ПОСТАНОВА Касаційний цивільний суд ВС у справі № 753/22912/23

У грудні 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» (далі - ТОВ «Кей-Колект»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Бі-Майно» (далі - ТОВ «Бі-Майно») про відшкодування збитків, завданих покупцю квартири внаслідок витребування квартири, в якому просила суд стягнути солідарно з ТОВ «Бі-Майно» та ТОВ «Кей-Колект» на її користь збитки у розмірі ринкової вартості квартири у сумі 3 383 798,00 грн та судові витрати.

Позовні вимоги мотивовано тим, що відповідно до укладеного договору купівлі-продажу від 21 грудня 2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р. О., зареєстрованого за реєстровим номером 7586, позивачка набула у власність квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 за ціною 1 039 000,00 грн. Продавцем нерухомого майна виступало ТОВ «Бі-Майно». Відповідно до п. 3 Договору відчужувана квартира належала продавцю на праві власності на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 17 квітня 2015 року Єгоровою М. Є., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим № 1444. Право власності на квартиру за продавцем зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17 квітня 2015 року, номер запису про право власності 9410347. Відповідно до п. 7 вказаного договору, укладеного між позивачем та ТОВ «Бі-Майно», від покупця не приховано обставин, які мають значення для укладання цього договору, а також, що ця квартира не перебуває у будь-якому спорі, під забороною або арештом, не обтяжена ніякими іншими зобов`язаннями перед третіми особами, а також що відсутні будь-які права на володіння та користування квартирою у третіх осіб.

Проте, у жовтні 2019 року ОСОБА_2 звернувся до Дарницького районного суду міста Києва з позовом до ОСОБА_1 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Швець Р. О., третя особа - ТОВ «Бі-Майно», про витребування майна з чужого незаконного володіння. В обґрунтування позовних вимог ОСОБА_2 було зазначено про існування кредитних зобов`язань між ним та ПАТ «УкрСиббанк». В забезпечення виконання кредитних зобов`язань було укладено договір іпотеки, за яким ОСОБА_2 передав в іпотеку банку нерухоме майно - квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . 12 грудня 2011 року ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» було укладено договір факторингу та договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки, за якими права вимоги за кредитним та іпотечним договорами були передані ТОВ «Кей-Колект». В подальшому він дізнався, що 17 квітня 2015 року в позасудовому порядку державний реєстратор - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Єгорова М. Є. без його згоди провела державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за іпотекодержателем і того ж дня на підставі договору купівлі-продажу ТОВ «Кей-Колект» відчужило спірну квартиру на користь ТОВ «Бі-Майно». Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 13 липня 2018 року було визнано протиправним та скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Єгорової М. Є. від 17 квітня 2015 року, щодо внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «Кей-Колект». Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 02 липня 2018 року було відмовлено в задоволенні позову ОСОБА_2 до ТОВ «Бі-Майно», треті особи: Державна реєстраційна служба України, ТОВ «Кей-Колект», про витребування майна. Постановою Київського апеляційного суду від 13 лютого 2019 року рішення Дарницького районного суду від 02 липня 2018 року було скасовано та прийнято нове рішення, яким витребувано від ТОВ «Бі-Майно» на користь ОСОБА_2 спірну квартиру. Постановою Верховного Суду від 03 червня 2020 року постанову Київського апеляційного суду від 13 лютого 2019 скасовано, а справу передано на новий апеляційний розгляд. Постановою Київського апеляційного суду від 25 вересня 2020 року рішення Дарницького районного суду від 02 липня 2018 року було залишено - без змін.

Таким чином, станом на день укладення договору купівлі-продажу квартири від 21 грудня 2018 року між позивачем ОСОБА_1 та ТОВ «Бі-Майно», відповідачам було достеменно відомо про те, що існує спір з колишнім власником квартири, ОСОБА_2 . Проте, відповідачі приховали вказані істотні обставини, які могли вплинути на прийняття ОСОБА_1 рішення про придбання зазначеної квартири. Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 14 липня 2021 року було витребувано у ОСОБА_1 та повернуто у власність ОСОБА_2 квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . Зазначене дає підстави для висновку, що ТОВ «БІ-Майно» здійснило відчуження спірної квартири з метою ускладнити ОСОБА_2 можливість захисту своїх прав як власника квартири. Постановою Київського апеляційного суду від 16 грудня 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, а рішення Дарницького районного суду міста Києва від 14 липня 2021 року без змін.

Позивач вказує на те, що ТОВ «Бі-Майно» не могло вчиняти правочин щодо відчуження квартири, оскільки його право власності на квартиру вже було скасоване рішенням суду. Разом з тим за відсутності доказів обізнаності ОСОБА_1 щодо вказаних обставин, вона є добросовісним набувачем майна. Оскільки спірна квартира вибула з володіння позивача поза його волею, то відповідно до положень статті 388 Цивільного кодексу України (далі -ЦК України) таке майно може бути витребуване від добросовісного набувача.

Постановою Верховного Суду від 22 березня 2023 року рішення Дарницького районного суду міста Києва від 14 липня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 16 грудня 2021 року в частині вирішення позову ОСОБА_2 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Швеця Р. О. про витребування майна з чужого незаконного володіння скасовано і ухвалено в цій частині нове рішення, яким відмовлено в задоволенні позову до приватного нотаріуса. В частині вирішення позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння змінено в редакції цієї постанови. Відповідно до вказаного рішення, ТОВ «Кей-Колект» не мало права продавати вищезгадану квартиру ТОВ «Бі-Майно», а останнє, у свою чергу, відчужувати це майно на користь відповідача ОСОБА_1 . Також постановою Верховного Суду визначено право ОСОБА_1 на захист порушених прав внаслідок витребування з її власності квартири шляхом пред?явлення позову до продавця про стягнення сплачених нею за договором купівлі-продажу грошових коштів.

Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 31 березня 2025 року позов ОСОБА_1 до ТОВ «Кей-Колект», ТОВ «Бі-Майно» про відшкодування збитків завданих покупцю квартири внаслідок витребування квартири задоволено частково. Стягнуто з ТОВ «Бі-Майно» на користь ОСОБА_1 грошові кошти у якості відшкодування збитків у розмірі 1 298 750,00 грн. В іншій частині в задоволенні позовних вимог відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що відповідно до укладеного між позивачем та ТОВ «Бі-Майно» договору купівлі-продажу вищевказаної квартири від 21 грудня 2018 року, її продаж було вчинено за 1 039 000,00 грн. У п. 12 вказаного договору сторони передбачили, що у випадку, якщо договір буде розірваний з ініціативи продавця або визнаний недійсним у судовому порядку, продавець зобов`язаний повернути покупцю зазначену в п. 4 цього договору суму і сплатити покупцю суму штрафу у сумі 25% від суми зазначеної в п. 4 цього договору. Наявність вказаного застереження, яке є нетиповим для договорів купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна, свідчить про те, що сторони були проінформовані про можливі ускладнення із зазначеною квартирою, що спростовує доводи позивача та її представника, щодо приховування відповідачем ТОВ «БІ-Майно» від позивачки істотної інформації, яка могла вплинути на бажання позивачки придбати зазначену квартиру. Ураховуючи той факт, що сторони є вільними при укладенні договорів, погодили вартість за яку була придбана квартира АДРЕСА_1 , а також можливий штраф у разі розірвання договору або визнання його недійсним, суд вважав, що з ТОВ «Бі-Майно» підлягає стягненню на користь позивачки сума, сплачена за договором купівлі-продажу від 21 грудня 2018 року, а також штраф погоджений сторонами у п. 12 укладеного договору у розмірі 25% від суми за яку була придбана вказана квартира, а всього 1 298 750,00 грн.

При цьому суд враховував, що договір купівлі-продажу квартири від 21 грудня 2018 року було укладено між позивачем та ТОВ «Бі-Майно». ТОВ «Кей-Колект» не було стороною вказаного договору, а тому вимоги про солідарне стягнення з ТОВ «Кей-Колект» завданих позивачу збитків внаслідок витребування квартири, належно не обґрунтовані та є такими, що не підлягають задоволенню. Належних та допустимих доказів існування між відповідачами змови з метою введення позивача в оману або приховування від неї важливих обставин щодо квартири АДРЕСА_1 під час розгляду справи не вставнолено.

Постановою Київського апеляційного суду від 04 березня 2026 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 31 березня 2025 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «Бі-Майно» про відшкодування збитків та розподілу судових витрат скасовано та ухвалено в цій частині нове судове рішення. Стягнуто з ТОВ «Бі-Майно» на користь ОСОБА_1 збитки у розмірі 3 383 798,00 грн.

Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 31 березня 2025 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «Кей-Колект» про відшкодування збитків залишено без змін. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що суд першої інстанції не в повній мірі встановив фактичні обставини справи в частині позовних вимог ОСОБА_1 , пред`явлених до ТОВ «Бі-Майно», що мають суттєве значення для вирішення справи в цій частині позовних вимог, а тому помилкового не врахував, що збитки визначаються з урахуванням ринкових цін, що існували на день добровільного задоволення боржником вимоги кредитор у місці, де зобов`язання має бути виконане, а якщо вимога не була задоволена добровільно, у день пред`явлення позову, якщо інше не встановлено договором або законом.

Вирішуючи спір, суд апеляційної інстанці дійшов висновку про те, що покупець (позивач) на час укладення договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , не знала і не могла знати про наявність підстав, які виникли до її продажу, для вилучення у неї в подальшому придбаної квартири за рішенням суду на користь третіх осіб (попереднього власника квартири).

Таким чином, ТОВ «Бі-Майно»», як продавець спірного нерухомого майна, має відшкодувати ОСОБА_1 завдані їй збитки відповідно до положень статті 661 ЦК України, з урахуванням частини третьої статті 623 ЦК України, у вигляді дійсної вартості майна, а саме у розмірі ринкової вартості на день пред`явлення позову.

У цій справі суд першої інстанції безпідставно застосував до спірних правовідносин положення п. 12 договору купівлі - продажу, оскільки цим застереженням сторони погодили, що у випадку, якщо даний договір буде розірваний з ініціативи продавця або визнаний недійсним у судовому порядку, продавець зобов?язаний повернути покупцю зазначену в п. 4 цього договору суму і сплатити покупцю суму штрафу в розмірі 25% від суми, зазначеної в п. 4 цього договору.

Однак, у данном випадку договір купівлі-продажу від 21 грудня 2018 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р. О., зареєстрований за реєстровим номером 7586, у судовому порядку недійсним не визнався. Також такий договір не був розірваний з ініціативи продавця.

Натомість спірну квартиру було витребувано її первісним власником з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 у зв`язку із тим, що ТОВ «Кей-Колект» не мало законного права відчужувати квартиру ТОВ «Бі-Майно», а останнє, у свою чергу, відчужувати це майно на користь ОСОБА_1 .

При цьому апеляційний суд погодився із висновком суду першої інстанції про відсутінсть солідарного обов`язку відповідальності у ТОВ «Кей-Колект» разом з ТОВ «Бі-Майно» відшкодувати позивачу завдані збитки, оскільки ТОВ «Кей-Колект» не було стороною договору купівлі-продажу квартири від 21 грудня 2018 року, так як такий договір було укладено між ОСОБА_1 та ТОВ «БІ-Майно». Тому позовні вимоги про солідарне стягнення з відповідачів завданих позивачу збитків внаслідок витребування квартири є безпідставними і в цій частині рішення суду є законним і обгрунтованим.

У квітні 2026 року до Верховного Суду засобами поштового зв`язку надійшла касаційна скарга ТОВ «Бі-Майно» на постанову Чернігівського апеляційного суду від 04 березня 2026 року, в якій посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржуване судове рішення в частині, якою змінено рішення суду першої інстанції щодо розміру збитків, стягнутих з відповідача та в частині розподілу судових витрат, залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

Підставами касаційного оскарження представник заявника зазначає суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 25 жовтня 2024 року у справі № 915/546/21 (пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу (далі - ЦПК України)).

Також вказує на відсутність правового висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм: 22, 623, 625, 627, 628, 629, 661 ЦК України у подібних правовідносинах, а саме: чи може суд ігнорувати погоджене сторонами договору спеціальне застереження щодо майнових наслідків втрати покупцем права власності на нерухомість лише з тієї підстави, що квартира була витребувана в порядку віндикації, а не внаслідок визнання договору недійсним або його розірвання, якщо зміст відповідної умови договору свідчить про погоджений сторонами розподіл ризиків та спосіб компенсації (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України).

Крім того, посилається на порушення судами норм процесуального права (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанцій:

- неправильно застосував статтю 623 ЦК України, помилково витлумачив висновок Верховного Суду у справі № 369/6092/20 та не врахував правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 25 жовтня 2024 року у справі № 915/546/21;

- застосував лише частину правового висновку Верховного Суду, яка стосується ринкової вартості майна, але не надав належної оцінки тому, що сторони у пункті 12 договору купівлі-продажу від 21 грудня 2018 року окремо врегулювали наслідки втрати покупцем права на придбане майно та погодили конкретний механізм майнової компенсації;

- проігнорували, що суд першої інстанції виходив із того, що наявність такого застереження, нетипового для звичайного договору купівлі-продажу нерухомості, свідчить про усвідомлення сторонами можливих ускладнень щодо правового режиму квартири та про погодження ними меж відповідальності продавця, однак апеляційний суд формально відкинув цю умову, обмежившись висновком про те, що договір не визнавався недійсним і не розривався з ініціативи продавця;

- не з`ясував справжньої волі сторін і не встановив, чи не є п. 12 договору погодженим сторонами спеціальним регулюванням наслідків втрати покупцем права власності на квартиру як такої, натомість суд обмежився суто буквальним підходом, який призвів до повного ігнорування договірного регулювання та безпідставного збільшення обсягу відповідальності продавця;

- фактично замінив погоджений сторонами договірний механізм розрахунку збитків на інший, не передбачений договором, чим вийшов за межі належного застосування статті 623 ЦК України;

- проігнорував п. 12 договору та автоматично замінив погоджений сторонами спосіб визначення наслідків втрати квартири критерієм її ринкової вартості на момент пред`явлення позову;

- не врахував, що розмір збитків у заявленому до стягнення розмірі неправомірно переклав тягар доказування на відповідача;

- помилково вважав достатнім доказом збитків звіт про незалежну оцінку квартири, складений ТОВ «Енфілд Консалт», за яким ринкова вартість квартири станом на 12 листопада 2023 року становила 3 383 798,00 грн;

- необґрунтовано послався на те, що відповідач не спростував ринкову вартість квартири, фактично переклав на відповідача обов`язок доводити відсутність збитків у заявленому розмірі, проте такий підхід прямо суперечить частині другій статті 623 ЦК України та наведеному вище висновку Верховного Суду у справі № 915/546/21, за якими саме кредитор повинен довести факт завдання збитків та їх розмір, тоді як відповідач доводить відсутність своєї вини;

- не надав належної оцінки всім доводам та аргументам апеляційної скарги заявниці, тощо.

Відзив на касаційну скаргу не подано.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10 квітня 2026 року касаційна скарга ТОВ «Бі-Майно» передана на розгляд судді-доповідачу Гулейкову І. Ю.↗, судді, які входять до складу колегії: Лідовець Р. А.↗, Луспеник Д. Д.↗

Ухвалою Верховного Суду від 27 квітня 2026 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ «Бі-Майно» у справі (з підстав, передбачених пунктами 1, 3, 4 частини другої статті 389 ЦПК України), витребувано матеріали справи № 753/22912/23 з Дарницького районного суду міста Києва. Відмовлено у задоволенні клопотання ТОВ «Бі-Майно» про зупинення виконання постанови апеляційного суду та встановлено учасникам справи строк для подачі відзиву на касаційну скаргу.

Ухвалою Верховного Суду від 01 липня 2026 року відмовлено у задоволенні заяви ТОВ «Бі-Майно» про зупинення виконання постанови апеляційного суду.

У травні 2026 року до Верховного Суду надійшли матеріали справи № 753/22912/23.

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:

1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;

2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;

3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;

4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін, оскільки його ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Фактичні обставини справи

Судами попередніх інстанцій встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 21 грудня 2018 року між ТОВ «Бі-Майно» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі - продажу квартири, відповідно до умов якого позивач придбала у власність квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 63,3 квадратних метра, житлова площа 29,4 кв. м.

У договорі вказано, що відчужувана квартира належить продавцю на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 17 квітня 2015 року, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Єгоровою М. Є., за реєстровим номером № 1444 з відповідними змінами.

Продаж квартири вчинено за домовленістю сторін за 1 039 000,00 грн, які отримані продавцем від покупця до підписання вказаного договору.

Згідно п. 7 укладеного договору, представник продавця стверджує, що від покупця не приховано обставин, які мають істотне значення для укладання цього договору.

Відповідно до п.12 укладеного договору, у випадку, якщо договір буде розірваний з ініціативи продавця або визнаний недійсним у судовому порядку, продавець зобов`язаний повернути покупцю зазначену в п. 4 цього договору суму і сплатити покупцю суму штрафу у сумі 25% від суми зазначеної в п.4 цього договору.

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 21 грудня 2018 року, індексний номер: 150734711, квартира АДРЕСА_1 на праві власності належить ОСОБА_1 , на підставі договору купівлі-продажу від 21 грудня 2018 року, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Швець Р. О.

Згідно технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_1 від 21 грудня 2018 року, вказана квартира розташовується на 18 поверсі, 22 поверхового будинку, має загальну площу 63,3 кв. м, житлова площа 29,4 кв. м.

Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 14 липня 2021 року у справі № 375/19588/19 витребувано у ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 63,3 кв. м, житлова площа 29,4 кв. м. Повернуто у власність ОСОБА_2 вказану квартиру.

Постановою Верховного Суду від 22 березня 2023 року у справі № 375/19588/19 рішення Дарницького районного суду міста Києва від 14 липня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 16 грудня 2021 року в частині вирішення спору ОСОБА_2 до нотаріуса Київського міського нотаріального округу Швець Р. О. про витребування майна з чужого незаконного володіння скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення, яким відмовлено в задоволенні позову до приватного нотаріуса. Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 14 липня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 16 грудня 2021 року в частині вирішення позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння змінено, викладено їх мотивувальні частини в редакції постанови.

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 20 жовтня 2021 року, індексний номер: 280181317, квартира АДРЕСА_1 на праві власності належить ОСОБА_2 , на підставі рішення Дарницького районного суду міста Києва від 14 липня 2021 року.

Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 13 липня 2018 року у справі № 753/23580/17 визнано протиправним та скасовано рішення приватного нотаріусу КМНО Єгорової М. Є., згідно з яким 17 квітня 2015 року внесено до державного реєстру речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Кей-Колект» на підставі договору іпотеки № 85507 від 16 травня 2008 року.

Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 02 липня 2018 року у справі № 753/11096/15 було відмовлено в задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ТОВ «Бі-Майно», треті особи: Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції в місті Києві, Державна реєстраційна служба України, ТОВ «Кей-Колект», приватний нотаріус КМНО Єгорова М. Є., про витребування майна із чужого незаконного володіння та визнання права власності на квартиру.

Постановою Київського апеляційного суду від 13 лютого 2019 року у справі № 753/23580/17 рішення Дарницького районного суду міста Києва від 02 липня 2018 року скасовано та ухвалене нове рішення про задоволення позовних вимог. Витребовано від ТОВ «Бі-Майно» на користь ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 . В іншій частині позову відмовлено.

Постановою Верховного Суду від 03 червня 2020 у справі № 753/23580/17 постанову Київського апеляційного суду від 13 лютого 2019 року скасовано, а справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постановою Київського апеляційного суду від 25 вересня 2020 року у справі № 753/23580/17 рішення Дарницького районного суду міста Києва від 02 липня 2018 року залишено без змін.

Згідно звіту про незалежну експертну оцінку двокімнатної квартири загальною площею 63,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 складеного ТОВ «Енфілд Консалт», ринкова вартість об`єкта оцінки, станом на 12 листопада 2023 року становить 3 383 798,00 грн.

Звертаючись до суду із вказаним позовом ОСОБА_1 вказувала на те, що ТОВ «Бі-Майно» та ТОВ «Кей-Колект» приховали обставини, які могли вплинути на прийняття позивачем рішення про придбання у власність квартири. Внаслідок витребування у неї за судовим рішенням спірної квартири, яка була предметом договору купілі-продажу від 21 грудня 2018 року, відповідачами завдано позивачу збитки, які з врахування ринкової вартості квартири, складають 3 383 798,00 грн.

Апеляційним судом зазначено та підтверджується матеріалами справи, що при зверненні до суду із цим позовом ОСОБА_1 було надано звіт про незалежну експертну оцінку двокімнатної квартири загальною площею 63,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , складеного ТОВ «Енфілд Консалт», відповідно до якого ринкова вартість об`єкта нерухомості станом на 12 листопада 2023 року (час пре`ядвлення позову) становить 3 383 798,00 грн.

Правове регулювання та мотиви, з яких виходить Верховний Суд

Статтями 6, 627 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

У разі вилучення за рішенням суду товару у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав (частина перша статті 661 ЦК України).

Тлумачення вказаних норм закону свідчить про те, що положення статті 661 ЦК України є частиною системи правил про наслідки евікції товару (тобто відсудження у покупця придбаного ним майна, товару на підставі того, що продаж був незаконним).

Продавець зобов`язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається (права наймача, право застави, право довічного користування тощо) (стаття 659 ЦК України).

Це зумовлено тим, що продавець повинен мати право продажу товару (стаття 658 ЦК України) і, відповідно, гарантувати покупцю чистоту правового титулу, що його покупець набуває за відповідним договором купівлі-продажу. Якщо продавець цього обов`язку не виконує або виконує його неналежно, то для покупця створюється загроза евікції - вилучення речі у титульного володільця третьою особою, що має на цю річ те чи інше право, яке не погашається встановленням нового правового титулу на річ. Таке право може бути як речовим, так і зобов`язальним, але у будь-якому разі повинно передбачати можливість позбавити покупця володіння річчю на користь носія такого права. Віндикація є одним з характерних і найпоширеніших (але далеко не єдино можливим) варіантів евікції речі.

Унаслідок евікції покупець позбавляється можливості панування над річчю в обсязі, що набувався ним на підставі відповідного договору купівлі-продажу, або обмежується в такому пануванні. А тому немає значення, чи річ витребувана у набувача (покупця) у цілому, чи він лише позбавився статусу одноосібного власника і натомість став співвласником, речі у певній частці (чи навіть в режимі спільної часткової власності). Отже, у будь-якому з наведених варіантів є підстави для стягнення збитків із продавця за правилами статті 661 ЦК України.

У статті 661 ЦК України визначене право покупця вимагати від продавця відшкодування збитків, завданих продавцю евікцією товару. При цьому спеціальних правил щодо визначення складу та розміру таких збитків стаття 661 ЦК України не містить, фактично відсилаючи до загальних положень статей 22 і 623 ЦК України.

Положення частини третьої статті 623 ЦК України конкретизують загальний принцип повного відшкодування (частина третя статті 22 ЦК України), а тому є справедливими й для будь-яких інших правовідносин, крім зобов`язальних. Оскільки у будь-якому випадку йдеться про те, що кредитор має отримати рішення про присудження відшкодування, реальна грошова цінність якого є адекватною економічній ситуації в суспільстві та цінності відповідних матеріальних благ на момент ухвалення судом відповідного рішення. Ухвалюючи рішення про стягнення збитків, суд має найбільш повно відновити порушене право кредитора.

Отже, суд має підстави визначити розмір збитків саме за правилами другого речення частини третьої статті 623 ЦК України, якщо на момент ухвалення рішення відповідні ціни істотно зросли порівняно із датою подання позову. Але застосування цього правила здійснюється не за ініціативою суду (що було б порушенням принципу диспозитивності процесу), а лише за позовом кредитора (позивача).

Розмір збитків у разі вилучення товару за рішенням суду визначається судом за правилами частини третьої статті 623 ЦК України, якщо вимога кредитора не була задоволена боржником добровільно, то збитки визначаються з урахуванням ринкових цін, що існували у місці, де зобов`язання має бути виконане, на день пред`явлення позову, якщо інше не встановлено договором або законом. Водночас суд може задовольнити вимогу про відшкодування збитків, беручи до уваги ринкові ціни, що існували на день ухвалення рішення, керуючись при цьому загальними принципами повного відшкодування збитків, справедливості, добросовісності та розумності.

Такі правові висновки викладено у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 03 липня 2023 року у справі № 369/6092/20 (провадження № 61-1447сво22).

Верховний Суд у постанові від 25 лютого 2026 року у справі № 756/10726/23 (провадження № 61-15029св25) виснував, що апеляційний суд, переглядаючи в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції в частині розміру збитків, які слід стягнути з відповідача на користь позивача, обґрунтовано вказав, що районний суд помилково стягнув з товариства на користь позивача на відшкодування понесених збитків суму, сплачену за придбання квартири, яка вказана у договорі купівлі-продажу від 16 грудня 2015 року, тобто 322 279,00 грн. ТОВ «ФК «Вектор плюс», як продавець квартири, повинно відшкодувати ОСОБА_1 збитки у вигляді дійсної вартості майна, а саме у розмірі ринкової вартості квартири - 1 251 650,00 грн, яка підтверджується звітом про оцінку вартості нерухомого майна, якому судом апеляційної інстанції надано належну правову оцінку в розумінні статті 89 ЦПК України, що спростовує доводи касаційної скарги у цій частині.

Частиною четвертою статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Підсумовуючи наведене, слід зробити висновок про те, що розмір збитків у разі вилучення товару за рішенням суду визначається судом станом на час розгляду справи і відшкодовуються продавцем.

У справі, яка переглядається, суди встановили, що продавець ТОВ «Бі-Майно» не мав права продажу квартири, що встановлено рішеннями судів у справі № 375/19588/19 та у справі № 753/23580/17, яке набрало законної сили і має преюдиційне значення для цієї справи.

Апеляційний суд зробив правильний висновок, що позбавлення покупця права власності на квартиру відбулося не у зв`язку із обставинами, які сторони договору обумовили у п. 12 договору купівлі - продажу квартири від 21 грудня 2028 року. Відтак суд повинен був задовольнити вимогу позивача про відшкодування збитків покупцю (позивачу) за рахунок продавця ТОВ «Бі-Майно», беручи до уваги ринкові ціни, що існували на день ухвалення рішення, в межах заявлених позивачем вимог, тобто у розмірі 3 383 798,00 грн, що підтверджується звітом про оцінку вартості нерухомого майна, якому суд апеляційної інстанції надає правову оцінку в розумінні статті 89 ЦПК України.

З урахуванням указаного апеляційний суд зробив правильний висновок, що позивачка має право на відшкодування понесених нею збитків у розмірі 3 383 798,00 грн.

Посилання у касаційній скарзі на те, що суд апеляційної інстанцій помилково не застосував до спірних правовідносин п. 12 договору купівлі - продажу квартири від 21 грудня 2018 року, погодженим сторонами спеціальним регулюванням наслідків втрати покупцем права власності на квартиру, не спростовують правильного по суті висновку суду про наявність правових підстав для стягнення на користь позивачки, як покупця, з відповідача ТОВ «Бі-Майно», як продавця, збитків на підставі статті 661 ЦК України, які були завдані внаслідок витребування квартири у покупця на підставі рішення суду, які не були обумовлені сторонами у цьому пункті договору, тому завдані позивачу збитки визначаються з урахуванням ринкових цін, що існували у місці, де зобов`язання має бути виконане, на день пред`явлення позову.

З урахуванням наведених норм, вирішуючи спір, встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її вирішення, надавши належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам, які підтверджують факт, що покупець (позивач) на час укладення договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , не знала і не могла знати про наявність підстав, які виникли до її продажу, для вилучення у неї в подальшому придбаної квартири за рішенням суду на користь третіх осіб (попереднього власника квартири), а тому їй завдані збитки відповідно до положень статті 661 ЦК України, з урахуванням частини третьої статті 623 ЦК України, у вигляді дійсної вартості майна, а саме у розмірі ринкової вартості на день пред`явлення позову, оскільки спірну квартиру було витребувано її первісним власником з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 у зв`язку із тим, що ТОВ «Кей-Колект» не мало законного права відчужувати квартиру ТОВ «Бі-Майно», а останнє, у свою чергу, відчужувати це майно на користь ОСОБА_1 , що підтверджується звітом про оцінку вартості нерухомого майна, якому суд апеляційної інстанції надав правильну правову оцінку в розумінні статті 89 ЦПК України.

Інші наведені у касаційній скарзі доводи не спростовують встановлені у справі фактичні обставини та висновки, які обґрунтовано викладені у мотивувальній частині оскаржуваного судового рішення суду апеляційної інстанцій по суті спору, та зводяться до переоцінки обставин справи і доказів, незгоди заявника з висновками щодо його оцінки та містять посилання на факти, що були предметом дослідження судів.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) викладено правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.

Однакове застосування закону забезпечує загальнообов`язковість закону, рівність перед законом та правову визначеність у державі, яка керується верховенством права. Єдина практика застосування законів поліпшує громадське сприйняття справедливості та правосуддя, а також довіру до відправлення правосуддя.

Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію (рішення ЄСПЛ від 03 квітня 2008 року у справі «Ponomaryov v. Ukraine», заява № 3236/03; від 24 липня 2003 року у справі «Ryabykh v. Russian Federation», заява № 59498/00; від 21 вересня 2006 року у справі «Nelyubin v. Russia», заява № 14502/04).

Повноваження вищих судів щодо скасування чи зміни тих судових рішень, які вступили в законну силу та підлягають виконанню, мають використовуватися для виправлення фундаментальних порушень.

Оскаржувана постанова Київського апеляційного суду від 04 березня 2026 року відповідають критерію обґрунтованості судового рішення.

Отже, наведені в касаційній скарзі доводи щодо суті спору не спростовують правильність висновку апеляційної інстанцій, викладених у цьому судовому рішенні.

Посилання заявника на застосування судом апеляційної інстанцій норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду є безпідставними, оскільки висновок у наведених заявником справах та у справі, яка переглядається, а також встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст правовідносин, є різними, у зазначеній справі суди виходили з конкретних обставин справи та фактично-доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності. Посилаючись на загальні висновки Верховного Суду щодо застосування норм права у спірних правовідносинах, заявник намагається досягти повторної оцінки доказів, однак суд касаційної інстанції не вправі встановлювати нові обставини та переоцінювати докази.

Аргументи касаційної скарги про відсутність правового висновку Верховного Суду щодо застосування 22, 623, 625, 627, 628, 629, 661 ЦК України у подібних правовідносинах є безпідставними з огляду на те, що практика суду касаційної інстанції щодо застосування вказаної норми права є сталою. Крім того, не спростовують правильного по суті висновку суду про наявність правових підстав для стягнення на користь позивачки як покупця з відповідача ТОВ «Бі-Майно» як продавця, збитків на підставі статті 661 ЦК України, які були завдані внаслідок витребування квартири у покупця на підставі рішення суду.

Водночас колегія суддів вважає за необхідне наголосити на тому, що Верховний Суд висловлює правові висновки у справах з огляду на встановлення судами певних фактичних обставин справи і такі висновки не є універсальними та типовими до всіх справ і фактичних обставин, які можуть бути встановлені судами. З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності і необхідності застосування правових висновків Верховного Суду в кожній конкретній справі (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 березня 2023 року у справі № 154/3029/14-ц, провадження № 14-43цс22).

Слід зазначити, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц, провадження № 14-446цс18).

Касаційна скарга не містить жодних доводів та відповідним їм підстав касаційного оскарження судових рішень в частині відшкодування збитків завданих покупцю квартири внаслідок витребування квартири про стягнення з ТОВ «Бі-Майно» на користь ОСОБА_1 грошові кошти у якості відшкодування збитків у розмірі 1 298 750,00 грн, тому з урахуванням принципу диспозитивності та меж розгляду справи судом касаційної інстанції, визначених у статті 400 ЦПК України, колегія суддів постанову апеляційного суду в зазначеній частині не аналізує.

У межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховним Судом не встановлено підстав для висновку, що суд ухвалив оскаржуване судове рішення із неправильним застосуванням норм матеріального права або із порушенням норм процесуального права, що відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України є підставою для залишення касаційної скарги без задоволення, а постанову апеляційного суду - без змін.

Наявність обставин, за яких відповідно до частини першої статті 411 ЦПК України судові рішення підлягають обов`язковому скасуванню, судом касаційної інстанції не встановлено.

Щодо розподілу судових витрат

Статтею 416 ЦПК України передбачено, що постанова суду касаційної інстанції складається, в тому числі із розподілу судових витрат.

Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, то підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.

Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду