ПОСТАНОВА Касаційний цивільний суд ВС у справі № 192/1873/20

У листопаді 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто» (далі - ТОВ «Ауріс-Авто») звернулося з цим позовом до суду, у якому, з урахуванням уточнених позовних вимог, просило: визнати недійсним укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договір купівлі-продажу земельної ділянки від 28 серпня 2018 року; перевести на нього права та обов`язки покупця за цим договором; визнати за ним право власності на земельну ділянку загальною площею 1,0 га, у тому числі рілля - 1,0 га, з кадастровим номером 1225081500:01:081:0021, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області; припинити право власності ОСОБА_2 на цю земельну ділянку; визнати недійсним і скасувати запис про його право власності.

Позовні вимоги мотивовані тим, що на підставі договору оренди від 23 квітня 2010 року та додаткової угоди до нього, укладених між ТОВ «Ауріс-Авто» та ОСОБА_1 , в оренді ТОВ «Ауріс-Авто» перебуває вищевказана земельна ділянка.Договір оренди діє до 13 липня 2025 року.

У травні 2020 року товариству стало відомо про те, що 28 серпня 2018 року ОСОБА_1 відчужив земельну ділянку ОСОБА_2 .

Посилаючись на те, що відповідач не мав права відчужувати земельну ділянку без попередження та надання пропозиції про її придбання ТОВ «Ауріс-Авто», яке як орендар маєпереважне перед іншими право на придбання орендованої земельної ділянки, просило позов задовольнити.

Рішенням Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 02 вересня 2021 року в позові відмовлено.

Суд першої інстанції виходив з недоведеності позовних вимог. Спірний договір укладений відповідачами з дотриманням вимог закону. Позивач як юридична особа не міг бути стороною договору купівлі-продажу земельної ділянки, призначеної для ведення особистого селянського господарства.

Постановою Дніпровського апеляційного суду від 09 березня 2023 року рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 02 вересня 2021 року скасовано й ухвалено нове рішення про часткове задоволення позову.

Переведено з ОСОБА_2 на ТОВ «Ауріс-Авто» права та обов`язки покупця у договорі купівлі-продажу, укладеному між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідченому 28 серпня 2018 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л. В. за № 2126, щодо земельної ділянки площею 1,0 га, у тому числі рілля - 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0021, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області.

Визнано право власності ТОВ «Ауріс-Авто» на цю земельну ділянку.

Переведено ОСОБА_2 грошові кошти, внесені ТОВ «Ауріс-Авто» на депозитний рахунок Солонянського районного суду Дніпропетровської області згідно з платіжним дорученням № 376 від 05 липня 2021 року в сумі 59 317,00 грн, в якості компенсації припинення права власності на земельну ділянку.

У задоволенні іншої частини позовних відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що позивач довів належними та допустимими доказами своє переважне право орендаря на придбання земельної ділянки, яка належала ОСОБА_1 на праві приватної власності, отриманої в порядку приватизації.

У вересні 2023 року ОСОБА_2 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Дніпровського апеляційного суду від 09 березня 2023 року й направити справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Підставами касаційного оскарження зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 07 вересня 2022 року в справі № 824/477/18-а та від 27 січня 2023 року в справі № 810/884/18; відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частиною третьою статті 411 ЦПК України.

Касаційна скарга мотивована, зокрема, тим, що суд апеляційної інстанції порушив вимоги підпункту б) пункту 15 Перехідних положень ЗК України, якими встановлено заборону на придбання юридичною особою земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства.

Не врахував, що позивач неодноразово змінював предмет і підстави позову, що не допускається, та розглянув вимоги про переведення прав покупця та визнання права власності, які слід було залишити без розгляду.

Безпідставно не застосував позовну давність. Не звернув уваги на те, що він не був обізнаний про наявність судової справи. При цьому зазначає, що йому не було відомо про розгляд справи з поважної причини, оскільки у зв`язку з пандемією COVID-19 проживає на дачі, не відвідує багатолюдні місця, у тому числі багатоквартирний будинок, у якому зареєстроване місце його проживання.

Касаційна скарга не містить доводів на спростування висновків апеляційного суду в частині позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу, припинення права власності та скасування запису про право власності, у задоволенні яких відмовлено, тому постанову апеляційного суду в цій частині Верховний Суд не перевіряє.

Ухвалою Верховного Суду від 15 листопада 2023 року відкрито касаційне провадження в цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.

08 грудня 2023 року справа № 192/1873/20 надійшла до Верховного Суду.

Позивач надіслав відзив на касаційну скаргу, у якому просить залишити її без задоволення, а оскаржувану постанову без змін.

Відповідач ОСОБА_1 надіслав відзив на касаційну скаргу, у якій просить касаційну скаргу задовольнити.

Ухвалою Верховного Суду від 09 травня 2024 року справу призначено до судового розгляду.

Касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з таких підстав.

Фактичні обставини, встановлені судами

ОСОБА_1 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 348209 від 10 жовтня 2005 року належала на праві власності земельна ділянка з кадастровим номером 1225081500:01:081:0021, що розташована на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, площею 1,0000 га, з цільовим призначенням - для ведення особистого селянського господарства.

23 квітня 2010 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Ауріс-Авто» укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого ОСОБА_1 передав, а позивач прийняв в строкове платне володіння та користування зазначену земельну ділянку строком на п`ять років.

13 липня 2015 року сторони уклали додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, за умовами якої строк дії договору оренди продовжено на десять років з дня реєстрації угоди.

16 листопада 2015 року здійснено державну реєстрацію права оренди ТОВ «Ауріс-Авто» на спірну земельну ділянку зі строком дії - десять років.

За умовами договору оренди ТОВ «Ауріс-Авто» має право відповідно до чинного законодавства України в переважному порядку отримати у власність орендовану земельну ділянку.

Згідно з видатковими касовими ордерами ОСОБА_1 26 серпня 2016 року, 05 грудня 2017 року, 21 листопада 2018 року отримав орендну плату.

28 серпня 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки, за умовами якого ОСОБА_1 продав ОСОБА_2 належну йому земельну ділянку з кадастровим номером 1225081500:01:081:0021 за 59 317,00 грн.

Заявою від 28 серпня 2018 року представник ОСОБА_1 при укладенні договору купівлі-продажу підтвердила, що земельна ділянка, що є предметом договору купівлі-продажу, набувалась ОСОБА_1 в особисту приватну власність внаслідок приватизації.

Згідно з листом відділу у Солонянському районі ГУ Держгеокадастру у Дніпропетровській області від 22 червня 2021 року, спірна земельна ділянка для ведення особистого селянського не відноситься до земель пайового фонду та не підпадає під дію мораторію на відчуження.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Чинне цивільне законодавство не регламентує процедуру реалізації переважного права на викуп об`єкта оренди, передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України, тому відповідно до частини першої статті 8 ЦК України (аналогія закону) до спірних правовідносин застосовуються положення статті 362 ЦК України, як до подібних за змістом правовідносин, що виникають при реалізації переважного права на купівлю частки у справі спільної часткової власності.

Відповідно до частини першої статті 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Згідно з частиною другою статті 362 ЦК України продавець частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

Таким чином, для забезпечення здійснення переважного права інших співвласників на купівлю продавець зобов`язаний повідомити інших співвласників про свій намір продати частку. У повідомленні обов`язково має бути визначена ціна, а інші умови продажу мають бути вказані, якщо вони визначаються продавцем, як істотні для укладення такого договору (наприклад, строки розрахунків, форма, у якій співвласник бажає укласти договір на інші умови, досягнення згоди з яких є необхідним для укладення договору).

Якщо власник майна - наймодавець не повідомив наймача про свій намір продати майно, а уклав договір його купівлі-продажу з іншою, третьою особою (як покупцем), то таким чином фактом укладення такого договору порушується право наймача і, відповідно, він має право на захист свого права, у тому числі й у судовому порядку.

У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець (частина четверта статті 362 ЦК України).

Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, яке він наймає, є наступні обставини: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій, третій особі, з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Подібні висновки Верховний Суд зробив у постанові від 22 травня 2019 року в справі № 201/10030/17.

Установивши, що ТОВ «Ауріс-Авто» належним чином виконувало свої обов`язки за договором найму; ОСОБА_1 не повідомив позивача про свій намір продати земельну ділянку, чим порушив переважне право ТОВ «Ауріс-Авто» на її придбання; позивач вніс на депозитний рахунок суду грошові кошти, які сплатив ОСОБА_2 за договором купівлі-продажу земельної ділянки, суд апеляційної інстанції обґрунтовано перевів на нього права та обов`язки покупця за цим договором й доводи касаційної скарги цього не спростовують.

Також, відповідно до матеріалів справи, до закінчення підготовчого засідання позивач пред`явив додаткові позовні вимоги, що є його правом, передбаченим статтею 49 ЦПК України. Водночас підстави позову позивач не змінював, тому посилання ОСОБА_2 в касаційній скарзі на неодноразову зміну позивачем і предмета, і підстав позову Верховний Суд відхиляє як безпідставні.

Аргументи щодо пропуску позовної давності колегія суддів не бере до уваги, оскільки відповідної заяви про її застосування відповідач ОСОБА_2 ні в суді першої, ні в суді апеляційної інстанції не зробив.

При цьому про розгляд справи в суді апеляційної інстанції ОСОБА_2 був повідомлений належним чином. Матеріали справи містять підтвердження того, що суд апеляційної інстанції направляв ОСОБА_2 судові повістки про виклик до суду, однак поштове відправлення повернулося з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою», що відповідно до пункту 3 частини восьмої статті 128 ЦПК України свідчить про вручення йому цієї судової повістки.

Інші аргументи касаційної скарги не дають підстав для скасування оскаржуваної постанови, оскільки зводяться до власного тлумачення заявником норм законодавства та необхідності переоцінки доказів і встановлених на їх підставі обставин, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.

Порушень норм процесуального права, що призвели до неправильного вирішення справи, а також обставин, які є обов`язковими підставами для скасування судового рішення, касаційний суд не встановив.

Згідно зі статтею 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріально і процесуального права.

Переглянувши судове рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність підстав для його скасування.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову Дніпровського апеляційного суду від 09 березня 2023 року в частині задоволених позовних вимог без змін.

Щодо судових витрат

Оскільки касаційна скарга залишена без задоволення, немає підстав для нового розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду