ПОСТАНОВА Касаційний господарський суд ВС у справі № 910/12275/25

1.1. У жовтні 2025 року Київська міська рада звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Віском" (далі - ТОВ "Віском") про стягнення з відповідача на свою користь безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельними ділянками площею 0,6538 га (кадастровий номер 8000000000:88:084:0094) та площею 0,8557 га (кадастровий номер 8000000000:88:084:0098), розташованими на проспекті Берестейському (Перемоги), 67 у Святошинському районі міста Києва за період із 18.06.2021 до 27.03.2023 у розмірі 2 289 537,05 грн.

1.2. Позовні вимоги Київської міської ради обґрунтовані тим, що ТОВ "Віском" як власник об`єктів нерухомості, розташованих на земельних ділянках площею 0,6538 га (кадастровий номер 8000000000:88:084:0094) та площею 0,8557 га (кадастровий номер 8000000000:88:084:0098), стало фактичним користувачем таких земельних ділянок. Тому відповідач був зобов`язаний оформити правовідносини користування земельними ділянками та здійснювати оплату за час цього користування ними. Проте ТОВ "Віском" належним чином не виконало вимог законодавства, а тому позивач вважав, що за період із 18.06.2021 до 27.03.2023 у відповідача виникла заборгованість з оплати за користування земельними ділянками в загальному розмірі 2 289 537,05 грн.

2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 05.03.2026, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 25.06.2026 у справі № 910/12275/25, у задоволенні позову Київської міської ради відмовлено.

2.2. Місцевий та апеляційний господарські суди встановили, що за період із 18.06.2021 до 27.03.2023 у відповідача на підставі статей 1212- 1214 Цивільного кодексу України виникло зобов`язання зі сплати (компенсації) Київській міській раді коштів за фактичне користування спірними земельними ділянками без укладеного договору оренди, оскільки правовідносини сторін кваліфікуються як кондикційні, а вина користувача землі для цього значення не має.

2.3. Суди виснували, що відповідач у спірний період мав сплачувати за користування спірними земельними ділянками за ставкою 5 % від нормативної грошової оцінки землі за періоди з 18.06.2021 до 28.02.2022 та з 01.01.2023 до 27.03.2023, тоді як за період із 01.03.2022 до 31.12.2022 підстави для нарахування плати відсутні. Суди підрахували, що загальна сума коштів, яку мав сплатити відповідач, становить 2 748 713,63 грн (5 244 635,09 грн - 2 495 921,46 грн). Водночас суди установили, що як підтверджується матеріалами справи та не заперечується позивачем, відповідач за спірний період фактично сплатив 2 955 098,04 грн, що перевищує суму коштів, яка підлягала сплаті. Тому суди виснували, що безпідставного збереження коштів за рахунок позивача у розумінні статті 1212 Цивільного кодексу України з боку відповідача не виникло, у зв`язку із чим у задоволенні позову суди відмовили.

3.1. Не погодившись із постановою Північного апеляційного господарського суду від 25.06.2026 та рішенням Господарського суду міста Києва від 05.03.2026 у справі № 910/12275/25, до Верховного Суду звернулася Київська міська рада із касаційною скаргою, в якій просить скасувати зазначені судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.

3.2. Київська міська рада, звертаючись із касаційною скаргою, покликається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

3.3. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, Київська міська рада зазначає про те, що суди першої та апеляційної інстанцій неправильно застосували приписи підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу "Інші перехідні положення" розділу XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України та не врахували висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 01.07.2025 у справі № 908/1301/24, від 11.11.2025 у справі № 910/8635/24 та від 10.02.2026 у справі № 908/2849/24, від 02.12.2025 у справі № 908/1926/24, від 10.02.2026 у справі № 910/2211/25, від 22.11.2024 у справі № 280/325/24, від 29.10.2024 у справі №620/5747/23, щодо застосування зазначених законодавчих положень.

3.4. Київська міська рада вважає передчасним висновок апеляційного суду про те, що тривалість оформлення правовідносин була зумовлена початком повномасштабного вторгнення російської федерації, веденням активних бойових дій на території міста Києва та неодноразовим покладенням на ТОВ "Віском" обов`язку з актуалізації відомостей, наявних у розпорядженні уповноважених органів позивача; а тривале (до 27.03.2023) неукладення договорів оренди не було наслідком протиправної бездіяльності жодної зі сторін.

3.5. Крім того, скаржник зазначає, що суди першої та апеляційної інстанцій не врахували висновків щодо застосування глави 83 Цивільного кодексу України, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18), від 20.09.2018 у справі № 925/230/17 та постанові Верховного Суду від 10.02.2026 у справі № 910/2211/25.

3.6. ТОВ "Віском" у відзиві просить суд відмовити в задоволенні касаційної скарги, а оскаржувані судові рішення залишити без змін. Відповідач зазначає, що позивач намагається переконати касаційний суд в тому, що суди попередніх інстанцій взяли до уваги обставини неукладення договору оренди земельної ділянки з причин, що залежали від позивача, а не від відповідача.

4. Обставини справи, встановлені судами

4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що рішенням Київської міської ради від 18.11.2021 № 3656/3697 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Віском" земельної ділянки в оренду для обслуговування та експлуатації існуючої адміністративної будівлі на просп. Перемоги, 67 у Святошинському районі міста Києва", зокрема вирішено:

- затвердити проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ "Віском" для обслуговування та експлуатації існуючої адміністративної будівлі (код КВЦПЗ - 03.10, для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку)) на проспекті Перемоги, 67 у Святошинському районі м. Києва (пункт 1);

- передати ТОВ "Віском" за умови виконання пункту 3 цього рішення в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,6538 га (кадастровий номер 8000000000:88:084:0094, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 11.10.2021 № НВ-0007811762021) для обслуговування та експлуатації існуючої адміністративної будівлі (код виду цільового призначення - 03.10, для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку) на проспекті Перемоги, 67 у Святошинському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 31.01.2014, номер запису про право власності 4569011 (категорія земель - землі житлової та громадської забудови), заява ДЦ від 14.09.2021 № 50005-006194458-031-03, справа № 433395705 (пункт 2).

4.2. Рішенням Київської міської ради від 16.12.2021 № 4138/4179 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Віском" земельної ділянки в оренду для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) на проспекті Перемоги, 67 у Святошинському районі міста Києва", зокрема вирішено:

- затвердити проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ "Віском" для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) на проспекті Перемоги, 67 у Святошинському районі м. Києва (пункт 1);

- передати ТОВ "Віском" за умови виконання пункту 3 цього рішення в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,8557 га (кадастровий номер 8000000000:88:084:0098, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 09.11.2021 № НВ-0008050182021) для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) на проспекті Перемоги, 67 у Святошинському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.11.2019, номер запису про право власності 34035106 та 05.12.2017 № 23743620 (категорія земель - землі житлової та громадської забудови), заява ДЦ від 23.10.2021 № 50365-006346451-031-03, справа № 646183959 (пункт 2).

4.3. Пунктами 3 рішень Київської міської ради від 18.11.2021 № 3656/3697 та від 16.12.2021 № 4138/4179 було покладено на ТОВ "Віском" обов`язок у місячний строк надати до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) документи, визначені законодавством, необхідні для укладення договору оренди земельної ділянки.

4.4. Листами від 29.12.2021 № 39, 40, 41 ТОВ "Віском" звернулося до Київської міської ради та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) з проханням підготувати на виконання рішення Київської міської ради від 18.11.2021 № 3656/3697 проєкт договору оренди земельної ділянки та здійснити розрахунок орендної плати, до яких було додано необхідні документи.

4.5. У відповідь на лист ТОВ "Віском" від 29.12.2021 № 40 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом від 27.01.2022 № 05708-1997 повідомив ТОВ "Віском" про те, що розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку можливо підготувати після надання актуального витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з урахуванням значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за 2021 рік - 1,1 (лист Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 11.01.2022 № 13-28-0.222-275/2-22).

4.6. Листом від 01.02.2022 № 05716-2366 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у відповідь на листи ТОВ "Віском" від 29.12.2021 № 39, 41 повідомив, що виданий Головним управлінням Держгеокадастру у м. Києві витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 27.07.2021 № 6373/86-21, що направлений ТОВ "Віском" до Департаменту листом від 29.12.2021 № 40, з початком 2022 року втратив актуальність, а тому підготовка проєкту договору оренди та розрахунку розміру орендної плати за вказану земельну ділянку може бути забезпечена Департаментом після надання ТОВ "Віском" актуального витягу з технічної документації про її нормативну грошову оцінку.

4.7. Листом від 09.02.2022 № 05716-3345 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив ТОВ "Віском", що на виконання рішення Київської міської ради від 16.12.2021 № 4138/4179 йому необхідно направити до Департаменту звернення: щодо підготовки проєкту договору оренди земельної ділянки, долучивши витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, виданий Головним управлінням Держгеокадастру у м. Києві, фотофіксацію земельної ділянки, будівель і споруд, розташованих на ній; щодо здійснення розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку, зазначивши інформацію про фактичне використання земельної ділянки, будівель і споруд згідно з КВЕД та про наявність (відсутність) орендарів цих будівель і споруд, додавши оригінал витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданого Головним управлінням Держгеокадастру у м. Києві, актуального на момент подачі відповідного звернення.

4.8. У відповідь на листи Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 27.01.2022 № 05708-1997 та від 01.02.2022 № 05716-2366 ТОВ "Віском" листом від 07.12.2022 № 9 повідомило про те, що актуальний витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки було замовлено ще 24.01.2022, однак відповіді не було отримано, у зв`язку із чим лише при повторному замовленні було отримано відповідний витяг, а тому просило продовжити підготовку проєкту договору оренди землі та надало витяг № НВ-9905387902022 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

4.9. Листами від 21.12.2022 ТОВ "Віском" звернулося до Київської міської ради та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) з проханням підготувати на виконання рішення ради від 16.12.2021 № 4138/4179 проєкт договору оренди земельної ділянки та здійснити розрахунок орендної плати, до яких було додано необхідні документи.

4.10. Листами від 28.12.2022 № 05708-15487 та від 30.12.2022 № 05708-15585 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у відповідь на листи ТОВ "Віском" повідомив, що розрахунок розмірів орендної плати за земельні ділянки можливо підготувати після надання актуальних витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

4.11. Листами від 03.02.2023 ТОВ "Віском" надало Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) витяги від 18.01.2023 № НВ-8000002072023 та № 8000002132023 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

4.12. Згідно з рішенням Київської міської ради від 09.02.2023 № 5955/5996 "Про повернення історичної назви проспекту Перемоги в Шевченківському, Святошинському та Солом`янському районах міста Києва" повернуто проспекту Перемоги в Шевченківському, Святошинському та Солом`янському районах міста Києва історичну назву "проспект Берестейський".

4.13. 20.03.2023 представник ТОВ "Віском" отримав у Департаменті земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) проєкти договорів оренди земельної ділянки, розрахунки розміру орендної плати за земельну ділянку від 07.02.2023 № НГО/2023-50916 та № НГО/2023-50920, копії рішень Київської міської ради від 18.11.2021 № 3656/3697 та від 16.12.2021 № 4138/4179, витяги з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 21.03.2023 № НВ-0000309292023 та № НВ-0000309362023, про що було складено акти приймання проекту договору оренди земельної ділянки від 20.03.2023.

4.14. 28.03.2023 між Київською міською радою як орендодавцем та ТОВ "Віском" як орендарем було укладено договори оренди земельної ділянки, посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. за реєстровими номерами 185 та 186, відповідно до яких орендодавцем на підставі рішень Київської міської ради від 18.11.2021 № 3656/3697 та від 16.12.2021 № 4138/4179 було передано орендарю в оренду земельні ділянки площею 0,6538 га (кадастровий номер 8000000000:88:084:0094) та площею 0,8557 га (кадастровий номер 8000000000:88:084:0098) на 10 років та проведено реєстрацію за ТОВ "Віском" права оренди відповідних земельних ділянок.

4.15. Разом із тим позивач зазначає про безпідставне збереження відповідачем коштів в розмірі орендної плати за користування спірними земельними ділянками до укладення відповідних договорів оренди, а саме протягом періоду з 18.06.2021 до 27.03.2023 в розмірі 2 289 537,05 грн.

4.16. При цьому суди зазначили, що в межах цього спору сторони не заперечують необхідності оплати за землю, а також не оспорюється кваліфікація цих правовідносин як кондикційних і таких, що підпадають під регулювання статей 1212- 1214 Цивільного кодексу України.

4.17. Спір у цій справі виник у зв`язку з фактичним користуванням відповідачем земельними ділянками під належними йому об`єктами нерухомості та вимогою Київської міської ради сплатити кошти за таке фактичне користування землею.

5. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду

5.1. Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 28.07.2026 для розгляду касаційної скарги Київської міської ради в цій справі визначено колегію суддів: Кібенко О. Р. - головуюча, Студенець В. І., Бакуліна С. В.

У зв`язку з перебуванням судді Бакуліної С. В. у відпустці протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.08.2026 для розгляду касаційної скарги Київської міської ради в цій справі визначено колегію суддів: Кібенко О. Р. - головуюча, Мамалуй О. О., Студенець В. І.

Ухвалою Верховного Суду від 06.08.2026 заяву суддів Верховного Суду Кібенко О. Р., Мамалуя О. О., Студенця В. І. про самовідвід у справі № 910/12275/25 задоволено. Справу № 910/12275/25 передано для повторного автоматизованого розподілу з урахуванням спеціалізації суддів.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.08.2026 для розгляду цієї касаційної скарги визначено колегію суддів: Багай Н. О.↗ - головуюча, Дроботова Т. Б.↗, Чумак Ю. Я.↗

5.2. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини 1 статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

5.3. Заслухавши суддю-доповідачку, пояснення представника позивача, дослідивши доводи, наведені в касаційній скарзі та відзиві на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає таке.

5.4. Предметом позову в цій справі є вимоги Київської міської ради про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за фактичне користування земельними ділянками за період із 18.06.2021 до 27.03.2023 в сумі 2 289 537,05 грн.

5.5. Позовні вимоги Київської міської ради обґрунтовані тим, що ТОВ "Віском" як власник розташованих на земельних ділянках об`єктів нерухомості став фактичним користувачем таких земельних ділянок. Тому відповідач був зобов`язаний оформити правовідносини користування земельними ділянками та здійснювати оплату за час цього користування ними. Проте ТОВ "Віском" належним чином не виконав вимог заоконодавства, тому позивач вважав, що за період із 18.06.2021 до 27.03.2023 у відповідача виникла заборгованість з оплати за користування земельними ділянками в загальному розмірі 2 289 537,05 грн.

5.6. Колегія суддів зазначає, що відповідно до частин 1, 2 статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

5.7. Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. Подібні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17 і постановах Верховного Суду від 24.06.2026 у справі № 909/1000/24, від 01.07.2025 у справі № 908/1301/24.

5.8. Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізуються через право постійного користування або право оренди.

5.9. Відповідно до пункту "в" частини 1 статті 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

5.10. Принцип платного використання землі передбачено й статтею 206 Земельного кодексу України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

5.11. Виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 24.06.2026 у справі № 909/1000/24, від 03.06.2026 у справі № 922/3104/25.

5.12. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності. Подібні висновки також викладені в постанові Верховного Суду від 24.06.2026 у справі № 909/1000/24.

5.13. Тобто власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

5.14. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України. Подібні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20 і постановах Верховного Суду від 12.05.2026 у справі № 922/3157/25, від 14.05.2026 у справі № 922/3108/25.

5.15. З огляду на викладене із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташоване. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 24.06.2026 у справі № 909/1000/24, від 03.06.2026 у справі № 922/3104/25.

5.16. Суди попередніх інстанцій, відмовляючи в задоволенні позовних вимог Київської міської ради, дійшли висновку, що на спірні правовідносини поширюється дія пільги, передбаченої підпунктом 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" Податкового кодексу України. З урахуванням положень підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу "Інші перехідні положення" розділу XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України суди дійшли висновку, що відповідач у спірний період мав сплачувати за користування землею за ставкою 5 % з 18.06.2021 до 28.02.2022 і з 01.01.2023 до 27.03.2023 і за ставкою 0 % з 01.03.2022 до 31.12.2022, а тому загальна сума коштів, які мав сплатити відповідач становить 2 748 713,63 грн (5 244 635,09 грн - 2 495 921,46 грн). За таких обставин, ураховуючи фактичну сплату відповідачем за спірний період 2 955 098,04 грн, що перевищує суму коштів, яка підлягала сплаті, суди відмовили в задоволенні позову Київської міської ради до ТОВ "Віском".

5.17. Київська міська рада не погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанцій, а тому звернулася з касаційною скаргою на рішення місцевого господарського суду та постанову суду апеляційної інстанції в цій справі.

5.18. Звертаючись із касаційною скаргою, Київська міська рада покликається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

5.19. Пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

5.20. За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, оскарження судових рішень з підстави, передбаченої цим пунктом, може мати місце за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих же норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та в постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.

5.21. Київська міська рада, покликаючись на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, зазначає, що суди першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваних судових рішеннях безпідставно застосували приписи підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу "Інші перехідні положення" розділу XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України, відповідно до яких за період із 01.03.2022 до 31.12.2022 не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної форми власності) за земельні ділянки, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.

5.22. На думку скаржника, суди попередніх інстанцій не врахували висновків Верховного Суду щодо застосування підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу "Інші перехідні положення" розділу XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України, викладених у постановах від 01.07.2025 у справі № 908/1301/24, від 11.11.2025 у справі № 910/8635/24 та від 10.02.2026 у справі № 908/2849/24, від 02.12.2025 у справі № 908/1926/24, від 10.02.2026 у справі № 910/2211/25, від 22.11.2024 у справі № 280/325/24, від 29.10.2024 у справі № 620/5747/23.

Крім того, скаржник зазначає, що суди першої та апеляційної інстанцій не врахували висновків щодо застосування глави 83 Цивільного кодексу України, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18), від 20.09.2018 у справі № 925/230/17 та постанові Верховного Суду від 10.02.2026 у справі № 910/2211/25.

5.23. Розглянувши наведені доводи Київської міської ради, колегія суддів зазначає таке.

5.24. У зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України Законом України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану" пункт 69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" Податкового кодексу України доповнено підпунктом 69.14, згідно з яким тимчасово, на період із 01.03.2022 до 31.12 року, наступного за роком, у якому припинено або скасовано воєнний, надзвичайний стан, не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії, або на територіях, тимчасово окупованих збройними формуваннями російської федерації, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб.

5.25. Законом України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно" підпункт 69.14 викладено у новій редакції, за змістом якої за період із 01.03.2022 до 31.12.2022 не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб підприємців.

5.26. Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, затверджено наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 № 309, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 23.12.2022 за № 1668/39004. Згідно із вказаним Переліком у період із 24.02.2022 до 30.04.2022 територію міста Києва було віднесено до територій активних бойових дій, а тому, за висновками судів, земельні ділянки у місті Києві підпадають під регулювання підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" Податкового кодексу України.

5.27. Крім того, рішенням Київської міської ради від 13.09.2022 № 5449/5490 внесено зміни до рішення Київської міської ради від 09.12.2021 № 3704/3745 "Про бюджет міста Києва на 2022 рік", яким визначено, що з 01.03.2022 до 31.05.2022 застосовується ставка орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки) в розмірі 0 %.

5.28. Суди першої та апеляційної інстанцій виснували, що метою запровадження законодавцем наведеного регулювання було надання підтримки фізичним та юридичним особам у вигляді звільнення від нарахування та сплати плати за землю в умовах, коли повноцінне використання земельних ділянок було об`єктивно ускладнене внаслідок збройної агресії російської федерації.

5.29. Колегія суддів установила, що в постанові Верховного Суду від 12.08.2026 у справі № 916/3908/24, викладено такі висновки щодо застосування підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" Податкового кодексу України:

"6.7. Колегія суддів зазначає, що дійсно редакція Закону України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану" не розмежовувала територій активних і можливих бойових дій. Таке розмежування вперше запроваджено Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 № 309 на виконання постанови Кабінету Міністрів України від 06.12.2022 № 1364, тобто актами, прийнятими значно пізніше за набрання чинності Законом України № 2120-IX.

6.8. Крім того, редакцією Закону України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану" Кабінету Міністрів України делеговано визначення саме переліку територій. Повноважень встановлювати дати початку та припинення бойових дій для цілей дроблення періоду звільнення ця норма Урядові не надавала. Період звільнення визначено безпосередньо самою нормою, і механізму його поділу залежно від дати припинення бойових дій на конкретній території ця редакція не містила.

6.9. Наведене узгоджується і з текстом норми: вживання законодавцем поряд із формою "ведуться" форми минулого часу "велися" прямо охоплює території, на яких бойові дії вже припинилися. Інше тлумачення позбавляло б слово "велися" самостійного змісту.

6.10. Аналогічного підходу дотримується і Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду, який у постанові від 29.10.2024 у справі № 620/5747/23 виснував, що плата за землю не стягується за весь період, вказаний у підпункті 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" ПК України, а не лише за той період, коли земельна ділянка перебувала в зоні бойових дій; звільнення не обмежується строком перебування землі в зоні бойових дій, а обмежується періодом, вказаним у цій нормі, який є однаковим для всіх земельних ділянок, що у відповідному році хоча б якийсь період перебували в зоні бойових дій.

6.11. З огляду на це для застосування редакції Закону України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану" юридично значущим є сам факт включення відповідної території до переліку, визначеного Кабінетом Міністрів України, а не тривалість перебування бойових дій на ній".

5.30. Колегія суддів зазначає, що висновки судів попередніх інстанцій щодо застосування підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" Податкового кодексу України не суперечать висновкам, викладеним у постанові Верховного Суду від 12.08.2026 у справі № 916/3908/24.

5.31. Крім того, в постанові Верховного Суду від 10.02.2026 у справі № 910/2211/25 наведено такі висновки:

"40. …для правильного вирішення спору, предметом якого є стягнення безпідставно збережених коштів за фактичне користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів в період ведення активних бойових дій на відповідній території, у разі виникнення між сторонами правовідносин, пов`язаних з оформленням права користування земельної ділянки, важливе значення має надання оцінки поведінці учасників таких правовідносин в період між прийнятим рішенням міською радою і укладенням договору оренди".

У справі № 910/2211/25 Верховний Суд, скасовуючи судові рішення про задоволення позовних вимог Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "МФК ГУД Лайф" про стягнення 2 329 972,73 грн неправомірно збережених грошових коштів за користування земельною ділянкою і направляючи справу на новий розгляд до суду першої інстанції, зазначив, що суди попередніх інстанцій не врахували особливостей фактичних обставин цієї справи щодо наявності рішення міської ради про передачу відповідачу в користування на умовах оренди спірної земельної ділянки та укладення договору після припинення активних бойових дій у місті Києві. До того ж, за висновком Верховного Суду, судами попередніх інстанцій не було встановлено факту зволікання або ухилення відповідача у зазначеній справі щодо укладення договору оренди землі з урахуванням наявного рішення міської ради про передачу відповідачу в користування на умовах оренди спірної земельної ділянки, зловживання своїми правами у спірний період.

5.32. У справі, що розглядається суди встановили, що особливістю цієї справи є те, що рішеннями Київської міської ради від 18.11.2021 № 3656/3697 та від 16.12.2021 № 4138/4179 вирішено передати ТОВ "Віском" спірні земельні ділянки в оренду, однак відповідні договори оренди було укладено лише 28.03.2023.

5.33. Як установили суди, ТОВ "Віском" листами від 29.12.2021 № 39, 40, 41, тобто протягом строку, визначеного пунктами 3 вказаних рішень, зверталося до Київської міської ради та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) з проханням підготувати проєкт договору оренди та здійснити розрахунок орендної плати. Листами від 27.01.2022 № 05708-1997 та від 01.02.2022 № 05716-2366 Департамент повідомив ТОВ "Віском" про необхідність надання актуального витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, оскільки наданий витяг від 27.07.2021 з початком 2022 року втратив актуальність. Листом від 07.12.2022 № 9 ТОВ "Віском" повідомило, що актуальний витяг було замовлено ще 24.01.2022, однак відповіді отримано не було, у зв`язку із чим відповідний витяг було отримано лише за повторним замовленням та надано Департаменту. Після надання ТОВ "Віском" листами від 03.02.2023 витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку Департаментом 07.02.2023 здійснено розрахунки розміру орендної плати та підготовлено проєкти договорів оренди, які 20.03.2023 передано представнику ТОВ "Віском", а 28.03.2023 договори оренди посвідчено нотаріально за реєстровими номерами 185, 186.

5.34. Надавши оцінку поведінці учасників спірних правовідносин у період між прийняттям рішенням міською радою і укладенням договорів оренди, суди встановили, що тривалість реалізації рішень Київської міської ради була зумовлена початком повномасштабного вторгнення російської федерації на територію України та веденням бойових дій, у тому числі на території міста Києва, а також бюрократичним порядком оформлення земельних правовідносин, який полягав у неодноразовому покладенні на майбутнього орендаря обов`язку актуалізувати інформацію, що по суті була наявна у володінні уповноваженого органу позивача. При цьому суди встановили, що жодних претензій з приводу зволікання з укладенням договорів оренди сторони одна одній не пред`являли, а факту ухилення відповідача від укладення договорів або зловживання ним своїми правами судом встановлено не було.

5.35. Суди також виснували, що очевидним наслідком прийняття Київською міською радою рішень про передачу відповідачу спірних земельних ділянок в оренду мало б бути укладення відповідних договорів, чому перешкодили активні бойові дії та надмірний бюрократичний формалізм уповноважених органів місцевого самоврядування, а укладення таких договорів надало б землекористувачу можливість не сплачувати орендну плату у період дії звільнення, передбаченого підпунктом 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" Податкового кодексу України. Тому суди дійшли висновку, що нарахування відповідачу плати за період із 01.03.2022 до 31.12.2022 та незастосування до нього пільги за наявності нереалізованих не з його вини рішень Київської міської ради про надання земельних ділянок в оренду не відповідало би принципам справедливості, добросовісності та розумності, що узгоджується з висновками Верховного Суду, викладеними в пунктах 33- 40 постанови від 10.02.2026 у справі № 910/2211/25, ухваленої за подібних фактичних обставин (наявність нереалізованого рішення ради про надання земельної ділянки в оренду).

5.36. З урахуванням наведеного суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку про те, що відповідач у спірний період мав сплачувати за користування спірними земельними ділянками за ставкою 5 % від нормативної грошової оцінки у періоди із 18.06.2021 до 28.02.2022 та з 01.01.2023 до 27.03.2023, тоді як за період з 01.03.2022 по 31.12.2022 підстави для нарахування плати відсутні. Загальна сума коштів, які мав сплатити відповідач, становить 2 748 713,63 грн (5 244 635,09 грн - 2 495 921,46 грн). Оскільки, як підтверджується матеріалами справи та не заперечується позивачем, відповідач за спірний період фактично сплатив 2 955 098,04 грн, що перевищує суму коштів, яка підлягала сплаті, то суди виснували, що безпідставного збереження коштів за рахунок позивача у розумінні статті 1212 Цивільного кодексу України на боці відповідача не виникло, тому в задоволенні позову відмовили.

5.37. Колегія суддів зазначає, що такі висновки судів попередніх інстанцій відповідають правовим позиціям Верховного Суду, викладеним у постановах від 12.08.2026 у справі № 916/3908/24, від 10.02.2026 у справі № 910/2211/25.

5.38. При цьому Верховний Суд не може взяти до уваги посилання скаржника на те, що на суди першої та апеляційної інстанцій застосували приписи підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу "Інші перехідні положення" розділу XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 01.07.2025 у справі № 908/1301/24, від 11.11.2025 у справі № 910/8635/24 та від 10.02.2026 у справі № 908/2849/24, від 02.12.2025 у справі № 908/1926/24, від 10.02.2026 у справі № 910/2211/25, від 22.11.2024 у справі № 280/325/24, від 29.10.2024 у справі №620/5747/23, оскільки в наведених скаржником справах не встановлювалися обставини існування прийнятих до початку повномасштабного вторгнення та нереалізованих не з вини землекористувача рішень органу місцевого самоврядування про передачу спірних земельних ділянок в оренду. Відтак висновки, на які посилається скаржник, сформовані за інших установлених фактичних обставин, що свідчить про відмінність спірних правовідносин.

5.39. Щодо рішення Київської міської ради від 13.09.2022 № 5449/5490, яким внесено зміни до рішення Київської міської ради від 09.12.2021 № 3704/3745 "Про бюджет міста Києва на 2022 рік" та визначено, що з 01.03.2022 до 31.05.2022 застосовується ставка орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки) в розмірі 0 %, колегія суддів вважає за необхідне зазначити таке.

У постанові Верховного Суду від 30.06.2026 у справі № 910/12543/25 наведено такі висновки:

"5.49. …оскільки ставка орендної плати за земельну ділянку комунальної власності територіальної громади міста Києва, затверджена органом місцевого самоврядування, є основою для розрахунку розміру безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою без укладення договору, то господарські суди попередніх інстанцій безпідставно не взяли до уваги зміст пункту 19.13 рішення Київської міської ради від 09.12.2021 № 3704/3745 "Про бюджет міста Києва на 2022 рік" (із змінами, внесеними, зокрема, рішенням Київської міської ради від 13.09.2022 № 5449/5490).

5.50. Господарські суди, встановивши, що на період із 01.03.2022 до 31.05.2022 була затверджена ставка орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки) в розмірі 0 %, помилково не перевірили правових підстав для її застосування у спірних правовідносинах".

5.40. При цьому висновки судів попередніх інстанцій відповідають наведеним висновкам Верховного Суду щодо застосування рішення Київської міської ради від 13.09.2022 № 5449/5490 про внесення змін до рішення Київської міської ради від 09.12.2021 № 3704/3745 "Про бюджет міста Києва на 2022 рік" у подібних правовідносинах.

5.41. Крім того, необґрунтованими є покликання скаржника на те, що суди першої та апеляційної інстанцій не врахували висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18), від 20.09.2018 у справі № 925/230/17 та постанові Верховного Суду від 10.02.2026 у справі № 910/2211/25, оскільки оскаржувані судові рішення не суперечать висновкам Верховного Суду щодо застосування глави 83 Цивільного кодексу України та ухвалені з урахуванням установлених фактичних обставин у цій справі, що розглядається. Водночас колегія суддів зауважує, що скаржник у касаційній скарзі не наводить чітко висновків, які, на його думку, не враховані судами, а також не зазначає норму права, щодо застосування якої такі висновки сформовані.

Крім того, колегія суддів погоджується з висновком апеляційного суду про те, що покликання скаржника на постанову Верховного Суду від 10.02.2026 у справі № 910/2211/25 в обґрунтування відсутності підстав для звільнення відповідача від плати за користування земельними ділянками є необґрунтованим, оскільки викладені у пунктах 33- 40 вказаної постанови висновки навпаки підтверджують необхідність урахування при вирішенні подібних спорів наявності нереалізованих рішень органу місцевого самоврядування про передачу земельних ділянок в оренду та оцінки поведінки сторін крізь призму принципів справедливості, добросовісності та розумності, що й було здійснено судами першої та апеляційної інстанцій.

5.42. Отже, наведені Київською міською радою підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не підтвердилися під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних судових рішень із цих підстав.

5.43. За результатами перегляду оскаржуваних судових рішень в касаційному порядку Верховний Суд дійшов висновку про правильність кваліфікації спірних правовідносин судами першої та апеляційної інстанцій з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права. Тому в цьому випадку відсутні правові підстави для скасування чи зміни судових рішень, що оскаржуються.

5.44. Крім того, деякі доводи скаржника зводяться до незгоди з обставинами, що були встановлені судами першої та апеляційної інстанцій при вирішенні спору, до незгоди з оцінкою доказів у справі, а також до незгоди з висновками господарських судів, які покладені в основу оскаржуваних судових рішень.

5.45. Верховний Суд також зазначає, що інші доводи касаційної скарги стосуються з`ясування обставин, уже встановлених судами, та переоцінки вже оцінених ними доказів у справі, а тому не можуть бути враховані судом касаційної інстанції згідно з приписами частини 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України.

6.1. Відповідно до частин 1- 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

6.3. За змістом частини 1 статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

6.4. З урахуванням меж перегляду справи в суді касаційної інстанції колегія суддів вважає, що доводи, викладені в касаційній скарзі, не підтвердилися, не спростовують висновків судів першої та апеляційної інстанцій, а тому касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржувані рішення та постанову - без змін.

7.1. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку, передбаченому статтею 129 Господарського процесуального кодексу України, покладається на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд