ПОСТАНОВА Касаційний цивільний суд ВС у справі № 523/3245/22

1. У лютому 2022 року Одеська міська рада звернулася до суду з позовом, в якому просила:

1) скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 17 січня 2019 року № 45089466, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_1 на житловий будинок за адресою:

АДРЕСА_1 , загальною площею 56,8 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744301451101);

2) скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 24 січня 2019 року № 45199908, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_1 на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,8 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744301451101) із закриттям розділу;

3) скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 17 січня 2019 року № 45089736, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_1 на житловий будинок за адресою:

АДРЕСА_1 , загальною площею 118,2 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744320951101);

4) скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 24 січня 2019 року № 45198291, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_1 на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 118,2 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744320951101) із закриттям розділу;

5) скасувати рішення державного реєстратора про закриття розділу від 28 січня

2019 року № 45242740, нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,8 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744301451101) та нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 118,2 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744320951101);

6) скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 28 січня 2019 року № 45242532, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_1 на нежитлову будівлю за адресою:

АДРЕСА_1 , загальною площею 175 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1751891651101);

7) визнати недійсним правочин щодо передачі Товариству з обмеженою відповідальністю «ЕЛАКС-ХХІ» (далі - ТОВ «ЕЛАКС-ХХІ») об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 та скасувати акт приймання-передачі нерухомого майна від 25 серпня 2021 року, серія та номер: 4631;

8) скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27 серпня 2021 року № 60033373, що є підставою для припинення права власності ТОВ «ЕЛАКС-ХХІ» на нежитлову будівлю за адресою:

АДРЕСА_1 , загальною площею 175 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1751891651101) із закриттям розділу;

9) зобов`язати ОСОБА_1 за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта за адресою:

АДРЕСА_1 , загальною площею 56,8 кв. м;

10) зобов`язати ОСОБА_1 за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта за адресою:

АДРЕСА_1 , загальною площею - 118,2 кв. м.

2. Одеська міська рада обґрунтовує позовні вимоги тим, що з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомо, що на підставі виписки з рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради депутатів трудящих від 20 листопада 1990 року серія та номер 86 та довідок від 14 січня 2019 року № 212345 та № 212346, наданих ТОВ «Пром-Строй ЛТД», рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 17 січня 2019 року

№ 45089466 та № 45089736 за ОСОБА_1 було зареєстроване право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею

56,8 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744301451101) та на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею

118,2 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744320951101).

3. Надалі, на підставі висновку від 23 січня 2019 року серія та номер: б/н, який був наданий ТОВ «Пром-Строй ЛТД» та технічного паспорта від 23 січня 2019 року серія та номер: б/н, виготовленого ТОВ «Пром-Строй ЛТД», рішенням державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 24 січня 2019 року № 45199908 внесені зміни до розділу, а саме: житловий будинок, «об`єкт житлової нерухомості: Так» змінено на нежитлову будівлю «об`єкт житлової нерухомості: Ні»; загальна площа -56,8 кв. м, житлова площа - 56,8 кв. м змінена на загальну площу - 56,8 кв. м.

4. Таким чином, була створена нежитлова будівля за адресою:

АДРЕСА_1 , загальною площею - 56,8 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744301451101).

5. Також на підставі висновку від 23 січня 2019 року серія та номер: 219193, наданого ТОВ «Пром-Строй ЛТД» та технічного паспорта від 23 січня 2019 року серія та номер: б/н, виготовленого ТОВ «Пром-Строй ЛТД», рішенням державного реєстратора про реєстрацію змін до розділу від 24 січня 2019 року № 45198291, яким внесені зміни до розділу, а саме: житловий будинок, «об`єкт житлової нерухомості: Так» змінено на нежитлову будівлю «об`єкт житлової нерухомості: Ні»; загальна площа - 118,2 кв. м, житлова площа - 118,2 кв. м змінено на загальну площу - 118,2 кв. м.

6. Отже, була створена нежитлова будівля за адресою:

АДРЕСА_1 , загальною площею 118,2 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744320951101).

7. У подальшому на підставі висновку від 24 січня 2019 року серія та номер: 213413 рішенням державного реєстратора від 28 січня 2019 року № 45242740 об`єкти нерухомого майна № 1744301451101 та № 1744320951101 були об`єднані.

8. На підставі вказаного висновку від 24 січня 2019 року серія та номер: 213413 та технічного паспорта від 24 січня 2019 року серія та номер: б/н рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 28 січня 2019 року № 45242532 за ОСОБА_1 було зареєстроване право власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 175 кв. м.

9. З метою збереження проведеної реєстрації ОСОБА_1 створила ТОВ «ЕЛАКС-ХХІ» та здійснила відчуження утвореній юридичній особі, шляхом складання акта приймання-передачі нерухомого майна від 25 серпня 2021 року № 4631 - нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 175 кв. м.

10. Так, з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що на підставі акта приймання-передачі нерухомого майна від 25 серпня 2021 року № 4631 рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27 серпня 2021 року № 60033373 за ТОВ «ЕЛАКС-ХХІ» зареєстроване право власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 175 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1751891651101).

11. Наявність реєстрації речових прав на самочинно збудований об`єкт порушує права та законні інтереси територіальної громади м. Одеси, як власника земельної ділянки на якій розташована ця споруда, оскільки перешкоджає здійсненню повноважень щодо володіння, користування та розпорядження відповідною земельною ділянкою та створює умови для її незаконного використання відповідачами.

12. Суворовський районний суд м. Одеси рішенням від 07 грудня 2023 року позовні вимоги Одеської міської ради задовольнив.

13. Скасував рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» (далі - КП «Агенція державної реєстрації»)

Махортова І. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 17 січня 2019 року № 45089466 на об`єкт нерухомого майна, а саме житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,8 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744301451101).

14. Скасував рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Махортова І. О. про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24 січня 2019 року № 45199908 на об`єкт нерухомого майна, а саме нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,8 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744301451101) із закриттям розділу.

15. Скасував рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Махортова І. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 17 січня 2019 року № 45089736 на об`єкт нерухомого майна, а саме на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 118,2 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744320951101).

16. Скасував рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Сосніної Г. В. про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24 січня 2019 року № 45198291 на об`єкт нерухомого майна, а саме на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 118,2 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744320951101) із закриттям розділу.

17. Скасував рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Сосніної Г. В. про закриття розділу Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи від 28 січня 2019 року № 45242740 щодо об`єктів нерухомого майна, а саме нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,8 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744301451101) та нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 118,2 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744320951101).

18. Скасував рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Сосніної Г. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 28 січня 2019 року № 45242532 на об`єкт нерухомого майна, а саме на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 175 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1751891651101).

19. Визнав недійсним правочин щодо передачі ТОВ «ЕЛАКС-ХХІ» об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 та скасував акт приймання-передачі нерухомого майна від 25 серпня 2021 року, серія та номер: 4631.

20. Скасував рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Одеського району Мельник Т. І. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27 серпня 2021 року № 60033373 на об`єкт нерухомого майна, а саме на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 175 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1751891651101) із закриттям розділу.

21. Зобов`язав ОСОБА_1 за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта за адресою:

АДРЕСА_1 , загальною площею 56,8 кв. м.

22. Зобов`язав ОСОБА_1 за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту за адресою:

АДРЕСА_1 , загальною площею 118,2 кв. м.

23. Одеський апеляційний суд постановою від 03 жовтня 2024 року апеляційні скарги ТОВ «ЕЛАКС-ХХІ» та апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишив без задоволення, а рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 07 грудня 2023 року без змін.

24. Ухвалюючи рішення про задоволення позову, місцевий суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, вважав вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають до задоволення, адже земельна ділянка під спірним об`єктом нерухомості перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, жодним особам у власність чи/або користування для будівництва за вказаною адресою не надавалась.

25. Підставами прийняття державним реєстратором КП «Агенція державної реєстрації» Махортовим І. О. рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 17 січня 2019 року № 45089466, яким за ОСОБА_1 було зареєстроване право власності на житловий будинок за адресою:

АДРЕСА_1 , загальною площею 56,8 кв. м була виписка з рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради депутатів трудящих від 20 листопада 1990 року, технічний паспорт від 14 січня 2019 року, виданий ТОВ «Пром-Строй ЛТД» та довідка від 14 січня 2019 року № 212346, надана ТОВ «Пром-Строй ЛТД».

26. У матеріалах реєстраційної справи № 1744301451101 наявна виписка із рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради депутатів трудящих від 20 листопада 1990 року з якої суди встановили, що ОСОБА_1 відведена земельна ділянка, площею 0,3 га, за адресою: АДРЕСА_1 , під нежитлове будівництво.

27. Проте, місцевий суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції зауважив, що вказане рішення та виписка з нього не є правовстановлюючими документами, які можуть підтвердити виникнення права власності у 2019 році на нежитлове приміщення, загальною площею 56,8 кв. м за адресою:

АДРЕСА_1 , оскільки нею може підтверджуватись виключно надання земельної ділянки, що не може слугувати підставою для визнання права власності на самочинно збудований об`єкт загальною площею 56,8 кв. м за ОСОБА_1 , за відсутності взагалі існування рішення від 20 листопада 1990 року № 86.

28. Довідка про проведення технічної інвентаризації є лише підтвердженням проведення технічної інвентаризації, яка є підставою для складання технічного паспорта, який не є правовстановлюючим документом, а тому вона не могла стати самостійною підставою реєстрації права власності на об`єкт вперше.

29. Суди встановили, що ОСОБА_1 не подала передбачених чинним законодавством документів, необхідних для прийняття рішення (з відкриттям розділу) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 17 січня 2019 року

№ 45089466, відповідно до якого за нею зареєстроване право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,8 кв. м, житловою площею 56,8 кв. м.

30. Скасовуючи рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Махортова І. О. про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24 січня 2019 року № 45199908 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744301451101), суд виходив з того, що ОСОБА_1 не подала передбачених чинним законодавством документів, необхідних для прийняття рішення про реєстрацію змін розділу від 24 січня 2019 року № 45199908. Висновок щодо технічної можливості зміни цільового призначення житлового будинку АДРЕСА_2 від 23 січня 2019 року № 219192 не є правовстановлюючим документом, а також не є документом, який самостійно може стати підставою для зміни цільового призначення об`єкта нерухомого майна, загальною площею

56,8 кв. м, оскільки цей висновок є лише документом, який підтверджує можливість зміни цільового призначення житлового будинку, зокрема, шляхом реконструкції та реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації «Реконструкція житлового будинку АДРЕСА_2 ». Технічний паспорт також не є правовстановлюючим документом, який посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна та не може бути єдиною підставою для реєстрації змін до розділу та переведення житлового будинку у нежитлове приміщення.

31. Щодо скасування реєстрації права власності на об`єкт за адресою: АДРЕСА_1 , площею 118,2 кв. м суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд вказував, що відповідач ОСОБА_1 не подала передбачених чинним законодавством документів, необхідних для прийняття рішення (з відкриттям розділу) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 17 січня 2019 року № 45089736 відповідно до якого за нею зареєстроване право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 118,2 кв. м, житловою площею 118,2 кв. м.

32. Скасовуючи рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Сосніної Г. В. про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24 січня 2019 року № 45198291 суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд вказував, що ОСОБА_1 не подала передбачених чинним законодавством документів, необхідних для прийняття рішення про реєстрацію змін до розділу від 24 січня 2019 року № 45198291.

33. Скасовуючи реєстрацію права власності на новоутворений об`єкт за адресою: АДРЕСА_1 , площею 175 кв. м суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд вважав, що 28 січня 2019 року державний реєстратор КП «Агенція державної реєстрації» Сосніна Г. В. прийняла рішення про закриття розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи № 45242740, яким об`єкти нерухомого майна № 1744301451101 та № 1744320951101 об`єднані та відповідні розділи закриті.

34. Суди зазначали, що вказане рішення було прийняте на підставі висновку від 24 січня 2019 року вих. № 213413, який був складений ТОВ «Пром-Строй ЛТД» (реєстраційна справа № 1751891651101). У подальшому, як наслідок, державний реєстратор КП «Агенція державної реєстрації» Сосніна Г.В. ухвалила рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 січня 2019 року № 45242532, яким за ОСОБА_1 було зареєстроване право власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 175 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1751891651101).

35. Суди встановили, що із Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 28 січня 2019 року № 154127265 відомо, що підставою для прийняття державним реєстратором рішення від 28 січня 2019 року № 45242532 був висновок, серія та номер: 213413, виданий 24 січня 2019 року, видавник ТОВ «Пром-Строй ЛТД», технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий

24 січня 2019 року, видавник: ТОВ «Пром-Строй ЛТД».

36. Із висновку від 24 січня 2019 року вих. № 213413 суди встановили, що він був наданий ОСОБА_1 на підставі витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24 січня 2019 року, відповідно до яких у власності ОСОБА_1 перебували два окремих нежитлових приміщення площею 56,8 кв. м та 118,2 кв. м. Відповідно до висновку склад новоутворених об`єктів наступний: нежитлова будівля загальною площею 175 кв. м, що складає одиницю, та має адресу:

АДРЕСА_1 .

37. Таким чином суди виснували, що оскільки первісні реєстрації незаконні та підлягають скасуванню, то і цей висновок не може бути підставою для прийняття рішення державного реєстратора про закриття розділу від 28 січня 2019 року

№ 45242740 та рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 28 січня 2019 року № 45242532, а тому вони підлягають скасуванню.

38. Визнаючи акт приймання-передачі нерухомого майна від 25 серпня 2021 року № 4631 недійсним як правочин, та скасовуючи рішення державного реєстратора від 27 серпня 2021 року № 60033373 суди вважали, що ОСОБА_1 фактично не набула в установленому законом порядку права власності на об`єкт нерухомого майна, а тому не мала права відчужувати, передавати їх третім особам у тому числі ТОВ «ЕЛАКС-ХХІ» шляхом складання акта приймання-передачі нерухомого майна від 25 серпня 2021 року № 4631.

39. Оскільки самочинне будівництво здійснене без документів, що дають право на виконання будівельних робіт та на земельній ділянці територіальної громади м. Одеси, яка не була відведена для цієї мети, суди вважали, що є підстави для знесення такого об`єкту.

40. Щодо заяви відповідача про застосування позовної давності, суд першої інстанції зазначив, що Одеська міська рада не пропустила визначений законом трирічний строк на звернення до суду з цим позовом, оскільки про порушене право територіальної громади м. Одеси позивач дізнався у 2021 році, а до суду за захистом свого права звернувся 23 лютого 2022 року.

41. Апеляційний суд вказував, що державна реєстрація на спірні об`єкти є незаконною, тому Одеська міська рада вправі вимагати усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, шляхом звільнення її від споруд. Таким чином, позов є негаторним, оскільки власник земельної ділянки - територіальна громада м. Одеси не втрачала права володіння земельною ділянкою, навіть тоді, коли таке майно протиправно використовувала чи використовує зараз інша особа. Вказував, що позов може бути пред`явлений упродовж всього часу тривання відповідного правопорушення.

42. У поданій у жовтні 2024 року до Верховного Суду касаційній скарзі представник ОСОБА_1 адвокатка Коверга Г. В. просила рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 07 грудня 2023 року та постанову Одеського апеляційного суду від 03 жовтня 2024 року скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

43. Наведені у касаційній скарзі доводи містили підстави, передбачені пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження.

44. Представник заявника зазначає, що суди першої та апеляційної інстанцій не врахували висновків Верховного Суду, які викладені у постановах від 12 квітня

2021 року у справі № 653/104/19, від 29 січня 2020 року у справі № 822/2149/18, від 31 травня 2021 року у справі № 320/1889/17-ц, від 13 вересня 2021 року у справі № 461/2578/16-а, від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16.

45. Зауважує, що у матеріалах реєстраційної справи наявна довідка від 14 січня 2019 року № 212346 видана ТОВ «Пром-Строй ЛТД» у якій зазначено, що при проведенні поточної технічної інвентаризації за адресою: АДРЕСА_1 було встановлено, що літ «Б», «В» побудовано до 05 серпня 1992 року, а тому відповідно до пункту 3.2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна не є самочинними.

46. Вважає, що призначення відповідної будівельно-технічної-оціночної експертизи спірних нерухомих об`єктів вирішить питання про рік їх побудови, відповідність будівельним нормам та вартість будівництва. Також призначення відповідної технічної експертизи рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради депутатів трудящих від 20 листопада 1990 року щодо відведення спірної земельної ділянки вирішить питання про достовірність цього доказу.

47. Суд внаслідок неподання відповідачем експертиз з поважних причин неправильно встановив обставини, які мають значення для справи щодо визначення спірних об`єктів будівництва самочинним будівництвом.

48. На час підготовки справи до розгляду судом апеляційної інстанції ОСОБА_1 мала на меті ініціювати призначення відповідної експертизи спірних нерухомих об`єктів та технічної експертизи рішення виконавчого комітету, однак апеляційний суд в один день - 09 квітня 2024 року відкрив апеляційне провадження та призначив справу до розгляду.

49. Касаційна скарга також містить арґумент про те, що місцевий суд допустив порушення норм процесуального права, яке виявилось у тому, що ОСОБА_1 у підготовчому провадженні не отримувала ухвали про відкриття провадження у справі, не була повідомлена про призначення справи до судового розгляду.

Узагальнені доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

50. У поданому у грудні 2024 року до Верховного Суду відзиві на касаційну скаргу представник Одеської міської ради Танасійчук І. у задоволенні касаційної скарги просив відмовити, а оскаржені судові рішення залишити без змін.

51. Представник позивача зазначає, що місцевий суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, ухвалив у справі законне та обґрунтоване рішення, дослідив усі зібрані у справі докази та правильно вважав, що позов підлягає до задоволення.

52. Вказує, що наведені у касаційній скарзі доводи не заслуговують на увагу, адже у наведених представником заявника справах викладені правові висновки за відмінного від обставин цієї справи правового регулювання та відмінних фактичних обставин.

53. Зауважує, що Департамент архівної справи та діловодства Одеської міської ради повідомив, що рішення від 20 листопада 1990 року № 86 про надання земельної ділянки під нежитлове будівництво ОСОБА_1 площею 0,3 га за адресою: АДРЕСА_1 не існує. Крім того матеріали справи містять відомості про те, що спірний об`єкт нерухомості площею 175 кв. м в органах БТІ не реєструвався.

54. Зауважує, що під час розгляду справи ОСОБА_1 користувалась послугами адвоката, який просив суд першої інстанції надати йому час на ознайомлення з матеріалами справи, яке було задоволене та було надано достатньо часу для ознайомлення та формування правової позиції у відзиві на позовну заяву. Адвокат у судове засідання не з`явився, подав до суду заяву у якій проти задоволення позову заперечував, просив відмовити у задоволенні позову, розгляд справи провести за відсутності сторони відповідача, окрім того заяви клопотання про застосування строків давності. Інших клопотань сторона відповідача, у тому числі про призначення експертиз не заявляла.

55. Верховний Суд ухвалою від 08 листопада 2024 року відкрив провадження у цій справі та витребував справу із Суворовського районного суду м. Одеси.

56. Справа № 523/3245/22 надійшла до Верховного Суду 03 грудня 2024 року.

57. Верховний Суд ухвалою від 04 червня 2026 року справу призначив до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження колегією в складі п`яти суддів.

Фактичні обставини справи, з`ясовані судами

58. На підставі виписки з рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради депутатів трудящих від 20 листопада 1990 року серія та номер: 86, технічного паспорта від 14 січня 2019 року, виданого ТОВ «Пром-Строй ЛТД» та довідки від 14 січня 2019 року № 212346, наданої ТОВ «Пром-Строй ЛТД», державний реєстратор КП «Агенція державної реєстрації» Махортов І. О. рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 17 січня

2019 року № 45089466 зареєстрував за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,8 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744301451101).

59. Ця обставина підтверджується наявною у матеріалах справи Інформаційною Довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта № 152950049 від 17 січня

2019 року (а. с. 231, том 1).

60. Надалі, на підставі висновку від 23 січня 2019 року серія та номер: 219192, який був наданий ТОВ «Пром-Строй ЛТД» та технічного паспорта від 23 січня 2019 року серія та номер: б/н, який був виготовлений ТОВ «Пром-Строй ЛТД», рішенням державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Махортова І. О. про реєстрацію змін розділу від 24 січня 2019 року № 45199908 були внесені зміни до розділу, а саме:

- житловий будинок, «об`єкт житлової нерухомості: Так» змінено на нежитлову будівлю «об`єкт житлової нерухомості: Ні»;

- загальна площа - 56,8 кв. м, житлова площа - 56,8 кв. м змінена на загальну площу 56,8 кв. м.

61. Ця обставина підтверджена долученим до матеріалів справи рішенням про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно

(а. с. 228, том 1) та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 24 січня 2019 року № 153806711 (а. с. 232, том 1).

62. На підставі викладеного суди встановили, що була створена нежитлова будівля за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,8 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744301451101).

63. Суди встановили, що на підставі виписки з рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради депутатів трудящих від 20 листопада 1990 року серія та номер: 86, технічного паспорта, виданого 14 січня 2019 року ТОВ «Пром-Строй ЛТД» та довідки від 14 січня 2019 року № 212345, наданої ТОВ «Пром-Строй ЛТД», рішенням державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Махортова І. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 17 січня

2019 року № 45089736 за ОСОБА_1 було зареєстроване право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею

118,2 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744320951101).

64. Ця обставина підтверджується наявною в матеріалах справи Інформаційною Довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта від 17 січня 2019 року

№ 152952927 (а. с. 167, том 1).

65. Також на підставі висновку від 23 січня 2019 року серія та номер: 219193, наданого ТОВ «Пром-Строй ЛТД» та технічного паспорта від 23 січня 2019 року серія та номер: б/н, виготовленого ТОВ «Пром-Строй ЛТД», рішенням державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Махортова І. О. про реєстрацію змін розділу від 24 січня 2019 року № 45198291 внесені зміни до розділу, а саме:

- житловий будинок, «об`єкт житлової нерухомості: Так» змінено на нежитлову будівлю «об`єкт житлової нерухомості: Ні»;

- загальну площу 118,2 кв. м, житлову площу 118,2 кв. м змінено на загальну площу 118,2 кв. м.

66. Суди встановили, що таким чином була створена нежитлова будівля за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 118,2 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744320951101).

67. У подальшому, на підставі висновку від 24 січня 2019 року серія та номер: 213413 та технічного паспорта від 24 січня 2019 року серія та номер: б/н, який був виданий ТОВ «Пром-Строй ЛТД» рішенням державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Сомніної Г. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 28 січня 2019 року № 45242532 за ОСОБА_1 було зареєстроване право власності на нежитлову будівлю за адресою:

АДРЕСА_1 , загальною площею 175 кв. м (реєстраційний номер: 1751891651101).

68. Ця обставина підтверджується долученим до матеріалів справи рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 січня 2019 року № 45242532 (а. с. 118, том 1) та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 28 січня 2019 року № 154127265 (а. с. 119, том 1).

69. Суди встановили, що право власності у відповідача ОСОБА_1 на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 175 кв. м виникло внаслідок об`єднання об`єктів нерухомого майна за адресами:

АДРЕСА_1 (загальною площею 56,8 кв. м) та АДРЕСА_1 (загальною площею 118,2 кв. м).

70. У подальшому ОСОБА_1 здійснила відчуження майна на користь ТОВ «ЕЛАКС-ХХІ» шляхом складання акта приймання-передачі нерухомого майна від 25 серпня 2021 року № 4631 нежитлової будівлі за адресою:

АДРЕСА_1 , загальною площею 175 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1751891651101).

71. З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 27 серпня 2021 року № 272106086 суди встановили, що на підставі акта приймання-передачі нерухомого майна від 25 серпня 2021 року

№ 4631, рішенням державного реєстратора Великодолинської селищної ради Одеського району Мельник Т. І. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27 серпня 2021 року № 60033373 за ТОВ «ЕЛАКС-ХХІ» було зареєстроване право власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 175 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1751891651101).

72. Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

73. Відповідно до положень частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

74. Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

75. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише у межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

76. Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

77. Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Щодо пропорційності втручання у право особи на мирне володіння майном та співвідношення такого втручання із суспільними інтересами

78. Положеннями статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» передбачено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція) і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) як джерело права.

79. Статтею 1 Першого протоколу до Конвенції передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

80. У практиці ЄСПЛ напрацьовано три критерії, які потрібно оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи переслідує таке втручання легітимну мету; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним такій меті.

81. Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним з питань застосування та наслідків дії його норм.

82. Якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, стаття 1 Першого протоколу до Конвенції надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів. Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення загального («суспільного», «публічного») інтересу, яким може бути, зокрема, інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало таких заходів. Крім того, ЄСПЛ також визнає, що й саме по собі правильне застосування законодавства може становити суспільний (загальний) інтерес (рішення від 02 листопада 2004 року у справі «Tregubenko v. Ukraine», заява № 61333/00, пункт 54).

83. Критерій «пропорційності» передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо добросовісна особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». При цьому з питань оцінки пропорційності ЄСПЛ, як і з питань наявності суспільного, публічного інтересу, визнає за державою досить широку сферу розсуду, за винятком випадків, коли такий розсуд не ґрунтується на розумних підставах.

84. Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ положення статті 1 Першого протоколу містить три правила: перше правило має загальний характер і проголошує принцип мирного володіння майном; друге - стосується позбавлення майна і визначає певні умови для визнання правомірним втручання у право на мирне володіння майном; третє - визнає за державами право контролювати використання майна за наявності певних умов для цього. Зазначені правила мають тлумачитися у світлі загального принципу першого правила, але друге та третє стосуються трьох найважливіших суверенних повноважень держави: права вилучати власність у суспільних інтересах, регулювати використання власності та встановлювати систему оподаткування. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало заходів втручання у право мирного володіння майном.

85. У пункті 71 рішення від 20 жовтня 2011 року у справі «Rysovskyy v. Ukraine» ЄСПЛ зазначив, що принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити допущену в минулому «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися у нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Ризик будь-якої помилки державного органу має покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються. У контексті скасування помилково наданого права на майно принцип «належного урядування» може не лише покладати на державні органи обов`язок діяти невідкладно, виправляючи свою помилку, а й потребувати виплати відповідної компенсації чи іншого виду належного відшкодування колишньому добросовісному власникові.

86. Верховний Суд дотримується своєї сталої та послідовної практики про те, що зазначені вище гарантії стосуються випадків, коли, діючи добросовісно, особа набула майнове право, зокрема право власності, від держави чи територіальної громади, які діяли під впливом помилки. Тоді як недобросовісна поведінка набувача майна у приватну власність чи як його, так і відчужувача відповідного майна, не є набуттям права приватної власності під впливом помилки органу влади та не зумовлює таке набуття. Більше того, повернення власникові майна від недобросовісної особи не може становити для останньої індивідуальний і надмірний тягар (див. пункти 257, 258 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12 вересня 2023 року у справі № 910/8413/21, провадження № 12-9гс23).

87. У такій категорії справ, досліджуючи, чи добросовісно діє особа - набувач майна, суду слід з`ясувати, чи могла така особа знати або обґрунтовано припускати, зокрема, що будівництво об`єкта нерухомості проводиться без дотримання вимог закону щодо отримання дозвільних документів та здійснюється на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, а також чи дотримані інші критерії добросовісного набуття майна.

88. У справі, яка переглядається, Верховний Суд погоджується з висновками судів про те, що будівництво приміщень загальною площею 175 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , здійснено без отримання дозвільних документів та без відповідного документа на право власності чи користування земельною ділянкою.

89. Набувачі майна не могли не знати, що земельна ділянка, на якій відбулося будівництво не була відведена для цієї мети та є землею територіальної громади Одеської міської ради.

90. Тому у цій справі захист суспільних інтересів територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради шляхом знесення самочинного будівництва є пропорційним втручання у право недобросовісного набувача майна (спірного нежитлового приміщення) на мирне володіння майном та співвідношення такого втручання із суспільними інтересами указаної територіальної громади.

Щодо ефективного способу захисту порушеного права

91. За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

92. Відповідно до частини другої статті 16 цього Кодексу способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

93. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, не визнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

94. Під час оцінки обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права.

95. Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

96. Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17).

97. Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21, провадження № 61-12101св23).

98. Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня

2019 року у справі № 487/10132/14-ц (провадження № 14-364цс19), від 16 червня

2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19), від 15 вересня

2020 року у справі № 469/1044/17 (провадження № 14-317цс19)).

99. Ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів позивача у цивільному процесі можливий за умови, що такі права, свободи чи інтереси справді порушені, а позивач використовує цивільне судочинство саме для такого захисту, а не з іншою метою.

100. Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.

101. Під час розгляду справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Проте, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, але є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.

102. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин

(постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19), від 15 вересня 2022 року у справі

№ 910/12525/20 (провадження № 12-61гс21), пункт 148)).

103. Вирішуючи спір по суті, суд повинен встановити наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано позов, тобто встановити, чи є особа, за позовом якої (або в інтересах якої) порушено провадження у справі належним позивачем. Відсутність права на позов в матеріальному розумінні тягне за собою прийняття рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин, оскільки лише наявність права обумовлює виникнення в інших осіб відповідного обов`язку перед особою, якій таке право належить і яка може вимагати виконання такого обов`язку (вчинити певні дії або утриматись від їх вчинення) від зобов`язаних осіб. Тобто лише встановивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорення і, відповідно, приймає рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу у захисті, встановивши безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог.

104. Порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язане з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюється судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.

105. У цій справі Одеська міська рада в інтересах територіальної громади міста звернулася з позовом з метою захисту порушеного права на землю, яка була протиправно зайнята самочинним будівництвом та підлягає звільненню шляхом знесення цього будівництва.

106. При цьому слід відрізняти право власності територіальної громади на землю та право власності осіб на самочинне будівництво.

107. Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

108. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).

109. Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

110. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).

111. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

112. Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

113. Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

114. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23) звертала увагу на те, що стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю. Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може передати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18).

115. Самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки. Разом із тим, сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.

116. Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.

117. За вимогами частини четвертої статті 376 ЦК України, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

118. У цій справі Одеська міська рада, враховуючи підстави позову, заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на її земельній ділянці.

119. Таким чином, ефективним способом захисту порушеного прав позивача у цій справі є зобов`язання знести спірний об`єкт самочинного будівництва. Саме внаслідок задоволення цієї позовної вимоги буде ефективно відновлене порушене право позивача - земельна ділянка територіальної громади міста Одеси буде відновлена до попереднього стану, у якому вона знаходилася до порушення.

120. Щодо інших позовних вимог, а саме: скасування рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Махортова І. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 17 січня 2019 року

№ 45089466 на об`єкт нерухомого майна, а саме житловий будинок за адресою:

АДРЕСА_1 , загальною площею 56,8 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744301451101); скасування рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Махортова І. О. про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24 січня 2019 року

№ 45199908 на об`єкт нерухомого майна, а саме нежитлову будівлю за адресою:

АДРЕСА_1 , загальною площею 56,8 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744301451101) із закриттям розділу; скасування рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Махортова І. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 17 січня

2019 року № 45089736 на об`єкт нерухомого майна, а саме на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 118,2 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744320951101); скасування рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Сосніної Г. В. про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24 січня 2019 року № 45198291 на об`єкт нерухомого майна, а саме на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 118,2 кв. м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744320951101) із закриттям розділу; скасування рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Сосніної Г. В. про закриття розділу Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи від 28 січня 2019 року № 45242740 щодо об`єктів нерухомого майна, а саме нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,8 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744301451101) та нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 118,2 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1744320951101); скасування рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Сосніної Г. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 28 січня 2019 року № 45242532 на об`єкт нерухомого майна, а саме на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 175 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1751891651101); визнання недійсним правочину щодо передачі ТОВ «ЕЛАКС-ХХІ» об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 та скасування акта приймання-передачі нерухомого майна від 25 серпня 2021 року, серія та номер: 4631; скасування рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Одеського району Мельник Т. І. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27 серпня 2021 року № 60033373 на об`єкт нерухомого майна, а саме на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 175 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1751891651101) із закриттям розділу, - слід дійти висновку, що такі позовні вимоги не призведуть до відновлення порушеного права позивача на землю, оскільки вони стосуються правового зв`язку недобросовісного власника самочинного будівництва з цим об`єктом самочинного будівництва, право власності на яке у позивача не виникало і відповідно не було порушене.

121. Місцевий суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, на зазначене уваги не звернув і помилково задовольнив позов у наведеній у попередньому пункті цієї постанови частині.

122. Згідно з частинами першої та четвертою статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

123. З огляду на зазначене, рішення місцевого суду, залишене без змін постановою суду апеляційної інстанції в частині позовних вимог про скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсним правочину щодо передачі ТОВ «ЕЛАКС-ХХІ» об`єкта спірного нерухомого майна із закриттям розділу слід скасувати, шляхом ухвалення у цій частині нового судового рішення про відмову у задоволенні позову у цій частині.

124. В частині вирішення позовних вимог про зобов`язання знести спірний об`єкт самочинного будівництва суди дійшли загалом правильного висновку про існування підстав для їх задоволення.

125. Однак колегія суддів Верховного Суду вважає, що місцевий суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, у частині вирішення вказаних позовних вимоги дійшов передчасного висновку щодо визначення належного відповідача, якого необхідно зобов`язати знести відповідний об`єкт самочинного будівництва.

126. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21 (провадження № 12-73гс24) був викладений висновокщодо визначення належного відповідача за позовом власника земельної ділянки про знесення об`єкта самочинного будівництва де касаційний суд зазначав, що обов`язок знести об`єкт самочинного будівництва має розглядатися в контексті правового захисту права власності на земельну ділянку. Отже, відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач). Слід з-поміж іншого зауважити, що процесуальний статус останнього набувача прав на об`єкт самочинного будівництва як відповідача надає такій особі можливість використовувати всі передбачені процесуальним законом засоби для захисту своїх прав та інтересів. Також суд під час розгляду справи зможе оцінити добросовісність відповідача та пропорційність застосовуваних до нього засобів. Останній набувач не позбавлений можливості звернутися з вимогою про відшкодування збитків до особи, в якої придбав об`єкт самочинного будівництва.

127. Звертаючись до суду з позовом, у цій частині позовних вимог Одеська міська рада просила суд зобов`язати ОСОБА_1 за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, яка перебуває у власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта за адресами: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,8 кв. м та АДРЕСА_1 , загальною площею 118,2 кв. м.

128. За вимогами частини четвертої статті 376 ЦК України якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

129. Задовольняючи ці позовні вимоги, місцевий суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції виснував, що саме ОСОБА_1 здійснила самочинне будівництво, у зв`язку із чим зобов`язав її за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованих об`єктів.

130. Відповідно до частини четвертої статті 319 ЦК України власність зобов`язує, що означає існування у власника майна як прав на нього, так і обов`язків, пов`язаних із цією власністю.

131. За загальним правилом відповідачем у цивільному спорі є особа, яка станом на момент вирішення спору порушує право позивача.

132. Згідно з висновками судів першої та апеляційної інстанцій спірний об`єкт самочинного будівництва був зареєстрований на праві власності за ОСОБА_1 .

133. Згодом власник цього об`єкта змінювався, останнім його власником є ТОВ «ЕЛАКС-ХХІ» на користь якого ОСОБА_1 здійснила відчуження спірного майна, шляхом складання акта приймання-передачі нерухомого майна від 25 серпня

2021 року № 4631 нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 175 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1751891651101).

134. ТОВ «ЕЛАКС-ХХІ» залучене відповідачем у цій справі і до якого позивач також пред`явив указані позовні вимоги.

135. Суди, вирішуючи позовні вимоги про усунення перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення нежитлового приміщення та приведення цієї земельної ділянки до стану, який існував до будівництва нежитлового приміщення, належним чином не з`ясували хто є належним суб`єктом відповідальності за указане порушення, не з`ясували хто є забудовником цього самочинного будівництва, які права і на якій підставі передавалися між первісним власником спірного об`єкта та його кінцевим власником.

136. Представник ОСОБА_1 у касаційній скарзі також покликається на те, що суди не дослідили належним чином довідку від 14 січня 2019 року № 212346, видану ТОВ «Пром-Строй ЛТД» у якій зазначено, що при проведенні поточної технічної інвентаризації за адресою: АДРЕСА_1 було встановлено, що літ «Б», «В» побудовано до 05 серпня 1992 року, а тому відповідно до пункту 3.2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна не є самочинними.

137. З огляду на зазначене, місцевий суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції вирішив позовну вимогу про усунення перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення нежитлового приміщення та приведення цієї земельної ділянки у стан, який існував до будівництва нежитлового приміщення без належного з`ясування дійсних фактичних обставин, які є визначальними для правильного вирішення такої позовної вимоги.

138. Враховуючи висновки, викладені в цій постанові, касаційна скарга

ОСОБА_1 підлягає частковому задоволенню.

Висновок за результатами розгляду касаційної скарги

139. За вимогами частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

140. Відповідно до частини першої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.

141. Згідно із частиною четвертою статті 412 ЦПК України зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

142. Отже, оскаржені судові рішення в частині вирішення позовних вимог про скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсним правочину щодо передачі ТОВ «ЕЛАКС-ХХІ» спірного об`єкта нерухомого майна підлягають скасуванню з мотивів, викладених у мотивувальній частині цієї постанови.

143. Відповідно до частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо: 1) суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу; або 2) суд розглянув у порядку спрощеного позовного провадження справу, що підлягала розгляду за правилами загального позовного провадження; або 3) суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи; або 4) суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів.

144. У зв`язку з наведеним постанова Одеського апеляційного суду від 03 жовтня 2024 року в частині вирішення позовних вимог про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення нежитлового приміщення підлягає скасуванню з направленням справи в цій частині на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

145. Під час нового розгляду справи в частині вирішення позовної вимоги про усунення перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення нежитлового приміщення та приведення цієї земельної ділянки у стан, який існував до будівництва нежитлового приміщення, суду апеляційної інстанції необхідно з`ясувати: хто та коли здійснив будівництво спірного нежитлового приміщення; хто є забудовником самочинного будівництва, які права і на якій підставі передавалися між первісним власником спірного об`єкта та його кінцевим власником; хто є належним суб`єктом відповідальності за указане порушення прав територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради.

Щодо судових витрат

146. Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України у разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

147. Враховуючи, що справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, касаційний суд не здійснює розподіл судових витрат.

148. У такому випадку розподіл суми судових витрат здійснюється тим судом, який ухвалює остаточне рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 406, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду