ПОСТАНОВА Касаційний цивільний суд ВС у справі № 521/13158/19

Описова частина

У серпні 2019 року Одеська міська рада звернулася до суду з позовом, який згодом був уточнений та остаточно поданий до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , про скасування реєстрації декларації, скасування права власності та знесення об`єкта самочинного будівництва.

Позовна заява Одеської міської ради мотивована тим, що ОСОБА_3 набула у власність 60/100 часток нежитлових приміщень, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

14 квітня 2017 року ОСОБА_3 за договором дарування передала безоплатно у власність ОСОБА_1 60/100 часток нежитлових приміщень, загальною площею 206,9 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 .

06 листопада 2017 року Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради зареєстровано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації «Реконструкція частини нежитлових приміщень без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані з виділом в окрему одиницю», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

04 грудня 2017 року ОСОБА_4 як співвласник 40/100 нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , дав згоду на виділ у натурі частки майна, яке належить на праві власності ОСОБА_1

04 грудня 2017 року за ОСОБА_1 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на нежитлове приміщення, загальною площею 195,5 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

04 вересня 2019 року ОСОБА_1 відчужив 28/100 частини вказаного нежитлового приміщення ОСОБА_2 за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу.

Позивач вказував на те, що ОСОБА_1 здійснив самочинне будівництво окремої будівлі, загальною площею 195,5 кв. м, на землях комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які не були відведені для таких цілей у встановленому законом порядку, та фактично здійснено первісне введення до експлуатації самочинно збудованого будинку як нового об`єкта нерухомого майна, зареєстровано на нього право власності та відчужено іншим особам.

З урахуванням зазначеного, Одеська міська рада просила суд:

- скасувати реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації «Реконструкція частини нежитлових приміщень без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані з виділом в окрему одиницю за адресою: АДРЕСА_2 » від 06 листопада 2017 року;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04 грудня 2017 року;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу від 04 вересня 2019 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О. С., яким ОСОБА_1 здійснив відчуження ОСОБА_2 28/100 частини нежитлового приміщення, загальною площею 195,5 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04 вересня 2019 року;

- зобов`язати ОСОБА_1 за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом знесення самочинно збудованого нежитлового приміщення, загальною площею 195,5 кв. м.

У листопаді 2019 року ОСОБА_2 звернулася до суду із зустрічним позовом до Одеської міської ради про визнання права власності.

Зустрічна позовна заява ОСОБА_2 мотивована тим, що вонана законних підставах придбала частину нежитлового приміщення: усі органи, яким надано право перевірки правильності оформлення документів з відчуження нерухомого майна, перевіряли документи та заперечень цих органів не було, тому Одеська міська рада не має права позбавляти її права власності на частину нежитлового приміщення.

З урахуванням зазначеного ОСОБА_2 просила суд визнати за нею право власності на 28/100 частини від 195,5 кв. м, згідно з довідкою про розрахунок часток (технічний паспорт), виданою ТОВ «Нове бюро технічної інвентаризації» 19 серпня 2019 року, та складаються з: приміщення № 5 - санвузол площею 2 кв. м; приміщення № 6 - основне площею 50,3 кв. м; приміщення № 7 - підсобне площею 2,5 кв. м; загальною площею 54,8 кв. м, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 .

УхвалоюМалиновського районного суду м. Одеси від 18 листопада 2019 року прийнято зустрічний позов ОСОБА_2 та об`єднана в одне провадження з вимогами первісного позову.

Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 16 грудня 2019 року, ухваленим у складі судді Михайлюка О. А., у задоволенні позову Одеської міської ради відмовлено. У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог Одеської міської ради, суд першої інстанції виходив із того, що після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкта до експлуатації, остання вичерпала свою дію фактом виконання, в зв`язку з чим оскаржуваною у справі декларацією будь-які права або охоронювані законні інтереси Одеської міської ради не порушуються, а скасування реєстрації такої декларації не буде нести будь-яких правових наслідків. Сам факт реєстрації такої декларації та отримання права власності на її підставі виключає можливість віднесення спірного об`єкта нерухомого майна до самочинного в силу його узаконення.

Суд першої інстанції дійшов висновку про те, що відмова у задоволенні первісних позовних вимог є підставою для відмови у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 про визнання права власності на майно в порядку статті 392 ЦК України.

Постановою Одеського апеляційного суду від 06 березня 2023 року апеляційну скаргу Одеської міської ради задоволено частково, рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 16 грудня 2019 року скасовано та прийнято нову постанову.

Позов Одеської міської ради задоволено частково.

Скасовано реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації «Реконструкція частини нежитлових приміщень без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані з виділом в окрему одиницю» за адресою: АДРЕСА_1 від 06 листопада 2017 року, серія та номер: ОД 141173102099.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розміру) від 06 грудня 2017 року (індексний номер рішення 38549069).

Визнано договір купівлі-продажу від 04 вересня 2019 року (серія та номер 1881), посвідчений приватним нотаріусом Левчук О. С., укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на 28/100 частини нежитлового приміщення, загальною площею 195,5 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , недійсним.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04 вересня 2019 року (індексний номер рішення 48521440).

У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Стягнуто з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 у рівних частках на користь Одеської міської ради судовий збір у розмірі 11 526,00 грн.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та задовольняючи частково позовні вимоги Одеської міської ради, апеляційний суд виходив із того, що згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внаслідок проведеної відповідачем реконструкції нежитлового приміщення та виділення його у самостійний об`єкт, що перебуває у приватній власності ОСОБА_1 , відбулося збільшення загальної площі 60/100 часток приміщення, загальною площею 206,9 кв. м, яке належало ОСОБА_1 на підставі договору дарування та складає 124,14 кв. м. (206,9 : 100 х 60), до 195,5 кв. м шляхом добудування, яке позначено у технічному паспорті. Одеська міська рада не приймала рішень про передачу у власність чи користування ОСОБА_1 земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 та 30а. Будівництво зі збільшенням об`єкта нежитлового приміщення здійснено ОСОБА_1 на земельній ділянці, яка не була для цього відведена, без належних дозволів на будівництво, без належним чином затвердженого проекту, а тому наявні правові підстави для скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Апеляційний суд зазначив, що декларація про готовність об`єкта до експлуатації порушує права та законні інтереси територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради як власника земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , на якій на підставі цієї зареєстрованої декларації збудована прибудова до нежитлового приміщення з присвоєнням нової адреси.

Ця декларація стала підставою для оформлення ОСОБА_1 права власності на спірну прибудову внаслідок прийняття державним реєстратором Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради Поляковим М. О. рішення від 06 грудня 2017 року за індексним номером 38549069 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації та, як наслідок, скасування рішення від 06 грудня 2017 року за індексним номером 38549069, прийнятого державним реєстратором Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради Поляковим М. О., є ефективним способом захисту порушених прав та інтересів територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради, що спростовує підстави оформлення права власності за ОСОБА_1 .

На підставі рішення про державну реєстрацію, 04 вересня 2019 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу 28/100 часток у праві власності на нежитлові приміщення, який підлягає визнанню недійсним відповідно до статей 203, 215 ЦК України з одночасним скасуванням рішення про реєстрацію цього правочину.

Також апеляційний суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги Одеської міської ради про знесення самочинно побудованого об`єкта не підлягають задоволенню, оскількипозивач не заявляв позовних вимог про приведення об`єкта за АДРЕСА_1 до первинного стану, не надав доказів технічної можливості демонтажу частини нежитлового приміщення без пошкодження конструкції споруди в цілому, не визначив, яку саме частину нежитлового приміщення слід знести, її розмір та конфігурацію.

Рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 сторонами не оскаржувалось та апеляційним судом не переглядалось.

У квітня 2023 року представник ОСОБА_1 - адвокат Грицак К. В. подала до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Одеського апеляційного суду від 06 березня 2023 року, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просила скасувати постанову апеляційного суду, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції, встановивши, що площа виділеної ОСОБА_1 одиниці має складати 124,14 кв. м, проте складає 195,5 кв. м у зв`язку із прибудовою (окремо розташованою), позбавив ОСОБА_1 права власності на всю «окрему одиницю» площею 195,5 кв. м, а не на прибудову. Тобто апеляційний суд фактично позбавив ОСОБА_1 права власності на частку, яка була правомірно ним набута, площею 124,14 кв. м.

При цьому апеляційний суд не врахував, що Одеська міська рада звернулася до суду з позовом лише у 2019 році, у той час як право власності на окрему одиницю ОСОБА_1 набув у 2017 році і весь цей час користувався будівлею та сплачував податок на землю.

Одеська міська рада не обґрунтувала, в чому саме полягає інтерес суспільства у скасуванні права власності на нерухоме майно, кінцевою метою якої є звільнення земельної ділянки, точні розміри якої не встановлені, оскільки відповідно до акта огляду ОСОБА_1 зайняв ділянку орієнтовною площею 80 кв. м.

Крім того, факт здійснення прибудови та факт зайняття земельної ділянки суд апеляційної інстанції встановив на підставі недопустимих доказів(акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 18 квітня 2019 року), відповідно до якого ОСОБА_1 шляхом будівництва прибудови самовільно зайняв земельну ділянку, орієнтовною площею 80 кв. м; схеми, поданї до акта перевірки, відповідно до якої спірний об`єкт розташований окремо від житлового будинку за АДРЕСА_1 . Належним доказом, на підставі якого можливо зробити висновок про наявність самочинного будівництва, є припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.

Також суд апеляційної інстанції не врахував принцип належного урядування.

Підставами касаційного оскарження постанови апеляційного суду представник заявника зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19), від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц (провадження № 14-445цс19) та у постановах Верховного Суду від 29 листопада 2021 року у справі № 646/6350/16-ц (провадження № 61-1821св20), від 01 жовтня 2019 року у справі № 826/9967/18 (провадження № К/9901/11786/19), від 03 лютого 2021 року у справі № 814/944/18 (провадження № К/9901/68912/18), від 19 вересня 2018 року у справі № 804/1510/16 (провадження № К/9901/23411/18), від 02 жовтня 2018 року у справі № 465/1461/16 (провадження № К/9901/12645/18), від 07 листопада 2019 року у справі № 916/2825/18; суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів.

У квітні 2023 року представник ОСОБА_2 - адвокат Грицак К. В. подала до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Одеського апеляційного суду від 06 березня 2023 року, в якій, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, просила скасувати постанову апеляційного суду та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовуОдеської міської ради.

Касаційна скарга мотивована тим, щосуд апеляційної інстанції визнав договір купівлі-продажу, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , недійсним, посилаючись на статтю 203 ЦК України, скасував право власності ОСОБА_2 з тих підстав, що скасував підставу для набуття права власності попереднім власником.

При цьому апеляційний суд не врахував, що ОСОБА_2 є добросовісним набувачем, та не навів підстав, передбачених статтею 203 ЦК України, які не були додержані в момент вчинення правочину.

Апеляційний суд допустив неправомірне втручання у право власності добросовісного набувача.

Крім того, матеріали справи не містять доказів отримання заявником повідомлення про дату та час судового засідання.

Підставами касаційного оскарження постанови апеляційного суду представник заявника зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 29 листопада 2021 року у справі № 646/6350/16-ц (провадження № 61-1821св20), від 01 жовтня 2019 року у справі № 826/9967/18 (провадження № К/9901/11786/19), від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13; справу розглянуто за відсутності заявника; суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів.

Постанова апеляційного суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог Одеської міської ради про знесення об`єкта самочинного будівництва не оскаржується, а тому в силу вимог статті 400 ЦПК України в касаційному порядку не переглядається.

У травні 2024 року представник ОСОБА_2 - адвокат Грицак К. В. подала відзив на касаційну скаргупредставника ОСОБА_1 - адвоката Грицак К. В., в якому погодилась із доводами касаційної скарги ОСОБА_1 .

Рух касаційних скарг у суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 18 квітня 2023 року відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Грицак К. В. та витребувано матеріали цивільної справи із суду першої інстанції.

Ухвалою Верховного Суду від 18 квітня 2023 року касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Грицак К. В. залишено без руху та надано строк для усунення недоліків касаційної скарги.

У строк, визначений судом, заявник усунув недоліки касаційної скарги.

Ухвалою Верховного Суду від 12 травня 2023 року відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою представника ОСОБА_2 - адвоката Грицак К. В. та витребувано матеріали цивільної справи із суду першої інстанції.

У травні 2023 року до Верховного Суду надійшли матеріали справи.

Ухвалою Верховного Суду від 25 січня 2024 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

14 квітня 2017 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладено нотаріально посвідчений договір дарування, згідно з яким ОСОБА_1 прийняв у дар 60/100 часток нежитлових приміщень АДРЕСА_2 , загальною площею 206,9 кв. м.

ОСОБА_4 , який є власником 40/100 часток нежитлових приміщень, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , дав свою згоду на виділ у натурі частки майна, яке належить ОСОБА_1 ,. у самостійну одиницю.

06 листопада 2017 року Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради видало ОСОБА_1 декларацію про готовність до експлуатаціїоб`єкта. Інформація про об`єкт - реконструкція частини нежитлових приміщень без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані з виділом в окрему одиницю за адресою: АДРЕСА_2 . Будівлі для конторських та адміністративних цілей. Загальна площа 195,5 кв. м.

У пункті 1.3 декларації зазначено про те, що реконструкція проведена без зміни розмірів.

Згідно з технічним паспортом на нежитлове приміщення на АДРЕСА_2 , який виготовлений 09 листопада 2017 року ТОВ «Нове бюро технічної інвентаризації» на замовлення ОСОБА_1 , площа об`єкта становить 195,5 кв. м і складається із: 1 - приміщення площею 125,3 кв. м, 2 - приміщення площею 57,3 кв. м, туалетів площею 1,7 кв. м; 2,7 кв. м та комори площею 8,5 кв. м.

06 грудня 2017 року за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на нежитлове приміщення, загальною площею 195,5 кв. м, яке розташовано за адресою: АДРЕСА_1 .

Підстави для реєстрації права власності є такі документи: заява про виділ у натурі частки із спільного майна; технічний паспорт від 09 листопада 2017 року; договір дарування від 14 квітня 2017 року; декларація про готовність об`єкта до експлуатації, видана 06 листопада 2017 року Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради.

04 вересня 2019 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу 28/100 часток у праві власності на нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 195,5 кв. м.

Згідно з листом Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради від 04 квітня 2019 року вихідні дані (містобудівні умови та обмеження) за адресою: АДРЕСА_1 , Управлінням не видавались.

Відповідно до листа Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 26 квітня 2019 року у Департаменті відсутня будь-яка інформація стосовно прийнятих рішень Одеської міської ради про надання у власність або оренду земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 . Документи, які підтверджують право власності чи користування зазначеною земельною ділянкою, яка використовується ОСОБА_1 під розміщенням магазину та інтерактивного клубу, відсутні, що не відповідає вимогам статей 125, 126 ЗК України.

Згідно з актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 18 квітня 2019 року ОСОБА_1 шляхом будівництва прибудови самовільно зайняв земельну ділянку орієнтовною площею 80 кв. м, що порушує вимоги пункту б статті 211 ЗК України.

Відповідно до схеми, яка додана до акта перевірки, спірний об`єкт розташований окремо від житлового будинку на АДРЕСА_1 .

Згідно з листом Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 08 травня 2019 року встановлено, що відповідно до наявних у відділі книг реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, станом на 31 грудня 2012 року не зареєстровано право власності (користування) на земельну ділянку, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 .

Мотивувальна частина

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвоката Грицак К. В. підлягає частковому задоволенню, касаційна скарга представника ОСОБА_2 - адвоката Грицак К. В. підлягає задоволенню.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам судове рішення апеляційного суду не відповідає.

Щодо скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації

Позивач Одеська міська рада просила скасувати реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації, бо у ній є неправдиві відомості, адже ОСОБА_1 реконструював нежитлове приміщення зі зміною площі у зв`язку із прибудовою. Стверджувала, що ця реконструкція зі збільшенням площі приміщень без відведення земельної ділянки є самочинним будівництвом і порушує право власності територіальної громади на таку ділянку.

Суд апеляційної інстанції вказав, що площа приміщення, яке належало ОСОБА_1 , змінилась за рахунок земельної ділянки комунальної власності без погодження у встановленому законом порядку; цю ділянку міська рада не відводила у власність чи в оренду ОСОБА_1 , і останній реконструював нежитлове приміщення шляхом прибудови без заяви про намір забудови земельної ділянки, без містобудівних умов і обмежень, без затвердженого завдання на проектування, без належних вихідних даних для спорудження прибудови. Тому апеляційний суд задовольнив вимогу про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Верховний Суд за обставин цієї справи вважає висновок суду щодо задоволення зазначеної вимоги помилковим.

Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю (див. частину першу статті 83 ЗК України у редакції, що діяла на час реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації).

Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону (частина перша статті 116 ЗК України).

Самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду (стаття 212 ЗК України).

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (стаття 328 ЦК України).

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (частина друга статті 331 ЦК України).

Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (частини перша - друга статті 376 ЦК України).

Реконструкція без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності можуть здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою (частина четверта статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Суд апеляційної інстанції встановив, що 14 квітня 2017 року ОСОБА_1 набув право власності на 60/100 часток нежитлових приміщень АДРЕСА_2 , загальною площею 206,9 кв. м, а18 квітня 2019 року відділ самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту комунальної власності Управління земельних ресурсів Одеської міської ради зафіксував в акті огляду земельної ділянки, що ОСОБА_1 шляхом будівництва прибудови самовільно зайняв земельну ділянку орієнтовною площею 80 кв. м, що порушує вимоги пункту б статті 211 ЗК України (а. с. 34, т. 1); містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки ОСОБА_1 не видавали, що підтвердило Управління архітектури і містобудування Одеської міської ради у листі від 04 квітня 2019 року (а. с. 21, т. 1); ОСОБА_1 як замовник вніс до декларації про готовність об`єкта до експлуатації недостовірну інформацію: у пункті 13 зазначив, що реконструкція проведена без зміни розміру, тоді як у пункті 14 вказав змінену загальну площу нежитлового приміщення (195,5 кв. м), що суперечить первинним документам.

Верховний Суд погоджується із висновком суду апеляційної інстанції про те, що ОСОБА_1 мав дотримуватися порядку виконання будівельних робіт і прийняття в експлуатацію нерухомого майна, як це передбачає Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності»; як встановив суд, добудова до нежитлового приміщення відбулася зі зміною розміру загальної площі за рахунок земельної ділянки, яку міська рада для цих цілей не відводила, право виконувати будівельні роботи не надавала, відповідну проектну документацію не затверджувала.

Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування (частина п`ята статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у редакції, чинній на час реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації).

Замовник - це фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву (пункт 4 частини першої статті 1 зазначеного Закону).

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви (частина перша статті 39 зазначеного Закону).

Замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про готовність об`єкта до експлуатації, та за експлуатацію об`єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката (частина десята статті 39 вказаного Закону).

Отже, ОСОБА_1 як замовник, інтересів якого стосується декларація про готовність об`єкта до експлуатації, несе відповідальність за достовірність даних, вказаних у цій декларації. Велика Палата Верховного Суду вже виснувала, що спір про скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації треба розглядати як такий, що пов`язаний зі стверджуваним порушенням цивільних прав позивача особою, за якою на підставі вказаної декларації зареєстроване право власності на відповідний об`єкт нерухомого майна.

Скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, що стала підставою для оформлення замовником будівництва права власності на відповідне майно, вплине на права й обов`язки цього замовника, зокрема стосовно можливості експлуатації такого майна. Тому належним відповідачем за вимогою про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації є замовник будівництва, тобто особа, на користь якої цю декларацію зареєстрували (див. постанову від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц (пункти 65, 66)).

За змістом частини другої статті 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» підставами для скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації є встановлення факту зазначення у ній замовником будівництва недостовірних даних, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом (зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта), а також набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень. За таких підстав з позовом про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації може звернутися відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду.

Суд апеляційної інстанції встановив, що ОСОБА_1 здійснив самочинне будівництво, бо змінив площу нежитлового приміщення шляхом добудови за рахунок земель комунальної власності без відведення цієї ділянки, без надання та затвердження в установленому законом порядку проектної і дозвільної документації на будівництво, а у декларацію про готовність об`єкта до експлуатації вніс недостовірні відомості. З неправомірної дії право власності за загальним правилом не виникає.

Однак суд апеляційної інстанції, з огляду на встановлені обставини, помилково задовольнив вимогу міської ради про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Така вимога за обставин цієї справи є неналежною та не відновлює право територіальної громади як власника земельної ділянки.

Верховний Суд звертає увагу на те, що Велика Палата Верховного Суду розглядала вимогу про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації як належний спосіб захисту виключно за обставин, коли на відповідній ділянці заборонене будь-яке будівництво, крім гідротехнічних споруд (див. висновок, сформульований у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц (пункт 63)).

За обставин справи, яка переглядається, суд не встановив, що на земельній ділянці територіальної громади за адресою: АДРЕСА_1 , будівництво неможливе.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 вказала, що належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (пункт 113).

З огляду на вказане колегія суддів вважає вимогу про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації неналежною.

Усталеним у судовій практиці незалежно від виду судочинства та категорії справи є підхід, згідно з яким висновки щодо застосування норм судовою палатою касаційного суду мають перевагу над висновками колегії суддів; висновки об`єднаної палати касаційного суду - над висновками палати чи колегії суддів цього суду, а висновки Великої Палати Верховного Суду - над висновками об`єднаної палати, палати та колегії суддів касаційного суду (див., наприклад, постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного кримінального суду від 13 лютого 2019 року у справі № 130/1001/17, Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 січня 2021 року у справі № Б-23/75-02 (пункт 8.12), Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 вересня 2021 року у справі № 166/1222/20, від 20 грудня 2023 року у справі № 752/4079/16-ц, Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 23 листопада 2023 року у справі № 757/42452/20, від 05 січня 2024 року у справах № 149/184/21 і № 337/2398/20, від 24 січня 2024 року у справах № 761/22446/20 і № 757/51692/19-ц, Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 січня 2024 року у справі № 932/9029/23).

З огляду на це, враховуючи висновки Великої Палати Верховного Суду, сформульовані у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22, колегія суддів не бере до уваги твердження ОСОБА_1 про необхідність урахування висновків, сформульованих, зокрема, Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у постановах від 19 вересня 2018 року № 804/1510/16 і від 02 жовтня 2018 року № 465/1461/16-а.

Отже, помилковим є висновок апеляційного суду про задоволення вимоги Одеської міської ради про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Щодо скасування рішень державного реєстратора та визнання недійсним договору купівлі-продажу

Одеська міська рада просила скасувати рішення державного реєстратора, оскільки реєстрація змін відбулася на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації та технічного паспорта на об`єкт, у яких є недостовірні дані щодо самочинного збудованого приміщення, а також визнати недійсним договір купівлі-продажу, який укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на підставі цієї державної реєстрації, та скасувати рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 .

Суд апеляційної інстанції встановив, що державний реєстратор прийняв рішення про реєстрацію змін до відомостей про площу та вид нерухомого майна на підставі вказаних декларації та паспорта. Тому правильно оцінив державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на об`єкт самочинного будівництва як незаконну.

Однак апеляційний суд вважав, що ефективне відновлення прав позивача гарантуватиме задоволення вимог про скасування рішень державного реєстратора та визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Верховний Суд з висновком про задоволення цих вимоги не погоджується.

За логікою позивача, задоволення позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора та визнання недійсним договору купівлі-продажу призведе до відновлення становища власника земельної ділянки, яке існувало до порушення його права.

Проте у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 Велика Палата Верховного Суду вказала:

- сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду не слід розглядати як окреме щодо факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки (пункт 89);

- права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження (пункт 92);

- за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна (пункт 112);

- належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (пункт 113).

Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно (пункт 152).

Отже, за змістом наведених висновків вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, яке він прийняв на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації та технічного паспорта на об`єкт (у яких є недостовірні дані щодо самочинного збудованого приміщення), визнання недійсним надалі укладеного договору купівлі-продажу та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, набутого на підставі цього договору, є неналежним способом захисту.

Юридичні перешкоди для власника земельної ділянки, які виникли внаслідок зазначеної реєстрації, усуваються внаслідок задоволення судом належних позовних вимог:

(1) або про знесення самочинно побудованого нерухомого майна (внаслідок демонтажу якого на підставі пункту 1 частини першої, частини другої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» закриваються відповідний розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційна справа);

(2) або про визнання права власності на самочинно побудоване майно (таке судове рішення є підставою для державної реєстрації права власності на відповідне майно згідно з пунктом 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно»).

Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 138)).

У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (див.: постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 154)).

З огляду на вказане, слід скасувати постанову апеляційного суду в частині задоволення позовних вимог Одеської міської ради про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06 грудня 2017 року, визнання договору купівлі-продажу від 04 вересня 2019 року, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04 вересня 2019 року та у задоволенні цих вимог відмовити.

Щодо знесення самочинно збудованого нежитлового приміщення на комунальній земельній ділянці

Одеська міська рада просила зобов`язати ОСОБА_1 за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом знесення самочинно збудованого нежитлового приміщення, загальною площею 195,5 кв. м.

Суд апеляційної інстанції відмовив у задоволенні цих вимог Одеської міської ради, посилаючись на те, щопозивач не заявляв позовних вимог про приведення об`єкта за АДРЕСА_1 до первинного стану, не надав доказів технічної можливості демонтажу частини нежитлового приміщення без пошкодження конструкції споруди в цілому, не визначив, яку саме частину нежитлового приміщення слід знести, її розмір та конфігурацію.

Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Постанова апеляційного суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог Одеської міської ради про знесення самочинно збудованого нежитлового приміщення відповідачами не оскаржується, а тому в силу вимог статті 400 ЦПК України в касаційному порядку не переглядається.

При цьому Верховний Суд звертає увагу, що Одеська міська рада не позбавлена можливості звернутися за захистом свого порушеного права у порядку, передбаченому законом.

Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право: скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд (пункт 3 частини першої статті 409 ЦПК України).

Суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини (частини перша та четверта статті 412 ЦПК України).

Ураховуючи наведені вище висновки щодо застосування норм права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Грицак К. В. слід задовольнити частково, касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Грицак К. В. - задовольнити, постанову апеляційного суду скасувати у частині задоволення позовних вимог Одеської міської ради про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, скасування рішення державного реєстратора, визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення державного реєстратора і розподілу судових витрат та у частині цих вимог ухвалити нове рішення про відмову у їх задоволенні.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

За подання касаційної скарги ОСОБА_1 сплатив судовий збір у розмірі 19 210,00 грн.

За подання касаційної скарги ОСОБА_2 сплатила судовий збір у розмірі 19 210,00 грн.

Оскільки Верховний Суд дійшов висновку про відмову у задоволенні чотирьох позовних вимог Одеської міської ради про: скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, скасування рішення державного реєстратора, визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення державного реєстратора, то судовий збір, сплачений ОСОБА_1 та ОСОБА_2 за подання касаційних скарг, підлягає стягненню з Одеської міської ради на користь відповідачів пропорційно задоволеним позовним вимогам, тобто у розмірі 15 368 грн на користь кожного відповідача (1921 грн х 4 позовні вимоги (в задоволенні яких відмовлено судом касаційної інстанції) х 200% (коефіцієнт щодо судового збору за подачу касаційної скарги).

Керуючись статтями 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду