ПОСТАНОВА Касаційний господарський суд ВС у справі № 908/1907/24

1.1. У липні 2024 року Марганецька міська рада звернулася до Господарського суду Запорізької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "МІК" (далі - ТОВ "МІК") про стягнення з відповідача на користь позивача грошових коштів у розмірі 3 847 309,08 грн за фактичне користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 за період із 01.01.2019 до 31.12.2021.

1.2. Позовні вимоги Марганецької міської ради обґрунтовані тим, що позивач є власником земельної ділянки з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019, на якій розташоване нерухоме майно, належне ТОВ "МІК". При цьому позивач покликався на фактичне користування відповідачем зазначеною земельною ділянкою без відповідних правовстановлюючих документів. За таких обставин, на думку позивача, відповідач безпідставно зберіг грошові кошти у вигляді орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 за період із 01.01.2019 до 31.12.2021. Тому Марганецька міська рада з покликанням на положення статті 1212 Цивільного кодексу України стверджувала, що фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе грошові кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути грошові кошти власнику земельної ділянки.

2.1. Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 05.06.2025 у справі № 908/1907/24 задоволено позов Марганецької міської ради.

Вирішено стягнути з ТОВ "МІК" на користь Марганецької міської ради 3 847 309,08 грн за фактичне користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 за період із 01.01.2019 до 31.12.2021.

2.2. Господарський суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги Марганецької міської ради, виходив із того, що з дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому, як зазначив суд, до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими. Водночас місцевий господарський суд установив, що за відповідачем із 06.09.2007 на праві приватної власності зареєстровано комплекс нежитлових виробничих будівель за адресою: Дніпропетровська область, м. Марганець, вул. Пушкіна, буд. 2, загальною площею 6443 м2, на земельній ділянці з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019. Однак, як зазначив господарський суд першої інстанції, в матеріалах цієї справи немає доказів щодо належного оформлення за ТОВ "МІК" права користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 за адресою: Дніпропетровська область, м. Марганець, вул. Пушкіна, 2-А, зокрема, доказів щодо укладення договору оренди з Марганецькою міською радою та державної реєстрації такого права в період із 01.01.2019 до 31.12.2021. За таких обставин господарський суд першої інстанції, перевіривши здійснений Марганецькою міською радою розрахунок безпідставно збережених коштів ТОВ "МІК" за період із 01.01.2019 до 31.12.2021, визнав його правильним. Тому суд виснував про наявність підстав для стягнення з ТОВ "МІК" на користь Марганецької міської ради 3 847 309,08 грн за фактичне користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 за період із 01.01.2019 до 31.12.2021. При цьому місцевий господарський суд визнав необґрунтованими доводи відповідача про пропуск позивачем позовної давності.

2.3. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 18.05.2026 скасовано рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 05.06.2025 у справі № 908/1907/24 та ухвалено нове рішення, яким відмовлено в задоволенні позову Марганецької міської ради.

2.4. Апеляційний господарський суд, скасовуючи рішення господарського суду першої інстанції, виходив із того, що земельна ділянка з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 площею 2,5626 га, розташована за адресою: м. Марганець, вул. Івана Мельникова (Пушкіна), 2-А, надана Товариству з обмеженою відповідальністю "Швейна фабрика" (далі - ТОВ "Швейна фабрика") (попередній землекористувач) в оренду за договором від 11.08.2003, була вилучена рішенням Марганецької міської ради від 25.10.2007 № 489-22/V "Про вилучення земельної ділянки у ТОВ "Швейна фабрика" по вул. Пушкіна, 2-а". Водночас, як установив апеляційний господарський суд, ТОВ "Швейна фабрика" відчужило ТОВ "МІК" частину нежитлових будівель, які розташовані за адресою: Дніпропетровська область, м. Марганець, вул. Пушкіна, буд. 2. Апеляційний господарський суд, установивши такі обставини справи, дійшов висновку про відмінність місцезнаходження земельної ділянки з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 площею 2,5626 га та нерухомого майна, належного відповідачу. Крім того, апеляційний господарський суд зазначив, що в договорі купівлі-продажу будівель від 07.12.2006, який було укладено між ТОВ "Швейна фабрика" та ТОВ "МІК", немає покликання на земельну ділянку з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 площею 2,5626 га. При цьому, як установив суд, інформацією з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 та інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо права власності ТОВ "МІК" на нерухомість підтверджується відмінність місцерозташування зазначених об`єктів (нерухомості та земельної ділянки). За таких обставин апеляційний господарський суд визнав помилковими висновки місцевого господарського суду про наявність підстав для задоволення позову Марганецької міської ради. При цьому апеляційний господарський суд погодився з висновками господарського суду першої інстанції про те, що Марганецька міська рада в цьому випадку не пропустила позовну давність.

3.1. Не погоджуючись із постановою Центрального апеляційного господарського суду від 18.05.2026 у справі № 908/1907/24, до Верховного Суду звернулася Марганецька міська рада з касаційною скаргою, в якій просить скасувати зазначену постанову, а рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 05.06.2025 у справі № 908/1907/24 залишити в силі.

3.2. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, Марганецька міська рада зазначає, що оскаржувана постанова апеляційного господарського суду ухвалена з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. Марганецька міська рада, звертаючись із касаційною скаргою, покликається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

3.3. Марганецька міська рада вважає, що апеляційний господарський суд, ухвалюючи оскаржувану постанову, порушив приписи статей 2, 13, 79, 86 Господарського процесуального кодексу України, неправильно застосував положення статей 79, 79-1, 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України та не врахував висновки щодо застосування цих норм права, викладені в постановах Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19 і постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі № 922/1008/15, від 07.12.2016 у справі № 922/1009/15, від 12.04.2017 у справах № 922/207/15, від 12.04.2017 № 922/5468/14.

Скаржник із покликанням на неврахування апеляційним господарським судом висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 13.09.2020 у справі № 922/926/19, стверджує, що земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування та присвоєння кадастрового номера. Однак, на думку Марганецької міської ради, апеляційний господарський суд неправильно застосував положення статей 79, 79-1 Земельного кодексу України, оскільки помилково пов`язав земельну ділянку із адресою будівель і споруд. Натомість, як стверджує скаржник, ідентифікуючою ознакою земельної ділянки є кадастровий номер.

Крім того, скаржник вважає, що апеляційний господарський суд не врахував висновки Верховного Суду, викладені в постановах від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 20.08.2024 у справі № 917/1621/22, відповідно до яких, за доводами Марганецької міської ради, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України.

Марганецька міська рада також зазначає, що сукупність кадастрових даних і матеріали обстеження земельної ділянки беззаперечно свідчать про фактичне розташування об`єктів нерухомості відповідача на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019. Крім того, за доводами скаржника, ТОВ "МІК" у 2007 році, висловивши зобов`язання щодо укладення договору оренди землі, самостійно ініціювало питання стосовно легалізації землекористування, звернувшись до Марганецької міської ради із заявою про виготовлення технічної документації на земельну ділянку з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 за адресою: Дніпропетровська область, м. Марганець, вул. Пушкіна, 2-А. З урахуванням наведеного Марганецька міська рада стверджує, що відповідач є власником об`єктів нерухомості, розташованих у межах сформованої земельної ділянки комунальної власності площею 2,5626 га з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019.

При цьому, на думку скаржника, ТОВ "МІК" користується всією земельною ділянкою, незалежно від площі належних йому будівель. Водночас, як зазначає скаржник, відповідач не позбавлений законної можливості звернутися до Марганецької міської ради з клопотанням про виготовлення проєкту землеустрою щодо зменшення площі земельної ділянки до розміру, необхідного для обслуговування його об`єктів нерухомості. В такому разі була би сформована нова земельна ділянка, а надлишкова територія повернулася б до комунальної власності. Марганецька міська рада також зазначає, що після набуття ТОВ "МІК" права власності на нерухоме майно орган місцевого самоврядування послідовно вчинив низку юридично значущих дій, а саме: вилучив земельну ділянку в попереднього орендаря; надав ТОВ "МІК" дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою для оформлення права на землю саме під належними йому будівлями; затвердив відповідну технічну документацію та прийняв рішення про передачу земельної ділянки ТОВ "МІК" в оренду. Натомість, як стверджує позивач, відповідач протягом тривалого часу свідомо утримується від будь-яких дій щодо належного оформлення права користування землею, ухиляється від укладення договору оренди та не сплачує орендну плату, що, на думку Марганецької міської ради, свідчить про очевидну бездіяльність і недобросовісність ТОВ "МІК".

За доводами скаржника, висновки суду апеляційної інстанції є передчасними та необґрунтованими, не узгоджуються з установленими у справі фактичними обставинами і наявними доказами, а також ґрунтуються на неповному та помилковому їх правовому аналізі.

3.4. ТОВ "МІК" у відзиві на касаційну скаргу просить касаційну скаргу Марганецької міської ради залишити без задоволення, а оскаржувану постанову - без змін. При цьому ТОВ "МІК" вважає правильними висновки апеляційного господарського суду про відмінність місцезнаходження земельної ділянки з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 площею 2,5626 га та нерухомого майна, належного відповідачу.

4. Обставини справи, встановлені судами

4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 11.08.2003 між Марганецькою міською радою (орендодавець) і ТОВ "Швейна фабрика" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендодавець на підставі рішення Марганецької міської ради від 29.07.2003 № 336-15/ХХІV надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку, яка розташована за адресою: Дніпропетровська область, м. Марганець, вул. Пушкіна, 2-А. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,5626 га. Категорія земель іншої промисловості, цільове використання - для промисловості, код 1.10.5 (пункт 1 договору оренди земельної ділянки від 11.08.2003).

4.2. Договір укладається на один рік, починаючи з дати його реєстрації в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (пункт 2.2 договору оренди земельної ділянки від 11.08.2003).

4.3. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 12.07.2006 сторони договору оренди земельної ділянки від 11.08.2003 підписали додаткову угоду, якою продовжили строк дії цього договору оренди земельної ділянки № 04:03:029:00007 від 11.08.2003, що розташована на вул. Пушкіна, 2, площею 2,5626 га, строком на 25 років.

4.4. 07.12.2006 між ТОВ "Швейна фабрика" (продавець) і ТОВ "МІК" (покупець) було укладено договір купівлі-продажу нежитлових будівель, який посвідчений приватним нотаріусом Марганецького міського нотаріального округу Дніпропетровської області та зареєстрований у реєстрі за № 5278.

4.5. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна на вул. Пушкіна, буд. 2 у м. Марганці розташований комплекс нежитлових виробничих будівель, що належить відповідачу на праві власності з 06.09.2007, за адресою: Дніпропетровська область, м. Марганець, вул. Пушкіна, буд. 2, загальною площею 6443 м2.

4.6. Рішенням Марганецької міської ради від 25.10.2007 № 489-22/V "Про вилучення земельної ділянки у ТОВ "Швейна фабрика" по вул. Пушкіна, 2-а" вирішено вилучити в ТОВ "Швейна фабрика" земельну ділянку площею 2,5626 га на вул. Пушкіна, 2, відведену ТОВ "Швейна фабрика" згідно з рішенням Марганецької міської ради від 29.07.2003 № 336-15/ХХІV.

4.7. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що рішенням сесії Марганецької міської ради від 25.10.2007 № 499-22/V "Про надання дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку ТОВ "МІК" по вул. Пушкіна, 2" надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку під нежитловими будівлями, які належать ТОВ "МІК" згідно з договором купівлі-продажу нежитлових будівель на вул. Пушкіна, 2, зареєстрованого в реєстрі за № 5278.

4.8. Рішенням сесії Марганецької міської ради від 25.12.2007 № 611-24/V "Про передачу в оренду земельної ділянки ТОВ "МІК" по вул. Пушкіна, 2а" вирішено затвердити технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку, та передати ТОВ "МІК" в оренду строком на 10 років земельну ділянку площею 2,5626 га (кадастровий номер 1211300000:01:019:0019) на вул. Івана Мельникова (Пушкіна), 2, для іншої промисловості.

4.9. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що в матеріалах цієї справи немає договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 на вул. Івана Мельникова (Пушкіна), 2-А, укладеного з ТОВ "МІК".

4.10. Суди також зазначили, що земельна ділянка площею 2,5626 га з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019, яка розташована на вул. Пушкіна, буд. 2-А в місті Марганці, є сформованою з 23.08.2016, що підтверджується витягом із Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 03.06.2024 № НВ-1200464322024.

4.11. Позивач стверджував, що на земельній ділянці з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 за адресою: Дніпропетровська область, м. Марганець, вул. Пушкіна, буд. 2-А, розташоване нерухоме майно, належне відповідачу на праві власності. Позивач також покликався на те, що на цей час договір оренди земельної ділянки між позивачем і відповідачем не укладено, право оренди відповідно до законодавства не зареєстровано, а тому відповідач у період із 01.01.2019 по 21.12.2021 користувався земельною ділянкою без укладення договору оренди земельної ділянки, не сплачуючи при цьому плату у відповідному розмірі, що, своєю чергою, позбавило Марганецьку міську раду як власника землі права отримувати від цієї земельної ділянки дохід у розмірі орендної плати.

4.12. Марганецька міська рада, вважаючи порушеними свої права внаслідок безпідставного, на її думку, збереження ТОВ "МІК" грошових коштів у вигляді орендної плати за користування земельною ділянкою, звернулася до Господарського суду Запорізької області з позовом, у якому просила стягнути з відповідача на користь позивача грошові кошти в розмірі 3 847 309,08 грн за фактичне користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 за період із 01.01.2019 до 31.12.2021.

5.1. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини 1 статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

5.2. Заслухавши суддю-доповідачку, пояснення відповідача, дослідивши доводи, наведені в касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування апеляційним господарським судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає таке.

5.3. Предметом позову в цій справі є вимоги Марганецької міської ради до ТОВ "МІК" про стягнення з відповідача на користь позивача грошових коштів у розмірі 3 847 309,08 грн за фактичне користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 за період із 01.01.2019 до 31.12.2021.

5.4. Позовні вимоги Марганецької міської ради обґрунтовані тим, що позивач є власником земельної ділянки з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019, на якій розташоване нерухоме майно, належне ТОВ "МІК". Водночас позивач покликався на фактичне користування відповідачем зазначеною земельною ділянкою без відповідних правовстановлюючих документів. За таких обставин, на думку позивача, відповідач безпідставно зберіг грошові кошти у вигляді орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 за період із 01.01.2019 до 31.12.2021. Тому Марганецька міська рада з покликанням на положення статті 1212 Цивільного кодексу України стверджувала, що фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе грошові кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути грошові кошти власнику земельної ділянки.

5.5. Господарський суд першої інстанції, розглянувши справу № 908/1907/24 по суті позовних вимог, дійшов висновку про задоволення позову Марганецької міської ради.

5.6. Апеляційний господарський суд, переглянувши рішення господарського суду першої інстанції, не погодився з висновками місцевого господарського суду про наявність підстав для задоволення позову Марганецької міської ради. Тому апеляційний господарський суд скасував рішення господарського суду першої інстанції та ухвалив нове рішення, яким відмовив у задоволенні позову Марганецької міської ради.

5.7. Марганецька міська рада не погоджується з висновками апеляційного господарського суду, а тому звернулася з касаційною скаргою на постанову в цій справі. Марганецька міська рада, звертаючись із касаційною скаргою, покликається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

5.8. Пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права в подібних правовідносинах, викладеного в постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

5.9. Касаційна скарга Марганецької міської ради з покликанням на положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України мотивована тим, що апеляційний господарський суд, ухвалюючи оскаржувану постанову, порушив приписи статей 2, 13, 79, 86 Господарського процесуального кодексу України, неправильно застосував положення статей 79, 79-1, 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України та не врахував висновки щодо застосування цих норм права, викладені в постановах Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19 і постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі № 922/1008/15, від 07.12.2016 у справі № 922/1009/15, від 12.04.2017 у справах № 922/207/15, від 12.04.2017 № 922/5468/14.

Скаржник із покликанням на неврахування апеляційним господарським судом висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 13.09.2020 у справі № 922/926/19, стверджує, що земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування та присвоєння кадастрового номера. Однак, на думку Марганецької міської ради, апеляційний господарський суд неправильно застосував положення статей 79, 79-1 Земельного кодексу України, оскільки помилково пов`язав земельну ділянку із адресою будівель і споруд. Натомість, як стверджує скаржник, ідентифікуючою ознакою земельної ділянки є кадастровий номер.

Крім того, скаржник вважає, що апеляційний господарський суд не врахував висновки Верховного Суду, викладені в постановах від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 20.08.2024 у справі № 917/1621/22, відповідно до яких, за доводами Марганецької міської ради, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України.

Марганецька міська рада також зазначає, що сукупність кадастрових даних і матеріали обстеження земельної ділянки беззаперечно свідчать про фактичне розташування об`єктів нерухомості відповідача на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019. Крім того, за доводами скаржника, ТОВ "МІК" у 2007 році, висловивши зобов`язання щодо укладення договору оренди землі, самостійно ініціювало питання стосовно легалізації землекористування, звернувшись до Марганецької міської ради із заявою про виготовлення технічної документації на земельну ділянку з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 за адресою: Дніпропетровська область, м. Марганець, вул. Пушкіна, 2-А. З урахуванням наведеного Марганецька міська рада стверджує, що відповідач є власником об`єктів нерухомості, розташованих у межах сформованої земельної ділянки комунальної власності площею 2,5626 га з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019.

При цьому, на думку скаржника, ТОВ "МІК" користується всією земельною ділянкою, незалежно від площі належних йому будівель. Водночас, як зазначає скаржник, відповідач не позбавлений законної можливості звернутися до Марганецької міської ради з клопотанням про виготовлення проєкту землеустрою щодо зменшення площі земельної ділянки до розміру, необхідного для обслуговування його об`єктів нерухомості. В такому разі була би сформована нова земельна ділянка, а надлишкова територія повернулася б до комунальної власності. Марганецька міська рада також зазначає, що після набуття ТОВ "МІК" права власності на нерухоме майно орган місцевого самоврядування послідовно вчинив низку юридично значущих дій, а саме: вилучив земельну ділянку в попереднього орендаря; надав ТОВ "МІК" дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою для оформлення права на землю саме під належними йому будівлями; затвердив відповідну технічну документацію та прийняв рішення про передачу земельної ділянки ТОВ "МІК" в оренду. Натомість, як стверджує позивач, відповідач протягом тривалого часу свідомо утримується від будь-яких дій щодо належного оформлення права користування землею, ухиляється від укладення договору оренди та не сплачує орендну плату, що, на думку Марганецької міської ради, свідчить про очевидну бездіяльність і недобросовісність ТОВ "МІК".

За доводами скаржника, висновки суду апеляційної інстанції є передчасними та необґрунтованими, не узгоджуються з установленими у справі фактичними обставинами і наявними доказами, а також ґрунтуються на неповному та помилковому їх правовому аналізі.

5.10. Верховний Суд, проаналізувавши висновки, на які покликається скаржник, перевіривши та надавши оцінку доводам Марганецької міської ради, зазначає, що відповідно до частин 1, 2 статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

5.11. Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. Подібні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17 і постановах Верховного Суду від 30.06.2026 у справі № 910/12543/25, від 24.06.2026 у справі № 909/1000/24, від 01.07.2025 у справі № 908/1301/24.

5.12. Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізуються через право постійного користування або право оренди.

5.13. Відповідно до пункту "в" частини 1 статті 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

5.14. Принцип платного використання землі передбачено й статтею 206 Земельного кодексу України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

5.15. Виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 30.06.2026 у справі № 910/12543/25, від 24.06.2026 у справі № 909/1000/24, від 03.06.2026 у справі № 922/3104/25.

5.16. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності. Подібні висновки також викладені в постановах Верховного Суду від 30.06.2026 у справі № 910/12543/25, від 24.06.2026 у справі № 909/1000/24.

5.17. Тобто власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

5.18. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України. Подібні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20 і постановах Верховного Суду від 30.06.2026 у справі № 910/12543/25, від 12.05.2026 у справі № 922/3157/25, від 14.05.2026 у справі № 922/3108/25.

5.19. З огляду на викладене із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташоване. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 30.06.2026 у справі № 910/12543/25, від 24.06.2026 у справі № 909/1000/24, від 03.06.2026 у справі № 922/3104/25.

5.20. При цьому відповідно до висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 30.06.2026 у справі № 910/12543/25, від 24.06.2026 у справі № 909/1000/24, від 03.06.2026 у справі № 922/3104/25, від 03.06.2026 у справі № 922/3103/25, для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212- 1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати:

- фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача;

- площу земельної ділянки;

- суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (від її нормативної грошової оцінки);

- період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.

5.21. Розмір безпідставно збережених коштів за користування чужою земельною ділянкою визначається як розмір орендної плати, яку повинен був би сплатити землекористувач за відповідний період. Для розрахунку розміру безпідставно збережених коштів береться до уваги нормативна грошова оцінка земель і ставка орендної плати, що діяла у відповідний період. Подібні висновки також викладені в постанові Верховного Суду від 30.06.2026 у справі № 910/12543/25.

5.22. Як установили господарські суди, 11.08.2003 між Марганецькою міською радою (орендодавець) і ТОВ "Швейна фабрика" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендодавець на підставі рішення Марганецької міської ради від 29.07.2003 № 336-15/ХХІV надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку, яка розташована за адресою: Дніпропетровська область, м. Марганець, вул. Пушкіна, 2-А. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,5626 га.

5.23. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 12.07.2006 сторони договору оренди земельної ділянки від 11.08.2003 підписали додаткову угоду, якою продовжили строк дії цього договору оренди земельної ділянки № 04:03:029:00007 від 11.08.2003, що розташована на вул. Пушкіна, 2, площею 2,5626 га, строком на 25 років.

5.24. 07.12.2006 між ТОВ "Швейна фабрика" (продавець) і ТОВ "МІК" (покупець) було укладено договір купівлі-продажу нежитлових будівель, який посвідчений приватним нотаріусом Марганецького міського нотаріального округу Дніпропетровської області та зареєстрований у реєстрі за № 5278.

5.25. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна на вул. Пушкіна, буд. 2 у м. Марганці розташований комплекс нежитлових виробничих будівель, що належить відповідачу на праві власності з 06.09.2007, за адресою: Дніпропетровська область, м. Марганець, вул. Пушкіна, буд. 2, загальною площею 6443 м2.

5.26. Рішенням Марганецької міської ради від 25.10.2007 № 489-22/V "Про вилучення земельної ділянки у ТОВ "Швейна фабрика" по вул. Пушкіна, 2-а" вирішено вилучити в ТОВ "Швейна фабрика" земельну ділянку площею 2,5626 га на вул. Пушкіна, 2, відведену ТОВ "Швейна фабрика" згідно з рішенням Марганецької міської ради від 29.07.2003 № 336-15/ХХІV.

5.27. Господарські суди попередніх інстанцій також установили, що рішенням сесії Марганецької міської ради від 25.10.2007 № 499-22/V "Про надання дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку ТОВ "МІК" по вул. Пушкіна, 2" надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку під нежитловими будівлями, які належать ТОВ "МІК" згідно з договором купівлі-продажу нежитлових будівель на вул. Пушкіна, 2, зареєстрованого в реєстрі за № 5278.

5.28. Рішенням сесії Марганецької міської ради від 25.12.2007 № 611-24/V "Про передачу в оренду земельної ділянки ТОВ "МІК" по вул. Пушкіна, 2а" вирішено затвердити технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку, та передати ТОВ "МІК" в оренду строком на 10 років земельну ділянку площею 2,5626 га (кадастровий номер 1211300000:01:019:0019) на вул. Івана Мельникова (Пушкіна), 2, для іншої промисловості.

5.29. Однак господарські суди попередніх інстанцій установили, що в матеріалах цієї справи немає договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 на вул. Івана Мельникова (Пушкіна), 2-А, укладеного з ТОВ "МІК".

5.30. Водночас апеляційний господарський суд, скасовуючи рішення господарського суду першої інстанції, виходив із того, що земельна ділянка з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 площею 2,5626 га, розташована за адресою: м. Марганець, вул. Івана Мельникова (Пушкіна), буд. 2-А, надана ТОВ "Швейна фабрика" (попередній землекористувач) в оренду за договором від 11.08.2003, була вилучена рішенням Марганецької міської ради від 25.10.2007 № 489-22/V "Про вилучення земельної ділянки у ТОВ "Швейна фабрика" по вул. Пушкіна, 2-а".

5.31. Водночас, як установив апеляційний господарський суд, ТОВ "Швейна фабрика" відчужило ТОВ "МІК" частину нежитлових будівель, які розташовані за адресою: Дніпропетровська область, м. Марганець, вул. Пушкіна, буд. 2. Апеляційний господарський суд, установивши такі обставини справи, дійшов висновку про відмінність місцезнаходження земельної ділянки з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 площею 2,5626 га та нерухомого майна, належного відповідачу.

5.32. Крім того, апеляційний господарський суд зазначив, що в договорі купівлі-продажу будівель від 07.12.2006, який було укладено між ТОВ "Швейна фабрика" та ТОВ "МІК", немає покликання на земельну ділянку з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 площею 2,5626 га.

5.33. Проте апеляційний господарський суд помилково не врахував того, що за змістом частин 1, 3, 4, 9 статті 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру; сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера; земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

5.34. Таким чином, об`єктом оренди може бути тільки земельна ділянка як сформований у встановленому законодавством порядку об`єкт цивільних прав. Подібні висновки викладені в постанові Верховного Суду від 13.09.2020 у справі № 922/926/19, на які обґрунтовано покликається скаржник.

5.35. При цьому, за встановленими судами обставинами справи, земельна ділянка площею 2,5626 га з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019, яка розташована на вул. Пушкіна, буд. 2-А в місті Марганці, є сформованою з 23.08.2016.

5.36. Однак апеляційний господарський суд, обмежившись покликанням на відмінність адреси земельної ділянки (Дніпропетровська область, м. Марганець, вул. Пушкіна, буд. 2), і адреси, за якою розташоване нерухоме майно, належне відповідачу (Дніпропетровська область, м. Марганець, вул. Пушкіна, буд. 2-А), помилково не врахував того, що така обставина сама по собі не є достатньою для висновку про розташування нерухомого майна на іншій земельні ділянці.

5.37. Колегія суддів також зазначає, що адреса земельної ділянки не є єдиною та визначальною характеристикою земельної ділянки, оскільки, земельна ділянка як об`єкт цивільних прав індивідуалізується, зокрема, її кадастровим номером, площею, межами та іншими ідентифікуючими характеристиками.

5.38. Отже, сама лише відмінність адреси земельної ділянки (Дніпропетровська область, м. Марганець, вул. Пушкіна, буд. 2) від адреси, за якою розташоване нерухоме майно, належне відповідачу (Дніпропетровська область, м. Марганець, вул. Пушкіна, буд. 2-А), без співставлення інших індивідуальних характеристик земельної ділянки не може свідчити про розташування нерухомого майна на іншій земельні ділянці.

5.39. Таким чином, апеляційний господарський суд, установивши, що земельна ділянка є сформованою та їй присвоєно кадастровий номер, помилково не врахував того, що сама лише відмінність між адресою земельної ділянки та адресою, за якою розташоване нерухоме майно, не може свідчити про відсутність фактичного зв`язку між земельною ділянкою та нерухомим майном.

5.40. За таких обставин апеляційний господарський суд, зазначивши про відмінність між адресою земельної ділянки та адресою, за якою розташоване нерухоме майно, належне відповідачу, фактично не дослідив надані сторонами докази, не переглянув рішення господарського суду першої інстанції та не встановив усіх суттєвих фактичних обставин справи, необхідних для правильного вирішення спору.

5.41. Тому Верховний Суд вважає, що наведені Марганецькою міською радою підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, частково підтвердилися.

5.42. Оскільки апеляційний господарський суд не дослідив надані сторонами докази та не встановив усіх суттєвих фактичних обставин справи, необхідних для правильного вирішення спору, розгляд інших доводів скаржника в цьому випадку є передчасним.

5.43. Частиною 1 статі 74 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

5.44. Відповідно до частини 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

5.45. Загальними вимогами процесуального законодавства, передбаченими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238 Господарського процесуального кодексу України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

5.46. Колегія суддів вважає, що апеляційний господарський суд не дослідив належним чином зібрані у справі докази та не встановив пов`язані з ними всі суттєві фактичні обставини цієї справи, що входили до предмета доказування. У зв`язку з наведеним ухвалена у справі постанова не відповідає вимогам процесуального законодавства, а тому її не можна визнати законною та обґрунтованою.

5.47. Водночас порушення апеляційним господарським судом норм процесуального права унеможливило встановлення фактичних обставин, що мають важливе значення для правильного вирішення цієї справи, та які не можуть бути усунуті Верховним Судом самостійно відповідно до визначених законодавством меж розгляду справи судом касаційної інстанції.

5.48. Під час нового розгляду цієї справи для правильного вирішення спору апеляційному господарському суду необхідно врахувати викладене, всебічно, повно з`ясувати і перевірити всі фактичні обставини справи та докази, що мають юридичне значення для вирішення спору по суті, і, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

5.49. З урахуванням наведеного касаційну скаргу Марганецької міської ради належить задовольнити частково, оскаржувану постанову - скасувати, а справу передати на новий апеляційний розгляд до апеляційного господарського суду.

6.1. Відповідно до частин 1- 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі та застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. Пунктом 1 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України установлено, що підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1- 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.

6.3. Згідно із частиною 4 статті 310 Господарського процесуального кодексу України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

6.4. Ураховуючи межі перегляду справи в суді касаційної інстанції, колегія суддів вважає, що оскаржувану постанову апеляційного господарського суду в цій справі слід скасувати, а справу № 908/1907/24 передати на новий розгляд до Центрального апеляційного господарського суду для ухвалення обґрунтованого та законного судового рішення з урахуванням викладеного в цій постанові.

Оскільки в цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд