ПОСТАНОВА
судді-доповідача Єзерова А.А.,
розглянув у порядку письмового провадження адміністративну справу за касаційною скаргою громадянина Сполучених Штатів ОСОБА_1 на постанову Шостого апеляційного адміністративного суду від 15.04.2026 (колегія суддів у складі: головуючого судді Штульман І.В., суддів Кобаля М.І., Черпака Ю.К.) у справі №640/10128/21 за позовом Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до громадянина Сполучених Штатів ОСОБА_1 про припинення права на виконання будівельних робіт та скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта будівництва.
I. ЗМІСТ ПОЗОВНИХ ВИМОГ
1. У квітні 2021 року Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - позивач, Департамент) звернувся до суду з позовом до громадянина Сполучених Штатів ОСОБА_1 (далі - відповідач, ОСОБА_2 ), в якому просив припинити право на виконання будівельних робіт, яке набуте на підставі поданого повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності), які належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) від 30.10.2020 №КВ051201000536 та скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) від 16.02.2021 №КВ101210216981 на об`єкт будівництва: "Реконструкція квартири АДРЕСА_1 ", замовник будівництва - ОСОБА_2 .
2. На обґрунтування позовних вимог позивач посилається на протиправність затвердження замовником будівництва проєктної документації «Реконструкція квартири АДРЕСА_1 », оскільки ОСОБА_2 не володів цією квартирою на законних підставах.
3. На думку позивача, замовником будівництва неналежним чином затверджено проєктну документацію «Реконструкція квартири АДРЕСА_1 ». Будівельні роботи із реконструкції на цей об`єкт будівництва здійснені на підставі проєкту, затвердженого замовником, однак, розробленого з порушенням законодавства у сфері містобудівної діяльності, тобто без належно розробленого та відповідно затвердженого проєкту, що є однією з ознак вважати об`єкт самочинним.
4. Позивач доводить, що зазначений об`єкт нерухомого майна не підлягає реконструкції, оскільки не прийнятий в експлуатацію у встановленому законодавством порядку та будується без належно затвердженого проєкту.
5. Також позивач зазначає, що замовником будівництва наведені недостовірні данні щодо площі об`єкта будівництва у повідомленні та у декларації в частині інформації щодо необхідності отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, затвердження проєктної документації та відомостей про характеристику житлових будинків (за наявності), чим порушено вимоги абзацу 3 статті 23 Закону України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.1999 №687-ХІV (далі - Закон №687-ХІV, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), абзацу 1 частини першої статті 31, частини восьмої статті 36, частини десятої статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності від 17.02.2011 №3038-VI (далі - Закон №3038-VI, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
II. ОБСТАВИНИ СПРАВИ
6. Суди попередніх інстанцій встановили, що Департамент зареєстрував подані замовником будівництва ОСОБА_3 повідомлення від 30.10.2020 №КВ051201000536 про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (CC1) на об`єкт будівництва «Реконструкція квартири АДРЕСА_1 », загальною площею 200,7 кв. м (житлова плаща 67,8 кв.м (далі - повідомлення) та декларацію від 16.02.2021 №КВ101210216981 про готовність до експлуатації цього об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (CC1) за цією адресою (далі - декларація).
7. Замовником будівництва у повідомленні наведені такі дані, зокрема: проєктна документація розроблена фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 та затверджена замовником будівництва від 23.10.2020; особа, відповідальна за проведення авторського нагляду, ОСОБА_4 (серія та номер кваліфікаційного сертифіката АА №000277); генеральним підрядником виступає замовник будівництва;
містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки не вимагаються згідно пункту 25 Переліку об`єктів будівництва, для проєктування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 06.11.2017 №289 (реконструкція житлових та нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації та функціонального призначення, розміщення в існуючих житлових будинках, адміністративно-побутових та громадських будівлях вбудованих приміщень громадського призначення); земельна ділянка не використовується відповідно до частини четвертої статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»;
загальна площа об`єкта відповідно до проєктної документації - 200,7 кв. м;
характеристика житлових будинків (за наявності) - кількість поверхів: 2-й поверх 5 поверхового будинку, кількість квартир у житловому будинку та їх площа: 1 квартира, загальною площею 200,7 кв. м.
Декларацією про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1), зареєстрованою Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської адміністрації) 16.02.2021 за №КВ101210216981 визначено загальну площу об`єкта 200,7 кв. м (житлова площа 67,8 кв.м.)
В інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчудження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта значиться загальна площа квартири АДРЕСА_1 », 207 кв. м (житлова площа складає 176,6 кв.м).
8. На підставі необхідності проведення перевірки достовірності даних, наведених у повідомленні про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (CC1) від 30.10.2020 №КВ051201000536 посадовою особою Департаменту здійснено заходи державного архітектурно-будівельного контролю - видано направлення для проведення планового (позапланового) заходу щодо дотримання суб`єктами містобудування: ОСОБА_3 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , АДРЕСА_2 ); ОСОБА_4 , - фізичною особою-підприємцем, відповідальною особою за проведення авторського нагляду; ОСОБА_5 , - відповідальною особою за здійснення технічного нагляду, - вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил на об`єкті будівництва: «Реконструкція квартири АДРЕСА_1 ». Строк дії направлення з 15.01.2021 по 27.01.2021.
9. Департамент листом від 15.01.2021 №073-213 запросив суб`єктів містобудування та/або уповноважених осіб останніх до Департаменту з необхідними документами для проведення перевірки.
10. Департамент листом від 23.01.2021 №073-722 просив сприяння у Шевченківського управління поліції Головного управління Національної поліції у м. Києві (далі - Управління поліції) щодо проведення перевірки за вищевказаною адресою.
11. 26.02.2021 під час виїзду на місце перевірки посадовою особою Департаменту з метою проведення перевірки доступ до об`єкта будівництва був обмежений, відповідальні особи були відсутні, що унеможливило проведення перевірки.
12. Департамент листом від 01.03.2021 №073-1793 запросив суб`єктів містобудування та/або їх уповноважених осіб до Департаменту з необхідними документами для проведення перевірки.
13. Листом від 15.03.2021 №073-2254 Департамент повторно просив у Управління поліції сприяння у проведенні перевірки за вказаною вище адресою.
14. Департамент, вважаючи, що ОСОБА_2 не володів на законних підставах наведеною вище квартирою, та, відповідно, не може бути замовником будівництва і затверджувати проєктну документацію щодо цієї квартири, з метою захисту прав та інтересів громади або невизначеного кола осіб і припинення права на виконання будівельних робіт та скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта будівництва, звернувся до суду.
III. ОЦІНКА СУДІВ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
15. Дніпропетровський окружний адміністративний суд рішенням від 27.10.2025 у задоволенні позову відмовив.
16. Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції дійшов висновку про порушення Департаментом процедури проведення перевірки та звернув увагу на відсутність наслідків перевірки, зокрема припису про усунення порушень, наявність якого є обов`язковою передумовою для звернення контролюючого органу до суду з підстав його невиконання та з вимогами про припинення права на виконання будівельних робіт. Також суд зазначив, що матеріали справи не містять належних доказів на підтвердження здійснення позивачем самочинного будівництва.
17. Шостий апеляційний адміністративний суд постановою від 15.04.2026 апеляційну скаргу позивача задовольнив, рішення суду першої інстанції скасував і ухвалив нову постанову, якою позов задовольнив.
18. Задовольняючи позов, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про помилковість висновків суду першої інстанції про порушення Департаментом порядку проведення перевірки. Подання недостовірних даних у повідомленні про початок будівельних робіт є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, а виключною підставою для звернення до суду з позовом про припинення права на виконання будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення, є встановлений факт здійснення самочинного будівництва. У разі встановлення факту здійснення самочинного будівництва орган державного архітектурно-будівельного контролю має право звернутися до суду з позовом до замовника (генерального підрядника, підрядника) про припинення права на виконання будівельних робіт.
IV. ДОВОДИ КАСАЦІЙНОЇ СКАРГИ ТА ВІДЗИВУ НА НЕЇ
19. Не погодившись з постановою суду апеляційної інстанції, відповідач звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати і залишити в силі рішення суду першої інстанції.
20. Як на підставу касаційного оскарження скаржник посилається на положення пункту 1 частини четвертої статті 328 КАС України, яке передбачає, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у частині першій цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадках, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
Скаржник зазначає, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував положення статті 39-1 Закону №3038-VI, Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.2011 №553 (далі - Порядок №553, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 10.10.2022 у справі №420/9217/21, від 23.10.2024 у справі №420/34766/23, від 26.02.2020 у справі №826/7847/17, від 21.05.2020 у справі №208/6557/16-а, від 17.07.2019 у справі №822/714/16, від 03.04.2018 у справі №820/2169/17, від 18.04.2018 у справі №804/1845/16, від 21.10.2019 у справі №686/4844/17, від 08.11.2019 у справі №400/2866/18, від 14.11.2019 у справі №279/3537/16-а, від 14.11.2019 у справі №640/18796/18, від 31.03.2020 у справі №826/13735/18, від 12.11.2020 у справі №640/2694/19, від 13.06.2018 у справі №815/6768/15, від 22.06.2020 у справі №812/1716/17 щодо процедури здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, дотримання якої може бути належною підставою для проведення позапланової перевірки та оформлення її результатів, які створюють для суб`єкта містобудування юридичні наслідки.
21. Скаржник наполягає на тому, що суд апеляційної інстанції не врахував, що чинним законодавством визначений алгоритм дій органу державного архітектурно-будівельного контролю щодо фіксації результатів проведеної перевірки, дотримання якої зумовлює можливість притягнення суб`єкта містобудування до відповідальності у разі порушення останнім вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності.
22. Вважає, що вимогам про припинення права на виконання будівельних робіт та скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта будівництва передує такі дії: виявлення факту самочинного будівництва об`єкта; визначення такого об`єкту як такого, що його перебудова з метою усунення істотного відхилення від проєкту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб є неможливою; внесення припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності; встановлення факту невиконання припису протягом встановленого строку.
23. Скаржник доводить, що суд апеляційної інстанції дійшов помилкового висновку про незастосування у цих правовідносинах положень статті 39-1 Закону №3038-VІ, вважає, що у спірних правовідносинах підлягає застосуванню ця норма і вважає, що у Департаменту відсутнє право звернення до суду з вимогами про припинення права виконання будівельних робіт, набуте відповідачем на підставі декларації про початок виконання будівельних робіт. Наголошує, що виключною підставою для звернення до суду з позовом про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт та декларації про ведення об`єкта до експлуатації є встановлений факт здійснення самочинного будівництва.
24. Також в якості підстави касаційного оскарження рішення суду апеляційної інстанції скаржник покликається на частини другу і третю статті 353 КАС України та зазначає, що суд апеляційної інстанції, ухвалюючи рішення, не встановив фактичні обставини, що мають значення для правильного вирішення справи та не дослідив зібрані у справі докази, відповідно до пункту 1 частини другої статті 353 КАС України.
25. Відповідач доводить, що суд апеляційної інстанції не дослідив і не встановив, чи є спірний об`єкт самочинним будівництвом і чим це підтверджується, не перевірив дотримання Департаментом процедури, встановленої законом, яка має передувати припиненню права на виконання будівельних робіт.
26. Позивач у відзиві на касаційну скаргу, посилаючись на законність і обґрунтованість постанови суду апеляційної інстанції, просить залишити її без змін.
27. Позивач доводить, що ОСОБА_2 не володіє на законних підставах наведеною вище квартирою, а тому не міг бути замовником її реконструкції і не може затверджувати проєктну документацію, відтак вказаний об`єкт підлягає реконструкції, оскільки його не прийнято в експлуатацію у встановленому законом порядку і цей об`єкт будується без належно розробленого і затвердженого проєкту.
28. Департамент зауважує, що замовником будівництва в порушення вимог абзацу 3 статті 23 Закону №687-ХІV, абзацу 1 частини першої статті 31, частини восьмої статті 36, частини десятої статті 39 Закону №3038-VІ наведені недостовірні дані у повідомленні та у декларації в частині інформації щодо необхідності отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, затвердження проєктної документації та відомостей про характеристику житлових будинків (за наявності). Вказує на те, що технічні характеристики об`єкта не відповідають правовстановлюючим документам.
V. ОЦІНКА ВЕРХОВНОГО СУДУ
29. Верховний Суд переглянув оскаржуване судове рішення у межах доводів касаційної скарги, з урахуванням вимог статті 341 КАС України з`ясував повноту фактичних обставин справи встановлених судом, перевірив правильність застосування ним норм матеріального і процесуального права та дійшов наступного висновку.
30. Частиною другою статті 19 Конституції України встановлено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
31. Правові та організаційні основи містобудівної діяльності, спрямовані на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів регулює Закон №3038-VI.
32. Пунктами 6, 7 частини першої статті 7 Закону №3038-VI визначено, що управління у сфері містобудівної діяльності та архітектурно-будівельного контролю здійснюється шляхом контролю за дотриманням законодавства у сфері містобудівної діяльності, вимог будівельних норм і правил, положень містобудівної документації всіх рівнів, вихідних даних для проєктування об`єктів містобудування, проєктної документації; та надання (отримання, реєстрації), відмови у видачі чи припинення дії документів (адміністративних актів), що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів (крім припинення дії документів (адміністративних актів), що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів).
33. За правилами частин першої і п`ятої статті 34 Закону №3038-VI щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), замовник має право виконувати будівельні роботи після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю відповідно до пункту 1 частини першої статті 34 Закону №3038-VI.
Контроль за виконанням підготовчих та будівельних робіт здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю.
34. Згідно з частинами першою і сьомою статті 36 Закону №3038-VI право на виконання підготовчих робіт на об`єктах, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт.
Право на початок виконання будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення, може бути припинено відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю у разі:
1) подання замовником заяви про припинення права, набутого на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт;
2) отримання відомостей про ліквідацію юридичної особи, що є замовником;
3) на підставі судового рішення, що набрало законної сили.
35. З 01.06.2020 набрав чинності підпункт 21 Закону України від 17.10.2019 №199-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення порядку надання адміністративних послуг у сфері будівництва та створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва», яким викладено у новій редакції статтю 39-1 Закону №3038-VI та передбачено, що відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду звертається до суду із позовом про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення у разі виявлення факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проєкту або будівельного паспорта, а також у разі набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень.
36. Таким чином, органи державного архітектурно-будівельного контролю мають повноваження ініціювати судові процедури у випадках виявлення фактів подання недостовірних даних або порушень містобудівних вимог, якщо у повідомленні про початок виконання будівельних робіт були наведені неправдиві відомості, що дають підстави вважати об`єкт самочинним будівництвом.
37. За приписами частини першої статті 41 Закону №3038-VI державний архітектурно-будівельний контроль - це сукупність заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проєктувальниками, підрядниками та експертними організаціями вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт.
Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється на об`єктах будівництва у порядку проведення планових та позапланових перевірок за територіальним принципом.
Позаплановою перевіркою вважається перевірка, що не передбачена планом роботи органу державного архітектурно-будівельного контролю.
Підставами для проведення позапланової перевірки є: 1) подання суб`єктом містобудування письмової заяви про проведення перевірки об`єкта будівництва або будівельної продукції за його бажанням; 2) необхідність проведення перевірки достовірності даних, наведених у повідомленні про початок виконання підготовчих робіт, повідомленні про початок виконання будівельних робіт, декларації про готовність об`єкта до експлуатації, протягом трьох місяців з дня подання зазначених документів; 3) виявлення факту самочинного будівництва об`єкта; 4) перевірка виконання суб`єктом містобудування вимог приписів органів державного архітектурно-будівельного контролю; 5) вимога головного інспектора будівельного нагляду центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду, про проведення перевірки за наявності підстав, передбачених законом; 6) звернення фізичних чи юридичних осіб про порушення суб`єктом містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності; 7) вимога правоохоронних органів про проведення перевірки.
38. Процедуру здійснення заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проєктувальниками, підрядниками та експертними організаціями (далі - суб`єкти містобудування) вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правила під час виконання підготовчих та будівельних робіт регулює Порядок №553.
39. Пунктами 16-17 Порядку №553 визначено, що за результатами державного архітектурно-будівельного контролю посадовою особою інспекції складається акт перевірки відповідно до вимог, установлених цим Порядком. У разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, крім акта перевірки, складається протокол, видається припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил або припис про зупинення підготовчих та/або будівельних робіт (далі - припис). У приписі обов`язково встановлюється строк для усунення виявлених порушень згідно з додатком.
40. Наведені норми визначають, що державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється у формі планових та позапланових перевірок, за його результатами посадовою особою відповідного органу складається акт перевірки, а у разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, крім акта перевірки, складається ще й протокол разом з приписом про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності.
41. За правилами частини першої статті 34 Закону №3038-VI замовник має право виконувати будівельні роботи після: подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об`єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України.
42. Положеннями статті 38 Закону №3038-VI визначено, що у разі виявлення факту самочинного будівництва об`єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проєкту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.
43. Слід також зазначити, що за правилами частин 1, 4 та 7 статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
У разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил, суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.
Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
44. Зі змісту наведених положень вбачається, що самочинне будівництво підлягає безумовному знесенню, якщо: власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за особою, яка здійснила таке будівництво; власник земельної ділянки не заперечує проти визнання права власності на самочинну забудову, однак така забудова порушує права інших осіб на зазначену земельну ділянку; самочинна забудова зведена на наданій земельній ділянці але з відхиленням від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, з істотним порушенням будівельних норм і правил, що порушує права інших осіб, за умови, що особа, яка здійснила самочинне будівництво, відмовилась від здійснення перебудови.
Правовий порядок перебудови або знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна залежить від підстав, за якими його віднесено до об`єкта самочинного будівництва.
45. За змістом частини сьомої статті 376 ЦК України зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову можливе лише у разі: (1) істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, (2) істотного порушення будівельних норм і правил.
46. У цих випадках, з позовом про зобов`язання особи до проведення перебудови може звернутися відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування. Таке рішення суд може ухвалити і за позовом про знесення самочинного будівництва, якщо за наслідками розгляду справи дійде висновку, що можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва не втрачено і відповідач згоден виконати перебудову. У разі невиконання особою судового рішення про здійснення перебудови, суд може постановити рішення про знесення самочинного будівництва.
47. У випадках, коли до суду з позовом про знесення самочинного будівництва звертається орган державного архітектурно-будівельного контролю, належить керуватися частиною першою статті 38 Закону №3038-VI, за якою у разі виявлення факту самочинного будівництва об`єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проєкту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.
48. У разі, якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат, пов`язаних з таким знесенням.
49. Можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва перевіряється на стадії виконання припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів. Невиконання припису без поважних причин може свідчити про неможливість перебудови або небажання особи, яка здійснила самочинне будівництво, усувати його наслідки.
50. Відповідно до абзаців з п`ятого по сьомий пункту 15 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №466, у редакції, чинній до 20.05.2022, у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання наведених у надісланому повідомленні недостовірних даних, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проєкту або будівельного паспорта, а також у разі набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю:
видає припис про зупинення підготовчих або будівельних робіт;
звертається до суду із позовом про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення, протягом двох місяців з дня закінчення строку для усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил, визначеного у приписі про зупинення підготовчих або будівельних робіт.
51. Зі змісту положень наведених вище норм випливає, що у разі виявлення істотного відхилення від проєкту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм, факту самочинного будівництва об`єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проєкту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, орган державного архітектурно-будівельного контролю уповноважений видати припис про усунення порушень. Цей припис є обов`язковою передумовою для можливості контролюючого органу звернутися до суду на підставі вимог статей 36, 38 цього Закону у зв`язку з його невиконанням.
Наведений висновок узгоджується з правовою позицією, висловленою Верховним Судом, зокрема, у постановах від 14.07.2026 у справі №521/11013/20, від 23.02.2023 у справі №420/6488/18.
52. Однак за обставинами цієї справи, контролюючий орган не видавав припис про усунення порушень.
53. Колегія суддів звертає увагу на те, що повноваження щодо визначення істотності відхилення від проєкту та істотності порушення будівельних норм в силу своїх дискреційних повноважень визначає орган державного архітектурно-будівельного контролю, який уповноважений визначити порушення, його істотність і видати припис про усунення цих порушень.
54. Суд апеляційної інстанції дійшов передчасного висновку про очевидність недостовірних даних, посилаючись на висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 22.01.2021 у справі №640/11869/20, від 14.02.2023 у справі №826/16509/18, від 23.08.2023 у справі №640/7308/19, в яких Суд дійшов висновку, що факт подання наведених у надісланому повідомленні або декларації недостовірних даних, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, може бути виявлений органом державного архітектурно-будівельного контролю не лише за результатом проведеної перевірки; закон не зобов`язує органи державного архітектурно-будівельного контролю проводити перевірку, якщо недостовірність даних є очевидною.
55. У цій справі, на відміну від наведених вище справ, очевидність недостовірних даних не встановлена ані органом державного архітектурно-будівельного контролю, ані судом, оскільки суди не встановили дійсну площу об`єкта, не з`ясували причину або підставу виникнення розбіжностей у даних щодо площі об`єкту будівництва, не надали оцінку і не проаналізували показники загальної площі об`єкта відповідно до наданих у справі доказів в підтвердження площі об`єкта будівництва.
56. Колегія суддів погоджується з висновком суду апеляційної інстанції, що органи державного архітектурно-будівельного контролю встановлюють достовірність даних, зазначених у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, та перевіряють наявність чи відсутність факту самочинного будівництва, не лише під час перевірки, але й в ході здійснення інших заходів контролю.
57. Водночас, така недостовірність даних або факт самочинного будівництва мають підтверджуватися відповідними доказами. Суд апеляційної інстанції лише констатував наявність розбіжностей у площі об`єкта, визначив як встановлення недостовірних даних, однак не встановив за рахунок чого відбулась різниця у цих даних, за рахунок чого була змінена площа об`єкта, чи виникла ця різниця внаслідок самочинного будівництва, тощо. Сама лише наявність розбіжності в площі об`єкта реконструкції не є безумовним доказом самочинного будівництва за відсутності встановленої причини цієї розбіжності.
58. Верховний Суд у постанові від 13.02.2025 у справі №640/37410/21 сформулював висновок, що орган державного архітектурно-будівельного контролю може звернутися до суду для припинення права замовника будівництва (генпідрядника, підрядника) на виконання будівельних робіт у разі очевидної недостовірності даних у повідомленні про початок будівельних робіт, за умови наявності хоча б однієї з таких обставин: відсутня реєстрація права власності на нерухомість на момент подання повідомлення, та/або технічні характеристики об`єкта у повідомленні не відповідають правовстановлюючим документам (площа, поверховість, конструктивні елементи тощо), та/або об`єкт будівництва не відповідає заявленим у документах характеристикам. У цій категорії спорів орган державного архітектурно-будівельного контролю повинен обґрунтувати, яким чином очевидна виявлена недостовірність даних в повідомленні про початок будівельних робіт свідчить про наявність ознак самочинного будівництва, визначених частиною другою статті 39-1 Закону №3038-VI. Непроведення органом державного архітектурно-будівельного контролю позапланової перевірки об`єкта будівництва не є підставою для відмови у позові, якщо наявні документальні підтвердження подання суб`єктом містобудування очевидних недостовірних даних та ознак самочинного будівництва. Якщо недостовірність даних у повідомленні про початок будівельних робіт не є очевидною, то орган державного архітектурно-будівельного контролю повинен здійснити позапланову перевірку. У разі недопуску до перевірки або відсутності замовника будівництва (генпідрядника, підрядника), або його уповноваженої особи на об`єкті під час здійснення заходів державного архітектурно-будівельного контролю, орган ДАБК має зафіксувати цей факт шляхом складання відповідного акта та направлення копії суб`єкту містобудування.
59. Однак у цій справі орган державного архітектурно-будівельного контролю не обґрунтував і не довів належними і допустимими доказами, яким чином виявлена недостовірність даних в повідомленні про початок будівельних робіт, чим підтверджується істотне відхилення від проєкту та істотне порушення будівельних норм, якими доказами підтверджується наявність ознак самочинного будівництва, визначених частиною другою статті 39-1 Закону №3038-VI.
60. За обставинами цієї справи, листом Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 20.01.2021 вих.№062/14-633 (И-2021) на адресу позивача направлено матеріали інвентаризаційної справи квартири АДРЕСА_1 , з яких вбачається, що площа вказаної вище квартири становить 109,0 кв.м.
З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта №241229172 вбачається, що площа квартири АДРЕСА_1 становить 207 кв.м.
Відомості в Реєстрі будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, невід`ємною архівною складовою частиною якого є реєстр, інформація щодо прийняття в експлуатацію реконструйованої квартири АДРЕСА_1 відсутня до реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) від 16.02.2021 №КВ101210216981 на об`єкт будівництва: "Реконструкція квартири АДРЕСА_1 ", замовник будівництва - ОСОБА_1.
61. Установлюючи наявність розбіжностей у площі об`єкта, суд апеляційної інстанції не з`ясував причини такої розбіжності, не встановив, за рахунок чого було збільшено площу вказаної вище квартири, а позивач, за встановленими обставинами судом першої інстанції, не довів істотне порушення будівельних норм. З метою встановлення наявності розбіжностей у даних щодо площі об`єкту будівництва, виявлення факту істотного порушення будівельних норм, позивач перевірку не провів. Припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису, не видавав.
62. Колегія суддів зауважує, що, звертаючись із позовом про припинення права на виконання будівельних робіт, орган державного контролю має:
ідентифікувати об`єкт будівництва на підставі технічної документації та правовстановлюючих документів;
перевірити наявність у замовника оформленого права власності на момент подання повідомлення про початок будівельних робіт і технічні характеристики будівлі;
дослідити відомості державних реєстрів, реєстраційні справи та інші дані;
встановити і визначити істотні відхилення від проєкту та істотні порушення будівельних норм;
видати припис про зупинення підготовчих або будівельних робіт;
звернутися до суду із позовом про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення, протягом двох місяців з дня закінчення строку для усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил, визначеного у приписі про зупинення підготовчих або будівельних робіт.
63. Таким чином, пред`явленню органом державного архітектурно-будівельного контролю позову про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення, у цій справі передують такі дії:
1) здійснення перевірки достовірності даних, наведених у повідомленні про початок виконання підготовчих робіт, повідомленні про початок виконання будівельних робіт, декларації про готовність об`єкта до експлуатації;
2) встановлення істотного відхилення від проєкту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотне порушення будівельних норм;
3) виявлення факту самочинного будівництва об`єкта;
визначення такого об`єкту як такого, що його перебудова з метою усунення істотного відхилення від проєкту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб є неможливою.
4) видання особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису;
5) встановлення факту невиконання припису протягом встановленого строку.
64. За відсутності обов`язкових та визначальних обставин, які дають позивачу право на звернення до суду, не підлягає задоволенню вимога про припинення права на виконання будівельних робіт та скасування декларації про готовність до експлуатації об`єкта.
65. Суди у цій справі встановили відсутність чотирьох обов`язкових і визначальних обставин, які дають позивачу право на звернення до суду із позовом про припинення права на виконання будівельних робіт та скасування декларації про готовність до експлуатації об`єкта, а саме: встановлення істотного відхилення від проєкту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, встановлення істотного порушення будівельних норм; виявлення факту самочинного будівництва об`єкту; видання припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності; встановлення факту невиконання відповідачем вимог зобов`язального припису, яким вимагалось усунути виявлені порушення.
66. Невстановлення факту істотного відхилення від проєкту або істотного порушення будівельних норм, нескладення припису про усунення порушень за результатами проведеної перевірки, в ході якої було виявлено порушення дотримання суб`єктом містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, є свідченням недотримання Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради здійснення державного архітектурно-будівельного контролю.
67. Разом з тим, очевидність недостовірних даних не встановлена ані органом державного архітектурно-будівельного контролю, ані судом, не було з`ясовано причину або підставу виникнення розбіжностей у даних щодо площі об`єкту будівництва.
Суд апеляційної інстанції не перевірив і не встановив дійсну площу об`єкта. Не надав оцінку і не проаналізував показники загальної площі об`єкта відповідно до проєктної документації (загальна площа об`єкта 200,7 кв. м), декларації про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1), зареєстрованою Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської адміністрації) 16.02.2021 за №КВ101210216981 (загальна площа об`єкта 200,7 кв. м, житлова площа 67,8 кв.м), інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта значиться загальна площа квартири АДРЕСА_1 » (загальна площа 207,00 кв. м, житлова площа 176,6 кв.м) та матеріалів інвентаризаційної справи квартири АДРЕСА_1 , з яких вбачається, що площа вказаної вище квартири становить 109,0 кв.м.
Суд апеляційної інстанції не встановив, якими доказами підтверджується те, що об`єкт є самочинним будівництвом, а лише констатував наявність розбіжностей у площі об`єкта, визначив як встановлення недостовірних даних, однак не з`ясував причини цих розбіжностей, не встановив, за рахунок чого було збільшено площу вказаної вище квартири, чим підтверджується істотне порушення будівельних норм.
68. Як зазначалось раніше, суд першої інстанції встановив, що матеріали справи не містять будь-яких належних доказів щодо самочинного будівництва відповідачем чи інших істотних порушень ним будівельних норм та правил. Фотофіксації, надані позивачем на підтвердження самочинного будівництва, не містять інформації щодо місця (адреси) та часу їх створення, а тому ці матеріали не можуть вважатися належними доказами, а будь-які інші докази у справі відсутні. Контролюючий орган не дотримався певного алгоритму дій щодо здійснення заходів державного архітектурно-будівельного контролю (нагляду), передбаченого законодавством, який передує зверненню до суду з цим позовом.
Однак наведені встановлені судом першої інстанцій обставини суд апеляційної інстанції не перевірив.
69. Також важливим є те, що у позові позивач однією з підстав позову визначає те, що замовник будівництва ОСОБА_2 не мав права на замовлення проєкту будівництва, оскільки не володів цією квартирою на законних підставах.
Однак суд апеляційної інстанції не встановив і достеменно не перевірив, чи володіє цією квартирою замовник будівництва ОСОБА_2 на законних підставах і не визначив, чим це підтверджується або спростовується.
70. Застосуванню норм матеріального права передує встановлення обставин у справі, підтвердження їх відповідними доказами. Застосування судом норм матеріального права повинно вирішити спір, який виник між сторонами у конкретних правовідносинах, які мають бути встановлені судами на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин в справі.
71. Обов`язок суду встановити обставини справи при розгляді позову випливає з офіційного з`ясування всіх обставин справи як принципу адміністративного судочинства, закріпленого нормами статті 2 та частини четвертої статті 9 КАС України, відповідно до змісту якого суд вживає передбачені законом заходи, необхідні для з`ясування всіх обставин у справі, у тому числі щодо виявлення та витребування доказів з власної ініціативи. Цей принцип зобов`язує суд до активної ролі в судовому процесі для належного встановлення обставин у справі, що розглядається.
72. Відповідно до частини першої статті 90 КАС України суд оцінює докази, які є у справі, за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на їх безпосередньому, всебічному, повному та об`єктивному дослідженні. Результат такого дослідження має бути відображений у мотивувальній частині судового рішення відповідно до положень частини четвертої статті 246 КАС України.
73. При наданні оцінки наданим сторонами доказам підлягають врахуванню приписи частин першої та другої статті 77 КАС України, відповідно до якої кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких ґрунтуються її вимоги та заперечення, крім випадків, встановлених статтею 78 цього Кодексу.
74. У межах цієї справи суд апеляційної інстанції не дотримався обов`язку із безпосереднього, всебічного, повного та об`єктивного дослідження обставин справи та надання правової оцінки усім доводам учасників справи, застосувавши формальний підхід до її вирішення та порушивши правила офіційного з`ясування обставин справи, з огляду на що не були з достовірністю встановлені обставини справи, якими позивачі обґрунтовують свої вимоги.
75. За правилами статті 244 КАС України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.
76. Відповідно до частин першої-четвертої статті 242 КАС України рішення суду повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене судом на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин в адміністративній справі, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Судове рішення має відповідати завданню адміністративного судочинства, визначеному цим Кодексом.
77. Верховний Суд не може визнати законним і обґрунтованим постанову суду апеляційної інстанції, оскільки не встановлення предмета доказування та/або ненадання правової оцінки обставинам справи, що входять до предмета доказування, свідчить про недотримання судом вимог процесуального закону щодо всебічного, повного та об`єктивного дослідження усіх обставин справи, невжиття належних та достатніх заходів для встановлення фактичних обставин справи, шляхом виявлення та витребування доказів, зокрема, з власної ініціативи.
78. Відповідно до пункту 1 частини другої статті 353 КАС України підставою для скасування судових рішень судів першої та (або) апеляційної інстанцій і направлення справи на новий судовий розгляд є порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, яке унеможливило встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи, якщо: суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 328 цього Кодексу.
79. Підсумовуючи наведене, Верховний Суд вважає, що суд апеляційної інстанції порушив норми процесуального права в частині встановлення обставин і дослідження доказів, а тому Суд дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги, скасування постанови суду апеляційної інстанції і направлення цієї справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Керуючись статтями 341, 345, 349, 353, 355, 359 КАС України, Верховний Суд