зокрема, у висновках, зроблених у зв`язку з установленими судом життєвими обставинами, про те, чи виникли юридичні наслідки та які саме, чи порушене право особи, чи виконане зобов`язання належним чином відповідно до закону та договору, чи певна поведінка є правомірною або неправомірною, чи додержано стороною вимог закону тощо (постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.09.2020 у справі № 907/29/19 (пункт 7.10), від 16.11.2022 у справі № 910/6355/20 (пункт 9.8).

Проте у справі, що розглядається, поза увагою судів попередніх інстанцій залишилася та обставина, що Верховний Суд у постанові від 15.10.2024 у справі № 910/14543/23 чітко зазначив, що обставини щодо наявності/відсутності у ПП «Вояж» цивільного інтересу в оформленні права на земельну ділянку під нежитловою будівлею, завершення будівництва, законності її набуття, а також наявності у відповідача відповідного права з урахуванням обставин оренди такої земельної ділянки, умов договору оренди у зазначеному аспекті не входять до предмета доказування у межах вирішення спору у справі № 910/14543/23.

Натомість, як свідчать матеріали справи, відповідач наголошував на тому, що питання про визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки укладеною, а відтак і з`ясування відповідних обставин, наразі знаходиться на вирішенні Господарського суду міста Києва (справа № 910/5644/25), що не було враховано судами попередніх інстанцій при вирішенні справи, що розглядається.

Водночас необхідно зазначити, що Верховний Суд неодноразово наголошував на необхідності врахування принципу добросовісності (пункт 6 статті 3 ЦК) - стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (постанови Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 390/34/17, від 28.09.2021 у справі № 918/1045/20 , від 11.08.2021 у справі № 909/436/20, від 06.10.2021 у справі № 925/1546/20).

Доктрина «venire contra factum proprium» (заборони суперечливої поведінки), в основі якої лежить принцип добросовісності, базується ще на римській максимі - «non concedit contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона розумно покладається на них (постанова Великої Палати Верховного Суду від 25.05.2021 у справі № 461/9578/15-ц; постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10.04.2019 у справі № 390/34/17; постанова Верховного Суду від 28.05.2024 у справі № 480/8344/22, на які послався скаржник в обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень).

Встановивши обставини повторного звернення ПП «Вояж» до Київської міської ради та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 07.03.2006 № 63-6-00341, на які було надано відповідь, що рішення Київської міської ради від 22.04.2021 № 931/972 про поновлення ПП «Вояж» договору оренди на теперішній час не може бути реалізовано, а подальше оформлення права користування земельною ділянкою має відбуватися за участі всіх власників об`єктів нерухомого майна або шляхом поділу цієї земельної ділянки, суди попередніх інстанцій у контексті умов договору, зокрема розділу 8, не дали відповідної правової оцінки діям самого позивача, який ще 17.06.2021 на підставі рішення державного реєстратора № 58811118 зареєстрував за собою право власності на 75/100 частки об`єкта незавершеного будівництва (готовність 45%) за адресою: м. Київ, Дніпровська набережна, б/н, земельна ділянка місця розташування кадастровий номер 8000000000:90:176:0025.

Такі встановлені судами попередніх інстанцій обставини дають підстави для висновку, що позивач вимагає розірвати укладений з відповідачем договір у судовому порядку на підставі обставин, настання яких фактично частково зумовлено діями самого позивача (реєстрацією за собою 75/100 частки об`єкта, що призвело до появи декількох власників об`єктів нерухомого майна, розташованих на цій земельній ділянці).

Як зазначалося вище, для розірвання договору за рішенням суду позивач має довести не просто факт невиконання умов договору, а істотність цього порушення та вину відповідача, проте встановлені у справі, що розглядається, обставини не свідчать про наявність винних дій саме відповідача, що призвело до істотного порушення умов договору.

Разом із тим суди попередніх інстанцій при вирішенні спору не встановили наявність саме порушеного права позивача, на захист якого подано позов, оскільки з огляду на встановлені судами попередніх інстанцій обставини позивач фактично реалізував своє право на реєстрацію за собою права власності на 75/100 часток об`єкта, будівництво якого було предметом укладеного між сторонами договору. При цьому, окрім посилання судів на неможливість в майбутньому отримання позивачем доходу від можливої реалізації чи здачі в оренду добудованого об`єкта, будь-яких обставин завдання відповідачем збитків чи шкоди позивачу у процесі виконання/невиконання своїх зобов`язань за договором судами попередніх інстанцій не встановлено, а позивачем належними і допустимими доказами таких обставин не доведено.

Тим більше як позивачем так і судами попередніх інстанцій взагалі не наведено обґрунтування того, яким чином розірвання договору призведе до досягнення позивачем кінцевої мети, яка була закладена в основу цього договору.

При цьому відсутність порушення прав та законних інтересів позивача є самостійною, достатньою підставою для відмови у позові (така правова позиція викладена, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.10.2019 у справі № 916/2084/17, у постановах Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 910/15262/18, від 03.03.2020 у справі № 910/6091/19 тощо).

Щодо вимог позивача про скасування державної реєстрації права власності ПП «Вояж» на 25/100 частки об`єкта незавершеного будівництва «Будівля для надання послуг автовласникам з об`єктами громадського харчування, побудовану на земельній ділянці, розташованій за адресою: Дніпровська набережна (навпроти затоки Берковщина) в Дарницькому районі в місті Києві», кадастровий номер 8000000000:90:176:0025, площею 0,2048 га, запис про яке внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бояринцевої О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 76489714 від 07.12.2024.

Суди попередніх інстанцій, задовольняючи цю позовну вимогу, дійшли висновку, що відповідачем відповідно до положень статті 27-2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» при реєстрації об`єкта вперше не надано всього переліку документів, передбачених цією нормою, що виключає законність такої реєстрації.

Проте такі висновки судів суперечать як положенням Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», так і встановленим судами попередніх інстанцій обставинам.

Так, Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлює, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав) - єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження (частина 1 статті 2).

Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Пунктами 4, 5 частини 1 статті 18 зазначеного Закону передбачений порядок проведення державної реєстрації прав, зокрема, перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для залишення заяви без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для залишення заяви без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав).

Пунктом 1 частини 1 статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва або майбутній об`єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.

Як свідчать матеріали справи, зокрема інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформована 06.03.2025 № 416564522 (т.1 а.с.20-23), на об`єкт - незавершене будівництво «Будівля для надання послуг автовласникам з об`єктами громадського харчування, побудовану на земельній ділянці, розташованій за адресою: Дніпровська набережна (навпроти затоки Берковщина) в Дарницькому районі в місті Києві», кадастровий номер земельної ділянки місця розташування 8000000000:90:176:0025, вперше відкрито розділ та присвоєно реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна (2388271580000) під час реєстрації на підставі рішення державного реєстратора № 58811118 від 17.06.2021 права власності ТОВ «Лантанагра» на 75/100 частки об`єкта незавершеного будівництва (готовність 45%) за наведеною адресою; документи, подані для державної реєстрації, включали декларацію про початок будівельних робіт від 17.09.2020, договір від 03.04.2019 № 03-04/2019, укладений між ТОВ «Лантанагра» і ПП «Вояж». У подальшому на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бояринцевої О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 76489714 від 07.12.2024 зареєстровано право власності ПП «Вояж» на 25/100 частки цього ж об`єкта - реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2388271580000.

Відповідно до частини 1 статті 13 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстр прав складається з розділів, спеціального розділу, бази даних заяв та реєстраційних справ в електронній формі. Невід`ємною архівною складовою частиною Державного реєстру прав є Реєстр прав власності на нерухоме майно, Єдиний реєстр заборон відчуження об`єктів нерухомого майна та Державний реєстр іпотек.

Відповідно до частини 2 статті 13 зазначеного Закону (у редакції, чинній на час проведення реєстраційної дії від 17.06.2021) на кожний об`єкт нерухомого майна під час проведення державної реєстрації права власності на нього вперше у Державному реєстрі прав відкривається новий розділ та формується реєстраційна справа, присвоюється реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна.

У редакції цієї норми станом на 07.12.2024 передбачено, що на кожний об`єкт нерухомого майна, об`єкт незавершеного будівництва під час проведення державної реєстрації права власності на них вперше та на кожний об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості під час проведення державної реєстрації спеціального майнового права на них вперше у Державному реєстрі прав відкривається новий розділ та формується реєстраційна справа, присвоюється реєстраційний номер відповідному об`єкту.

При цьому відкриття двох чи більше розділів в Державному реєстрі прав на один і той самий об`єкт законодавством не передбачено.

З огляду на те, що розділ на незавершене будівництво на момент прийняття оскаржуваного рішення реєстратора вже був відкритий та зареєстровано право власності позивача на частку у відповідному об`єкті, у судів попередніх інстанцій були відсутні підстави для застосування до спірних правовідносин положень статті 27-2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якою передбачено державну реєстрацію спеціального майнового права на неподільний об`єкт незавершеного будівництва, яка проводиться вперше. При цьому необхідно зауважити, що на момент вчинення реєстраційної дії щодо реєстрації права власності позивача на спірний об`єкт (17.06.2021), зазначеної норми у Законі не існувало, оскільки Розділ IV Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» доповнено статтею 27-2 згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022, який набрав чинності 10.10.2022.

Будь-яких інших підстав як для розірвання договору, укладеного між сторонами у справі, такі і для скасування державної реєстрації права власності ПП «Вояж» на 25/100 частки об`єкта незавершеного будівництва судами попередніх інстанцій встановлено не було.

З огляду на викладене рішення судів попередніх інстанції у цій справі в частині задоволених позовних вимог постановлено з неправильним застосуванням норм матеріального права.

Таким чином підстави касаційного оскарження судових рішень знайшли своє підтвердження під час розгляду касаційної скарги.

Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 308 ГПК суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

Відповідно до частини 1 статті 311 ГПК суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.

З огляду на викладене касаційна скарга (із доповненнями) підлягає задоволенню, а постанова Північного апеляційного господарського суду від 27.05.2026 та рішення Господарського суду міста Києва від 17.07.2025 у справі № 910/3000/25 у частині задоволених позовних вимог, а також стягнення судового збору в сумі 6 056,00 грн - скасуванню з ухваленням у цій частині нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ТОВ «Лантанагра» про розірвання договору та скасування державної реєстрації права власності, у решті зазначені судові рішення підлягають залишенню без змін.

Оскільки додаткове рішення не може існувати окремо від первісного (основного) рішення, то постановлені у справі додаткова постанова Північного апеляційного господарського суду від 11.06.2026 та додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 28.08.2025 підлягають скасуванню, а заяви ТОВ «Лантанагра» про ухвалення додаткового рішення (постанови) у справі № 910/3000/25 щодо стягнення витрат на правничу допомогу в судах першої та апеляційної інстанцій підлягають залишенню без задоволення (аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 09.02.2022 у справі № 910/17345/20, від 06.04.2023 у справі № 910/18417/21, від 11.05.2023 у справі № 910/17047/20, від 17.08.2023 у справі № 910/16718/20).

Витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК покладаються на ТОВ «Лантанагра».

Керуючись статтями 129, 300, 301, 308, 309, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд