ПОСТАНОВА Касаційний господарський суд ВС у справі № 910/6310/24 (369/2813/24)

У провадженні Господарського суду міста Києва на стадії процедури реструктуризації боргів боржника, введеної ухвалою суду від 13.06.2024, перебуває справа № 910/6310/24 про неплатоспроможність фізичної особи ОСОБА_1 .

ОСОБА_1 звернулася до Києво-Святошинського районного суду Київської області із позовом до ОСОБА_2 про витребування майна з чужого незаконного володіння, в якому просила:

- витребувати з незаконного володіння ОСОБА_2 житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 та земельної ділянки площею 0,1 га, кадастровий номер: 3222485901:01:033:0043, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на користь ОСОБА_1 ;

- скасувати Державну реєстрацію прав ОСОБА_2 на нерухоме майно, а саме, щодо житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 та земельної ділянки площею 0,1 га, кадастровий номер: 3222485901:01:033:0043, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Ухвалами Києво-Святошинського районного суду Київської області від 22.02.2024 відкрито провадження у цивільній справі; від 15.01.2025 (з урахуванням ухвали про виправлення описки від 10.03.2025) цивільну справу № 369/2813/24 передано на розгляд до Господарського суду міста Києва, де перебуває справа №910/6310/24 про неплатоспроможність ОСОБА_1 .

Обставини справи, встановлені судами

22.12.2018 між Публічним акціонерним товариством "Банк інвестицій та заощаджень" (кредитодавець) та ОСОБА_1 (позичальник) укладено договір про споживчий кредит Готівка 50/50 №РЕФ/44/СК/12, з урахуванням внесення змін та доповнень до даного договору, зокрема:

- 21.01.2019 між сторонами укладено договір про внесення змін та доповнень до п. 5.17. договору кредиту, який викладено у наступній редакції: "5.17. В строк до 21.02.2019 року (включно) забезпечити укладання між ПВКП "БРАТИНА" (код в ЄДРПОУ 23516315) та Банком іпотечного договору щодо передачі в іпотеку нерухомого майна, а саме: нежитлової будівлі, загальною площею 256,0 кв.м, (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1341717532224), розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , та належить на праві власності ПВКП "БРАТИНА" (код в ЄДРПОУ 23516315)";

- 18.02.2019 між сторонами укладено договір про внесення змін та доповнень до п. 5.17. договору кредиту, який викладено у наступній редакції: "5.17. В строк до 21.04.2019 року (включно) забезпечити укладання між ПВКП "БРАТИНА" (код в ЄДРПОУ 23516315) та Банком іпотечного договору щодо передачі в іпотеку нерухомого майна, а саме: нежитлової будівлі, загальною площею 256,0 кв.м, (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1341717532224), розташованого за адресою: АДРЕСА_2 ,та належить на праві власності ПВКП "БРАТИНА" (код в ЄДРПОУ 23516315) ";

- 18.06.2019 між сторонами укладено договір про внесення змін та доповнень до п. 4.2. договору кредиту, який викладено у наступній редакції: "4.2. Позичальник щомісячно сплачує проценти за користування кредитом не пізніше 13 (тринадцятого) календарного дня місяця, наступного за місяцем, в якому такі проценти були нараховані. Останнє погашення процентів здійснюється не пізніше дати повернення кредиту, що вказана в п. 1.1.5. даного Договору".

Так, відповідно пп. 1.1.1. договору кредиту, загальний розмір кредиту становить 2300 000,00 грн ; дата повернення кредиту 21.12.2028 року (пп. 1.1.5. договору).

В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 22.12.2018 між ПАТ "Банк інвестицій та заощаджень" (іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (іпотекодавець) укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Розсохою С.С.

Відповідно до п. 1.2. іпотечного договору, іпотекою за цим договором забезпечуються всі вимоги іпотекодержателя, що випливають із договору про споживчий кредит Готівка 50/50 №РЕФ/44/СК/12 від 22.12.2018, а також всіх майбутніх додаткових договорів та угод до них, укладених між іпотекодержателем та іпотекодавцем, відповідно до умов якого іпотекодавець зобов`язаний повернути іпотекодержателю кредит в сумі 2 300 000,00 грн, в строк до 21 грудня 2028 року, а також сплатити проценти за користування кредитними коштами у розмірі 24 % річних, або у розмірі 27 % річних у разі невиконання іпотекодавцем п. 5.17 кредитного договору, можливі пені та штрафи, комісії та інші платежі у розмірах та на умовах, визначених Кредитним договором.

За умовами п. 1.4. договору, предметом іпотеки, що є забезпеченням викладених у кредитному договорі зобов`язань іпотекодавця, є:

- житловий будинок АДРЕСА_3 та

- земельна ділянка, кадастровий номер 3222485901:01:033:0043, площею 0,1 га., призначення (використання) земельної ділянки: для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Житловий будинок належить іпотекодавцю ОСОБА_1 на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу житлового будинку, посвідченого 16.07.2018 року Верповською О.В., приватним нотаріусом Київського нотаріального округу, за реєстровим номером № 2758.

Право власності на житловий будинок зареєстроване за іпотекодавцем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису 27060978, що підтверджується Витягом (індексний номер 131027037), виданим 16.07.2018 Верповською О.В., приватним нотаріусом Київського нотаріального округу, (реєстраційний номер об`єкта 1557248932224).

Земельна ділянка належить іпотекодавцю ОСОБА_1 на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу житлового будинку, посвідченого 16.07.2018 Верповською О.В., приватним нотаріусом Київського нотаріального округу, за реєстровим номером № 2759.

Право власності на земельну ділянку зареєстроване за іпотекодавцем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису 27060999, що підтверджується Витягом (індексний номер 131027182), виданим 16.07.2018 Верповською О.В., приватним нотаріусом Київського нотаріального округу, (реєстраційний номер об`єкта 1557009132224).

Також, іпотечний договір містить наступні умови:

- п. 2.1.7: Іпотекодержатель має право відступати права за цим договором третім особам без отримання згоди іпотекодавця та права вимоги за кредитним договором, письмово повідомивши іпотекодавця у п?ятиденний строк про такі відступлення; правочин про відступлення прав за цим договором підлягає нотаріальному посвідченню; відомості про таке відступлення підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку;

- п. 2.1.11: Іпотекодержатель має право у випадку виникнення права звернення стягнення (у т.ч. достроково) на предмет іпотеки вимагати дострокового виконання зобов?язання, забезпеченого іпотекою за цим договором, а якщо вимога не буде задоволена, достроково звернути стягнення на предмет іпотеки у разі повного або часткового невиконання та/або неналежного виконання іпотекодавцем кредитного договору (у т.ч. й щодо сплати будь-яких платежів, які повинні здійснюватись відповідно до кредитного договору);

- п. 2.1.12: Іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо в момент настання терміну виконання іпотекодавцем зобов?язання (у т.ч. щодо сплати будь-яких платежів, які повинні здійснюватися відповідно до умов кредитного договору, забезпеченого іпотекою за цим договором), воно не буде виконане та інших випадках, передбачених чинним законодавством України, цим договором та кредитним договором;

- п. 2.1.16: у разі порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності іпотекодавця або визнання його банкрутом, іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки і задовольнити за рахунок його вартості свої вимоги у повному обсязі незалежно від строку настання виконання зобов`язань за кредитним договором;

- п. 5.1: у разі повного або часткового невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов кредитного договору та/або порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов`язання за кредитним договором, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки; у разі порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності іпотекодавця або визнання його банкрутом, іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки і задовольнити за рахунок його вартості свої вимоги у повному обсязі незалежно від строку настання виконання зобов`язань за кредитним договором;

- п. 5.2: звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя;

- п. 5.3: договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку"; договір про задоволення вимог іпотекодержателя є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки; іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності; у разі продажу предмета іпотеки, згідно статті 38 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі - продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування збитків. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні. Не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна;

- п. 5.9: даний пункт цього Договору є застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, яке надає право іпотекодержателю звернути стягнення на предмет іпотеки, на підставі цього Договору, шляхом:

(1) продажу від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі - продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України "Про іпотеку". Цим Договором іпотекодавець уповноважує іпотекодержателя подавати та отримувати від імені іпотекодавця довідки та документи, які необхідні для підготовки предмета іпотеки до продажу, сплачувати всі необхідні платежі, підписати договір купівлі - продажу предмету іпотеки, а також виконувати всі інші дії, пов`язані з продажем предмету іпотеки. У разі продажу предмета іпотеки, іпотекодавець доручає іпотекодержателю отримати грошові кошти, виручені від продажу та спрямувати їх на погашення витрат іпотекодержателя та заборгованості за Кредитним договором. Якщо предмет іпотеки буде продано за суму більшу, ніж сума заборгованості та витрат іпотекодержателя залишок грошових коштів від його продажу іпотекодержатель повертає іпотекодавцю;

(2) прийняття предмета іпотеки у власність, в порядку визначеному ст. 37 Закону України "Про іпотеку". При цьому це застереження визначається сторонами як договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

Позивач зазначав, що сумлінно виконувала умови кредитного та іпотечного договорів, а коли виникали труднощі з внесенням чергового платежу завжди повідомляла про це Банк. Жодних листів від Банку щодо невиконання умов кредитного або іпотечного договорів на адресу ОСОБА_1 не надходило, жодних повідомлень про заборгованість з Банку також не надходило.

В той час, на початку січня 2024 року позивачу стало відомо, що її будинок та земельна ділянка належить на праві власності ОСОБА_2 на підставі договорів купівлі-продажу від 16.10.2020.

Позивач вказує, що не знає ОСОБА_2 , не укладала з даною особою жодних правочинів та не надавала вказаній особі прав та доручень на вчинення будь-яких дій.

Таким чином, за доводами позивача, що такі дії Банку та ОСОБА_2 порушують права ОСОБА_1 та створили таку ситуацію, коли майно вибуло із законного володіння власника не з її волі іншим шляхом.

У свою чергу, відповідач вказує, що він є добросовісним власником спірного майна на підставі укладених 16.10.2020 між ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" та ОСОБА_2 договорів купівлі-продажу будинку та земельної ділянки, посвідчених приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Шевченко І.Л. за № 2159 та № 2160.

07.09.2020 між ПАТ "Банк інвестицій та заощаджень" та ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" (новий кредитор) укладено договір №1К про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за договором про споживчий кредит Готівка 50/50 №РЕФ/44/СК/12 від 22.12.2018, за умовами пункту 1 якого:

- за цим договором в порядку та на умовах, визначених цим договором, банк відступає новому кредитору належні банку, а новий кредитор набуває права вимоги банку до позичальника, зазначеного у додатку № 1 до цього договору (далі - боржник), включаючи право вимоги до правонаступників боржника, спадкоємців боржника або інших осіб, до яких перейшли обов`язки боржника, за кредитним договором з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до нього, згідно реєстру додатку № 1 до цього договору, надалі за текстом - основний договір;

- за цим договором новий кредитор в день укладення цього договору, але в будь-якому випадку не раніше моменту отримання банком у повному обсязі коштів відповідно до пункту 4 цього договору, набуває усі права кредитора за основним договором, включаючи, але не обмежуючись: право вимагати належного виконання боржником зобов`язань за основним договором, сплати боржником грошових коштів, строк сплати за якими настав, право вимагати виконання боржником зобов`язань щодо сплати (погашення) заборгованості, а також сплати штрафних санкцій, неустойки в розмірі відповідно до умов основного договору, право вимагати та отримувати відшкодування за договором страхування, передачі предметів забезпечення в рахунок виконання зобов`язань, тощо; розмір прав вимоги на дату укладення цього договору вказаний у додатку № 1 до цього договору;

- заборгованість для цілей цього договору визначається як невиконані (не сплачені) боржником грошові зобов`язання перед банком на день укладення цього договору, зокрема, заборгованість по несплаченим процентам за користування кредитом, а саме сума процентів, нарахованих на суму основної заборгованості за кредитом відповідно до умов основного договору і ще не сплачених на день укладення цього договору; сума основної заборгованості за кредитом, а саме сума кредиту або його частини, яка відповідно до умов основного договору підлягає сплаті на день укладення цього договору, але ще не сплачена на день укладення цього договору; заборгованість по сплаті комісій згідно з умовами основного договору.

Пунктом 2 договору №1К від 07.09.2020 про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за договором про споживчий кредит Готівка 50/50 №РЕФ/44/СК/12 від 22.12.2018 визначено, що права кредитора за основним договором переходять до нового кредитора у повному обсязі та на умовах, які існують на момент відступлення права вимоги, за виключенням права на здійснення договірного списання коштів з рахунку/рахунків боржника, що надане банку за умовами основного договору.

Пунктом 3 договору №1К від 07.09.2020 про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за договором про споживчий кредит Готівка 50/50 №РЕФ/44/СК/12 від 22.12.2018 визначено, що банк та новий кредитор зобові повідомити боржника про відступлення права вимоги за основним договором протягом 5 календарних днів з моменту набрання чинності цим договором у порядку, передбаченому чинним законодавством або основним договором. Сторони погоджуються, що відповідно до статті 516 Цивільного кодексу України, новий кредитор несе ризик настання для нього несприятливих обставин у зв`язку із неповідомленням або несвоєчасним/неналежним повідомленням боржника про відступлення права вимоги за основним договором на підставі цього договору, у зв`язку з чим виконання боржником зобов`язань за основним договором на користь банку, у т.ч. надходження на користь банку грошових коштів в рахунок виконання зобов`язань за основним договором, до моменту повідомлення боржника про відступлення прав вимоги на підставі цього договору, вважається належним виконанням боржником за основним договором.

Відповідно до Додатку № 1 до договору №1К від 07.09.2020 про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за договором про споживчий кредит Готівка 50/50 №РЕФ/44/СК/12 від 22.12.2018 "Реєстр договорів, права вимоги за яким відступаються, та боржників за такими договорами", банком відступлено на користь нового кредитора право вимоги за Договором про споживчий кредит Готівка 50/50 №РЕФ/44/СК/12 від 22.12.2018, позичальник - ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), загальна сума заборгованості, на день підписання договору - 2 712 579,97 грн, сума заборгованості за нарахованими процентами, на день підписання договору - 596 89,81 грн, сума заборгованості за основним зобов`язанням, на день підписання договору - 2 116 390,20 грн.

Також 07.09.2020 між ПАТ "Банк інвестицій та заощаджень" та ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" (новий кредитор) підписано Акт приймання-передачі оригіналів документів на виконання умов договору №1К від 07.09.2020 про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за договором про споживчий кредит Готівка 50/50 №РЕФ/44/СК/12 від 22.12.2018.

Окрім того07.09.2020 ПАТ "Банк інвестицій та заощаджень" та ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" (новий кредитор) укладено договір №1і про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за договором іпотеки, який посвідчений приватним нотаріусом Київського МНО Черленюх Л.В. за реєстровим номером 1072, за умовами якого:

- за цим договором в порядку та на умовах, визначених цим договором, банк відступає новому кредитору належні банку, а новий кредитор набуває права вимоги банку до іпотекодавця, зазначеного у додатку № 1 до цього договору (далі - боржник), включаючи право вимоги до правонаступників боржника, спадкоємців боржника або інших осіб, до яких перейшли обов?язки боржника, за іпотечним договором з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до нього, згідно реєстру додатку № 1 до цього договору, надалі за текстом - основний договір (п.1);

- за цим договором новий кредитор в день укладення цього договору, але в будь-якому випадку не раніше моменту отримання банком у повному обсязі коштів, відповідно до пункту 4 цього договору, набуває усі права кредитора за основним договором, включаючи, право вимагати належного виконання боржником зобов`язань за основним договором, сплати боржником грошових коштів, сплати процентів, сплати штрафних санкцій, неустойок у розмірах, відповідно до умов договору про споживчий кредит Готівка 50/50 №РЕФ/44/СК/12 від 22.12.2018 з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до нього, право вимагати та отримувати відшкодування за договором страхування, передачі предметів забезпечення в рахунок виконання зобов`язань, тощо; право вимоги, які переходять до нового кредитора, вказані у додатку № 1 до цього договору. Права кредитора за основним договором переходять до нового кредитора у повному обсязі та на умовах, які існують на момент відступлення права вимоги, за виключенням права на здійснення договірного списання коштів з рахунку/рахунків боржника, що надане банку за умовами основного договору (п.2);

- банк та новий кредитор зобові повідомити боржника про відступлення права вимоги за основним договором протягом 5 календарних днів з моменту набрання чинності цим договором у порядку, передбаченому чинним законодавством або основним договором. Сторони погоджуються, що відповідно до статті 516 Цивільного кодексу України, новий кредитор несе ризик настання для нього несприятливих обставин у зв`язку із неповідомленням або несвоєчасним/неналежним повідомленням боржника про відступлення права вимоги за основним договором на підставі цього договору, у зв`язку з чим виконання боржником зобов`язань за основним договором на користь банку, у т.ч. надходження на користь банку грошових коштів в рахунок виконання зобов`язань за основним договором, до моменту повідомлення боржника про відступлення прав вимоги на підставі цього договору, вважається належним виконанням боржником за основним договором (п.3).

Відповідно до додатку № 1 до договору №1і від 07.09.2020 про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за договором іпотеки "Реєстр договорів, права вимоги за яким відступаються, та боржників за такими договорами", банком відступлено на користь нового кредитора право вимоги за іпотечним договором від 22.12.2018, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Розсохою С.С. за реєстровим № 1503, боржник- ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ).

ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" на момент укладення договорів відступлення права вимоги за кредитним договором та договором іпотеки було включене до Державного реєстру фінансових установ (дата реєстрації 22.03.2017) та мало ліцензію на здійснення факторингових операцій від 09.06.2017 (розпорядження Нацкомфінпослуг від 09.06.2017 № 2444).

У відзиві на позов, відповідач наголошував, що на момент проведення позасудового врегулювання шляхом реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем в порядку, передбаченому ст. 37 Закону України "Про іпотеку", у позивача була наявна прострочена заборгованість за кредитним договором у розмірі 3344719 грн 43 коп.

Відповідачем до матеріалів справи надано вимогу від 09.09.2020 про усунення порушення (в порядку статті 35 Закону України "Про іпотеку"), яка ініційована ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" на ім?я ОСОБА_1 . У вказаній вимозі зазначено, зокрема те, що:

- що внаслідок укладення договору №1К від 07.09.2020 про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за договором про споживчий кредит Готівка 50/50 №РЕФ/44/СК/12 від 22.12.2018 та договору №1і від 07.09.2020 про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за договором іпотеки, новим кредитором та іпотекодержателем за вказаними правочинами є ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт";

- в порушення умов договору кредиту, зокрема пункту 4.1, та графіку платежів, якими встановлено строки повернення кредитних коштів, та вимог чинного законодавства України, а саме ст. ст. 525, 526, 530, 1049 Цивільного кодексу України, боржник не виконав зобов`язання по поверненню кредиту (порушив строки погашення отриманих кредитних коштів згідно умов договору кредиту), та не здійснив платіж до 10.01.2019, а також всі наступні платежі;

- заборгованість ОСОБА_1 станом на 09.09.2020 перед новим іпотекодержателем складає разом 3 344 719,43 грн, а саме: 2 300 000,00 грн - заборгованість за основним зобов`язанням, пеня - 1 044 719,43 грн;

- згідно звіту про оцінку майна, складеного суб`єктом оціночної діяльності ТОВ "Столиця-Груп", ринкова вартість житлового будинку АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна - 1557248932224, станом на 09.09.2020 складає 2 921 250,00 грн;

- згідно звіту про оцінку майна, складеного суб`єктом оціночної діяльності Сологуб В.Я., ринкова вартість земельної ділянки площею 1000 кв.м., кадастровий номер 3222485901:01:033:0043, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , станом на 09.09.2020 складає 90 000,00 грн.;

- новий кредитор на підставі ст. ст. 33, 35, 37 Закону України "Про іпотеку" вимагав, щоб у 30-денний строк з дня отримання цієї вимоги усунути порушення умов договору про споживчий кредит Готівка 50/50 №РЕФ/44/СК/12 від 22.12.2018 та сплатити заборгованість перед ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" заборгованість в сумі 3 344 719,43 грн, а саме: 2 300 000,00 грн - заборгованість за основним зобов`язанням, пеня - 1 044 719,43 грн; у разі якщо ця вимога не буде виконана у вищезазначений строк, товариство зверне стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки, що посвідчений 22.12.2018 приватним нотаріусом Київського МНО Розсохою С.С. за № 1503, а саме: на житловий будинок АДРЕСА_4 , та земельну ділянку площею 1000 кв.м., кадастровий номер 3222485901:01:033:0043, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом набуття товариством права власності на зазначене майно в рахунок погашення заборгованості, відповідно до чинного законодавства України та умов договору іпотеки.

У вимозі від 09.09.2020 містяться відомості, що 09.09.2020 ОСОБА_1 отримано вимогу про усунення порушення (в порядку ст. 35 Закону України "Про іпотеку"), про що залишено особистий запис рукою на 3 сторінці даного документа, зазначивши наступне: "Вимогу отримала особисто, суму боргу визнаю, з текстом вимоги ознайомлена особисто, проти звернення стягнення ст. 37 Закону України "Про іпотеку" не заперечую. ОСОБА_1 , підпис, 09.09.2020".

В подальшому, як стверджував відповідач, ОСОБА_1 надала ТОВ "ФК "Інвестандарт" заяву від 09.10.2020, підпис якої на вказаній заяві посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. за реєстровим номером № 2049 (бланк НМК 729345), в якій зазначила наступне: "Я, ОСОБА_1 , перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам`яті, діючи добровільно, без будь-якого примусу як фізичного так і морального, добровільно, без будь-якого тиску з боку інших осіб цією заявою стверджую, що мною 09 вересня 2020 року була отримана вимога про усунення порушення (в порядку ст. 35 Закону України "Про іпотеку") від Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інвестстандарт", код ЄДРПОУ 41228141, місцезнаходженням якого є: 03056, м. Київ, провулок Індустріальний, будинок 23, офіс 301, в особі Директора ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , паспорт НОМЕР_2 , виданий Васильківським МВ ГУ МВС України в Київській області 16 червня 2001 року, реєстраційний номер облікової картки платника податків за ДРФО: НОМЕР_3 , місце проживання зареєстровано за адресою: АДРЕСА_5 .

Також цією заявою стверджую, що не заперечую проти звернення стягнення за договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Розсохою С.С. 22 грудня 2018 року за реєстровим № 1503 на предмет іпотеки, земельну ділянку площею 0.1 га кадастровий номер земельної ділянки: 3222485901:01:033:0043, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 та розташований на ній житловий будинок під номером АДРЕСА_1 житловою площею 146.0 кв.м загальною площею 389,5 кв.м., Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інвестстандарт", згідно ст. 37 Закону України "Про іпотеку"".

12.10.2020 ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" було зареєстровано право власності на предмет іпотеки.

16.10.2020 між ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт", як продавцем, та ОСОБА_2 , як покупцем, укладено договір купівлі - продажу жилого будинку, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. за № 2159, відповідно до умов якого продавець передав у власність покупця житловий будинок, загальною площею 389,5 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1557248932224, який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 3222485901:01:033:0043 (п. 1).

У договорі від 16.10.2020 зазначено, що відчужуваний житловий будинок належить продавцю на праві власності, на підставі договору про відступлення (купівлі - продажу) права вимоги, посвідченого 27.09.2020 Черленюк Л.В., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, за реєстровим номером №1072, зареєстрованому в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за продавцем 12.10.2020 приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Бобковим О.В., номер запису про право власності 38635009, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1557248932224, про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 13.10.2020, №227892734 (п. 2). Продаж здійснено сторонами за ціною 2 380 000,00 грн, які покупець сплатив продавцю на зазначені у договорі реквізити. (п.3).

Крім того 16.10.2020 між ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт", як продавцем, та ОСОБА_2 , як покупцем, укладено договір купівлі - продажу земельної ділянки, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. за № 2160, відповідно до умов якого продавець передав у власність покупця земельну ділянку площею 0,1га., кадастровий номер 3222485901:01:033:0043, розташована за адресою: АДРЕСА_1 (п.1).

У договорі від 16.10.2020 зазначено, що відчужувана земельна ділянка належить продавцю на праві власності, на підставі договору про відступлення (купівлі - продажу) права вимоги, посвідченого 27.09.2020 Черленюк Л.В., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, за реєстровим номером №1072, зареєстрованому в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за продавцем 12.10.2020 приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Бобковим О.В., номер запису про право власності 38635229, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1557009132224, про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 13.10.2020, №227894284 (п. 2). Продаж здійснено сторонами за ціною 50 000,00 грн, які покупець сплатив продавцю на зазначені у договорі реквізити. (п.3).

ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" не заперечувався факт здійснення відповідачем оплат за договорами купівлі продажу в повному обсязі, на підтвердження чого подано довідку від 12.08.2025 та оборотно-сальдову відомість про надходження коштів.

Крім того, в процесі розгляду справи, від приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. надійшли письмові пояснення з відповідними доказами, в яких остання вказала, що відповідно до пункту 6 глави 7 Засвідчення вірності копій документів та витягів з них, засвідчення справжності підписів на документах (наказ МЮУ від 22.12.2010 № 3235/5 "Про затвердження правил ведення нотаріального діловодства") 09.10.2020 за реєстровим № 2049 дійсно засвідчено справжність підпису ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , на заяві до компетентних органів про отримання вимоги від ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт", про що зроблено запис у Реєстрі для реєстрації нотаріальних дій (відповідно до номенклатури справ нотаріуса (додаток № 32 до Правил ведення нотаріального діловодства (у редакції наказу Міністерства юстиції України 20.12.2012 № 1909/5), справа 02-33, том № 02. Крім того, у відповідності до ч. 1, ч. 4 глави 9 наказу МЮУ від 22.12.2010 № 3235/5 "Про затвердження правил ведення нотаріального діловодства", при посвідченні заяви було використано бланк НМК 729345, а також встановлено особу ОСОБА_1 за паспортом громадянина України та підписано нею в присутності нотаріуса відповідну заяву. Другий примірник заяви нотаріус не надав, посилаючись на те, що примірники даних документів зберіганню не підлягають.

Ухвалами Господарського суду міста Києва від 26.06.2025 та від 31.07.2025 витребувано у приватного нотаріуса Васильківського районного нотаріального округу Бобкова Олександра Вікторовича всі наявні документи реєстраційної справи, на підставі яких за ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" було зареєстровано право власності на житловий будинок - розташований за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,1 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: 3222485901:01:033:0043, зокрема:

- зареєстрованому в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за

ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" 12 жовтня 2020 року приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Бобковим О.В., номер запису про право власності 38635009, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1557248932224;

- зареєстрованому в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" 12 жовтня 2020 року приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Бобковим О.В., номер запису про право власності 38635229, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1557009132224.

08.07.2025 від приватного нотаріуса Васильківського районного нотаріального округу Бобкова О.В. надійшла відповідь від 03.07.2025 № 69/01-16, згідно якої повідомлено, що запитувані документи вилучені на підставі ухвали Печерського районного суду міста Києва від 12.04.2023 № 757/13940/23-к.

08.08.2025 від приватного нотаріуса Васильківського районного нотаріального округу Бобкова О.В. надійшла відповідь від 05.08.2025 № 73/01-16, відповідно до якої повідомлено, що для реєстрації права власності на спірну земельну ділянку та розташованого на ній будинку, яка проводилась 12.10.2020, заявником були подані оригінали документів, а саме: договору №1і від 07.09.2020 про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за договором іпотеки, посвідчений 07.09.2020 Черленюк Л.В., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, документи щодо товариства, паспорт директора ОСОБА_3 . Була проведена перевірка бланків на яких посвідчувався вказаний договір, перевірка юридичної особи в Реєстрі юридичних осіб та проведена ідентифікація ОСОБА_3 . Після перевірки документів, була сформована заява про державну реєстрацію прав та їх обмежень (щодо права власності), відсканований договір №1і від 07.09.2020 про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за договором іпотеки. Оригінал вказаного договору був повернутий ОСОБА_3 . Також, повідомлено, що реєстраційна справа вилучена на підставі ухвали Печерського районного суду міста Києва від 12.04.2023 № 757/13940/23-к.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 04.09.2025 позов ОСОБА_1 задоволено частково. Витребувано з незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,1 га, кадастровий номер: 3222485901:01:033:0043, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 7 570,00 грн. В іншій частині у задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що:

- ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" в порушення імперативної норми частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" не було надіслано письмову вимогу іпотекодавцю - ОСОБА_1 , як і зазначення розбіжностей у сумі боргу саме як підстави неправомірності звернення стягнення на предмет іпотеки;

- проведена 12.10.2020 (номер запису 38635009; 38635229) приватним нотаріусом Бобковим Олександром Вікторовичем, Обухівський районний нотаріальний округ, Київської області перереєстрація права власності житлового будинку - розташованого за адресою: АДРЕСА_1 та земельної ділянки площею 0,1 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: 3222485901:01:033:0043, які належали ОСОБА_1 за ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" на підставі неіснуючого договору № 1і про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги від 27.09.2020, рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 54549861 від 13.10.2020, є незаконною, здійсненною в порушення умов договору іпотеки від 22.12.2018 та Закону України "Про іпотеку", то за таких обставин, спірне майно вибуло із володіння власника ОСОБА_1 поза її волею.

З огляду на вказані обставини апеляційний суд виснував, що ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" не було належним власником спірного майна та відповідно не мало права на подальше його відчуження, у зв`язку з чим наявні правові підстави для витребування з незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 житлового будинку та земельної ділянки.

Не погодившись з прийнятим рішенням суду першої інстанції ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 10.02.2026 рішення Господарського суду міста Києва від 04.09.2025 скасовано. Ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про витребування з незаконного володіння ОСОБА_2 житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 та земельної ділянки площею 0,1 га, кадастровий номер: 3222485901:01:033:0043, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на користь ОСОБА_1 та про скасування Державної реєстрації прав ОСОБА_2 на нерухоме майно, відмовлено повністю.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції виходив з того, що ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" у відповідності до умов іпотечного договору (який містив відповідне іпотечне застереження) та приписів Закону України "Про іпотеку" правомірно здійснило реєстрацію права власності на предмети іпотеки, набувши усіх правомочностей власника у відповідності до частини першої статті 316, частини першої статті 317, частин першої і другої статті 319, частин першої і другої статті 325, статті 328, статті 334 ЦК України, зокрема і щодо відчуження спірного майна на користь відповідача за договорами купівлі - продажу житлового будинку та земельної ділянки від 16.10.2020, укладеними між ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" (продавець) та ОСОБА_2 (покупець), посвідчені приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Шевченко І.Л. за № 2159 та № 2160.

Апеляційний суд визнав помилковими та такими, що спростовуються наявними у справі доказами, висновки суду першої інстанції про те, що ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" в порушення імперативної норми частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" не було надіслано письмову вимогу іпотекодавцю - ОСОБА_1 , як і зазначення розбіжностей у сумі боргу саме як підстави неправомірності звернення стягнення на предмет іпотеки

Суд апеляційної інстанції зазначив, що ОСОБА_1 не надано належних та допустимих доказів в розумінні статей 76 - 79 ГПК України, не отримання нею вимоги про усунення порушення від 09.09.2020, як не надано і доказів, що вона не здійснювала відповідний посвідчувальний підпис на такій вимозі від 09.09.2020, згідно якого вона особисто отримала вказану вимогу, не заперечувала як проти суми боргу, яка зазначена у вказаній вимозі, так і проти звернення стягнення на підставі статті 37 Закону України "Про іпотеку".

За висновками апеляційного суду, наявні у справі докази (кредитний та іпотечний договори, вимога від 09.09.2020, заява ОСОБА_1 від 09.10.2020) в сукупності є більш вірогідними доказами в розумінні статті 79 ГПК України, які підтверджують як факт визнання ОСОБА_1 наявності у неї непогашеної заборгованості за кредитним договором у розмірі, вказаному у вимозі від 09.09.2020, що свідчить про порушення зобов`язань за кредитним договором, так і отримання нею відповідної вимоги від 09.09.2020 в розумінні частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" про усунення відповідного порушення, яке нею у визначений 30-денний строк не усунуто, заборгованість перед новим кредитором - не погашено у визначеному розмірі, і матеріали справи не містять доказів виконання ОСОБА_1 своїх зобов`язань за кредитним договором з погашення кредитної заборгованості перед новим кредитором.

З огляду на те, що ОСОБА_1 висловлено свою волю щодо звернення стягнення на іпотечне майно, що підтверджується наявними у справі доказами в сукупності, що спростовує доводи останньої про вибуття спірного майна без її волі, апеляційний суд виснував про правомірне набуття відповідачем права власності на спірне майно на підставі договорів купівлі - продажу від 16.10.2020, та відсутність обумовлених статтями 387, 388 ЦК України підстав для його витребування.

Не погодившись з постановою апеляційного суду, ОСОБА_1 звернулась з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.02.2026, рішення Господарського суду міста Києва від 04.09.2025 залишити без змін.

В обґрунтування підстав касаційного оскарження (з урахуванням додаткових пояснень) зазначає обставини, визначені пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, вказуючи на неправильне застосування статей 36, 37 Закону України "Про іпотеку" без урахування висновків Верховного Суду, викладених постановах у справі № 916/1415/19 від 19.01.2021, від 28.10.2020 у справі № 910/10963/19, Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2018 у справі № 554/14813/15-ц.

Вважає, що апеляційний суд неправильно застосував статті 36, 37 Закону України "Про іпотеку", викрививши зміст іпотечного договору, вказуючи, що станом на час реєстрації права власності іпотекодержателя - ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, здійсненого 12.10.2020, було відсутнє, як рішення суду, так й виконавчий напис нотаріуса, а тим паче, договорів про задоволення вимог іпотекодержателя, як це передбачено п.5.2. договору іпотеки від 22.12.2018. У зв`язку з вищевикладеним, вважає державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем незаконною.

За доводами касаційної скарги, апеляційний суд, проігнорувавши обставини відсутності згоди на відступлення права вимоги, а саме, неповідомлення скаржниці про відступлення права вимоги, невручення вимоги про усунення порушень в порядку статті 35 Закону України "Про іпотеку", помилки в даті укладення договору відступлення права вимоги, що зазначена в договорі купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, порушення нотаріусом обов`язку перевірки правовстановлюючих документів, відсутності клопотань про виправлення цієї помилки, порушив вимоги статті 516 ЦК України, статей 86, 236, 282 ГПК України.

Крім того вказує на порушення апеляційним судом стандарту "вірогідності доказів" (стаття 79 ГПК України) за відсутності оцінки всіх доказів у їх сукупності, з наданням переваги доказам відповідача, достовірність яких обґрунтовано заперечується.

Стверджує, що її було позбавлено єдиного житла без дотримання належної правової процедури, на підставі сумнівних документів та без реального судового контролю, що є прямим порушенням статті 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та статті 1 Першого протоколу до Конвенції (право на мирне володіння майном).

Окремо ОСОБА_1 звернулась з клопотанням про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, обґрунтоване наявністю виключної правової проблеми.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

ОСОБА_2 у відзиві на касаційну скаргу ОСОБА_1 заперечує проти доводів скаржника за їх безпідставністю, просить відмовити у задоволенні касаційної скарги, оскаржувану постанову апеляційного суду, що ухвалена за правильного застосування норм права, просить залишити без змін.

Вказує, що стороною позивача (скаржника) взагалі не подано жодних доказів на підтвердження своїх доводів, не спростовано належності та допустимості доказів відповідача, а відтак апеляційним судом правомірно надано перевагу доказам відповідача, які згідно стандарту вірогідності доказів очевидно превалюють над запереченнями позивача.

Суд касаційної інстанції зауважує, що відповідно до положень статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

У статті 15 ЦК України унормовано, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

За змістом частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Одним із способів захисту, визначених у частині другій статті 16 ЦК України, є відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України).

Предметом позову про витребування майна є вимога власника, який не є володільцем цього майна, до особи, яка заволоділа останнім, про повернення його з чужого незаконного володіння. Метою позову про витребування майна є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений.

Відтак, в ході розгляду даної справи підлягають встановленню або ж спростуванню обставини вибуття спірного майна з володіння позивача не з її волі, правомірність набуття права власності ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" (новий кредитор, іпотекодердатель) спірного майна та відповідно наявність правових підстав для подальшого його відчуження ОСОБА_2 .

Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Статтею 330 ЦК України встановлено, що в разі, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього.

Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних (а так само інших зобов`язальних) відносин, і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У такому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною правочину, зокрема від добросовісного набувача, з підстав, визначених частиною першою статті 388 ЦК України (постанова Верховного Суду України від 17.02.2016 у справі № 6-2407цс15).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі №183/1617/16, від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17, від 22.01.2020 у справі №910/1809/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 23.11.2021 у справі №359/3373/16-ц та інших.

У спорах про витребування майна суд має встановити обставини незаконного вибуття майна у власника на підставі наданих сторонами належних, допустимих і достатніх доказів (постанова Верховного Суду від 15.02.2022 у справі №911/3034/15 (911/3692/20). Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі №925/1351/19).

Таким чином, неправомірність набуття права власності, якщо це не випливає із закону, підлягає доказуванню, а набуття права власності може залежати від законності і добросовісності такого набуття.

Розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (постанова Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням.

Відмовивши у позові суд першої інстанції виходив з того, що спірне майно вибуло із володіння власника ОСОБА_1 поза її волею; ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" не було належним власником спірного майна та відповідно не мало права на подальше його відчуження, а саме:

- станом на час реєстрації права власності у іпотекодержателя - ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" на нерухоме майно (земельну ділянку та житловий будинок), що є предметом іпотеки, здійсненого 12.10.2020 приватним нотаріусом Бобковим О.В., Обухівський районний нотаріальний округ, Київської області, було відсутнє, як рішення суду, так й виконавчий напис нотаріуса, а тим паче, договори про задоволення вимог іпотекодержателя, як це передбачено п. 5.2. договору іпотеки від 22.12.2018;

- проведена 12.10.2020 перереєстрація права власності житлового будинку та земельної ділянки, які належали ОСОБА_1 , за ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" здійснена на підставі неіснуючого договору № 1і про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги від 27.09.2020, укладеного між ПАТ "Банк інвестицій та заощаджень" та ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт";

- у зв`язку з чим, суд виснував, що ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" не було належним власником спірного майна та відповідно не мало права на подальше його відчуження.

Суд апеляційний дійшов протилежних висновків, визнав обґрунтованими доводи, що ОСОБА_2 внаслідок укладення з ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" договору купівлі-продажу житлового будинку від 16.10.2020 та договору купівлі-продажу земельної ділянки від 16.10.2020 став добросовісним власником оспорюваного майна, що в силу приписів статті 388 ЦК України свідчить про відсутність підстав для витребування спірного майна у відповідача, оскільки позивачем було висловлено власну волю щодо вибуття з володіння власника відповідного житлового будинку та земельної ділянки в порядку звернення стягнення на іпотечне майно.

Водночас, апеляційний суд належним чином не дослідив докази у їх сукупності щодо факту вибуття з володіння позивача спірного майна, а також добросовісність відповідача, відхиливши висновки суду першої інстанції без конкретно визначених мотивів. Доказам, поданим скаржником, не було надано належної правової оцінки, не було надано обґрунтування відхилення кожного доказу, що є порушенням норм процесуального права.

Так, апеляційний суд не спростував висновок суду першої інстанції про порушення порядку переходу права іпотеки ПАТ "Банк інвестицій та заощаджень" до ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт", не надавши оцінки наявності / відсутності в матеріалах справи доказів на виконання сторонами умов цього договору, зокрема, щодо сплати новим кредитором грошових коштів, наявним розбіжностям в сумі заборгованості на 632 тис. грн (з 2 712 579,97 грн у договорі відступлення від 07.09.2020 до 3 344 719,43 грн у вимозі про усунення порушення від 09.09.2020) без жодного розрахунку, обставинам ненадання ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" оригіналів документів на підтвердження вказаних обставин не зважаючи на неодноразове їх витребування ухвалами суду першої інстанції.

Також судом апеляційної інстанції належним чином не досліджувалась добросовісність відповідача при подальшому відчуженні спірного майна з огляду на надані ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" докази на підтвердження оплатності угоди купівлі-продажу майна, а саме, копію довідки ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" від 12.08.2025 та копію оборотно-сальдової відомості від 12.08.2025 щодо здійснення ОСОБА_2 оплати за договорами купівлі-продажу.

Апеляційний суд вказані докази взяв за основу при ухваленні постанови по суті, ігноруючи той факт, що оборотно-сальдова відомість є документом, складеним ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" та носить характер внутрішнього документа і такому доказу суд має надати оцінку відповідно до статті 86 ГПК України. Тоді як належними доказами, що підтверджує оплату за договором, є первинні фінансові документи, що підтверджують оплату за договором, наявність яких судом не встановлювалась.

Крім того, як вбачається з матеріалів справи, суд першої інстанції, визнав незаконною, здійсненною в порушення умов договору іпотеки від 22.12.2018 та Закону України "Про іпотеку", проведену 12.10.2020 (номер запису 38635009; 38635229) приватним нотаріусом Бобковим Олександром Вікторовичем, Обухівський районний нотаріальний округ, Київської області перереєстрацію права власності житлового будинку та земельної ділянки, які належали ОСОБА_1 , за ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" була здійснена на підставі договору № 1і про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги від 27.09.2020, рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 54549861 від 13.10.2020.

При тому, суд відзначив, що договір № 1і про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги укладений не 27.09.2020, а 07.09.2020, а відтак незрозумілим є питання про який саме договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги вказано у договорах купівлі-продажу будинку та земельної ділянки, укладених 16.10.2020 між ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" та ОСОБА_2 , які були посвідчені приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Шевченко І.Л. за № 2159 та № 2160. Жодних уточнень, змін, пояснень, додаткових договорів, стосовно дати укладення договору матеріали справи не містять.

Не погодившись з висновками суду першої інстанції в цій частині, апеляційний суд виснував, що зазначення у договорах купівлі - продажу іншої дати договору про відступлення права вимоги за іпотечним договором, не спростовує як факт належності продавцю відповідних прав власності на спірні об`єкти, так і правомірність їх набуття відповідачем, який підтверджено наявними у справі належними та допустимими доказами.

Тобто, суд апеляційної інстанції з формальних підстав відхилив доводи суду першої інстанції, не перевіривши дотримання вимог законодавства в частині реєстрації прав власності на предмет іпотеки, і його позиція, фактично, зводиться до твердження про технічну помилку з боку приватного нотаріуса.

Водночас, помилка у нотаріально посвідчених договорах купівлі-продажу свідчить про те, що нотаріус, зазначивши, що відчужуване майно належить Продавцю (ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт"), належним чином не перевірив правовстановлюючі документи, що є недотримання положень Закону "Про нотаріат".

До того ж, така помилка призвела до помилки в даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Внесення відомостей до Державного реєстру прав регламентовано статтею 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", частиною другою якої визначено, що у разі допущення технічної помилки (граматичної, арифметичної чи іншої помилки) під час внесення відомостей про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру прав державний реєстратор самостійно виправляє таку помилку, за умови що документи за результатом розгляду заяви заявнику не видавалися.

У разі якщо допущена технічна помилка, виявлена після отримання заявником документів за результатом розгляду заяви, така помилка виправляється державним реєстратором виключно на підставі заяви особи, відомості про речові права, обтяження речових прав якої містять таку помилку, а також у випадку, передбаченому підпунктом «в» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, - посадовою особою Міністерства юстиції України чи його територіальних органів.

У разі якщо допущена технічна помилка впливає на права третіх осіб, така помилка виправляється державним реєстратором виключно на підставі судового рішення.

Водночас, жодних уточнень, змін, пояснень, додаткових договорів, судових рішень щодо виправлення помилки матеріали справи не містять.

Відповідно до статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним, обґрунтованим і ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Водночас суд апеляційної інстанції зазначені вимоги норм процесуального закону повною мірою не виконав, доводи та посилання усіх учасників справи у їх сукупності на обґрунтування як права позивача на витребування майна, яке вибуло поза його волею, так і доводів про добросовісність відповідача належним чином не дослідив, допустивши вибірковий підхід до оцінки доказів, проігнорувавши докази та не спростувавши висновки, на яких ґрунтувалось рішення суду першої інстанції, що є порушенням вимог статей 86 та 236 ГПК України.

В свою чергу Верховний Суд в силу вимог статті 300 ГПК України не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

З урахуванням наведеного, Верховний Суд вважає частково обґрунтованими підстави касаційного оскарження та погоджується з тими доводами скаржника, які відповідають висновкам суду, наведеним у мотивувальній частині цієї постанови, що свідчить про необхідність скасування оскаржуваної постанови та передачі справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Розглянувши клопотання скаржника про передачу цієї справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, колегія суддів зазначає про відсутність підстав для його задоволення з огляду на таке.

Підставою для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду позивач визначив частину п`яту статті 302 ГПК України.

Відповідно до частини п`ятої статті 302 ГПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії або палати, має право передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.

Вирішуючи питання щодо наявності чи відсутності підстав для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду відповідно до положень частини п`ятої статті 302 ГПК України суд, керуючись внутрішнім переконанням, у кожному конкретному випадку, з урахуванням порушеного питання оцінює обґрунтованість доводів заявника щодо існування проблеми у застосуванні відповідної норми права, а також оцінює, чи необхідна така передача для формування єдиної правозастосовчої практики та забезпечення розвитку права.

При цьому, наявність виключної правової проблеми надає касаційному суду право (але не покладає на нього обов`язку) передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Виключна правова проблема має оцінюватися з урахуванням кількісного та якісного вимірів. Кількісний ілюструє той факт, що вона наявна не в одній конкретній справі, а в невизначеній кількості спорів, які або вже існують, або можуть виникнути з урахуванням правового питання, щодо якого постає проблема невизначеності.

Якісні показники характеризуються відсутністю сталої судової практики в питаннях, що визначаються як виключна правова проблема, невизначеністю на нормативному рівні правових питань, які можуть кваліфікуватись як виключна правова проблема, відсутністю національних процесуальних механізмів вирішення виключної правової проблеми іншими способами ніж із використанням повноважень Великої Палати Верховного Суду тощо.

Проаналізувавши доводи, наведені позивачем в обґрунтування наявності виключної правової проблеми у цій справі, Верховний Суд зазначає про необґрунтованість цих доводів, оскільки заявлене клопотання не містить належного обґрунтування виключної правової проблеми за кількісним та якісним критеріями, які б надавали можливість подолати бар`єр означених показників, а обставини, наведені у клопотанні, не дають підґрунтя вважати, що існують підстави для передачі цієї справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

У зв`язку з наведеним Верховний Суд відмовляє у задоволенні клопотання позивача про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

За змістом пункту 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.

Згідно із частиною 3 статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

З огляду на те, що висновки суду апеляційної інстанцій не ґрунтуються на повному і всебічному розгляді в судовому процесі всіх обставин, встановлення яких є необхідним для правильного вирішення спору, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково, оскаржувану постанову на підставі статті 310 ГПК України скасувати, справу передати на новий розгляд до Північного апеляційного господарського суду.

Розподіл судових витрат

Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 ГПК України).

Керуючись статтями 240, 300, 301, 304, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд