ПОСТАНОВА Касаційний господарський суд ВС у справі № 925/1032/22

1. У жовтні 2022 року заступник керівника Черкаської окружної прокуратури (прокурор) в інтересах держави звернувся до Господарського суду Черкаської області з позовом (з урахуванням заяви про зміну предмета позову) до Черкаської міської ради, Приватного підприємства "Строй-центр-2000", Товариства з обмеженою відповідальністю "Динамік-Плюс", Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області, в якому викладено позовні вимоги, щоб в судовому порядку:

- визнати незаконним та скасувати рішення Черкаської міської ради "Про перехід права на оренду земельної ділянки по АДРЕСА_1, що була предметом договору оренди землі від 16 лютого 2007 року № 040777500014 до Приватного підприємства "Строй-центр-2000" від 24 вересня 2015 року № 2-1645";

- визнати недійсним договір оренди землі від 26 травня 2016 року, укладений між Черкаською міською радою та Приватним підприємством "Строй-центр-2000" (правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю "Динамік-плюс"), речові права за яким зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 05 вересня 2016 року за № 16286491 та № 16283247;

- скасувати державну реєстрацію права оренди на земельні ділянки, кадастровий номер 7110136700:03:001:0018 площею 1,8918 га та кадастровий номер 7110136700:03:001:0019 площею 0,0500 га за Товариством з обмеженою відповідальністю "Динамік-плюс";

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Динамік-плюс" повернути земельні ділянки, кадастровий номер 7110136700:03:001:0018, площею 1,8918 га та кадастровий номер 7110136700:03:001:0019, площею 0,0500 га на користь Черкаської міської ради;

- скасувати державну реєстрацію (запис) на земельні ділянки, кадастровий номер 7110136700:03:001:0018, площею 1,8918 га та кадастровий номер 7110136700:03:001:0019, площею 0,0500 га в Державному земельному кадастрі із категорією земель - для оздоровчого та рекреаційного призначення, із одночасним припиненням на неї права комунальної власності Черкаської міської ради від 05.09.2016 № 16282946 та від 05.09.2016 № 16286140, а також речове право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю "Динамік-плюс" від 05.09.2016 № 16283247 та від 05.09.2016 № 16286491;

- скасувати державну реєстрацію зареєстрованого за Товариством з обмеженою відповідальністю "Динамік-плюс" речового права від 14 березня 2023 року № 49552695 на нежитлові будівлі: пункт охорони (літ. О-1) загальною площею 4,9 м2 та пункт охорони (літ. О-2) загальною площею 4,9 м2, розташовані за адресою: вул. Князя Ольгерда (Гагаріна), 1/1, м. Черкаси (об`єкт нерухомого майна, реєстраційний номер 2439877971101).

2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що рішення Черкаської міської ради від 24.09.2015 № 2-1645 прийняте в порушення норм земельного та водного кодексів, є незаконним та підлягає скасуванню, а договір оренди землі від 26.05.2016, укладений між Черкаською міською радою та Приватним підприємством "Строй-центр-2000", правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю "Динамік- плюс", підлягає визнанню недійсним, а зареєстроване за Товариством з обмеженою відповідальністю "Динамік-плюс" речове право від 14.03.2023 на нежитлові будівлі - скасуванню, оскільки державну реєстрацію проведено на підставі недійсних правочинів.

3. Господарський суд Черкаської області рішенням від 12.11.2025 (суддя Васянович А. В.), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 02.04.2026 (судді: Сибіга О. М. - головуючий, Шапран В. В., Андрієнко В. В.), у позові відмовив повністю.

4. Судові рішення мотивовані тим, що у Черкаської міської ради не було правових підстав для прийняття оспорюваного рішення від 24.09.2015 № 2-1645 про перехід права на оренду землі до Приватного підприємства "Строй-центр-2000". Посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21, суди визнали вимогу про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору, неналежним способом захисту прав. Також, за висновком судів, договір оренди землі від 26.05.2016 не відповідає положенням статті 116 Земельного кодексу України. При цьому, оскільки спірні земельні ділянки не перебувають в оренді у Приватного підприємства "Строй-центр-2000", позовна вимога прокурора про визнання в судовому порядку недійсним договору оренди землі не здатна відновити порушене право територіальної громади, адже за таким судовим рішенням орендні права та зобов`язання Приватного підприємства "Строй-центр-2000" припиняться лише на майбутнє. Крім того, прокурор не довів, що на спірних земельних ділянках Приватного підприємства "Строй-центр-2000" здійснювалося самочинне будівництво в розумінні статті 376 Цивільного кодексу України та що будівництво велося саме в прибережній захисній смузі Кременчуцького водосховища р. Дніпро. За висновком судів, позов прокурора про визнання недійсним в судовому порядку договору оренди землі не належить до негаторних. Суди також зазначили, що задоволення позову прокурора в частині зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Динамік-Плюс" повернути земельні ділянки фактично призведе до порушення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна, оскільки на спірних земельних ділянках наразі розташоване нерухоме майно Товариства з обмеженою відповідальністю "Динамік-Плюс". За висновком суду, безпідставною також є позовна вимога про скасування державної реєстрації речового права Товариства з обмеженою відповідальністю "Динамік-Плюс" на нежитлові будівлі, оскільки правочин, на підставі якого товариство придбало нерухоме майно та в подальшому прийнято рішення про державну реєстрацію речового права, є чинним і прокурором не оскаржується. Крім того, прокурор пропустив строк позовної давності.

5. У касаційній скарзі заступник керівника Київської міської прокуратури просить скасувати рішення Господарського суду Черкаської області від 12.11.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 02.04.2026, прийняти нове рішення, яким позов заступника керівника Черкаської окружної прокуратури задовольнити.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. Касаційну скаргу подано прокурором на підставі пунктів 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

Скаржник наголошує на тому, що суди першої та апеляційної інстанцій застосували норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 08.10.2025 у справі № 523/7180/14-ц, від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17, від 07.04.2020 у справі № 372/1684/14-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц, від 28.11.2018 у справі № 504/2864/13-ц, та постанові Верховного Суду від 09.08.2023 у справі № 922/1832/19. У цих рішеннях суд зазначив, що зайняття земельної ділянки водного фонду з порушенням статті 59 Земельного кодексу України має розглядатися як не пов`язане з позбавленням володіння порушення права власності держави чи відповідної територіальної громади. У такому разі позовна вимога зобов`язати повернути земельну ділянку має розглядатися як негаторний позов, який може бути заявлений упродовж всього часу тривання порушення прав законного володільця відповідної земельної ділянки водного фонду.

Скаржник також вважає, що суди першої та апеляційної інстанцій на порушення вимог статей 210, 270 ГПК України безпосередньо не дослідили долучені до позовної заяви докази (дослідження ТОВ "Геоприват" від 11.08.2022, інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 10.08.2022 № 307044823, № 307044759), які підтверджують, що вся площа спірних земельних ділянок розташована в межах прибережної захисної смуги Кременчуцького водосховища річки Дніпро. Натомість суди дійшли помилкових висновків про те, що прокурор не довів розташування нерухомого майна Товариства з обмеженою відповідальністю "Динамік-Плюс" у межах зазначеної прибережної захисної смуги.

Скаржник у касаційній скарзі стверджує, що ненадання оцінки зазначеним доказам призвело до того, що суди обох інстанцій не застосували до спірних правовідносин положення статті 61 Земельного кодексу України та статті 89 Водного кодексу України, якими прямо заборонено будівництво в межах прибережних захисних смуг водних об`єктів будь-яких споруд, за винятком тих, що дозволені нормами законодавства (гідротехнічні, гідрометричні, інженерно-технічні та інші). Усе це в сукупності зумовило ухвалення незаконних судових рішень про відмову в задоволенні позову прокурора.

Крім того, на думку скаржника, суди попередніх інстанцій не врахували висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18, від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17, від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17, від 26.06.2019 у справі № 911/2258/18, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц, від 07.11.2018 у справі № 488/6211/14-ц та від 04.07.2018 у справі № 361/3009/16-ц щодо ефективності способу захисту про визнання незаконним і скасування рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування, де суд зазначив, що рішення суб`єкта владних повноважень у сфері земельних відносин може оспорюватися з погляду його законності, а вимога про визнання рішення незаконним - розглядатися в порядку цивільного або господарського судочинства, якщо за результатами реалізації рішення у фізичної чи юридичної особи виникло право цивільне й спірні правовідносини, на яких ґрунтується позов, мають приватноправовий характер. У такому разі вимога про визнання рішення незаконним може розглядатись як спосіб захисту порушеного цивільного права згідно зі статтею 16 Цивільного кодексу України, якщо фактично підставою пред`явлення позовної вимоги є оспорювання прав особи, що виникли в результаті та після реалізації рішення суб`єкта владних повноважень.

Відтак рішення органу державної влади або місцевого самоврядування у сфері земельних відносин, яке має ознаки ненормативного акта, може оспорюватися з погляду його законності, а вимога про визнання рішення незаконним - розглядатися в порядку цивільного або господарського судочинства.

Скаржник також вважає, що суди першої та апеляційної інстанцій не врахували висновки, викладені в постановах Верховного Суду від 26.11.2025 у справі № 612/205/23, від 05.11.2025 у справі № 201/9990/22, від 19.11.2024 у справі № 925/641/22, від 10.03.2021 у справі № 201/8412/18, від 22.06.2020 у справі № 177/1942/16-ц щодо визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, де суд зазначив, що наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним.

Крім того, скаржник вважає, що суди не врахували висновки, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/192/20 (або у відповідних справах), від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 та Верховного Суду від 08.08.2024 у справі № 569/11522/19, від 31.07.2024 у справі № 212/43/20, від 12.03.2024 у справі № 904/3504/22, від 26.06.2024 у справі № 910/15124/19, від 04.07.2023 у справі № 910/16848/21, від 21.12.2022 у справі № 263/18985/19, від 16.11.2021 у справі № 916/3200/17 (916/2791/13), від 29.09.2021 у справі № 910/15989/16, від 01.09.2021 у справі № 202/1254/19 та від 10.05.2018 у справі № 910/15993/16 щодо застосування положень статей 375, 376 Цивільного кодексу України та правового статусу самочинного будівництва, де суд зазначив, що будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (частини 1 та 2 статті 376 Цивільного кодексу України).

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

7. Черкаська міська рада та Товариство з обмеженою відповідальністю "Динамік-Плюс" у відзивах на касаційну скаргу просять залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних судових рішеннях.

Розгляд справи Верховним Судом

8. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалою від 08.06.2026 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду Черкаської області від 12.11.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 02.04.2026 у справі № 925/1032/22 та призначив розгляд справи у судовому засіданні на 04.08.2026.

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

9. Як встановлено судами попередніх інстанцій та підтверджується матеріалами справи, 21.12.2006 Черкаською міською радою прийнято рішення № 2-459 "Про надання громадянину ОСОБА_1 земельної ділянки в оренду по АДРЕСА_1", яким:

- затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ОСОБА_1 на АДРЕСА_1 ;

- надано громадянину ОСОБА_1 земельну ділянку площею 19418 м2 на АДРЕСА_1 в оренду на 49 років (без права передачі її в суборенду) під розташування пункту короткочасного відпочинку населення, з них: площею 500 м2 - комерційна зона (пункт громадського харчування, пункт прокату супутніх засобів відпочинку, адміністративне приміщення), площею 18918 м2 - зона відпочинку та опорядкування (літні майданчики для відпочиваючих та об`єкти розважального і оздоровчого призначення) за рахунок земель Черкаської міської ради;

- земельна ділянка надається за умови: виконання вимог статті 61 Земельного кодексу України; без права будівництва та розміщення капітальних споруд; доступу громадян до води та вільного проходу по береговій зоні; без права використання земельної ділянки площею 18918 м2 в комерційних цілях.

За основним цільовим призначенням земельну ділянку віднесено до земель водного фонду.

За функціональним використанням земельну ділянку віднесено: площею 500 м2 - до категорії земель комерційного використання; площею 18918 м2 - до категорії земель оздоровчого та рекреаційного призначення.

На земельну ділянку наявні містобудівні обмеження та обтяження, пов`язані з розташуванням об`єкта в прибережній смузі Кременчуцького водосховища.

10. Рішенням Черкаської міської ради від 21.12.2006 № 2-459 зобов`язано громадянина ОСОБА_1 протягом двох місяців з дати прийняття рішення: замовити перенесення проекту відведення земельної ділянки в натуру (на місцевість); укласти договір оренди землі з Черкаською міською радою, здійснити його реєстрацію та надати один примірник Черкаській міській раді; розробити проект озеленення та благоустрою земельної ділянки (включаючи прилеглу територію).

11. На підставі рішення від 21.12.2006 № 2-459, 16.02.2007 між Черкаською міською радою (орендодавець) та громадянином ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди землі, який 21.02.2007 зареєстровано Черкаською регіональною філією ДП "Центр ДЗК при Держкомземі" за № 040777500014, за змістом якого:

- орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, що за цільовим призначенням відноситься до земель водного фонду, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (пункт 1);

- в оренду передається земельна ділянка площею 19418 м2, під розташування пункту короткочасного відпочинку населення з них: площею 500 м2 - комерційна зона (пункт громадського харчування, пункт прокату супутних засобів відпочинку, адміністративне приміщення), площею 18918 м2 - зона відпочинку та опорядкування (літні майданчики для відпочиваючих та об`єкти розважального та оздоровчого призначення). За функціональним використанням земельна ділянка відноситься: площею 500 м2 - до категорії земель комерційного використання, площею 18918 м2 - до категорії земель оздоровчого та рекреаційного призначення (пункт 2);

- на земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна та інфраструктури (пункт 3);

- договір укладено на 49 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8);

- договору оренди земельна ділянка передається в оренду під розташування пункту короткочасного відпочинку населення (пункт 15);

- цільове призначення земельної ділянки - землі водного фонду (пункт 16);

- земельна ділянка передається в оренду за умови: виконання вимог статті 61 Земельного кодексу України; без права будівництва та розміщення капітальних споруд; доступу громадян до води та вільного проходу по береговій зоні; без права використання земельної ділянки площею 18918 м2 в комерційних цілях (пункт 19);

- передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10-денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі (пункт 20);

- дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків (пункт 38);

- право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи - орендаря, засудження або обмеження дієздатності за рішенням суду переходить до спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну ділянку (пункт 40).

12. У зв`язку з тим, що проект з відведення земельної ділянки не був погоджений з природоохоронним органом, прокурор м. Черкаси в інтересах Державного управління охорони навколишнього природного середовища в Черкаській області звернувся до Черкаського окружного адміністративного суду з адміністративним позовом до Черкаської міської ради про визнання незаконним та скасування рішення Черкаської міської ради № 2-459 "Про надання громадянину ОСОБА_1 земельної ділянки в оренду по АДРЕСА_1".

13. Постановою Черкаського окружного адміністративного суду від 13.03.2009 у справі № 2-а-1468/08/2370 позовні вимоги залишено без задоволення.

14. Постановою Київського апеляційного адміністративного суду від 22.04.2010 у справі № 2-а-1468/08/2370, залишеною без змін ухвалою Вищого адміністративного суду України від 28.02.2013, скасовано постанову Черкаського окружного адміністративного суду від 13.03.2009 та визнано незаконним і скасовано рішення Черкаської міської ради від 21.12.2006 № 2-459 "Про надання ОСОБА_1 земельної ділянки в оренду по АДРЕСА_1".

Підставою для визнання судом незаконним та скасування рішення Черкаської міської ради стала відсутність погодження відповідної землевпорядної документації компетентним державним органом у сфері охорони навколишнього природного середовища.

15. Рішенням Соснівського районного суду м. Черкаси від 23.11.2011 у справі № 2-3640/11 задоволено позов прокурора міста Черкаси в інтересах Державного управління охорони навколишнього природного середовища до Черкаської міської ради, ОСОБА_1 та визнано недійсним договір оренди земельної ділянки площею 19418 м2, укладений між Черкаською міською радою та ОСОБА_1 , зареєстрований в Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК" 21.02.2007 за № 040777500014, а також скасовано державну реєстрацію вказаного договору оренди землі в Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК" 21.02.2007 за № 040777500014.

Рішення Соснівського районного суду м. Черкаси від 23.11.2011 у справі № 2-3640/11 набрало законної сили 05.01.2012.

Отже, з моменту набрання рішенням Соснівського районного суду м. Черкаси від 23.11.2011 у справі № 2-3640/11 законної сили, у громадянина ОСОБА_1 припинилися права та обов`язки орендаря за договором оренди землі.

16. 01.02.2008 між Приватним підприємством "Стройцентр" та ОСОБА_1 укладено договір про сумісну діяльність, метою укладення якого було зобов`язання спільно діяти в сфері створення пунктів відпочинку шляхом об`єднання майна та зусиль.

У пункті 7 договору про сумісну діяльність сторони визначили спільне майно за договором, що складалось з грошових та майнових внесків сторін, а також майно створене або придбане в результаті сумісної діяльності, а також спільне використання земельної ділянки площею 19418 м2.

17. У зв`язку зі смертю ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_1 . Приватне підприємство "Строй-центр-2000" звернулося до Черкаської міської ради з заявою від 02.03.2012 щодо переведення права на оренду землі.

18. У відповідь на зазначену заяву 28.03.2012 Виконавчий комітет Черкаської міської ради повідомив Приватне підприємство "Строй-центр-2000", що переведення права на оренду земельної ділянки можливе лише в судовому порядку.

19. Постановою Соснівського районного суду м. Черкаси від 13.11.2012 у справі № 2а-261/12 задоволено позов Приватного підприємства "Строй-центр-2000" та зобов`язано Черкаську міську раду у місячний термін розглянути заяву Приватного підприємства "Строй-центр-2000" щодо переведення прав на оренду земельної ділянки, яка була предметом договору оренди землі від 16.02.2007, та прийняти відповідне мотивоване рішення.

20. 24.09.2015 Черкаська міська рада прийняла рішення № 2-1645 "Про перехід права на оренду земельної ділянки по АДРЕСА_1, що була предметом договору оренди землі від 16 лютого 2007 року № 040777500014 до Приватного підприємства "Строй-центр-2000", яким переведено права на земельну ділянку площею 1,9418 га, реєстраційний № 040777500014, від громадянина ОСОБА_1 до Приватного підприємства "Строй-центр-2000".

21. 26.05.2016 між Черкаською міською радою (орендодавець) та Приватним підприємством "Строй-центр-2000" (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого:

- орендодавець на підставі рішення Черкаської міської ради від 21.12.2006 № 2-459, від 06.04.2010 № 5-583 та від 24.09.2015 № 2-1645 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, що за цільовим призначенням відноситься до земель водного фонду, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (пункт 1);

- в оренду передається земельна ділянка площею 19418 м2, а саме: площею 1,8918 га (кадастровий номер 7110136700:03:001:0018); площею 0,0500 га (кадастровий номер 7110136700:03:001:0019) під розташування пункту короткочасного відпочинку населення та опорядкування (літні майданчики для відпочиваючих та об`єкти розважального та оздоровчого призначення). За функціональним використанням земельна ділянка відноситься до категорії земель оздоровчого та рекреаційного призначення (пункт 2);

- на земельних ділянках відсутні об`єкти нерухомого майна та інфраструктури (пункт 3);

- договір укладено до 21.12.2055 з дати прийняття рішення Черкаської міської ради від 21.12.2006 № 2-459. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8);

- земельна ділянка передається в оренду під розташування пункту короткочасного відпочинку населення та опорядкування (літні майданчики для відпочиваючих та об`єкти розважального та оздоровчого призначення) (пункт 15);

- цільове призначення земельної ділянки - землі рекреаційного та оздоровчого призначення (пункт 16);

- передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10-денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі (пункт 20);

- дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором (пункт 38).

22. Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 10.08.2022 № 307044759 земельна ділянка, кадастровий номер 7110136700:03:001:0018, площею 1,8918 га належить до комунальної форми власності та передана в оренду Приватному підприємству "Строй-центр-2000" до 21.12.2055, дата державної реєстрації речового права 05.09.2016, номер запису 16286140.

23. Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 10.08.2022 № 307044823 земельна ділянка, кадастровий номер 7110136700:03:001:0019, площею 0,05 га належить до комунальної форми власності та передана в оренду Приватному підприємству "Строй-центр-2000" до 21.12.2055, дата державної реєстрації речового права 05.09.2016, номер запису 16282946.

24. 22.01.2021 старшим державним інспектором у сфері державного контролю за використанням та охороною земель і дотримання вимог законодавства України про охорону земель Дрозденком Володимиром Іллічем проведено перевірку дотримання вимог законодавства України про охорону земель, за результатами якої складено акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства щодо об`єкта - земельної ділянки від 22.01.2021 № 14-ДК/13/АП/09/01-21.

25. В ході перевірки встановлено, що рішення Черкаської міської ради від 24.09.2015 № 2-1645 прийнято із порушенням вимог статей 116, 123, 124, 134 Земельного кодексу України та статті 16 Закону України "Про оренду землі" - порушено порядок надання земельної ділянки в користування (оренду), оскільки в оренду було передано земельну ділянку, яка не була сформована, межі якої не були встановлені, без розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, без державної реєстрації речового права на нерухоме майно, чим було порушено встановлений законодавством порядок відведення та надання у користування земель.

26. В обґрунтування позовних вимог прокурор зазначає, що рішення Черкаської міської ради від 24.09.2015 № 2-1645 прийняте в порушення норм земельного та водного кодексів, є незаконним та підлягає скасуванню, а договір оренди землі від 26.05.2016, укладений між Черкаською міською радою та Приватним підприємством "Строй-центр-2000", правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю "Динамік-Плюс", підлягає визнанню недійсним, а зареєстроване за Товариством з обмеженою відповідальністю "Динамік-плюс" речове право від 14.03.2023 на нежитлові будівлі - скасуванню, оскільки державну реєстрацію проведено на підставі недійсних правочинів.

27. Черкаська міська рада проти позовних вимог заперечує, посилаючись на те, що права власника земельної ділянки внаслідок прийняття нею спірного рішення від 24.09.2015 № 2-1645 не порушено. Спірні земельні ділянки не змінювали свого цільового призначення, залишаючись землями водного фонду, а тому вимога про скасування державної реєстрації (запису) на земельні ділянки, кадастровий номер 7110136700:03:001:0018, площею 1,8918 га та кадастровий номер 7110136700:03:001:0019, площею 0,0500 га в Державному земельному кадастрі із категорією земель - для оздоровчого та рекреаційного призначення, із одночасним припиненням на неї права комунальної власності Черкаської міської ради задоволенню не підлягає. Крім того, Черкаська міська рада вважає, що зазначені вимоги не можуть бути розглянуті в порядку господарського судочинства.

Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області проти позовних вимог також заперечує, посилаючись на те, що право держави Головним управлінням Держгеокадастру у Черкаській області не порушено.

28. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

29. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.

30. Спір у справі, що розглядається, виник з приводу наявності/відсутності підстав для усунення перешкод шляхом визнання незаконним та скасування рішення міської ради, визнання недійсним договору оренди землі, скасування реєстрації речового права - права оренди, зобов`язання повернути земельну ділянку водного фонду, скасування реєстрації речового права на нежитлові будівлі.

Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України

31. Касаційна скарга заступника керівника Київської міської прокуратури з посиланням на положення пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України мотивована тим, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, застосували норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 08.10.2025 у справі № 523/7180/14-ц, від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17, від 07.04.2020 у справі № 372/1684/14-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц, від 28.11.2018 у справі № 504/2864/13-ц, та постанові Верховного Суду від 09.08.2023 у справі № 922/1832/19. У цих рішеннях суд зазначив, що зайняття земельної ділянки водного фонду з порушенням статті 59 Земельного кодексу України має розглядатися як не пов`язане з позбавленням володіння порушення права власності держави чи відповідної територіальної громади. У такому разі позовна вимога зобов`язати повернути земельну ділянку має розглядатися як негаторний позов, який може бути заявлений упродовж всього часу тривання порушення прав законного володільця відповідної земельної ділянки водного фонду.

Крім того, на думку скаржника, суди попередніх інстанцій не врахували висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18, від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17, від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17, від 26.06.2019 у справі № 911/2258/18, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц, від 07.11.2018 у справі № 488/6211/14-ц та від 04.07.2018 у справі № 361/3009/16-ц щодо ефективності способу захисту про визнання незаконним і скасування рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування, де суд зазначив, що рішення суб`єкта владних повноважень у сфері земельних відносин може оспорюватися з погляду його законності, а вимога про визнання рішення незаконним - розглядатися в порядку цивільного або господарського судочинства, якщо за результатами реалізації рішення у фізичної чи юридичної особи виникло право цивільне й спірні правовідносини, на яких ґрунтується позов, мають приватноправовий характер. У такому разі вимога про визнання рішення незаконним може розглядатись як спосіб захисту порушеного цивільного права згідно зі статтею 16 Цивільного кодексу України, якщо фактично підставою пред`явлення позовної вимоги є оспорювання прав особи, що виникли в результаті та після реалізації рішення суб`єкта владних повноважень.

Відтак рішення органу державної влади або місцевого самоврядування у сфері земельних відносин, яке має ознаки ненормативного акта, може оспорюватися з погляду його законності, а вимога про визнання рішення незаконним - розглядатися в порядку цивільного або господарського судочинства.

Скаржник також вважає, що суди першої та апеляційної інстанцій не врахували висновки, викладені в постановах Верховного Суду від 26.11.2025 у справі № 612/205/23, від 05.11.2025 у справі № 201/9990/22, від 19.11.2024 у справі № 925/641/22, від 10.03.2021 у справі № 201/8412/18, від 22.06.2020 у справі № 177/1942/16-ц щодо визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, де суд зазначив, що наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним.

Крім того, скаржник вважає, що суди не врахували висновки, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/192/20 (або у відповідних справах), від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 та Верховного Суду від 08.08.2024 у справі № 569/11522/19, від 31.07.2024 у справі № 212/43/20, від 12.03.2024 у справі № 904/3504/22, від 26.06.2024 у справі № 910/15124/19, від 04.07.2023 у справі № 910/16848/21, від 21.12.2022 у справі № 263/18985/19, від 16.11.2021 у справі № 916/3200/17 (916/2791/13), від 29.09.2021 у справі № 910/15989/16, від 01.09.2021 у справі № 202/1254/19 та від 10.05.2018 у справі № 910/15993/16 щодо застосування положень статей 375, 376 Цивільного кодексу України та правового статусу самочинного будівництва, де суд зазначив, що будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (частини 1 та 2 статті 376 Цивільного кодексу України).

32. Суди першої та апеляційної інстанції зазначили, що спірні земельні ділянки не перебувають в оренді у Приватного підприємства "Строй-центр-2000", а тому позовна вимога прокурора про визнання недійсним договору оренди землі не здатна відновити порушене право територіальної громади, оскільки за таким судовим рішенням орендні права та зобов`язання Приватного підприємства "Строй-центр-2000" припиняться на майбутнє.

33. Однак суди попередніх інстанцій не врахували, що відповідно до частини 1 статті 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. За змістом статті 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

За усталеними підходами Верховного Суду, зокрема у справах № 612/205/23, № 201/9990/22, № 925/641/22, №201/8412/18, № 177/1942/16-ц, на які покликається скаржник, наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення.

34. Таким чином, оскільки правовою підставою використання Товариством з обмеженою відповідальністю "Динамік-Плюс" спірних земельних ділянок є договір оренди землі від 26.05.2016, а не договір купівлі-продажу від 14.03.2023, висновки судів про те, що позовна вимога прокурора про визнання недійсним договору оренди землі не здатна відновити порушене право територіальної громади, є передчасними, адже у разі визнання цього договору недійсним з моменту укладення у Приватного підприємства "Строй-центр-2000" не виникало права користування спірними земельними ділянками, а отже, воно не могло перейти і до Товариства з обмеженою відповідальністю "Динамік-Плюс".

35. З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з доводами скаржника про те, що обраний прокурором спосіб захисту є належним, ефективним та таким, що може поновити права територіальної громади міста Черкаси, а визнання недійсним договору оренди землі від 26.05.2016 та повернення земельної ділянки відповідає вимогам законодавства та існуючій практиці Верховного Суду.

36. Як встановлено судами попередніх інстанцій та підтверджено витягами з Державного земельного кадастру № НВ-9919156402025 та № НВ-9919158282025 щодо земельних ділянок, кадастрові номери: 7110136700:03:001:0018, 7110136700:03:001:0019, спірні земельні ділянки відносяться до категорії земель - землі водного фонду.

37. Скаржник також наголошує на тому, що розташування всієї площі спірних земельних ділянок у межах прибережної захисної смуги Кременчуцького водосховища річки Дніпро доводиться також результатами геодезичних обмірів щодо визначення фактичної відстані земельних ділянок до урізу води та площі їх накладень на Кременчуцьке водосховище річки Дніпро станом на 09.08.2022, проведених ТОВ "Геоприват", відображених на картографічних матеріалах (ортофотоплані), доданих до листа зазначеної спеціалізованої установи від 11.08.2022 № 2.

Так, згідно з проведеними ТОВ "Геоприват" геодезичними обмірами, земельні ділянки, кадастрові номери 7110136700:03:001:0018 та 7110136700:03:001:0019 повністю входять до нормативно визначеної законодавством 100-метрової зони прибережної захисної смуги Кременчуцького водосховища.

38. Водночас суди першої та апеляційної інстанції дійшли висновку про недоведеність прокурором розташування нерухомого майна Товариства з обмеженою відповідальністю "Динамік-Плюс" в межах прибережної захисної смуги Кременчуцького водосховища річки Дніпро.

39. Зі змісту оскаржуваних судових рішень убачається, що суди першої та апеляційної інстанцій на порушення вимог статті 210 ГПК України безпосередньо не дослідили долучені до позовної заяви докази (дослідження ТОВ "Геоприват" від 11.08.2022, інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 10.08.2022 № 307044823, № 307044759) та не з`ясували питання розташування спірного нерухомого майна Товариством з обмеженою відповідальністю "Динамік-Плюс".

40. Верховний Суд звертає увагу на те, що положеннями статті 61 Земельного кодексу України та статті 89 Водного кодексу України прямо заборонено будівництво в межах прибережних захисних смуг водних об`єктів будь-яких споруд, за винятком тих, що дозволені нормами законодавства (гідротехнічні, гідрометричні, інженерно-технічні та інші).

Велика Палата Верховного Суду у пункті 75 постанови від 08.10.2025 у справі № 523/7180/14-ц зазначила, що ураховуючи особливий статус землі (прибережна захисна смуга), на якій розміщений спірний об`єкт нерухомості, законний власник, яким є територіальна громада, може вимагати усунення порушення свого права незалежно від дійсності правочину, за яким відчужено самочинно збудоване на цій землі нерухоме майно.

41. За таких обставин колегія суддів погоджується з доводами касаційної скарги, що у порушення вимог статей 76, 86, 91, 236 ГПК України суди попередніх інстанцій не повно встановили зазначені вище обставини справи.

42. Верховний Суд вважає, що підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, підтвердилася.

Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 4 частини 2 статті 287 ГПК України

43. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 4 частини 2 статті 287 ГПК України скаржник наголошує на тому, що суди попередніх інстанцій не дослідили всі наявні у матеріалах справи докази у їх сукупності з наданням їм належної правової оцінки, що спричинило неправильне вирішення спору.

44. Відповідно до змісту статей 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 ГПК України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходить при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

Суд зазначає, що обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів. Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язками, відносинами і залежностями. Таке з`ясування запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.

З`ясування відповідних обставин має здійснюватися із застосуванням критеріїв оцінки доказів передбачених статтею 86 ГПК України щодо відсутності у жодного доказу заздалегідь встановленої сили та оцінки кожного доказу окремо, а також вірогідності і взаємного зв`язку доказів у їх сукупності.

Суд зауважує, що чітке обґрунтування та аналіз є базовими вимогами до судових рішень та важливим аспектом права на справедливий суд.

Гарантуючи право на справедливий судовий розгляд, стаття 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод не встановлює жодних правил щодо допустимості доказів або їх оцінки, що є компетенцією виключно національних судів першої та апеляційної інстанцій. Проте зважаючи на прецедентну практику Європейського суду з прав людини, суд зобов`язаний мотивувати свої дії та рішення, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті.

45. Поза увагою судів залишено доводи прокурора про те, що вся площа спірних земельних ділянок розташована в межах прибережної захисної смуги Кременчуцького водосховища річки Дніпро та дійшли передчасних висновків, що прокурором не доведено розташування нерухомого майна Товариства з обмеженою відповідальністю "Динамік-Плюс" в межах прибережної захисної смуги Кременчуцького водосховища річки Дніпро.

Суди попередніх інстанцій не надали оцінки доводам скаржника, що Приватне підприємство "Строй-центр-2000" а, у подальшому, й Товариство з обмеженою відповідальністю "Динамік-Плюс" не набули у встановленому законом порядку право оренди спірних земельних ділянок та, як наслідок, не мали права здійснювати на них будівництво, а також що Приватне підприємство "Строй-центр-2000" та Товариство з обмеженою відповідальністю "Динамік-Плюс" вийшли за межі встановлених договором оренди землі умов та мети використання земельних ділянок - розташування пункту короткочасного відпочинку населення та опорядкування, без права будівництва та розміщення капітальних споруд.

46. Таким чином, доводи скаржника, наведені у касаційній скарзі знайшли своє підтвердження.

Допущені судами попередніх інстанцій порушення не можуть бути усунуті Верховним Судом в силу меж розгляду справи в суді касаційної інстанції (стаття 300 ГПК України), тому справа підлягає передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

47. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

48. Згідно із пунктом 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.

49. За змістом частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо, зокрема, суд не дослідив зібрані у справі докази.

50. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, оскаржувані рішення та постанова судів першої та апеляційної інстанції скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції. Під час нового розгляду справи господарському суду слід урахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

Розподіл судових витрат

51. З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частково задоволенню, а справа - передачі на новий розгляд до господарського суду першої інстанції, то з урахуванням положень статті 129 ГПК України розподіл судових витрат у справі, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд