ПОСТАНОВА Касаційний господарський суд ВС у справі № 911/1005/23 (910/19228/23)

Товариство з обмеженою відповідальністю "Меркурій" (далі -ТОВ "Меркурій", позивач) звернулось до суду з позовною заявою до Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" (далі - ПАТ АКБ "Індустріалбанк", Банк, відповідач) про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 66586137 від 28.02.2023 щодо реєстрації за ПАТ АКБ "Індустріалбанк" права власності на нерухоме майно - реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1316684480000; тип об`єкта: приміщення, частина групи приміщень № 4 (приміщення з № 1 по № 2, з № 17 по № 41) та частини МСК 1-го поверху, загальною площею 1 474,8 кв.м (літ. А), адреса: м. Київ, вул. Хрещатик, буд.14.

Обґрунтовуючи позовну заяву зазначив, що станом на 25.02.2023 позивач мав заборгованість перед відповідачем у розмірі 23 304 221,40 доларів США, з яких: 22760000,00 дол. США тіло кредиту та 544 221,40 дол. США проценти за користування кредитом за Кредитним договором від 11.12.2016 № КЛ/0100/25/06, який укладено між ТОВ "Меркурій" (Позичальник) та ПАТ АКБ "Індустріалбанк" (Банк).

На думку позивача, відповідач не мав права на звернення стягнення на нерухоме майно - реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1316684480000; тип об`єкта: приміщення, частина групи приміщень №4 (приміщення з № 1 по № 2, з №17 по № 41) та частини МСК 1-го поверху, загальною площею 1474,8 кв.м (літ. А), адреса: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 14 (далі - предмет іпотеки № 2 "Ресторан"), а рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петренко О.А. № 66586137 від 28.02.2023 є незаконним та прийняте з істотним порушенням положень чинного законодавства, оскільки станом на 25.02.2023 - дату звернення стягнення на нежиле приміщення - готель (літ. А), загальною площею 8 125,1 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Київ, Шевченківський район, вул. Хрещатик, буд. 14 (далі - предмет іпотеки № 1 "Готель") вартість зазначеного предмета іпотеки значно перевищувала загальну суму заборгованості за кредитом, а сам звіт про оцінку предмета іпотеки № 1 є неналежним та недостовірним документом, який містить неправдиві відомості про ринкову вартість предмета іпотеки № 1.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 08.07.2024 у справі № 910/19228/23 матеріали справи за клопотанням Банку передано цим судом за підсудністю до Господарського суду Київської області в межах розгляду справи № 911/1005/23 про банкрутство ТОВ "Меркурій".

Обставини справи, встановлені судами

11.12.2006 між АТ КБ "Індустріалбанк" (Банк) та ТОВ "Меркурій" (позичальник) укладено договір кредитної лінії (в іноземній валюті) № КЛ/0100/25/06, за умовами якого банк надає позичальнику кредитну лінію (далі за текстом - кредит) в розмірі 14 000 000,00 доларів США, у порядку, передбаченому п. 3.1 цього договору, з можливістю їх подальшої конвертації в гривню на міжбанківському валютному ринку, для фінансування реконструкції з надбудовою нежитлових приміщень готелю з рестораном і розважально-оздоровчим комплексом, розташованим за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, 14, а також придбання сировини, матеріалів, обладнання, здійснення виробничих розрахунків, строком з 11.12.2006 по 09.12.2011 включно зі сплатою за користування кредитними коштами з розрахунку 11 процентів річних.

Надалі сторонами, шляхом укладення додаткових угод № 1 - № 42, неодноразово вносилися зміни до договору кредитної лінії (в іноземній валюті) №КЛ/0100/25/06 від 11.12.2006.

Так, додатковою угодою № 42 від 26.06.2020 до договору кредитної лінії (в іноземній валюті) № КЛ/0100/25/06 від 11.12.2006 сторони визначили, що станом на дату укладення цієї додаткової угоди позичальник має перед банком такі зобов`язання зі сплати кредиту та нарахованих процентів за користування кредитом за кредитним договором: сума наданого та неповерненого кредиту становить 19 760 000,00 доларів США; сума нарахованих та несплачених процентів за користування кредитом, за період з 01.02.2020 по 25.06.2020 включно - 743 023,34 долари США.

Пунктом 2 додаткової угоди № 42 від 26.06.2020 передбачено, що у зв`язку зі здійсненням реструктуризації заборгованості позичальника за кредитним договором відповідно до Закону України "Про фінансову реструктуризацію" та плану реструктуризації сторони дійшли згоди викласти пункти 1.1, 1.2, 1.4, 2.1, 3.1, 4.1, 4.6, 4.7, 4.10 та 6.1 кредитного договору в новій редакції.

Так, п. 1.1 договору кредитної лінії (в іноземній валюті) № КЛ/0100/25/06 від 11.12.2006 викладено у такій редакції: банк надає позичальнику кредит окремими траншами (надалі за текстом - кредит, транш кредиту) в загальній сумі, яка не може перевищувати 22 760 000,00 доларів США та складається з двох частин 19 760 000,00 доларів США 00 центів (надалі - первинна заборгованість) та 3 000 000,00 доларів США 00 центів (надалі - нове фінансування), у порядку, передбаченому п. 3.1 цього договору, на цілі: для фінансування поточної комерційної діяльності підприємства (на обігові кошти) та реконструкції з надбудовою нежитлових приміщень готелю з рестораном і розважально-оздоровчим комплексом, розташованим за адресою: м. Київ, по вул. Хрещатик, 14, а також придбання сировини, матеріалів, обладнання, здійснення виробничих розрахунків, оплати нарахованих процентів (строкових та/або прострочених) за користування кредитними коштами, а також тих, які будуть нараховуватися в майбутньому, сплати інших платежів (комісійної винагороди банку, страхових платежів, тощо), строком користування з 11.12.2006 по 31.05.2040, включно, для первинної заборгованості, а також з 26.06.2020 по 31.01.2031 включно, для нового фінансування, зі сплатою за користування кредитними коштами процентів з наступного розрахунку:

- для первинної заборгованості із розрахунку 6,5 процентів річних, в період з 26.06.2020 по 30.06.2021 включно. Починаючи з 01.07.2021 та на кожен наступний період з 01.07 по 30.06 кожного року, відповідно до умов плану реструктуризації, для первинної заборгованості застосовується плаваюча (змінювана) процентна ставка, зміна якої здійснюється щорічно в перший робочий день липня, відповідно до ставки UIRD, розрахованої за останній робочий день травня календарного року, в якому здійснюється її розрахунок плюс 5,0 процентів. Максимальний розмір плаваючої (процентної) ставки не повинен перевищувати 8,0 процентів річних. Банк зобов`язаний щомісячно повідомляти позичальника про зміну процентної ставки за користування кредитним коштами первинної заборгованості, не пізніше 15 червня кожного року, починаючи з червня 2021 року. Розмір плаваючої (змінюваної) процентної ставки розрахується за визначеною формулою;

- для нового фінансування із розрахунку 6,5 процентів річних, в період з 26.06.2020 по 31.01.2031.

Пунктом 2.1 договору кредитної лінії (в іноземній валюті) № КЛ/0100/25/06 від 11.12.2006 (у редакції додаткової угоди № 42 від 26.06.2020) передбачено, що позичальник забезпечує виконання своїх обов`язків за повернення кредиту, нарахованих процентів і штрафних санкцій, покриття можливих збитків банку з обумовлених неналежним виконанням обов`язків позичальником по цьому договору, шляхом застави нерухомого майна (іпотеки) та поруки, а саме:

- нежилі приміщення - готель (літ. А), загальною площею 8 125,1 м2, які розташовані за адресою: м. Київ, Шевченківський район, вул. Хрещатик, буд. № 14, що належать на праві власності майновому поручителю ТОВ "Ліга-Прогрес";

- нежитлові приміщення, частина групи приміщень № 4 (приміщення з № 1 по № 2; з № 17 по № 41) та частини МСК 1-го поверху, загальною площею 1 474, 8 кв.м. (літ. А), які розташовані за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. № 14, що належить на праві власності позичальнику; - фінансова порука фізичної особи ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на повну суму заборгованості по кредиту.

Згідно з п. 2.2 договору кредитної лінії (в іноземній валюті) № КЛ/0100/25/06 від 11.12.2006 у разі недостатності коштів, виручених від реалізації заставленого майна, банк має право звернути стягнення на інше: рухоме, нерухоме майно, майнові права позичальника у порядку, встановленому діючим законодавством України.

У п. 4.1 договору кредитної лінії (в іноземній валюті) № КЛ/0100/25/06 від 11.12.2006 (у редакції додаткової угоди № 42 від 26.06.2020) визначено графік погашення одержаного кредиту.

Відповідно до п. 4.6 договору кредитної лінії (в іноземній валюті) № КЛ/0100/25/06 від 11.12.2006 (у редакції додаткової угоди № 42 від 26.06.2020) позичальник зобов`язався сплачувати банку проценти за користування кредитом щомісяця, в останній робочий день поточного місяця, за який проводиться розрахунок, але не пізніше 5 числа наступного місяця, при поточному повному погашенні кредиту або при повному погашенні кредиту у зв`язку із (достроковим) закінченням строку кредитування - одночасно з його погашенням, а при продовженні строку дії (пролонгації) цього договору - у день такого продовження (пролонгації). Проценти, нараховані за користування кредитом за період з лютого 2020 року по 25.06.2020 включно, сплачуються не пізніше 26.06.2020 включно.

Згідно з п. 4.11 договору кредитної лінії (в іноземній валюті) № КЛ/0100/25/06 від 11.12.2006 позичальник зобов`язався у разі отримання вимоги банка про припинення дії договору, проводити повне погашення заборгованості по цьому договору в період 10 (десяти) календарних днів з моменту одержання такої вимоги.

Пунктами 5.2, 5.3 договору кредитної лінії (в іноземній валюті) № КЛ/0100/25/06 від 11.12.2006 передбачено, що банк має право призупинити видачу кредиту, або припинити дію цього договору, направивши відповідне письмове повідомлення позичальнику і достроково стягнути суму заборгованості за кредитом, нарахованих процентів і штрафних санкцій, якщо, зокрема: позичальник не виконує умови цього договору, або договорів, укладених у забезпечення виконання цього договору; позичальник не виконує будь-яких зобов`язань (частину будь-яких зобов`язань), передбачених пунктами 1.2, 2.1, 4.1, 4.2, 4.4, 4.6, 4.7, 4.14. Наслідками припинення є обов`язок позичальника виконати усі свої зобов`язання за договором, що виникли до такого припинення або можуть виникнути у майбутньому, у термін, зазначений у п. 4.11 цього договору.

Відповідно до п. 8.4 договору кредитної лінії (в іноземній валюті) № КЛ/0100/25/06 від 11.12.2006 банк вправі звернути стягнення на заставне майно у випадку, якщо в момент настання термінів виконання будь-якого із зобов`язань, передбачених цим договором, вони не будуть виконані.

Згідно з п. 8.7 договору кредитної лінії (в іноземній валюті) № КЛ/0100/25/06 від 11.12.2006 цей договір вступає в силу з моменту підписання і діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань.

На виконання умов договору кредитної лінії (в іноземній валюті) № КЛ/0100/25/06 від 11.12.2006 банк надав позичальнику кредитні кошти у розмірі 22 760 000,00 доларів США, що підтверджується наявними у матеріалах справи виписками з рахунків обліку наданого кредиту.

Для забезпечення виконання зобов`язань за договором кредитної лінії (в іноземній валюті) від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06 (та додаткових угод до нього) між ПАТ АКБ "Індустріалбанк" (іпотекодержатель) та ТОВ "Меркурій" (іпотекодавець) укладено договір застави нерухомого майна (іпотеки) № КЛЗ/0100/25/06 від 11.12.2006 (договір іпотеки № 1).

Надалі сторонами шляхом укладення договорів про внесення змін та доповнень №1 - № 13, неодноразово вносилися зміни до договору застави нерухомого майна (іпотеки) № КЛЗ/0100/25/06 від 11.12.2006.

Так, договором про внесення змін та доповнень № 3 від 18.12.2009 у зв`язку з укладенням договору купівлі-продажу нежилих приміщень від 28.07.2009 та відповідно до статті 23 Закону України "Про іпотеку, сторони домовились замінити у договорі застави нерухомого майна (іпотеки) № КЛЗ/0100/25/06 від 11.12.2006 іпотекодавця, а саме ТОВ "Меркурій" замінити на ТОВ "Ліга-Прогрес" (іпотекодавець).

Згідно з п. 1.1 договору застави нерухомого майна (іпотеки) № КЛЗ/0100/25/06 від 11.12.2006 (у редакції договору про внесення змін та доповнень № 13 від 26.06.2020) цей договір забезпечує переважно перед іншими кредиторами, вимоги іпотекодержателя, що випливають (виникли або можуть виникнути в майбутньому) з договору кредитної лінії № КЛ/0100/25/06 від 11.12.2006 (та додаткових угод до нього), укладеного між ПАТ АКБ "Індустріалбанк" та ТОВ "Меркурій" (далі - кредитний договір), який є невід`ємною частиною цього договору, за умовами якого ТОВ "Меркурій", як позичальник, зобов`язаний повернути іпотекодержателю шляхом перерахування на відповідні рахунки, в строк до 31.05.2040 включно, суму кредиту в розмірі 22 760 000,00 доларів США, а також сплатити проценти за його користування на умовах, передбачених п. 1.1 кредитного договору, із розрахунку не більше 8,0 процентів річних, сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також не більше 8,0 процентів річних від простроченої суми кредиту, як плата за неправомірне користування чужими коштами, а при невиконанні зобов`язань, передбачених п. 4.14 кредитного договору, із розрахунку не більше 10,0 процентів річних, а також комісії, штрафні санкції у розмірі та у випадках, передбачених кредитним договором, витрати, пов`язані з пред`явленням вимоги за кредитним договором і зверненням стягнення на предмет іпотеки, збитків, завданих порушенням кредитного договору. Цей договір забезпечує вимоги іпотекодержателя до іпотекодавця зі сплати комісії, неустойки (штраф, пеня), інших зобов`язань, що встановлені цим договором, та збитків, завданих порушенням умов цього договору.

Цей договір також забезпечує вимоги іпотекодержателя, які можуть виникнути в майбутньому із кредитного договору, в тому числі, у разі продовження строку користування кредитом або припинення (розірвання) кредитного договору чи відмови іпотекодержателя (кредитора) від надання кредиту, якщо у результаті зазначеного у позичальника залишились невиконані зобов`язання, які виникли в період дії кредитного договору, а також у випадку збільшення процентної ставки за користування кредитом.

Розмір вимог, що забезпечуються іпотекою згідно з цим договором, встановлюється в обсязі невиконаних зобов`язань позичальника за кредитним договором (з урахуванням всіх змін кредитного договору станом на день звернення стягнення) та всіх можливих витрат (та/або збитків), які пов`язані з реалізацією предмета іпотеки та погашенням зобов`язань за кредитним договором, але не більше вартості предмета іпотеки, що визначена на момент звернення стягнення. Вартість предмета іпотеки визначається на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності у разі звернення стягнення шляхом набуття предмета іпотеки у власність іпотекодержателя або за ціною продажу в разі звернення стягнення в інший спосіб. Вимоги іпотекодержателя із кредитного договору, які перевищують вартість предмета іпотеки на момент звернення стягнення, вважаються такими, що не забезпечені іпотекою згідно з цим договором і стягуються з позичальника у загальному порядку.

Відповідно до п. 1.2 договору застави нерухомого майна (іпотеки) №КЛЗ/0100/25/06 від 11.12.2006 (у редакції договору про внесення змін та доповнень № 8 від 23.02.2013) предметом іпотеки, який надає іпотекодавець іпотекодержателю в забезпечення вимог, зазначених у п. 1.1 цього договору, є таке нерухоме майно: реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 12877680000;тип об`єкта: нежилі приміщення (в літ. А), загальною площею 8125,10 кв. м; місцезнаходження об`єкта: місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 14; номер запису: 1797-П в книзі: д.26п-62.

Майно передається в іпотеку за цим договором разом з усіма його складовими частинами, що не можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження або істотного знецінення, та приналежностями, що призначені для обслуговування майна і пов`язані з ним спільним призначенням (системи водопостачання, каналізації, кондиціювання та вентиляції, опалення, електрообладнання, кабельні мережі, охоронна та пожежна сигналізації, системи дротового зв`язку, ефірного та супутникового ТВ, телекомунікаційне обладнання, системи очищення води тощо). Усе, що стало приналежністю та складовою частиною предмета іпотеки після укладення цього договору, є предметом іпотеки відповідно до цього договору. Усе що є приналежністю та складовою частиною предмета іпотеки, наслідує його правову долю. В разі якщо протягом терміну дії цього договору іпотекодавець здійснить будь-які будівельні роботи з предметом іпотеки, усі результати таких робіт стають предметом іпотеки.

Згідно з п. 4.1 договору застави нерухомого майна (іпотеки) № КЛЗ/0100/25/06 від 11.12.2006 (у редакції договору про внесення змін та доповнень № 13 від 26.06.2020) іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом вчинення виконавчого напису нотаріусом або згідно з договором (або застереженням, вказаним в цьому договорі) про задоволення вимог іпотекодержателя, а також в судовому або іншому передбаченому законодавством України порядку та його реалізацію у наступних випадках:

- якщо у момент настання строку виконання зобов`язань за кредитним договором вони не будуть виконані, а саме: при повному або частковому неповерненні у встановлені кредитним договором строки суми кредиту; та/або при несплаті або частковій несплаті в строк сум відсотків, комісій; та/або при несплаті або частковій несплаті в строк сум штрафних санкцій;

- у разі припинення (розірвання) кредитного договору чи відмови іпотекодержателя (кредитора) від надання кредиту, якщо в результаті зазначеного залишились невиконаними зобов`язання позичальника за кредитним договором;

- початку процедури припинення (прийняття рішення про припинення, порушення провадження у справі про банкрутство тощо) іпотекодавця або позичальника, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

- невиконання іпотекодавцем будь-якого із зобов`язань за цим договором;

- невиконання позичальником будь-якого із зобов`язань за кредитним договором;

- встановлення невідповідності дійсності відомостей, що містяться в цьому договорі та в кредитному договорі.

Пунктом 4.2 договору застави нерухомого майна (іпотеки) № КЛЗ/0100/25/06 від 11.12.2006 (у редакції договору про внесення змін та доповнень № 13 від 26.06.2020) передбачено, що при настанні будь-якого із випадків, що встановлені п. 4.1 цього договору, іпотекодержатель за своїм вибором може здійснити звернення стягнення на предмет іпотеки одним із таких способів:

- передачі предмету іпотеки у власність іпотекодержателя;

- продажу іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу або на публічних торгах.

Звернення стягнення на предмет іпотеки, способом передбаченим цим пунктом, за вибором іпотекодержателя може здійснюватися на підставі рішення суду або в порядку позасудового врегулювання.

Положення цього пункту не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя здійснити звернення стягнення на предмет іпотеки іншим способом, у встановленому законодавством України порядку.

Відповідно до п. 4.3 договору застави нерухомого майна (іпотеки) №КЛЗ/0100/25/06 від 11.12.2006 (у редакції договору про внесення змін та доповнень № 13 від 26.06.2020) позасудове врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки згідно статті 37 Закону України "Про іпотеку".

Згідно з п. 4.5 договору застави нерухомого майна (іпотеки) № КЛЗ/0100/25/06 від 11.12.2006 (у редакції договору про внесення змін та доповнень № 13 від 26.06.2020) сторони цього договору домовились, що у разі якщо в результаті позасудового врегулювання розмір вимог іпотекодержателя за кредитним договором буде більший ніж вартість предмета іпотеки на момент звернення стягнення (оцінка предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності у разі звернення стягнення шляхом набуття предмета іпотеки у власність іпотекодержателя або ціна предмета іпотеки у договорі купівлі-продажу, але не нижче оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності у разі звернення стягнення шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі-покупцеві), вважається, що цей договір забезпечує вимоги іпотекодержателя лише у розмірі вартості предмета іпотеки на момент звернення стягнення. Вимоги іпотекодержателя, які не будуть задоволені за рахунок цього предмета іпотеки будуть задоволені за рахунок іншого майна позичальника.

Пунктом 4.6 договору застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 №КЛЗ/0100/25/06 (у редакції договору про внесення змін та доповнень № 13 від 26.06.2020) передбачено, що сторони дійшли згоди, що при зверненні стягнення як в судовому порядку, так і шляхом позасудового врегулювання при оцінці предмета іпотеки для визначення його вартості визначається ліквідаційна вартість предмета іпотеки відповідно до національних стандартів оцінки майна.

Відповідно до п. 4.7 договору застави нерухомого майна (іпотеки) №КЛЗ/0100/25/06 від 11.12.2006 (у редакції договору про внесення змін та доповнень № 13 від 26.06.2020) у разі якщо вимоги іпотекодержателя забезпечені декількома предметами іпотеки (у тому числі за декількома договорами іпотеки), а позасудове звернення стягнення здійснюється за рахунок окремого предмета іпотеки, іпотекодержатель має право вимагати (у тому числі шляхом позасудового врегулювання) виконання зобов`язання позичальником та/або іпотекодавцем в частині, що залишилася невиконаною після завершення позасудового врегулювання за таким окремим предметом іпотеки.

Згідно з п. 4.8 договору застави нерухомого майна (іпотеки) № КЛЗ/0100/25/06 від 11.12.2006 (у редакції договору про внесення змін та доповнень № 13 від 26.06.2020) у випадку, якщо після завершення позасудового врегулювання частина зобов`язань за кредитним договором залишилась невиконаною, вимоги іпотекодержателя щодо виконання таких зобов`язань є дійсними.

Пунктом 4.9 договору застави нерухомого майна (іпотеки) № КЛЗ/0100/25/06 від 11.12.2006 (у редакції договору про внесення змін та доповнень № 13 від 26.06.2020) передбачено, що пункти 4.1 - 4.8 цього договору є застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі.

Відповідно до пунктів 5.1, 5.2 договору застави нерухомого майна (іпотеки) №КЛЗ/0100/25/06 від 11.12.2006 цей договір набуває законної сили після його нотаріального посвідчення та діє до повного виконання обов`язків за кредитним договором.

26.06.2020 між ПАТ АКБ "Індустріалбанк" (іпотекодержатель) та ТОВ "Меркурій" (іпотекодавець) укладено договір іпотеки об`єкта нерухомості № КЛЗ 7/0100/25/06 (договір іпотеки № 2), який забезпечує переважно перед іншими кредиторами вимоги іпотекодержателя, що випливають (виникли або можуть виникнути в майбутньому) з договору кредитної лінії № КЛ/0100/25/06 від 11.12.2006 (та додаткових угод до нього), укладеного між ПАТ АКБ "Індустріалбанк" та ТОВ "Меркурій" (далі - кредитний договір), який є невід`ємною частиною цього договору, за умови якого ТОВ "Меркурій" як позичальник зобов`язаний повернути іпотекодержателю шляхом перерахування на відповідні рахунки в строк до 31.05.2040 включно суму кредиту в розмірі 22 760 000,00 доларів США, а також сплатити проценти за його користування на умовах, передбачених п. 1.1 кредитного договору, із розрахунку не більше 8,0 процентів річних, сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також не більше 8,0 процентів річних від простроченої суми кредиту, як плата за неправомірне користування чужими коштами, а при невиконанні зобов`язань, передбачених п. 4.14 кредитного договору, із розрахунку не більше 10,0 процентів річних, комісії, а також штрафні санкції у розмірі та у випадках, передбачених кредитним договором, витрати, пов`язані з пред`явленням вимоги за кредитним договором і зверненням стягнення на предмет іпотеки, збитків, завданих порушенням кредитного договору. Цей договір забезпечує вимоги іпотекодержателя до іпотекодавця зі сплати комісії, неустойки (штраф, пеня), інших зобов`язань, що встановлені цим договором та збитків, завданих порушенням умов цього договору.

Цей договір також забезпечує вимоги іпотекодержателя, які можуть виникнути в майбутньому із кредитного договору, в тому числі у разі продовження строку користування кредитом або припинення (розірвання) кредитного договору чи відмови іпотекодержателя (кредитора) від надання кредиту, якщо у результаті зазначеного у позичальника залишились невиконані зобов`язання, які виникли в період дії кредитного договору, а також у випадку збільшення процентної ставки за користування кредитом.

Розмір вимог, що забезпечуються іпотекою згідно з цим договором встановлюється в обсязі невиконаних зобов`язань позичальника за кредитним договором (з урахуванням всіх змін кредитного договору станом на день звернення стягнення) та всіх можливих витрат (та/або збитків), які пов`язані з реалізацією предмета іпотеки та погашенням зобов`язань за кредитним договором, але не більше вартості предмета іпотеки, що визначена на момент звернення стягнення. Вартість предмета іпотеки визначається на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності у разі звернення стягнення шляхом набуття предмета іпотеки у власність іпотекодержателя, або за ціною продажу в разі звернення стягнення іншим способом. Вимоги іпотекодержателя із кредитного договору, які перевищують вартість предмета іпотеки на момент звернення стягнення, вважаються такими, що не забезпечені іпотекою згідно цього договору і стягуються з позичальника у загальному порядку.

Відповідно до п. 1.2 договору іпотеки об`єкта нерухомості № КЛЗ 7/0100/25/06 від 26.06.2020 предметом іпотеки, який надає іпотекодавець іпотекодержателю у забезпечення вимог, зазначених у п. 1.1 цього договору, є таке нерухоме майно: реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна за Державним реєстром речових прав на нерухоме майно: 1316684480000; об`єкт нерухомого майна: нежитлові приміщення, частина групи приміщень № 4 (приміщення з № 1 по № 2; з № 17 по №41) та частини МСК 1-го поверху, загальною площею 1474,8 кв.м. (літ. А); адреса об`єкта: місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 14; номер запису про право власності: 21685225.

Майно передається в іпотеку за цим договором разом з усіма його складовими частинами, що не можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження або істотного знецінення та приналежностями, що призначені для обслуговування майна і пов`язані з ним спільним призначенням (системи водопостачання, каналізації, кондиціювання та вентиляції, опалення, електрообладнання, кабельні мережі, охоронна та пожежна сигналізація, системи дротового зв`язку, ефірного та супутникового ТВ, телекомунікаційне обладнання, системи очищення води тощо). Все що стало приналежністю та складовою частиною предмета іпотеки після укладення цього договору є предметом іпотеки відповідно до цього договору. Все що є приналежністю та складовою частиною предмета іпотеки, наслідує його правову долю. В разі якщо протягом терміну дії цього договору іпотекодавець здійснить будь-які будівельні роботи з предметом іпотеки, усі результати таких робіт стають предметом іпотеки.

Згідно з п. 4.1 договору іпотеки об`єкта нерухомості № КЛЗ 7/0100/25/06 від 26.06.2020 іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом вчинення виконавчого напису нотаріусом або згідно з договором (або застереженням, вказаним в цьому договорі) про задоволення вимог іпотекодержателя, а також в судовому або іншому передбаченому законодавством України порядку та його реалізацію у наступних випадках:

- якщо в момент настання строку виконання зобов`язань за кредитним договором вони не будуть виконані, а саме: при повному або частковому неповерненні у встановлені кредитним договором строки суми кредиту; та/або при несплаті або частковій несплаті в строк сум відсотків, комісій; та/або при несплаті або частковій несплаті в строк сум штрафних санкцій;

- у разі припинення (розірвання) кредитного договору чи відмови іпотекодержателя (кредитора) від надання кредиту, якщо в результаті зазначеного залишились невиконаними зобов`язання позичальника за кредитним договором;

- початку процедури припинення (прийняття рішення про припинення, порушення провадження у справі про банкрутство тощо) іпотекодавця або позичальника, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

- невиконання іпотекодавцем будь-якого із зобов`язань за цим договором;

- невиконання позичальником будь-якого із зобов`язань за кредитним договором;

- встановлення невідповідності дійсності відомостей, що містяться в цьому договорі та в кредитному договорі.

Пунктом 4.2 договору іпотеки об`єкта нерухомості № КЛЗ 7/0100/25/06 від 26.06.2020 передбачено, що при настанні будь-якого із випадків, що встановлені п. 4.1 цього договору, іпотекодержатель за своїм вибором може здійснити звернення стягнення на предмет іпотеки одним із таких способів:

- передачі предмету іпотеки у власність іпотекодержателя;

- продажу іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу або на публічних торгах.

Звернення стягнення на предмет іпотеки, способом передбаченим цим пунктом, за вибором іпотекодержателя може здійснюватися на підставі рішення суду або в порядку позасудового врегулювання.

Положення цього пункту не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя здійснити звернення стягнення на предмет іпотеки іншим способом, у встановленому законодавством України порядку.

Відповідно до п. 4.3 договору іпотеки об`єкта нерухомості № КЛЗ 7/0100/25/06 від 26.06.2020 позасудове врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки згідно зі статтею 37 Закону України "Про іпотеку".

Згідно з п. 4.5 договору застави нерухомого майна (іпотеки) № КЛЗ/0100/25/06 від 11.12.2006 (у редакції договору про внесення змін та доповнень № 13 від 26.06.2020) сторони цього договору домовились, що у разі якщо в результаті позасудового врегулювання розмір вимог іпотекодержателя за кредитним договором буде більший ніж вартість предмета іпотеки на момент звернення стягнення (оцінка предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності у разі звернення стягнення шляхом набуття предмета іпотеки у власність іпотекодержателя або ціна предмета іпотеки у договорі купівлі-продажу, але не нижче оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності у разі звернення стягнення шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі-покупцеві), вважається, що цей договір забезпечує вимоги іпотекодержателя лише у розмірі вартості предмета іпотеки на момент звернення стягнення. Вимоги іпотекодержателя, які не будуть задоволені за рахунок цього предмета іпотеки, будуть задоволені за рахунок іншого майна позичальника.

Пунктом 4.6 договору застави нерухомого майна (іпотеки) № КЛЗ/0100/25/06 від 11.12.2006 (у редакції договору про внесення змін та доповнень № 13 від 26.06.2020) передбачено, що сторони дійшли згоди, що при зверненні стягнення як в судовому порядку, так і шляхом позасудового врегулювання при оцінці предмета іпотеки для визначення його вартості визначається ліквідаційна вартість предмета іпотеки відповідно до національних стандартів оцінки майна.

Відповідно до п. 4.7 договору застави нерухомого майна (іпотеки) №КЛЗ/0100/25/06 від 11.12.2006 (у редакції договору про внесення змін та доповнень № 13 від 26.06.2020) у разі якщо вимоги іпотекодержателя забезпечені декількома предметами іпотеки (у тому числі за декількома договорами іпотеки), а позасудове звернення стягнення здійснюється за рахунок окремого предмета іпотеки, іпотекодержатель має право вимагати (у тому числі шляхом позасудового врегулювання) виконання зобов`язання позичальником та/або іпотекодавцем в частині, що залишилася невиконаною після завершення позасудового врегулювання за таким окремим предметом іпотеки.

Згідно з п. 4.8 договору застави нерухомого майна (іпотеки) № КЛЗ/0100/25/06 від 11.12.2006 (у редакції договору про внесення змін та доповнень № 13 від 26.06.2020) у випадку, якщо після завершення позасудового врегулювання частина зобов`язань за кредитним договором залишилась невиконаною, вимоги іпотекодержателя щодо виконання таких зобов`язань є дійсними.

Пунктом 4.9 договору застави нерухомого майна (іпотеки) № КЛЗ/0100/25/06 від 11.12.2006 (у редакції договору про внесення змін та доповнень № 13 від 26.06.2020) передбачено, що пункти 4.1 - 4.8 цього договору є застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі.

Відповідно до пунктів 5.1, 5.2 договору застави нерухомого майна (іпотеки) №КЛЗ/0100/25/06 від 11.12.2006 цей договір набуває законної сили після його нотаріального посвідчення та діє до повного виконання обов`язків за кредитним договором.

Також, в забезпечення виконання зобов`язань за договором кредитної лінії (в іноземній валюті) № КЛ/0100/25/06 від 11.12.2006 (та додаткових угод до нього) між ПАТ АКБ "Індустріалбанк" (кредитор) та ОСОБА_1 (поручитель) укладено договір поруки від 30.06.2017.

Додатковими угодами № 1 від 28.12.2017 та № 2 від 26.06.2020 сторони вносили зміни до договору поруки від 30.06.2017.

Так, п. 1.1 договору поруки від 30.06.2017 (у редакції додаткової угоди № 2 від 26.06.2020) передбачено, що поручитель зобов`язався перед кредитором відповідати за виконання Товариством з обмеженою відповідальністю "Меркурій" (позичальник) боргових зобов`язань, які випливають з договору кредитної лінії № КЛ/0100/25/06 від 11.12.2006, укладеного між кредитором та позичальником (далі - кредитний договір), за умовами якого позичальник зобов`язаний в термін не пізніше 31.05.2040, з графіком погашення відповідно до п. 4.1 кредитного договору, повернути банку кредит в сумі 22 760 000,00 доларів США, а також сплатити проценти за його користування на умовах, передбачених п. 1.1 кредитного договору, із розрахунку не більше 8,0 процентів річних, сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також не більше 8,0 процентів річних від простроченої суми кредиту як плата за неправомірне користування чужими коштами, а при невиконанні зобов`язань, передбачених п. 4.14 кредитного договору, із розрахунку не більше 10,0 процентів річних.

Відповідно до п. 1.2 договору поруки від 30.06.2017 поручитель зобов`язується солідарно відповідати за виконання позичальником зобов`язань за кредитним договором.

Згідно з п. 2.1 договору поруки від 30.06.2017 у випадку невиконання або неналежного виконання позичальником зобов`язань за кредитним договором позичальник та поручитель відповідають перед кредитором як солідарні боржники.

Пунктом 6.1 договору поруки від 30.06.2017 передбачено, що порука набуває чинності з моменту підписання сторонами цього договору та скріплення печаткою кредитора і діє до повного виконання позичальником та поручителем зобов`язань за вищезазначеним кредитним та цим договором.

Відповідно до п. 6.2 договору поруки від 30.06.2017 порука припиняється з припиненням зобов`язання, яке вона забезпечує. У разі порушення позичальником зобов`язань за кредитним договором, порука припиняється, якщо кредитор протягом 3 років від дня порушення зобов`язання, встановленого кредитним договором, не пред`явить вимоги до поручителя.

25.01.2023 ПАТ АКБ "Індустріалбанк" звернулося до позичальника та іпотекодавця - ТОВ "Меркурій" та іпотекодавця (майнового поручителя) - ТОВ "Ліга-Прогрес" з повідомленнями № 1 та № 2 про порушення основного зобов`язання і вимогою про усунення порушення в порядку статті 35 Закону України "Про іпотеку" (договір іпотеки № КЛЗ 7/0100/25/06 від 26.06.2020, договір іпотеки № КЛЗ/0100/25/06 від 11.12.2006), у яких зазначено, що позичальником порушено зобов`язання за кредитним договором зі сплати процентів за користування кредитом, а саме, не сплачено проценти за користування кредитом за період з 01.10.2022 до 31.10.2022 в сумі 115 822, 20 доларів США.

Ураховуючи зазначено, Банк вимагав від ТОВ "Меркурій" та ТОВ "Ліга-Прогрес" протягом тридцяти днів виконати порушені зобов`язання за кредитним договором - сплатити прострочену заборгованість, а саме несплачені проценти за користування кредитом за період з 01.10.2022 по 31.10.2022 в сумі 115 822, 20 доларів США.

Банк зазначив, що у разі несплати вказаних процентів протягом тридцяти днів кредитний договір є припиненим з наступного календарного дня, а ТОВ "Меркурій" повинно достроково повернути кредит в сумі 22 760 000,00 доларів США та сплатити іншу заборгованість за кредитним договором, що виникла або може виникнути на дату повернення кредиту. Якщо ця вимога залишиться без задоволення, то він на підставі статей 33 - 37 Закону України "Про іпотеку", умов договорів іпотеки та повідомлень-вимог, здійснить звернення стягнення на предмети іпотеки за договорами іпотеки для задоволення своїх вимог за кредитним договором в повному обсязі, а саме: вимоги про повернення кредиту в сумі 22 760 000,00 доларів США та сплати процентів за користування кредитом, які нараховані або будуть нараховані по день звернення стягнення. Звернення стягнення буде здійснено на вибір банку у позасудовому порядку згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в договорах іпотеки, шляхом набуття банком права власності на предмет іпотеки з моменту державної реєстрації права власності відповідно до положень статті 37 Закону України "Про іпотеку".

У відповідь на згадані повідомлення № 1 та № 2 про порушення основного зобов`язання і вимоги про усунення порушення в порядку статті 35 Закону України "Про іпотеку" (договори іпотеки № КЛЗ 7/0100/25/06 від 26.06.2020, №КЛЗ/0100/25/06 від 11.12.2006) ТОВ "Меркурій" та ТОВ "Ліга-Прогрес" листами вих. №17-к від 01.02.2023, вих. № 5 від 01.02.2023 звернули увагу Банку на ситуацію в країні та перспективи економічного розвитку після закінчення військових дій, а також зазначили, що вони сподіваються на розуміння банку та залишаються відкритими до обговорення спільних заходів для зменшення впливу зовнішніх обставин, що перебувають поза межами їхнього контролю, до довготривалих та плідних стосунків.

20.02.2023 суб`єктом оціночної діяльності - ТОВ "Увекон Ленд" на замовлення ПАТ АКБ "Індустріалбанк" здійснено оцінку предметів іпотеки та підготовлено такі звіти:

1) звіт про оцінку нерухомості з комерційним потенціалом - готелю загальною площею 8125,10 кв. м., що розташований за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, 14 (звіт № 1). Відповідно до цього звіту станом на 14.02.2023 ринкова вартість об`єкта оцінки (предмета іпотеки № 1) становить (без врахування ПДВ, з округленням до сотень) 582 907 500, 00 грн;

2) звіт про оцінку нерухомого майна - частини групи приміщень № 4 (приміщення з № 1 по № 2, № 17 по № 41) та частина МСК 1-го поверху загальною площею 1474,8 кв.м. (літ. А), що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, 14 (звіт № 2). Відповідно до цього звіту станом на 14.02.2023 ринкова вартість об`єкту оцінки (предмета іпотеки №2) становить (без врахування ПДВ, з округленням до сотень) 95 572 900,00 грн.

Згідно з довідками ПАТ АКБ "Індустріалбанк" № 14-01-22-231 від 25.02.2023 станом на 25.02.2023 заборгованість ТОВ "Меркурій" за договором кредитної лінії №КЛ/0100/25/06 від 11.12.2006 становила 23 304 221, 40 доларів США, з яких: 22 760 000,00 доларів США - заборгованість за кредитом та 544 221,40 доларів США - сума нарахованих та несплачених процентів за період з 01.10.2022 до 24.02.2023.

25.02.2023 на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, визначеного договором іпотеки № 1, Банком було застосовано позасудову процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки № 1 шляхом набуття його у власність за вартістю 699 489 000,00 грн (з ПДВ).

Так, 25.02.2023 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренко О.А. на підставі рішення про державну реєстрацію № 66559556 від 25.02.2023, було зареєстровано за Банком право власності на предмет іпотеки № 1 - нежитлову нерухомість (в літ. А) загальною площею 8125,1 кв.м. за адресою: м.Київ, вул. Хрещатик, буд. 14, що підтверджується наявною в матеріалах справи інформацією з Державного реєстру речових прав.

За рахунок набуття у власність зазначеного предмета іпотеки № 1 Банк здійснив погашення заборгованості ТОВ "Меркурій" за кредитним договором у розмірі 19 128 131,79 доларів США, з яких 544 221,40 доларів США - проценти за користування кредитом та 18 583 910,39 доларів США - частина кредиту.

28.02.2023 у зв`язку з неповним погашенням заборгованості за кредитним договором за рахунок предмета іпотеки № 1 на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, визначеного договором іпотеки № 2, Банк застосував позасудову процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки № 2 шляхом набуття його у власність за вартістю 114 687 480,00 грн (з ПДВ).

28.02.2023 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренко О.А., на підставі рішення про державну реєстрацію № 66586137 від 28.02.2023 було зареєстровано за Банком право власності на предмет іпотеки № 2 - приміщення, частина групи приміщень № 4 (приміщення з № 1 по № 2; з № 17 по №41) та частини МСК 1-го поверху загальною площею 1474,8 кв. м. (літ. А) за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 14, що підтверджується наявною в матеріалах справи інформацією з Державного реєстру речових прав.

За рахунок набуття у власність зазначеного предмета іпотеки № 2 Банк здійснив погашення заборгованості ТОВ "Меркурій" за кредитним договором у розмірі 3136228,35 доларів США - тіло кредиту.

Суди встановили, що відповідач подав державному реєстратору пакет документів, необхідних для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, які зазначені в п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (Порядок № 1127). Також подав звіти про оцінку № 1 та № 2 на підтвердження відомостей про вартість предметів іпотеки № 1 та № 2, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації (п.п. 3 п .61 Порядку № 1127).

Як вбачається з матеріалів справи, 23.06.2023 Фондом державного майна України (далі - Фонд) було здійснено рецензування звіту про оцінку № 1.

Відповідно до рецензії Фонду звіт про оцінку № 1 класифікується за ознакою абз. 4 п.67 Національного стандарту № 1 як такий, що неповною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків.

01.08.2023 ТОВ "Увекон Ленд" усунуло недоліки звіту про оцінку № 1, встановлені рецензією Фонду від 23.06.2023, шляхом складання оновленого (доопрацьованого, виправленого) звіту про оцінку предмета іпотеки № 1.

Відповідно до оновленого (доопрацьованого) звіту ринкова вартість предмета іпотеки № 1 станом на 14.02.2023 становила 582 203 400, 00 грн (без ПДВ).

Відповідно до рецензії Фонду від 25.09.2023 оновлений звіт про оцінку № 1 класифікується за ознакою абз. 3 п. 67 Національного стандарту № 1 як такий, що у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки.

26.06.2023 Фондом здійснено рецензування звіту про оцінку №2.

Відповідно до рецензії Фонду звіт про оцінку № 2 класифікується за ознакою абз. 4 п.67 Національного стандарту № 1 як такий, що не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною в звіті, після виправлення зазначених недоліків.

01.08.2023 ТОВ "Увекон Ленд" усунуло недоліки звіту про оцінку № 2, встановлені рецензією Фонду від 26.06.2023, шляхом складання оновленого (доопрацьованого, виправленого) звіту про оцінку предмета іпотеки № 2.

Згідно з оновленим (доопрацьованим) звітом ринкова вартість предмета іпотеки №2 станом на 14.02.2023 становила 96 602 300,00 грн (без ПДВ, з округленням до сотень).

Відповідно до рецензії Фонду від 26.09.2023 оновлений звіт про оцінку № 2 класифікується за ознакою абз. 3 п. 67 Національного стандарту № 1 як такий, що у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки.

ТОВ "Меркурій" оскаржило рішення державного реєстратора № 66586137 від 28.02.2023 про державну реєстрацію права власності відповідача на предмет іпотеки №2 з таких підстав:

- вартість предмета іпотеки № 1 неправильно визначена на підставі звіту № 1, який є недостовірним, а фактична ринкова вартість предмета іпотеки № 1 є значно більшою за загальну суму боргу за кредитним договором, а отже, за рахунок вартості предмета іпотеки № 1 борг повністю погашено, кредитний договір і договір іпотеки № 2 є припиненими, в зв`язку з чим відсутні підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки № 2;

- звернення стягнення відбулись на підставі звітів про оцінку, які не могли бути використані через значні дефекти, а вартість предмета іпотеки № 2 неправильно визначена на підставі звіту № 2, який є недостовірним.

Стислий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду Київської області від 03.07.2025 позовні вимоги ТОВ "Меркурій" задоволено. Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 66586137 від 28.02.2023 щодо реєстрації за ПАТ АКБ "Індустріалбанк" права власності на нерухоме майно - реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1316684480000; тип об`єкта: приміщення, частина групи приміщень № 4 (приміщення з № 1 по № 2, з № 17 по № 41) та частини МСК 1-го поверху, загальною площею 1 474,8 кв.м (літ. А), адреса: м. Київ, вул. Хрещатик, буд.14.

Рішення мотивоване тим, що вартість майна предмета іпотеки № 1 (Готелю), на яке відповідач 25.02.2023 звернув стягнення, перевищує розмір заборгованості за кредитним договором станом на 25.02.2023, отже, зобов`язання ТОВ "Меркурій" перед Банком, які виникли на підставі кредитного договору, є припиненими. У зв`язку з припиненням основного зобов`язання на підставі пункту 1 частини першої статті 17 Закону України "Про іпотеку" припинилася й іпотека за договором іпотеки № 2 (Ресторану) на забезпечення такого зобов`язання, а тому звернення стягнення Банком на Ресторан не можна вважати таким, що здійснено правомірно, оскільки:

- рецензією, яка складена 23.06.2023 Фондом, фактично спростовано результати оцінки та їх достовірність, що викладені у Звіті про оцінку предмета іпотеки № 1 (Готелю), та підтверджено факт його невідповідності вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, а також наявності значних недоліків, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною в звіті, після виправлення зазначених недоліків;

- матеріали справи не містять, а відповідач не надав суду належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження здійснення виправлення виявлених у Звіті про оцінку предмета іпотеки № 1 недоліків відповідно до норм чинного законодавства.

Висновок експерта за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи № 23-20/248 від 04.08.2023, складений судовим експертом ТОВ "Центр експертизи власності" Ігнатьковим В. М., та висновок експерта за результатами проведення оціночно-будівельної експертизи № 680/11-2023 від 03.11.2023, складений судовим експертом ТОВ "Центр будівельних та земельних експертиз" Свістуновим І.С., не прийняті судом як належні докази вартості предмета іпотеки №1 (Готелю), оскільки були проведені за наданими на дослідження матеріалами (документами) без натурального обстеження об`єкта дослідження.

Щодо висновку експерта за результатами проведення оціночно-будівельної експертизи № 75 від 15.09.2023, складеного судовим експертом ТОВ "Українська експертна компанія" Бочуляком Р.П., та висновку експерта № 322/23 за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи від 15.09.2023, складеного судовим експертом Науково-дослідного центру судової експертизи у сфері інформаційних технологій та інтелектуальної власності Задоріним А. І., суд зазначив, що вони не можуть бути визнані повними та достовірними, а визначена у них вартість об`єкта оцінки відповідати дійсній ринковій вартості предмета іпотеки № 1 (Готелю), оскільки вони визначали вартість майна лише одним методологічним підходом, а самі висновки містять інформацію про Готель, яка не відповідає іншим матеріалам справи.

Місцевий суд відхилив оновлений (доопрацюваний) звіт про оцінку № 1, яким виправлені виявлені недоліки у звіті про оцінку від 20.02.2023 № 1, вказавши, що цей звіт є фактично новим звітом про оцінку майна, складеним у повній формі. При цьому, згаданий оновлений звіт не містить жодних відміток, зазначень чи приміток, що він є доопрацюванням звіту № 1 від 20.02.2023, що він є невід`ємною частиною звіту № 1 від 20.02.2023 чи що він здійснювався з метою виправлення недоліків у звіті № 1 від 20.02.2023, а також у ньому немає містить жодних пояснень причин повторної оцінки у разі складення нового звіту.

Визначаючи вартість предмета іпотеки № 1, суд врахував висновок експертів Національного наукового центру "Інститут судових експертиз ім. засл. проф. М.С. Бокаріуса" (далі - Інститут Бокаріуса) Міністерства юстиції України № 24866/24951 від 18.03.2024, який був складений за результатами проведення незалежної, призначеної господарським судом експертизи, відповідно до якої станом на 25.02.2023 вартість предмета іпотеки № 1 (Готелю) становила 802 628 939,00 грн без ПДВ (з урахуванням ПДВ - 963 154 726,80 грн).

Зважаючи на цей висновок суд зазначив, що вартість предмета іпотеки №1 перевищувала розмір заявлених Банком станом на 25.02.2023 вимог до Товариства, а відтак зобов`язання позивача перед відповідачем, які виникли на підставі кредитного договору, є припиненими. Відповідно, звернення стягнення Банком на предмет іпотеки № 2 (Ресторан) не можна вважати таким, що здійснене правомірно.

Стислий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 17.09.2025 апеляційну скаргу АКБ "Індустріалбанк" та заяву Державного реєстратора про приєднання до апеляційної скарги Банку задоволено, рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 скасовано. Прийнято нове судове рішення, яким відмовлено в задоволенні позову ТОВ "Меркурій".

За висновками апеляційного суду, для державної реєстрації права власності на предмет іпотеки Банк подав Державному реєстратору вичерпний пакет документів, зазначених в п. 61 Порядку № 1127, у тому числі звіти про оцінку предметів іпотеки №1 та № 2 (Готелю та Ресторану), на підтвердження відомостей про вартість названих предметів іпотеки, що мали недоліки, на які вказав Фонд у рецензії від 25.06.2023, та які були виправлені. Достовірність оцінки предметів іпотеки підтверджена повторною рецензією Фонду від 25.09.2023.

Апеляційний суд визнав помилковим висновок суду першої інстанції про відхилення оновленого (доопрацьованого, виправленого) звіту про оцінку № 1, як доказу виправлення недоліків у звіті № 1 від 20.02.2023, що підтверджує ринкову вартість предмета іпотеки № 1 станом на 14.02.2023.

Апеляційний суд зазначив, що поза увагою суду першої інстанції залишилася рецензія Фонду від 25.09.2023, якою оновлений звіт про оцінку № 1 класифікується за ознакою абз. 3 п. 67 Національного стандарту № 1 як такий, що у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки.

Установивши відсутність у матеріалах справи належних та допустимих доказів того, що звіти № 1 і № 2 не містять невиправлених недоліків, які б впливали на достовірність оцінки, чи того, що ці звіти неправильно (недостовірно) визначають ринкову вартість предметів іпотеки № 1 і № 2, апеляційний суд дійшов висновку, що звіти про оцінку (з урахуванням виправлень, доопрацювання) є належним та достовірним доказом, який підтверджує вартість предметів іпотеки № 1 і № 2 на момент звернення стягнення, за якою відповідач правомірно набув предмет іпотеки у власність.

Апеляційний суд відхилив висновок експертів Інституту Бокаріуса № 24866/24951 від 18.03.2024 як доказ вартості предмета іпотеки № 1, з огляду на порушення, неповноту та суперечливість матеріалів зазначеної експертизи, а також імовірний характер висновків експертів.

Апеляційний господарський суд підтримав висновок суду першої інстанції про відхилення наданих позивачем рецензій на звіт від 20.02.2023 № 1, складених Громадською організацією "Всеукраїнська спілка оцінювачів" 28.07.2023 та Всеукраїнською Громадською організацією "Союз експертів України" 07.08.2023, а також рецензії на оновлений звіт від 01.08.2023 № 1, складеної Громадською організацією "Всеукраїнська спілка оцінювачів" від 27.10.2023, з огляду на те, що ні ТОВ "Увекон Ленд", ні оцінювач Гриневич І. О., не є членами зазначених самоврядних організацій.

Визнавши звіт про оцінку № 1 (з врахуванням виправлених недоліків) належним та достовірним доказом, який визначає ринкову вартість предмета іпотеки № 1 на момент звернення стягнення, апеляційний суд виснував про правомірне набуття відповідачем предмета іпотеки № 1 у власність за вартістю 582 203 400,00 грн (без ПДВ).

З огляду на встановлені обставини суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що зобов`язання ТОВ "Меркурій" перед відповідачем (Банком), які виникли на підставі кредитного договору після звернення стягнення на предмет іпотеки № 1, не були виконані у повному обсязі, отже, не припинилися, а тому договір іпотеки № 2 також не був припиненим, як необґрунтовано виснував суд першої інстанції. Вимоги позивача, які не були задоволені за рахунок предмету іпотеки №1, правомірно були задоволені за рахунок предмета іпотеки №2 відповідно до умов зазначених договорів.

Апеляційний суд відхилив посилання позивача на висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 05.09.2023 у справі № 917/1283/21 та від 23.05.2025 у справі №918/99/19(918/180/22) з підстав нерелевантності таких посилань, оскільки названі постанови ухвалені під час вирішенні спорів, правовідносини у яких не є подібними до правовідносин у цій справі.

Стислий зміст вимог та доводів касаційних скарг

До Верховного Суду надійшли касаційні скарги ТОВ "Меркурій", ТОВ "Ліга-Прогрес" та ОСОБА_1 , які ухвалами Верховного Суду призначені до розгляду та об`єднані в одне касаційне провадження.

Подані касаційні скарги фактично є ідентичними за змістом та підставами касаційного оскарження. В касаційних скаргах скаржники просять скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 17.09.2025, а рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 залишити без змін.

Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження вони зазначають обставини, визначені пунктами 1, 3 частини другої статті 287 ГПК України.

Скаржники вважають, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував статтю 37 Закону України "Про іпотеку" та допустив порушення частини четвертої статті 236 ГПК України, оскільки він виснував про дотримання процедури звернення стягнення на іпотечне майно, встановивши факт використання Банком та державним реєстратором Звітів про оцінку майна, які не відповідали положенням нормативно-правових актів у сфері здійснення оціночної діяльності, та не врахував висновків Верховного Суду щодо застосування статті 37 Закону України "Про іпотеку", викладених стосовно правовідносин, які є подібними до спірних, а саме висновків, наведених у постановах Верховного Суду від 23.05.2024 у справі №918/99/19 (918/180/22), від 13.03.2024 у справі № 201/15228/17 та від 23.01.2019 у справі № 306/1224/16-ц.

За доводами касаційних скарг:

- неправильне застосування судом апеляційної інстанції статті 37 Закону України "Про іпотеку" полягає у тому, що суд апеляційної інстанції одночасно встановив невідповідність Звітів про оцінку Готелю та Ресторану вимогам Закону (неможливість їх використання) станом на дату звернення стягнення на предмети іпотеки і, незважаючи на таку невідповідність, всупереч наведеній нормі та висновкам Верховного Суду щодо її застосування виснував про дотримання Банком процедури звернення стягнення на іпотечне майно;

- суд апеляційної інстанції неправильно застосував норми матеріального права (статтю 58 Конституції України, статті 36, 37 Закону України "Про іпотеку" та абзац другий статті 13 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"). Неправильне застосування наведених норм полягає в тому, що суд неправомірно обмежив установлене законом коло осіб, які мають право здійснювати такий вид оціночної діяльності, як рецензування звітів про оцінку майна, а виправлення в майбутньому Звітів про оцінку Готелю та Ресторану, яке відбулось майже через півроку із дня набуття Банком права власності на іпотечне майно (01.08.2023) та ретроспективне застосування таких звітів жодним чином не спростовують факт порушення Банком процедури звернення стягнення на іпотечне майно та використання Банком та Державним реєстратором саме звітів про оцінку (від 20.02.2023), які не відповідали нормам Закону;

- суд апеляційної інстанції неправильно застосував норми матеріального права (абзац 4 статті 4 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", п. 3.5. Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень та п. 54 Національного стандарту №1). Неправильне застосування зазначених норм полягає в тому, що суд помилково ототожнив вимоги до висновків судових експертів з вимогами до звіту про оцінку майна та безпідставно дійшов висновку про недостовірність ретроспективного визначення вартості майна за наслідками проведення судової експертизи;

- суд апеляційної інстанції неправильно застосував норми матеріального права (частину першу статті 598, частину першу статті 599 ЦК України, статті 17, 33 Закону України "Про іпотеку") та порушив норму процесуального права (частину четверту статті 236 ГПК України), а також не врахував висновків Верховного Суду щодо застосування наведених норм матеріального права, а саме висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 05.09.2023 у справі № 917/1283/21. Неправильне застосування цих полягає в тому, що суд безпідставно проігнорував те, що звернення стягнення на Готель припинило іпотеку Ресторану з огляду на повне погашення заборгованості ТОВ "Меркурій" перед Банком за кредитом за рахунок вартості Готелю;

- апеляційний суд безпідставно звузив коло осіб, які можуть здійснювати рецензування звітів про оцінку майна, чим порушив вимоги статті 13 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", а також необґрунтовано відхилив висновок експертів Національного наукового центру "Інститут судових експертиз ім. засл. проф. М.С. Бокаріуса".

Підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України обґрунтована відсутністю правового висновку Верховного Суду щодо можливості/неможливості використання при оскарженні реєстраційної дії висновку з ретроспективною оцінкою нерухомого майна як засобу доказування іншої вартості нерухомого майна, на яке кредитором звернуто стягнення в порядку частини п`ятої статті 37 Закону України "Про іпотеку".

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

ПАТ АКБ "Індустріалбанк" подало відзиви на касаційні скарги, в яких доводить, що касаційні скарги ТОВ "Меркурій", ТОВ "Ліга-Прогрес" та ОСОБА_1 не відповідають вимогам статті 287 ГПК України, у зв`язку із чим просить залишити їх без задоволення, постанову апеляційного суду залишити без змін як законну та обґрунтовану.

За доводами Банка, касаційні скарги фактично спрямовані на переоцінку доказів, встановлення "правильної", на думку скаржника, ринкової вартості майна, повторне обговорення експертиз, рецензій та технічних недоліків у звітах, але водночас не містять жодного доводу про порушення норм ГПК під час дослідження доказів та встановлення обставин.

Керуючись вимогами статей 14, 300 ГПК України, Верховний Суд перевіряє правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права в межах доводів і вимог касаційної скарги та виходить з такого.

Під час розгляду цієї справи перед судами постало питання щодо правомірності переходу до іпотекодержателя права власності на майно з огляду на обставини відповідності чи невідповідності визначеної суб`єктом оціночної діяльності вартості предмета іпотеки його дійсній вартості на момент такого набуття.

Відповідно до положень статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Зокрема, за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (частина перша статті 1054 ЦК України).

Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України).

Згідно з положеннями статей 546, 572, 575 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися, зокрема, іпотекою як окремим видом застави.

У статті 1 Закону України "Про іпотеку" визначено, що іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 12 Закону України "Про іпотеку").

Задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки врегульовано розділом V зазначеного Закону.

У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (стаття 33 Закону України "Про іпотеку").

У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (частина перша статті 35 Закону України "Про іпотеку").

Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати, зокрема, передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону (стаття 36 Закону України "Про іпотеку").

Згідно з положеннями статті 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, та підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Відповідно до частини третьої статті 10 зазначеного Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих / отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, чинним законодавством передбачено порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудового (добровільного) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 13.03.2024 у справі № 201/15228/17 зазначила, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.

Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства під час реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема, ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

У цій справі суди встановили, що 20.02.2023 суб`єктом оціночної діяльності - ТОВ "Увекон Ленд", на замовлення ПАТ АКБ "Індустріалбанк", здійснено оцінку предметів іпотеки та підготовлено такі звіти:

1) звіт про оцінку нерухомості з комерційним потенціалом - готелю загальною площею 8125,10 кв. м., що розташований за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, 14 (звіт про оцінку № 1). Відповідно до цього звіту станом на 14.02.2023 ринкова вартість об`єкта оцінки (предмета іпотеки № 1) становить (без врахування ПДВ, з округленням до сотень) 582 907 500,00 грн (звіт про оцінку № 1 предмета іпотеки № 1, Готель);

2) звіт про оцінку нерухомого майна - частини групи приміщень № 4 (приміщення з № 1 по № 2, № 17 по № 41) та частина МСК 1-го поверху загальною площею 1474,8 кв.м. (літ. А), що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, 14 (звіт про оцінку № 2). Відповідно до зазначеного звіту станом на 14.02.2023 ринкова вартість об`єкта оцінки (предмета іпотеки № 2) становить (без врахування ПДВ, з округленням до сотень) 95 572 900,00 грн (звіт про оцінку № 1 предмета іпотеки № 2 , Ресторан).

Згідно з довідкою ПАТ АКБ "Індустріалбанк" від 25.02.2023 № 14-01-22-231 станом на 25.02.2023 заборгованість ТОВ "Меркурій" за договором кредитної лінії від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06 становила 23 304 221,40 доларів США, з яких: 22760000,00 доларів США - заборгованість за кредитом та 544 221,40 доларів США - сума нарахованих та несплачених процентів за період з 01.10.2022 до 24.02.2023.

25.02.2023 на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, визначеного договором іпотеки № 1, Банк застосував позасудову процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки № 1 шляхом набуття його у власність.

25.02.2023 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренко О.А., на підставі рішення про державну реєстрацію від 25.02.2023 №66559556, було зареєстровано за Банком право власності на предмет іпотеки № 1 - нежитлову нерухомість (в літ. А) загальною площею 8125,1 кв.м., за адресою: м. Київ, вул.Хрещатик, буд. № 14, що підтверджується наявною в матеріалах справи інформацією з Державного реєстру речових прав.

За рахунок набуття у власність зазначеного предмета іпотеки № 1 Банк здійснив погашення заборгованості ТОВ "Меркурій" за кредитним договором у відповідному розмірі - за вартістю 582 203 400,00 грн (без ПДВ), у тому числі проценти за користування кредитом, тобто лише частину кредиту.

28.02.2023 у зв`язку з неповним погашенням заборгованості за кредитним договором за рахунок предмета іпотеки № 1, на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, визначеного договором іпотеки № 2, Банк застосував позасудову процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки № 2 шляхом набуття його у власність.

28.02.2023 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренко О.А. на підставі рішення про державну реєстрацію від 28.02.2023 № 66586137 було зареєстровано за Банком право власності на предмет іпотеки № 2 - приміщення, частина групи приміщень № 4 (приміщення з № 1 по № 2; з № 17 по № 41) та частини МСК 1-го поверху загальною площею 1474,8 кв.м. (літ. А) за адресою: м. Київ, вул.Хрещатик, буд. № 14, що підтверджується наявною у матеріалах справи інформацією з Державного реєстру речових прав.

За рахунок набуття у власність зазначеного предмета іпотеки № 2 Банк здійснив погашення заборгованості ТОВ "Меркурій" за кредитним договором у відповідному розмірі (тіло кредиту).

Суд апеляційної інстанції, як і суд першої інстанції, на підставі статті 37 Закону України "Про іпотеку" виснував, що іпотекодержатель не може набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

Також суд апеляційної інстанції, як і суд першої інстанції, зауважив, що у статтях 10, 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", статті 37 Закону України "Про іпотеку", п. 61 Порядку № 1127, визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. До переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору, входять відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності на момент набуття права власності на предмет іпотеки. І з огляду на закріплені у цих нормах права порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора під час її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Наведені висновки суду апеляційної інстанції повністю відповідають висновкам Верховного Суду, на які посилаються заявники у своїх касаційних скаргах.

Суд апеляційної інстанції встановив, що відповідно до вимог статті 37 Закону України "Про іпотеку" та пункту 61 Порядку № 1127 відповідач подав державному реєстратору вичерпний пакет документів для державної реєстрації прав на підставі договорів іпотеки № 1 і № 2, у тому числі відомості про вартість предметів іпотеки № 1 і № 2, що не заперечується заявниками.

Також суд апеляційної інстанції, як і суд першої інстанції, встановив, що згідно з рецензією Фонду звіти № 1 і № 2 хоча і мають недоліки, але можуть використовуватись після їх виправлення.

Первинна рецензія Фонду від 23.06.2023 була складена відповідно до статей 1, 12, 13 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" та пункту 67 Національного стандарту № 1, і містила зауваження щодо відсутності належного обґрунтування застосування оцінювачем одиниці порівняння "готельний номер". Водночас у цій рецензії прямо зазначено, що звіт може використовуватися після усунення виявлених недоліків, що узгоджується з імперативною конструкцією абз. 4 пункту 67 Національного стандарту № 1 про можливість застосування звіту після його доопрацювання.

ТОВ "Увекон Ленд" виправило виявлені рецензіями Фонду від 23.06.2023 та 26.02.2023 недоліки у звітах № 1 і № 2 шляхом складання 01.08.2023 оновлених звітів.

Після подання оновленого звіту від 01.08.2023 Фонд, здійснивши повторне рецензування (рецензія від 25.09.2023), встановив, що всі зауваження первинної рецензії усунуто, методичні підходи застосовано коректно, а звіт у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та має лише незначні недоліки, які не вплинули на достовірність оцінки. Такий висновок компетентного державного органу свідчить про фактичне зняття первинних зауважень щодо використання квадратного метра як єдиної можливої одиниці порівняння та підтверджує обґрунтованість застосування оцінювачем підходу за номерним фондом, що відповідає економічній природі готелю як доходоутворюючого активу.

Отже, твердження заявників, що наявність недоліків звітів унеможливлювало їх використання, суперечить обставинам, які встановлені судами попередніх інстанцій.

Суд першої інстанції, відхиливши наданий відповідачем оновлений звіт № 1 як доказ про виправлення недоліків первісного звіту № 1, вважав встановленим факт нездійснення виправлення недоліків та відхилив звіт № 1 як підставу визначення вартості придбання предмета іпотеки № 1.

У свою чергу, суд апеляційної інстанції визнав помилковим зазначений висновок суду першої інстанції та визнав встановленим факт виправлення недоліків у звітах № 1 і №2, які не вплинули на правильність оцінки.

Отже, єдина відмінність судових рішень у цій справі полягає у різних оцінках доказів виправлення недоліків звіту № 1, тобто у різних висновках судів про визнання встановленим (спростованим) факту виправлення недоліків звіту № 1 і, відповідно, у різних висновках про правомірність використання звіту № 1 для визначення вартості предмета іпотеки № 1.

Суд апеляційної інстанції на підставі встановленої обставини, що недоліки виправлено, дійшов висновку, що звіти № 1 і № 2 є належним та достовірним доказом, що підтверджує вартість предметів іпотеки на момент звернення стягнення, а відповідач набув право власності на них за цією вартістю відповідно до положень статті 37 Закону України "Про іпотеку".

Такий висновок апеляційного суду не суперечить наведеній нормі, оскільки, незважаючи на недоліки звіту, на момент звернення стягнення оцінка була правильною (достовірною), а отже, немає порушення процедури звернення стягнення.

Тож доводи касаційних скарг, що використання звітів, які мають недоліки, є порушенням визначеної статтею 37 Закону України "Про іпотеку" процедури звернення стягнення, крім того, що суперечать встановленим судами обставин цієї справи щодо виправлення виявлених недоліків, не відповідають положенням статті 37 зазначеного Закону та висновкам Верховного Суду про її застосування, на які посилаються заявники.

Відповідно до частини п`ятої статті 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки. Тобто порушенням процедури звернення стягнення є неправильна оцінка предмета іпотеки, якщо така оцінка не відповідає реальній вартості майна на момент набуття права власності на нього, а не лише недоліки звіту.

Саме таке визначення порушення звернення стягнення наведено у висновку Верховного Суду в постанові від 23.05.2024 у справі № 918/99/19 (918/180/22), на яку посилається заявник.

Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна, тобто власне оцінку, та підтверджує виконані процедури з оцінки майна (стаття 12 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"). Недоліки звіту як документа беззаперечно не свідчать, що оцінка обов`язково є неправильною. У разі виявлення недоліків звіту основним є питання, чи призвели вони до неправильної оцінки предмета іпотеки та чи можливо їх усунути, як це передбачено п. 67 Національного стандарту № 1 та рецензіями Фонду.

Відповідно, достовірність оцінки перевіряється шляхом виправлення недоліків та можливості використання звіту після їх виправлення, що й було встановлено Фондом під час рецензування оновленого звіту про оцінку майна.

Апеляційним судом встановлено, що:

- відповідно до рецензій Фонду від 23.06.2023 та від 26.06.2023 звіти ТОВ "Увекон Ленд" від 20.02.2023 про оцінку предметів іпотеки класифікуються за ознакою абз. 4 п. 67 Національного стандарту № 1: "звіт неповною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків";

- недоліки у звітах від 20.02.2023 виправлено шляхом складання оновлених звітів від 01.08.2023, результат оцінки змінився незначно, що підтверджує правильність оцінки у звітах від 20.02.2023 на момент звернення стягнення. А повторні рецензії Фонду від 25.09.2023 та 26.09.2023 підтверджують, що виправлення недоліків зроблено належним чином, результат виправлення є достовірним.

І саме на підставі цих обставин апеляційний суд дійшов висновку, що недоліки звітів виправлено, після виправлення недоліків звіти № 1 і № 2 є належними та достовірними доказами, які підтверджують вартість предмета іпотеки № 1 на момент звернення стягнення.

У матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази того, що звіти № 1 і № 2 містять невиправлені недоліки, які б впливали на достовірність оцінки, чи того, що ці звіти неправильно (недостовірно) визначають ринкову вартість предметів іпотеки № 1 і № 2.

Таким чином, не знайшли свого підтвердження доводи заявників про допущене апеляційним судом неправильне застосування статті 37 Закону України "Про іпотеку". Суд апеляційної інстанції застосував зазначену норму на підставі встановлених фактичних обставин справи у цій справі.

Водночас, заявляючи підставою касаційного оскарження неправильне застосування норм матеріального права (статті 37 Закону України "Про іпотеку"), заявники фактично не погоджуються з оцінкою апеляційним судом доказів виправлення помилок у звітах, складених ТОВ "Увекон Ленд", а не із застосуванням цієї норми матеріального права.

Отже, касаційне оскарження зводиться до переоцінки доказів, що прямо суперечить положенням статті 300 ГПК України щодо повноважень суду касаційної інстанції.

Щодо тверджень про неврахування апеляційним судом висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постановах від 23.01.2019 у справі № 306/1224/16-ц та від 13.03.2024 у справі № 201/15228/17, судова палата зазначає таке.

Відповідно до встановлених обставин справи № 306/1224/16-ц іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого як Законом України "Про іпотеку", так і Порядком № 1127, щодо надіслання боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, оцінка предмета іпотеки здійснена суб`єктом оціночної діяльності без виходу на місце і без огляду самого об`єкта будівництва, а тому вона не відповідає дійсній ринковій вартості спірного нерухомого майна.

За встановленими обставинами справи № 201/15228/17 іпотекодержатель не надав реєстратору (нотаріусу) доказів отримання іпотекодавцем повідомлення про порушення умов договору та намір звернути стягнення на предмет іпотеки, а в матеріалах реєстраційної справи відсутня оцінка предмета іпотеки на момент передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Отже, постанови Великої Палати Верховного Суду у справах № 306/1224/16-ц та №201/15228/17 ухвалені під час вирішення спорів, правовідносини у яких не є подібними до правовідносин у цій справі.

При цьому в касаційних скаргах не наведено, в чому саме висновки апеляційного суду про застосування статті 37 Закону України "Про іпотеку" відповідно до встановлених у цій справі обставин, суперечать висновкам у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.01.2019 у справі № 306/1224/16-ц та від 13.03.2024 у справі №201/15228/17 про застосування зазначеної норми за зовсім інших обставин.

Аргументи касаційних скарг про неправильне застосування (незастосування) статті 58 Конституції України, главу 51 ЦК України та статті 37 Закону України "Про іпотеку" з посиланням на те, що ретроспективне застосування виправлених у майбутньому звітів про оцінку не могло бути використане у процедури звернення стягнення на іпотечне майно, судовою палатою відхиляються.

В основу державної реєстрації права власності на предмети іпотеки (на момент її завершення) були покладені звіти, які за всіма ознаками відповідали вимогам законодавства, що і було перевірено державним реєстратором.

Належність дій державного реєстратора з перевірки поданих документів та відсутність у його діях порушень на момент проведення державної реєстрації встановлена як судом апеляційної інстанції, так і судом першої інстанції. І ця обставина не оскаржується жодним з учасників справи.

Підстава касаційного оскарження (що суд апеляційної інстанції неправомірно зазначив про виправлення в майбутньому недоліків звіту) зводиться до заперечення обставин, які встановлені судом, а не до неправильного застосування норм матеріального права.

Суд апеляційної інстанції встановив, що недоліки звітів № 1 і № 2 були виправлені і у матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази того, що звіти № 1 і № 2 містять невиправлені недоліки, які б впливали на достовірність оцінки, чи того, що ці звіти неправильно (недостовірно) визначають ринкову вартість предметів іпотеки № 1 і № 2.

Скаржники в касаційних скаргах не заперечують цих обставин, а наводять доводи, що отримання Банком виправлених звітів про оцінку та їх ретроспективне застосування не мають жодної юридичної сили в контексті оцінки законності звернення стягнення та жодним чином не нівелюють негативні наслідки, які настають у зв`язку з порушенням такої процедури.

Здійснення оцінки, використання звітів про оцінку, визначення достовірності оцінки, у тому числі виявлення недоліків звітів та можливість / неможливість виправлення недоліків і використання звітів після такого виправлення, регулюються Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" (далі - Закону про оцінку майна) та нормативно-правовими актами з оцінки майна (національні стандарти).

Відповідно до пункту 3 Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 № 1440, неякісна (недостовірна) оцінка - оцінка, проведена з порушенням принципів, методичних підходів, методів, оціночних процедур та (або) на основі необґрунтованих припущень, що доводиться шляхом рецензування.

Пунктом 67 Національного стандарту № 1 визначено, що рецензія повинна містити висновок про відповідність звіту вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та про можливість його використання з відповідною метою, у тому числі про достовірність оцінки майна. Звіт класифікується за такими ознаками: звіт повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна; звіт у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки; звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків; звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний.

Наведені положення Національного стандарту № 1 прямо встановлюють можливість використання звіту після виправлення недоліків відповідно до мети, визначеної у звіті. І як встановлено у цій справі, метою звітів № 1 і № 2 є оцінка предмета іпотеки на момент звернення стягнення.

Зазначене не суперечить висновку Верховного Суду в постанові від 17.04.2019 у справі №537/3779/13-ц про застосування пункту 67 Національного стандарту № 1, на який посилаються заявники касаційних скарг.

Зважаючи на викладене, доводи про неправильне застосування статей 36 і 37 Закону України "Про іпотеку" з огляду на ретроспективне застосування виправлених у майбутньому звітів є помилковими, оскільки зазначені норми встановлюють процедуру звернення стягнення, включно з вимогою визначення вартості предмета іпотеки на момент стягнення, і не регулюють питання проведення оцінки, достовірності її результатів чи виправлення недоліків звітів. Такі питання належать до сфери регулювання Закону про оцінку майна та пункту 67 Національного стандарту №1.

Твердження про неправильне застосування (незастосування) статті 58 Конституції України, глави 51 ЦК України визнаються Судом необґрунтованими, оскільки заявники не вказали у чому саме полягає неправильне застосування (незастосування) наведених норм до правовідносин, які виникають у процесі здійснення оцінки майна, складання, використання та виправлення звітів і врегульовані Законом про оцінку майна та Національним стандартом № 1.

У контексті цього доводу надані позивачем рецензії, складені ГО "Всеукраїнська спілка оцінювачів" від 28.07.2023 та ВГО "Союз експертів України" від 07.08.2023, були досліджені саме судом першої інстанції та вмотивовано відхилені з огляду на їх невідповідність положенням частини другої статті 13 Закону України "Про оцінку майна", оскільки вони складені окремими оцінювачами, які не є членами цих громадських організацій. Суд апеляційної інстанції погодився з такими висновками суду першої інстанції.

Підставами для відхилення висновку експертів № 24866/24951 за результатами проведення комісійної судової оціночно-будівельної експертизи за матеріалами господарської справи від 18.03.2024 № 910/3783/23, складеного комісією експертів Національного наукового центру "Інститут судових експертиз ім. засл. проф. М.С.Бокаріуса", стали як імовірний характер висновків експертів, так і порушення, неповнота та суперечливість матеріалів названої експертизи.

Застосувавши стандарт "balance of probabilities" ("баланс ймовірностей"), апеляційний суд дійшов висновку, що саме звіт про оцінку № 1 підтверджує ринкову вартість предмета іпотеки № 1 станом на 14.02.2025, а не висновок експертів Інституту Бокаріуса. На підтвердження своєї позиції він послався на відповідний правовий висновок Верховного Суду в постанові від 16.08.2023 у справі № 490/5834/19 у подібних правовідносинах, а саме: відхилення як доказу експертизи з ретроспективною оцінкою і прийняття оцінки, що зроблена на момент звернення стягнення і реєстрації права власності, відповідає приписам статті 37 Закону України "Про іпотеку". Жодних доводів на спростування цього у касаційних скаргах не зазначено.

Наведене свідчить, що надані учасниками справи рецензії звіту про оцінку майна були досліджені, оцінені та вмотивовано відхилені судами попередніх інстанції, а відповідні доводи заявників фактично спрямовані на переоцінку доказів, повторне обговорення експертиз, рецензій та технічних недоліків у звітах з метою поставити перед Верховним Судом питання щодо повторного визнання ринкової вартості предмета іпотеки. При цьому касаційні скарги не містить жодного доводу про порушення норм ГПК України під час дослідження доказів та встановлення обставин.

Суд касаційної інстанції вкотре наголошує, що він має права здійснювати переоцінку обставин, з яких виходили суди під час вирішення справи, а повноваження суду касаційної інстанції обмежуються виключно перевіркою дотримання судами норм матеріального і процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи та виключно в межах доводів касаційної скарги. Аналогічний висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.12.2019 у справі №925/698/16.

У цьому випадку Верховним Судом не встановлено порушень порядку надання та отримання доказів, оцінку яким надано судами першої та апеляційної інстанцій, а повноваженнями втручатися в оцінку доказів суд касаційної інстанції не наділений в згідно з приписами статті 300 ГПК України.

З наведених мотивів Верховний Суд дійшов висновку, що суд апеляційної інстанції відповідно до норм процесуального права дослідив усі докази у цій справі, мотивовано визнав більш вірогідні докази та відхилив неналежні і недостовірні докази, повно встановив обставини, правильно застосував норми матеріального права, прийняв рішення відповідно до усталеної практики Верховного Суду, протилежні доводи скаржників висновків апеляційного суду не спростовують, а отже, підлягають відхиленню з підстав їх необґрунтованості.

Щодо постанови Верховного Суду від 23.05.2024 у справі № 918/99/19 (918/180/22) судова палата зазначає таке.

У названій постанові Верховний Суд зробив висновок:

- підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки;

- неправильна оцінка предмета іпотеки також свідчить про порушення процедури звернення стягнення на нього та може бути підставою для скасування державної реєстрації права власності за іпотекодержателем;

- формальне дотримання Банком вимог закону і договору щодо здійснення оцінки іпотечного майна перед зверненням стягнення на нього не спростовує висновку про неправомірність набуття Банком права власності на предмет іпотеки у тому разі, якщо оцінка здійснена з порушенням вимог відповідного законодавства щодо її здійснення та не відповідає реальній вартості майна на момент набуття права власності на нього.

Суди встановили, що згідно з рецензією Фонду звіт про оцінку предмета іпотеки не може використовуватись (не можуть бути прийняті рішення) відповідно до мети оцінки, тобто звіт кваліфіковано за ознакою абз. 5 п. 67 Національного стандарту №1: "звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний".

І саме через використання для реєстрації права власності такого звіту суди дійшли висновку про порушення порядку державної реєстрації у зв`язку із неправильною оцінкою.

Натомість у справі № 911/1005/23 (911/19228/23), що переглядається, апеляційний суд встановив, що відповідно до рецензій Фонду звіт про оцінку предметів іпотеки кваліфіковано за ознакою абз. 4 п. 67 Національного стандарту № 1: "звіт неповною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків".

Як було зазначено вище, дослідивши у сукупності звіти від 20.02.2023 та від 01.08.2023, рецензії Фонду на них, апеляційний суд встановив, що недоліки звіту були виправлені і не вплинули на достовірність оцінки у звіті від 20.02.2023, тобто на момент звернення стягнення оцінка була достовірна. А оскільки сама оцінка на момент звернення стягнення є достовірною, то відсутнє порушення процедури у вигляді саме неправильної оцінки.

За таких обставин самі лише недоліки звіту, які хоч і були на момент звернення стягнення, але не вплинули на правильність оцінки, не свідчать про порушення процедури звернення стягнення у розумінні висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 23.05.2024 у справі № 918/99/19 (918/180/22).

Дійшовши такого висновку Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ про банкрутство Касаційного господарського суду не вбачає підстав для відступу від правових висновків, викладених у постанові від 23.05.2024 у справі №918/99/19(918/180/22), висновки у зазначеній постанові Верховного Суду також не потребують уточнення.

Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Пунктом 1 частини першої статті 308 ГПК України встановлено, що за результатами розгляду касаційної скарги суд касаційної інстанції має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

Згідно зі статтею 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

На підставі викладеного Верховний Суд у складі судової палати з розгляду справ про банкрутство Касаційного господарського суду дійшов висновку про залишення касаційних скарг без задоволення, а оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції - без змін.

Оскільки Верховний Суд дійшов висновку про відмову в задоволенні касаційних скарг, судові витрати зі сплати судового збору за їх подання покладаються на скаржників.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд