ПОСТАНОВА Касаційний цивільний суд ВС у справі № 361/3510/24

У квітні 2024 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «АНСУ» (далі - ТОВ «АНСУ»), треті особи: державний реєстратор виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області Мурашко О. В., виконавчий комітет Калинівської селищної ради Київської області, інженер-землевпорядник Перканюк І. П. Товариства з обмеженою відповідальністю «Норматив плюс» (далі - ТОВ «Норматив плюс»), про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав власності та відновлення права.

Позов мотивовано тим, що 25 червня 2013 року між поручителем в особі ОСОБА_1 і кредитором ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» було укладено договір поруки № РХ029031.137462.002, згідно з яким поручитель відповідає перед кредитором за виконання зобов`язань за кредитним договором в тому ж розмірі, що і боржник. Згідно інформаційної довідки, правонаступником усіх прав та обов`язків згідно з договором про відступлення права вимоги від

07 листопада 2017 року за договором іпотеки будинку та земельної ділянки серія та номер ZXR019521.137462.001 від 25 червня 2013 року, є ТОВ «АНСУ». Боржником є ОСОБА_3 .

За умовами договору поруки від 25 червня 2013 року № РХ029031.137462.002 ОСОБА_1 підписала договір іпотеки нерухомого майна - житлового будинку з надвірними будівлями, що розташований за адресою:

АДРЕСА_1 , площею

95,7 кв. м; - земельної ділянки з кадастровим номером 3221287201:01:022:0011, площею 0,2500 га, яка розташована за цією ж адресою, на якій розташовано предмет іпотеки.

Право власності ОСОБА_1 , на момент підписання договору поруки, підтверджувалось свідоцтвом про право на спадщину за законом від

12 червня 2013 року, а також свідоцтвом про право на спадщину за законом від 23 липня 2010 року.

Відповідно до умов договору іпотеки від 25 червня 2013 року, серія та номер ZXR019521.137462.001, вказані житловий будинок і земельну ділянку було передано заявником в іпотеку ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку».

У подальшому ТОВ «АНСУ» звернулось до державного реєстратора

Мурашко О. В., рішенням якого про державну реєстрацію прав та обтяжень від 25 липня 2018 року, індексний номер 42217269, проведено державну реєстрацію права власності шляхом внесення до нього запису про право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 3221287201:01:022:001 за ТОВ «АНСУ».

Також ТОВ «АНСУ» звернулось до державного реєстратора Мурашко О. В., рішенням якого від 25 липня 2018 року, індексний номер 42218259, проведено державну реєстрацію права власності шляхом внесення до нього запису про право власності на житловий будинок

АДРЕСА_1 за ТОВ «АНСУ».

Після державної реєстрації права власності за ТОВ «АНСУ» земельну ділянку з кадастровим номером 3221287201:01:022:0011 було поділено на дві окремі земельні ділянки з кадастровим номером 3221287201:01:022:0089, площею

0,125 га, дата державної реєстрації права власності 27 жовтня 2023 року, номер запису про право 52329863, і з кадастровим номером 3221287201:01:022:0090, площею 0,0125 га, дата державної реєстрації права власності 27 жовтня 2023 року, номер запису про право 52330158, у зв`язку із чим ТОВ «АНСУ» набуло усіх прав власника вказаної нерухомості.

Позивач зазначала про недотримання ТОВ «АНСУ» норм законодавства щодо реєстрації права на предмет іпотеки без наявного рішення суду про стягнення на предмет іпотеки на користь іпотекодержателя, без виконавчого запису нотаріуса, без укладеного договору з позивачем про задоволення вимог іпотекодержателя, також не було подано державному реєстратору звіту про експертну оцінку предмета іпотеки.

Враховуючи викладене, ОСОБА_1 просила:

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень

(з відкриттям розділу), індексний номер 42218259, від 25 липня 2018 року, державний реєстратор Мурашко О. В., згідно з яким 18 липня 2018 року внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис

№ 27187821 про державну реєстрацію права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 за ТОВ «АНСУ» та відновити становище, що існувало раніше, шляхом скасування права власності

ТОВ «АНСУ» та відновлення права власності ОСОБА_1 на вказаний житловий будинок;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень

(з відкриттям розділу), індексний номер 42217269, від 25 липня 2018 року, державний реєстратор Горкава О. В., згідно з яким 18 липня 2018 року внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис

№ 27187026 про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 3221287201:01:022:0011, яка розташована на

АДРЕСА_1 , за ТОВ «АНСУ» та відновити становище, що існувало раніше, шляхом скасування права власності ТОВ «АНСУ» та відновлення права власності ОСОБА_1 на земельну ділянку з кадастровим номером 3221287201:01:022:0011;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав (в державному реєстрі прав), номер запису про право 52329863, від 27 жовтня 2023 року, здійснену виконавчим комітетом Калинівської селищної ради Броварського району Київської області, земельної ділянки з кадастровим номером 3221287201:01:022:0089, яка розташована на

АДРЕСА_1 , за ТОВ «АНСУ»;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав (в державному реєстрі прав), номер запису про право 52329863, від 27 жовтня 2023 року, здійснену виконавчим комітетом Калинівської селищної ради Броварського району Київської області, земельної ділянки з кадастровим номером 3221287201:01:022:0090, яка розташована на

АДРЕСА_1 , за ТОВ «АНСУ».

Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 04 лютого 2025 року в задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції зазначив, що факти, викладені позивачем у позовній заяві на обґрунтування позовних вимог, не було підтверджено під час розгляду справи.

Постановою Київського апеляційного суду від 18 вересня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення.

Рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 04 лютого

2025 року залишено без змін.

Залишаючи апеляційну скаргу без задоволення, апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції.

21 листопада 2025 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій, з урахуванням нової редакції, просить скасувати рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 04 лютого 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 18 вересня 2025 року, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що суди першої та апеляційної інстанції не досліджували реєстраційну справу стосовно спірного майна. Заявник вказує, що апеляційний суд належним чином не обґрунтував своє рішення, чим порушив практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ). Заявник звертає увагу на те, що іпотечного застереження в розумінні статті 36 Закону України «Про іпотеку» немає в договорі іпотеки, окремий договір не укладався. ТОВ «АНСУ» звернувся до державного реєстратора не маючи рішення суду або виконавчого напису нотаріуса. Суди також проігнорували відсутність звіту про експертну оцінку предмета іпотеки. Заявник також вказує, що реєстрація права власності на предмет іпотеки відбулась із порушенням прав малолітньої особи.

Інші аргументи учасників справи

17 лютого 2026 року представник ТОВ «АНСУ» - Кононов І. К. подав до Верховного Суду відзив, у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 04 лютого 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від

18 вересня 2025 року - без змін.

Відзив мотивовано тим, що дії судів першої та апеляційної інстанцій є правомірними, оскільки сторона позивача не зверталася до суду із клопотанням про витребування доказів. Твердження заявника про відсутність іпотечного застереження не відповідає дійсності. Твердження заявника про відсутність звіту є не обґрунтованим, оскільки позивач не надала жодних доказів на підтвердження цих обставин. Твердження заявника про порушення прав малолітньої особи не були підставою звернення до суду з цим позовом, у позовній заяві таких аргументів немає, а тому апеляційний суд правомірно не взяв їх до уваги. Крім того, звертає увагу на те, що реєстрація дитини і її матері відбулась у спірному будинку вже після укладення договору іпотеки та без погодження з іпотекодержателем.

Рух касаційної скарги та матеріалів справи

Ухвалою Верховного Суду від 06 лютого 2026 року представнику ОСОБА_1 - ОСОБА_2 поновлено строк на касаційне оскарження рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 04 лютого 2025 року та постанови Київського апеляційного суду від 18 вересня 2025 року. Відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали із Броварського міськрайонного суду Київської області.

25 березня 2026 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 28 вересня 2026 року справу призначено до судового розгляду.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;

2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

У частині першій статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Перевіривши доводи касаційної скарги, урахувавши аргументи, наведені у відзиві на касаційну скаргу, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Фактичні обставини справи

25 червня 2013 року між ОСОБА_3 і ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» було укладено кредитний договір № IKIZG.137452.001 за умовами якого банк надав ОСОБА_3 кредитні кошти в сумі 240 000,00 грн строком до 24 червня 2023 року з встановленням плати за користування кредитними коштами в розмірі 22 % річних та комісії за надання кредитних ресурсів у розмірі 0,10 % від суми кредиту по кредитному договору.

25 червня 2013 року між ОСОБА_1 та ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку», з метою забезпечення виконання зобов`язань був укладений договір іпотеки

№ ZXR019521.137462.001, посвідчений приватним нотаріусом Чигріним А. О. та зареєстрований в реєстрі за № 5511. Відповідно до умов іпотечного договору, для забезпечення виконання боржником зобов`язань за кредитним договором, іпотекодавець надав банку в іпотеку нерухоме майно, а саме житловий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку з кадастровим номером 3221287201:01:022:0011, площею 0,2500 га, розташовану за тією ж адресою.

У пункті 18.1 договору іпотеки сторони узгодили, що іпотекодержатель має право вищого пріоритету на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки. Сторони погоджуються, що для задоволення своїх вимог з вартості предмета іпотеки банк, реалізуючи свої права, встановлені статями 36-38 Закону України «Про іпотеку», не зобов`язаний звертатися за захистом своїх прав в судовий або інший орган вирішення спорів. Не застосовуючи судових процедур, банк має право на свій розсуд обрати процедуру позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення своїх вимог.

Відповідно до пункту 18.13 договору іпотеки звернення стягнення у випадках, передбачених пунктами 18.6, 18.8, 18.9 цього договору, здійснюється відповідно до законодавства України та цього договору.

Згідно із пунктом 24 договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадках, передбачених пунктами 18.6, 18.8, 18.9 цього договору, відповідно до розділу V Закону України «Про іпотеку» на підставі рішення суду або на підставі виконавчого напису нотаріуса, або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Реалізація предмета іпотеки здійснюється відповідно до умов цього договору та законодавства України.

07 листопада 2017 року між ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» і ТОВ «АНСУ» був укладений договір про відступлення прав вимоги № 59, відповідно до якого ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» відступив, а ТОВ «АНСУ» прийняло права вимоги, що належали банку згідно з кредитним договором.

07 листопада 2017 року між ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» і ТОВ «АНСУ» був укладений договір про відступлення прав вимоги за іпотечним договором, посвідчений приватним нотаріусом Верповською О. В. та зареєстрований в реєстрі за № 5007, відповідно до якого ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» відступило, а ТОВ «АНСУ» прийняло права вимоги, що належали банку згідно з іпотечним договором.

Станом на 07 листопада 2017 року ОСОБА_3 мала заборгованість за кредитним договором в розмірі 498 951,32 грн, про що була сповіщена ТОВ «АНСУ» письмовою вимогою про усунення порушення від 07 листопада

2017 року № 2698.

Також про вказану наявну заборгованість була сповіщена ОСОБА_1 письмовою вимогою про усунення порушення від 07 листопада 2017 року

№ 2699.

Вимогою ТОВ «АНСУ» про добровільне звільнення житлового будинку від

03 травня 2019 року № 6533 ОСОБА_1 була сповіщена про наявність одного місяця з дня його отримання на виконання.

У частинах першій, другій та п`ятій статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону оскаржуване судове рішення апеляційного суду не відповідає.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами (частина перша статті 625 ЦК України).

За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (стаття 1054 ЦК України).

Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності (частина перша статті 546 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. Подільний об`єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом (частина перша статті 575 ЦК України).

Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема у Законі України «Про іпотеку» (далі - Закон № 898-IV).

Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом (пункт 2 частини першої статті 1 Закону № 898-IV (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин)).

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (стаття 12 Закону

№ 898-IV).

У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (стаття 33 Закону № 898-IV).

Відповідно до частини першої статті 35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Наведена правова норма спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника.

Згідно зі статтею 36 Закону № 898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до статті 37 Закону № 898-IV іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Отже, чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Результат аналізу змісту іпотечного договору від 25 червня 2013 року

№ ZXR019521.137462.001 свідчить про те, що у ньому сторони узгодили позасудове врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки, що є застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя і не потребує укладення окремого договору між іпотекодавцем та іпотекодержателем.

За наведених підстав Верховний Суд відхиляє аргументи заявника про те, що ТОВ «АНСУ» при здійсненні позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки порушило вимоги законодавства щодо реєстрації права на предмет іпотеки без наявного рішення суду про стягнення на предмет іпотеки, без виконавчого напису нотаріуса, без укладеного договору з позивачем про задоволення вимог іпотекодержателя.

Таким чином, Верховний Суд дійшов висновку, що ТОВ «АНСУ» мало право на позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки таке право сторони передбачили в іпотечному договорі від 25 червня 2013 року

№ ZXR019521.137462.001, що є застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя і не потребує укладення окремого договору між іпотекодавцем та іпотекодержателем.

Надаючи оцінку аргументам заявника про ненадання ТОВ «АНСУ» державному реєстратору звіту про експертну оцінку предмета іпотеки, Верховний Суд враховує таке.

Частиною першою статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною першою статті 10 Закону № 1952-IV визначено, що державним реєстратором є, зокрема нотаріус.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.

За змістом частин другої, четвертої статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим / отриманим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127 (тут і далі - в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

З огляду на викладене Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

Втім, враховуючи принцип lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоч Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу.

Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону № 898-IV визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону № 898-IV у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц

(провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

У пункті 7.34 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 березня

2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23) зазначено «підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження».

У справі, що переглядається, суди не встановили чи було подано державному реєстратору звіт про експертну оцінку предмета іпотеки.

Реєстрової справи, на підставі якої за ТОВ «АНСУ» державний реєстратор в позасудовому порядку на підставі застереження, яке міститься в іпотечному договорі, зареєстрував право власності на предмет іпотеки, в матеріалах справи немає.

За таких обставин висновок суду першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, про те, що факти, викладені позивачем у позовній заяві на обґрунтування позовних вимог, не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи, є передчасним.

ОСОБА_1 наполягала на тому, що при реєстрації права на предмет іпотеки за ТОВ «АНСУ» не було подано державному реєстратору звіту про експертну оцінку предмета іпотеки.

Зазначеним доводам суд апеляційної інстанції оцінки не надав та не з`ясував, на підставі яких документів нотаріусом, як державним реєстратором, прийнято оспорювані рішення про реєстрацію за відповідачем права власності на предмет іпотеки.

З огляду на те, що до повноважень Верховного Суду не належить встановлення фактичних обставин, надання оцінки чи переоцінка зібраних у справі доказів, колегія суддів дійшла висновку про скасування постанови суду апеляційної інстанції та направлення справи на новий розгляд до апеляційного суду для встановлення фактичних обставин, які мають значення для її правильного вирішення.

Таку неповноту щодо встановлених обставин може бути усунено апеляційним судом. Необхідності у направленні справи до суду першої інстанції немає.

Верховний Суд не надає оцінки аргументам касаційної скарги про те, що реєстрація права власності на предмет іпотеки відбулась із порушенням прав малолітньої особи, оскільки вказана обставина не була предметом розгляду у суді першої інстанції, отже, не могла бути предметом розгляду у суді апеляційної інстанції.

Відповідно до пункту 1 частин третьої і четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

З урахуванням наведеного, оскільки суд касаційної інстанції позбавлений процесуальної можливості встановлювати нові обставини, які не були встановлені апеляційним судом, збирати та надавати оцінку доказам, порушення норм процесуального права допущено апеляційним судом, який не забезпечив повного та всебічного розгляду справи, то постанову Київського апеляційного суду від 18 вересня 2025 року слід скасувати, а справу передати на новий розгляд до апеляційного суду.

Керуючись статтями 400, 402, 409, 411, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду