ПОСТАНОВА Касаційний цивільний суд ВС у справі № 761/22748/23

1. У червні 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Горизонт» (далі - ТОВ «ФК Горизонт»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Старлайт Плюс» (далі - ТОВ «Старлайт Плюс»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Матильда» (далі - ТОВ «Матильда»), Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Астер-Фінанс» (далі - ТОВ «ФК Астер-Фінанс»), треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Департамент охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Мороз Д. О., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу (далі - КМНО) Гречана Р. Т., приватний нотаріус КМНО Тарасова Ю. Г., про витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування договорів.

2. Позов мотивовано тим, що 08 липня 2008 року між Акціонерним комерційним банком «Золоті ворота» (далі - АКБ «Золоті ворота») та ОСОБА_2 укладено договір про надання споживчого кредиту № 47/08-F у розмірі 81 000,00 доларів США з терміном повернення не пізніше 07 липня 2015 року з процентною ставкою 11,5 % річних на придбання нежитлових приміщень.

3. З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором від 08 липня 2008 року № 47/08-F між АКБ «Золоті ворота» та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки від 08 липня 2008 року, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Шепелюк О. Г. за реєстровим № 2045, за яким ОСОБА_2 передала в іпотеку АКБ «Золоті ворота» придбані за рахунок кредитних коштів нежитлові приміщення з № 1 по № 5, № l (групи приміщень № 14). літера «А», площею 74,50 кв. м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

4. ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла.

5. 20 квітня 2017 року між АКБ «Золоті ворота» та Товариство з обмеженою відповідальністю«Златко груп» (далі - ТОВ «Златко груп») укладено договір про відступлення права вимоги № 159 за кредитним договором від 08 липня 2008 року № 47/08-F та договором іпотеки від 08 липня 2008 року, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Шепенюк О. Г. за реєстровим № 2045.

6. 25 квітня 2017 року між ТОВ «Златко груп» та ТОВ «ФК Горизонт» укладено договір про відступлення права вимоги № 2/17 за кредитним договором від 08 липня 2008 року № 47/08-F та договором іпотеки від 08 липня 2008 року, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Шененюк О. Г. за реєстровим № 2045.

7. Шевченківський районний суд м. Києва заочним рішенням від 24 вересня 2018 року у справі № 761/6646/18 за позовом ТОВ «ФК Горизонт» до ОСОБА_1 задовольнив частково. Стягнув з ОСОБА_1 на користь ТОВ «ФК Горизонт» заборгованість за кредитним договором від 08 липня 2008 року № 47/08-F у розмірі 15 379,26 доларів США, що еквівалентно 415 086,23 грн.

8. 17 квітня 2019 року ТОВ «ФК Горизонт» направило ОСОБА_1 письмове повідомлення про порушення основного зобов`язання та вимогу про усунення порушення від 16 квітня 2019 року № 01-10/160419-1.

9. 16 липня 2019 року ТОВ «ФК Горизонт» зареєструвало право власності на предмет іпотеки в порядку статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку».

10. 25 липня 2019 року ТОВ «ФК Горизонт» уклало договір купівлі-продажу з ТОВ «Старлайт плюс», згідно з яким нежитлові приміщення з № 1 по № 5, № 1 (групи приміщень № 14), літера «А», площею 74,50 кв. м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , перейшли у власність ТОВ «Старлайт плюс».

11. 21 лютого 2020 року ТОВ «Старлайт плюс» уклало договір купівлі-продажу з ТОВ «Матильда», згідно з яким нежитлові приміщення з № 1 по № 5, № 1 (групи приміщень № 14), літера «А», площею 74,50 кв. м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , перейшли у власність ТОВ «Матильда».

12. 27 лютого 2020 року ТОВ «Матильда» уклало договір іпотеки з ТОВ «ФК «Астер-фінанс», згідно з яким передало в іпотеку останньому нежитлові приміщення з № 1 по № 5, № 1 (групи приміщень № 14), літера «А», площею 74,50 кв. м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

13. 29 грудня 2021 року ОСОБА_1 з інформаційної довідки № 293237820 дізналась, що право власності на нежитлові приміщення з № 1 по № 5, № l (групи приміщень № 14), літера «А», площею 74,50 кв. м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстроване за ТОВ «Матильда» внаслідок попереднього звернення стягнення на предмет іпотеки ТОВ «ФК Горизонт», яке відбулось 16 липня 2019 року.

14. Ознайомившись з матеріалами реєстраційної справи щодо звернення стягнення на предмет іпотеки, позивач вважає, що таке відбулося з порушенням законодавства.

15. Матеріали реєстраційної справи не містять доказів належного вручення вимоги про усунення порушень в порядку, передбаченому статтею 35 Закону України «Про іпотеку», та інформації про вартість предмета іпотеки на моменти звернення стягнення.

16. Спірні нежитлові приміщення є об`єктом культурної спадщини. ТОВ «ФК Горизонт» без отримання погодження відповідного органу охорони культурної спадщини відчужило об`єкт культурної спадщини, зареєструвавши право власності на нього за собою, а також здійснивши наступне відчуження.

17. Враховуючи наведені обставини, позивач просила суд:

- витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Матильда» нежитлові приміщення з № 1 по № 5, № 1 (групи приміщень № 14), літера «А», площею 74,50 кв. м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , на користь ОСОБА_1 ;

- скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Мороза Д. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 19 липня 2019 року № 47860986 (номер запису про право власності 32468522);

- визнати недійсним договір купівлі-продажу від 25 липня 2019 року, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Гречаною Р. Т. за № 801, укладений між ТОВ «ФК Горизонт» та ТОВ «Старлайт Плюс»;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу від 21 лютого 2020 року, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Тарасовою Ю. Г. за № 782, укладений між ТОВ «Старлайт Плюс» та ТОВ «Матильда»;

- скасувати рішення приватного нотаріуса КМНО Гречаної Р. Т. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25 липня 2019 року № 47952447 (номер запису про право власності 32553416);

- скасувати рішення приватного нотаріуса КМНО Тарасової Ю. Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21 лютого 2020 року № 51268608 (номер запису про право власності 35612339);

- визнати недійсним договір іпотеки від 27 лютого 2020 року, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Тарасовою Ю. Г. за реєстровим № 791, укладений між ТОВ «ФК «Астер-Фінанс» та ТОВ «Матильда»;

- визнати припиненою іпотеку щодо нежитлових приміщень з № 1 по № 5, № 1 (групи приміщень № 14), літера «А», площею 74,50 кв. м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , за договором іпотеки від 27 лютого 2020 року, посвідченим приватним нотаріусом КМНО Тарасовою Ю. Г. за реєстровим № 791, укладеним між ТОВ «ФК «Астер-Фінанс» та ТОВ «Матильда»;

- скасувати рішення приватного нотаріуса КМНО Тарасової Ю. Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27 лютого 2020 року № 51371819 (номер запису про іпотеку 35709027);

- скасувати рішення приватного нотаріуса КМНО Тарасової Ю. Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27 лютого 2020 року № 51371594 (номер запису про обтяження 35708809) [т. 1 а. с. 13, 14].

18. Шевченківський районний суд міста Києва рішенням від 24 квітня 2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовив (т. 3 а. с. 189-201).

19. Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що твердження позивача про те, що ТОВ «ФК Горизонт» не дотримано 30-ти денного строку згідно з пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), не відповідає обставинам справи та суперечить документам, які сама позивач додала до позовної заяви. В матеріалах справи наявні: експрес-накладна № 59000415553137 та № 59000415555058. Зі змісту накладних вбачається, що експрес-накладна № 59000415553137 поштове відправлення отримано 18 квітня 2019 року ОСОБА_3 , експрес-накладна № 59000415555058 отримано 18 квітня 2019 року ОСОБА_3 .

20. Як вбачається із паспорту, який є додатком до позову, об?єкт культурної спадщини за адресою: АДРЕСА_1 , віднесено до щойно виявленого об?єкта культурної спадщини.

21. Таким чином, норми, на які посилається позивач, не підлягають застосуванню щодо об?єкта культурної спадщини за адресою: АДРЕСА_1 , а твердження про порушення Закону України «Про охорону культурної спадщини» під час звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки відсутнє погодження відповідного органу культурної спадщини, є надуманим та не відповідає законодавству України.

22. Спірні нежитлові приміщення набувались ТОВ «Матильда» в умовах, коли вони була вільні від будь-яких обтяжень, арештів, прав третіх осіб, спорів, які б могли завершитись позбавленням або анулюванням права власності.

23. Шевченківський районний суд міста Києва додатковим рішенням від 23 травня 2025 року заяву ТОВ «Матильда» про ухвалення додаткового рішення задовольнив. Стягнув з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Матильда» витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 60 000,00 грн. В іншій частині заяви відмовив (т. 3 а. с. 233-236).

24. Задовольняючи заяву частково, суд першої інстанції, дослідивши докази, подані на підтвердження понесених відповідачем витрат на правову допомогу, врахувавши подані представником позивача заперечення/клопотання про зменшення витрат на правничу допомогу, виходив із того, що в заяві про попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, поданій представником відповідача, було вказано суму витрат в 60 000,00 грн, тоді як у заяві про ухвалення додаткового рішення - 120 000,00 грн. Тому керуючись частиною четвертою статті 141 ЦПК України, суд дійшов висновку про стягнення з відповідача на користь позивача витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 60 000,00 грн, тобто суму, яку було зазначено в попередньому (орієнтовному) розрахунку судових витрат.

25. Київський апеляційний суд постановою від 18 березня 2026 року апеляційні скарги ОСОБА_1 залишив без задоволення. Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 24 квітня 2025 року та додаткове рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 23 травня 2025 року залишив без змін (т. 5 а. с. 39-60).

26. Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що 16 квітня 2019 року ТОВ «ФК «Горизонт» направило письмове повідомлення про порушення основного зобов'язання та вимогу про усунення порушення у порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку» за адресою зареєстрованого місця проживання ОСОБА_1 , а також на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю «Еверест Рентал Груп», де позивач є одноособовим учасником та директором товариства, за допомогою поштового сервісу «Нова Пошта». З доданих позивачем до матеріалів справи доказів, зокрема згідно з експрес-накладної № 59000415553137, вбачається, що поштове відправлення отримано 18 квітня 2019 року ОСОБА_3 , експрес-накладної № 59000415555058 - отримано 18 квітня 2019 року ОСОБА_3 . Доводи апеляційної скарги про те, що відправлення дійсно могли бути отримані, але не позивачем, а іншою особо, а також про те, що зазначений в накладних номер телефону: НОМЕР_1 , не є номером телефону позивача, не підтверджені належними та допустимими доказами, тому не можуть бути взяті до уваги. Враховуючи наведене, доводи апеляційної скарги щодо не отриманням позивачем повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, не знайшли свого підтвердження та спростовуються матеріалами справи.

27. Безпідставними є доводи позивача щодо відсутності на момент проведення державної реєстрації права власності за ТОВ «ФК Горизонт» на спірні нежитлові приміщення звіту про оцінку предмета іпотеки. Наявність такого звіту встановлена судом і підтверджується матеріалами справи. Приватним підприємством «Центр оцінки та юридичної допомоги» підготовано звіт про незалежну оцінку майна від 28 травня 2019 року, згідно з яким визначено величину отриманої вартості майна (вбудованого нежитлового приміщення в житловому будинку, загальною площею 74,5 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ) без ПДВ 419 000,00 грн. При цьому матеріали справи не містять доказів оспорювання позивачем зазначеного звіту, а також доказів того, що вартість предмета іпотеки є більшою, ніж зазначено у висновку. Позивач не довела ту обставину, що іпотекодержателем не було подано державному реєстратору всіх обов`язкових для подання документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

28. Позбавлення ТОВ «Матильда» нерухомого майна, набутого у власність на підставі дійсного оплатного договору, за відсутності жодних зареєстрованих обтяжень, не відповідатиме принципу встановлення справедливого балансу між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає такого втручання.

29. Київський апеляційний суд ухвалою від 10 квітня 2026 року заяву ТОВ «Матильда» про ухвалення додаткового рішення залишив без задоволення (т. 5 а. с. 77-82).

30. Ухвала суду апеляційної інстанції мотивована тим, що, подавши заяву про ухвалення додаткової постанови у цій справі щодо вирішення питання про розподіл судових витрат на професійну правничу допомогу, представник відповідача не обґрунтував причини неможливості подання відповідних доказів на підтвердження понесення таких судових витрат до судових дебатів, водночас звернувся із заявою про ухвалення додаткового судового рішення пропустивши строк, визначений частиною восьмою статті 141 ЦПК України.

31. 11 травня 2026 року ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Ліщишин І. В., через систему «Електронний суд» подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 24 квітня 2025 року, додаткове рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 23 травня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 18 березня 2026 року, в якій просить скасувати судові рішення судів попередніх інстанцій та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову, здійснити розподіл судових витрат, включно з витратами на професійну правничу допомогу, заявленими в суді першої інстанції.

32. Касаційна скарга мотивована тим, що матеріали реєстраційної справи, витребуванні Шевченківським районним судом міста Києва, не містять жодного документа, яким би визначалася оцінка вартості предмета іпотеки на момент звернення стягнення, що не заперечується сторонами у справі, та є самостійною та беззаперечною підставою для скасування відповідної державної реєстрації права власності за іпотекодержателем.

33. Матеріали реєстраційної справи не містять документів, які б достеменно підтверджували факт отримання вимог про усунення порушень позивачем, а відповідно і дотримання 30-денного строку згідно з пунктом 61 Порядку № 1127. Експрес-накладна від 17 квітня 2019 року № 59000415553137 містить інформацію про одержувача ОСОБА_4 , а експрес-накладна від 17 квітня 2019 року № 59000415555058 містить інформацію про одержувача ОСОБА_4 . В свою чергу позивач є ОСОБА_1 . Крім цього, при відправленні за допомогою Товариства з обмеженою відповідальністю «Нова пошта» відсутній детальний опис вкладення, що унеможливлює ідентифікацію відправленого документа, його редакції, кількості сторінок тощо. Номер телефону НОМЕР_1 не є номером телефону позивача, а в месенджерах ідентифікується як належний невідомій особі з ім`ям « ОСОБА_5 ».

34. В оскаржуваних судових рішеннях зазначено, що ТОВ «Матильда» є добросовісним набувачем, а тому захищений відповідними положеннями законодавства. Проте під час проведення державної реєстрації права власності за іпотекодержателем 16 липня 2019 року було істотно порушено порядок державної реєстрації, що має наслідком скасування відповідного рішення державного реєстратора та свідчить про те, що майно вибуло із власності позивача поза його волею в незаконний спосіб.

35. 11 травня 2026 року ТОВ «Матильда», в інтересах якого діє представник - адвокат Штокало Т. В.,через систему «Електронний суд» подало до Верховного Суду касаційну скаргу на ухвалу Київського апеляційного суду від 10 квітня 2026 року, в якій просить скасувати оскаржувану ухвалу суду апеляційної інстанції та ухвалити нове судове рішення, яким заяву ТОВ «Матильда» про ухвалення додаткового рішення щодо розподілу витрат на професійну правничу допомогу задовольнити.

36. Касаційна скарга мотивована тим, що ТОВ «Матильда» у відзиві на апеляційну скаргу зазначало попередній розрахунок витрат на професійну правничу допомогу, а після винесення постанови Київського апеляційного суду від 18 березня 2026 року подано заяву про ухвалення додаткового рішення з додатками, які були підписані вже після розгляду апеляційної скарги.

37. ТОВ «Матильда» у заяві від 23 березня 2026 року просило долучити докази понесення судових витрат до матеріалів справи, прийняти додаткове рішення щодо розподілу судових витрат на професійну правничу допомогу та стягнути з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Матильда» судові витрати у розмірі 60 000,00 грн.

38. Таким чином, безпідставним є твердження суду, що ТОВ «Матильда» пропустило строк, визначений частиною восьмою статті 141 ЦПК України, оскільки представником ТОВ «Матильда» у визначений законом строк (протягом п`яти днів після ухвалення постанови Київського апеляційного суду від 18 березня 2026 року) подано заяву про стягнення понесених судових витрат від 23 березня 2026 року та долучено докази, що підтверджують розмір понесених судових витрат.

39. 06 червня 2026 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу, поданий через підсистему «Електронний суд» ТОВ «Матильда», в інтересах якого діє представник - адвокат Штокало Т. В., у якому останнє просить касаційну скаргу ОСОБА_6 , в інтересах якої діє представник - адвокат Ковальов С. В., залишити без задоволення, а оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

40. Відзив мотивовано тим, що суди попередніх інстанцій встановили, що у матеріалах справи наявний звіт про незалежну оцінку майна від 28 травня 2019 року, згідно з яким визначено величину отриманої вартості майна. ТОВ «Матильда» набуло предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності згідно із звітом про незалежну оцінку майна від 28 травня 2019 року. При цьому, звіт про незалежну оцінку майна датований 28 травня 2019 року, а право власності на предмет іпотеки зареєстровано за ТОВ «ФК Горизонт» 16 липня 2019 року. Таким чином, станом на дату проведення державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно у порядку задоволення вимог іпотекодержателя звіт про експертну оцінку ринкової вартості спірного нерухомого майна був складений і наявний. Зазначені обставини свідчать про те, що оцінка предмету іпотеки на момент переходу права власності була здійснена, а відтак відсутнє порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Матеріали справи не містять доказів оспорювання позивачем зазначеного звіту, а також доказів того, що вартість предмета іпотеки є більшою, ніж зазначено у висновку. Належних і допустимих доказів ненадання іпотекодержателем державному реєстратору всіх обов`язкових для подання документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, позивач не надала.

41. Доводи позивача про те, що ТОВ «ФК Горизонт» не дотрималося 30-ти денного строку, визначеного пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, не відповідає обставинам справи та суперечить документам, які позивач додала до позовної заяви.

42. Нежитлові приміщення з № 1 по № 5, № 1 (групи приміщень № 14), літера «А», площею 74,50 кв. м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1, м. Київ, набувалися ТОВ «Матильда» в умовах, коли вони були вільні від будь-яких обтяжень, арештів, прав третіх осіб, спорів, які б могли завершитися позбавленням або анулюванням права власності.

43. Законодавством встановлено презумпцію достовірності відомостей, які міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у зв`язку з чим ТОВ «Матильда» мало право та підстави покладатися на них при вступі у прововідносинах з ТОВ «Старлайт Плюс».

Провадження у суді касаційної інстанції

44. Верховний Суд ухвалою від 08 червня 2026 року відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Ліщишин І. В., на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 24 квітня 2025 року, додаткове рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 23 травня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 18 березня 2026 року, витребував матеріали справи із суду першої інстанції.

45. У липні 2026 року матеріали цивільної справи № 761/22748/23 надійшли до Верховного Суду.

46. Верховний Суд ухвалою від 08 жовтня 2026 року призначив справу до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження колегією в складі п`яти суддів.

47. Як на підставу касаційного оскарження ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Ліщишин І. В., посилається на те, що суди застосували норму права без урахування висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 19 листопада 2019 року у справі № 911/3680/17, від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17, а також постановах Верховного Суду від 23 березня 2021 року у справі № 205/3243/17, від 07 квітня 2021 року у справі № 202/589/18, від 04 серпня 2021 року у справі № 199/8662/16, від 18 січня 2023 року у справі № 200/12998/18, від 01 березня 2023 року у справі № 752/7895/19 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

48. Як на підставу касаційного оскарження ТОВ «Матильда», в інтересах якого діє представник - адвокат Штокало Т. В., посилається на те, що суди застосували норму права без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 03 вересня 2025 року у справі № 359/2377/24.

Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій фактичні обставини справи

49. Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що 08 липня 2008 року між АКБ «Золоті ворота» та ОСОБА_2 укладено договір про надання споживчого кредиту № 47/08-F, за умовами якого позичальник отримала кредит у розмірі 81 000,00 доларів США з терміном повернення не пізніше 07 липня 2015 року з процентною ставкою 11,5 % річних на придбання нежитлових приміщень (т. 2 а. с. 65, 66).

50. 08 липня 2008 року з метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором від 08 липня 2008 року № 47/08-F між АКБ «Золоті ворота» та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Шепелюк О. Г. за реєстровим № 2045, за умовами якого ОСОБА_2 передала в іпотеку АТБ «Золоті ворота» придбані за рахунок кредитних коштів нежитлові приміщення з № 1 по № 5, № І (групи приміщень № 14), літера «А», площею 74,50 кв. м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 29-32, т. 2 а. с. 215, 216).

51. ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла (т. 2 а. с. 4).

52. На дату смерті ОСОБА_2 у неї була заборгованість за кредитним договором від 08 липня 2008 року № 47/08-1 у розмірі 15 379,26 доларів США.

53. АТ «Банк Золоті Ворота» було направлено претензійні вимоги щодо погашення заборгованості за кредитним договором спадкоємцями до приватного нотаріуса КМНО Шепелюк О. Г. П?ятої Київської державної нотаріальної контори (т. 1 а. с. 39, 231).

54. Приватним нотаріусом КМНО Зверьковою Н. В. було заведено спадкову справу № 2/2014 року після смерті ОСОБА_2 , померлої ІНФОРМАЦІЯ_1 , відкритою за заявою ОСОБА_1 , яка є донькою та єдиним її спадкоємцем (т. 2 а. с. 1).

55. Приватним нотаріусом КМНО Шепелюк О. Г. П?ятої Київською державною нотаріальною конторою було перенаправлено претензійні вимоги ПАТ «Банк Золоті Ворота» щодо погашення заборгованості за кредитним договором.

56. 20 квітня 2017 року між ПАТ «Банк Золоті Ворота» та ТОВ «Златко груп» укладено договір № 159 про відступлення права вимоги за кредитним договором від 08 липня 2008 року № 47/08-F та договором іпотеки від 08 липня 2008 року, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Шепенюк О. Г. за реєстровим № 2045, в розмірі 15 379,26 доларів США заборгованості за тілом кредиту (т. 1 а. с. 40, 41, т. 2 а. с. 223).

57. 25 квітня 2017 року між ТОВ «Златко груп» та ТОВ «ФК Горизонт» укладено договір № 2/17 про відступлення права вимоги за кредитним договором від 08 липня 2008 року № 47/08-F та договором іпотеки від 08 липня 2008 року, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Шененюк О. Г. за реєстровим № 2045, у розмірі 15 379,26 доларів США заборгованості за тілом кредиту (т. 1 а. с. 42-44, т. 2 а. с. 217, 218).

58. Шевченківський районний суд м. Києва заочним рішенням від 24 вересня 2018 року у справі № 761/6646/18 позов ТОВ «ФК Горизонт» до ОСОБА_1 задовольнив частково. Стягнув з ОСОБА_1 на користь ТОВ «ФК Горизонт» заборгованість за кредитним договором від 08 липня 2008 року № 47/08-F у розмірі 15 379,26 доларів США, що еквівалентно 415 086,23 грн (т. 1 а. с. 45-50).

59. 17 квітня 2019 року ТОВ «ФК Горизонт» направило ОСОБА_1 письмове повідомлення про порушення основного зобов`язання та вимогу про усунення порушення (в порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку») від 16 квітня 2019 року № 01-10/160419-1, у якому вимагало від ОСОБА_1 як спадкоємиці іпотекодавця за договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом КМНО Шепелюк О. Г. від 08 липня 2008 року за реєстровим № 2045, в тридцятиденний строк з дня отримання цього письмового повідомлення здійснити погашення простроченої заборгованості у сумі 421 561,03 грн. Попереджено, що у випадку не виконання вимог у зазначений строк ТОВ «ФК Горизонт» буде вжито всіх передбачених законодавством заходів, направлених на примусове повернення суми заборгованості, в тому числі шляхом звернення стягнення на майно, що є предметом договору іпотеки, відповідно до вимог статей 35-39 Закону України «Про іпотеку» (т. 1 а. с. 33-36, т. 2 а. с. 211, 212).

60. Вказаний документ направлено ОСОБА_7 за допомогою поштового сервісу «Нова Пошта», що підтверджується експрес-накладними від 17 квітня 2019 року № 59000415553137 та №59000415555058 (т. 1 а. с. 37, 38, т. 2 а. с. 213).

61. 16 липня 2019 року ТОВ «ФК Горизонт» зареєструвало право власності на предмет іпотеки в порядку статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», а саме на нежитлові приміщення з № 1 по № 5, № І (групи приміщень № 14), літера «А», площею 74,50 кв. м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 25, 199, т. 2 а. с. 237, 238).

62. 25 липня 2019 року ТОВ «ФК Горизонт» уклало договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Гречаною Р. Т. за № 801, з ТОВ «Старлайт плюс», згідно з умовами якого нежитлові приміщення з № 1 по № 5, № l (групи приміщень № 14), літера «А», площею 74,50 кв. м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , перейшли у власність ТОВ «Старлайт плюс» (т. 1 а. с. 179, т. 3 а. с. 12-15).

63. 21 лютого 2020 року ТОВ «Старлайт плюс» уклало договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Тарасовою Ю. Г. за № 782, з ТОВ «Матильда», згідно з умовами якого нежитлові приміщення з № 1 по № 5, № l (групи приміщень № 14), літера «А», плошею 74,50 кв. м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , перейшли у власність ТОВ «Матильда» (т. 1 а. с. 101-104, т. 3 а. с. 7-11).

64. 27 лютого 2020 року ТОВ «Матильда» уклало договір іпотеки з ТОВ «ФК «Астер-фінанс», згідно з умовами якого передало в іпотеку останньому нежитлові приміщення з № 1 по № 5, № l (групи приміщень № 14), літера «А», площею 74,50 кв. м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (т. 3 а. с. 64-70).

65. Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку»іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

66. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).

67. Статтею 36 Закону України «Про іпотеку»(в редакції на час укладення договору іпотеки) передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

68. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

69. Статтею 37 Закону України «Про іпотеку»(в редакції на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

70. Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 18 вересня 2023 року у справі № 363/2337/19 зробив висновок, що пункт договору іпотеки, в якому передбачено іпотечне застереження, необхідно розуміти саме як відповідне застереження, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

71. Відповідно до пункту 3.1. договору іпотеки від 08 липня 2008 року звернення стягнення на Майно та його продаж для погашення заборгованості за Кредитним договором здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або шляхом позасудового врегулювання, відповідно до статей 36-38 Закону України «Про іпотеку», або іншими способами, які не суперечать чинному законодавству України.

72. Згідно з пунктом 2.1.2. договору іпотеки від 08 липня 2008 року Іпотекодержатель має право звернути стягнення на Майно у випадку, якщо в час настання строку виконання зобов?язань іпотекодавця (Боржника) за Кредитним договором вони не будуть виконані, а також у будь-який час (незалежно від настання строку виконання зобов?язань) - у випадку невиконання Іпотекодавцем будь-яких своїх обов?язків за Договором, або якщо будь-яка з гарантій чи запевнень, наданих іпотекодавцем згідно з Договором виявиться недійсною. Іпотекодержатель може реалізувати майно третім особам на підставі договору купівлі-продажу для погашення заборгованості за кредитним договором.

73. Пунктом 3.11 договору іпотеки від 08 липня 2008 року сторонами погоджено застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання. Так, відповідно до пункту 3.11.1 договору у випадку невиконання Іпотекодавцем письмової вимоги Іпотекодержателя про усунення порушення зобов?язань за Кредитним договором та/або Договором у встановлений Іпотекодержателем строк, така вимога Іпотекодержателя задовольняється за рахунок Майна. Це застереження визначає один із способів задоволення вимог Іпотекодержателя, зокрема, перехід права власності на Майно до Іпотекодержателя. Підписанням Договору Іпотекодавець надає згоду на перехід права власності на Майно до Іпотекодержателя за власним одноосібним письмовим рішенням Іпотекодержателя про придбання Майна у власність. Рішення Іпотекодержателя про придбання Майна у власність та Договір - є документами, на підставі яких здійснюється реєстрація права власності за Іпотекодержателем.

74. Отже, умови договору іпотеки від 08 липня 2008 року містять відповідне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним рішенням.

75. У спірних правовідносинах відповідач ТОВ «ФК Горизонт» звернуло стягнення на предмет іпотеки на підставі відповідного застереження (пункту 4.4 іпотечного договору від 23 березня 2007 року) шляхом реєстрації за собою права власності на спірне нежитлове приміщення 19 липня 2019 року.

76. Однією із підстав для задоволення заявлених вимог позивач зазначала те, що матеріали реєстраційної справи не містять доказів належного вручення вимоги про усунення порушень в порядку, передбаченому статтею 35 Закону України «Про іпотеку».

77. Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

78. Відповідно до частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

79. За змістом частин другої, четвертої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

80. Пунктом 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127 у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності) наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтвердженні, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, зокрема, копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі.

81. Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

82. У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

83. Належним чином оформити отримання одержувачем рекомендованого поштового відправлення є обов`язком працівника поштового зв`язку, а тому неналежне виконання працівником поштового зв`язку своїх службових обов`язків не може спричиняти настання для іпотекодержателя будь-яких негативних наслідків, зокрема у вигляді визнання наданого ним доказу неналежним.

84. Саме на позивача покладено обов`язок спростувати презумпцію належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання.

85. Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 08 січня 2025 року у справі № 369/18030/21, від 10 червня 2026 року у справі № 521/17473/23.

86. У справі, що переглядається у касаційному порядку, встановлено, що 17 квітня 2019 року ТОВ «ФК Горизонт» направило ОСОБА_1 письмове повідомлення про порушення основного зобов`язання та вимогу про усунення порушення (в порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку») від 16 квітня 2019 року № 01-10/160419-1, у якому вимагало від ОСОБА_1 як спадкоємиці іпотекодавця за договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом КМНО Шепелюк О. Г. від 08 липня 2008 року за реєстровим № 2045, в тридцятиденний строк з дня отримання цього письмового повідомлення здійснити погашення простроченої заборгованості у сумі 421 561,03 грн. Попереджено, що у випадку не виконання вимог у зазначений строк ТОВ «ФК Горизонт» буде вжито всіх передбачених законодавством заходів, направлених на примусове повернення суми заборгованості, в тому числі шляхом звернення стягнення на майно, що є предметом договору іпотеки, відповідно до вимог статей 35-39 Закону України «Про іпотеку».

87. Вказане повідомлення направлено ОСОБА_7 за допомогою поштового сервісу «Нова Пошта», що підтверджується експрес-накладними від 17 квітня 2019 року № 59000415553137 та № 59000415555058 (т. 1 а. с. 37, 38, т. 2 а. с. 213).

88. Зі змісту зазначених експрес-накладних встановлено, що поштові повідомлення відправлено за адресою зареєстрованого місця проживання ОСОБА_1 , а також на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю «Еверест Рентал Груп», де позивач є одноособовим учасником та директором товариства.

89. Згідно з наявними у матеріалах реєстраційної справи експрес-накладною від 17 квітня 2019 року № 59000415553137 поштове відправлення отримано ОСОБА_3 18 квітня 2019 року, експрес-накладною від 17 квітня 2019 року № 59000415555058 - поштове відправлення отримано ОСОБА_3 18 квітня 2019 року.

90. Отже, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про те, що ТОВ «ФК Горизонт» виконало вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного вручення позивачу вимоги про усунення порушень за кредитними зобов`язаннями.

91. Також, підставою для задоволення заявлених вимог позивач зазначала те, що спірні нежитлові приміщення є об`єктом культурної спадщини, а ТОВ «ФК Горизонт» відчужило об`єкт культурної спадщини (предмет іпотеки) без отримання погодження відповідного органу охорони культурної спадщини.

92. Відповідно до частини першої статті 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини» об?єкти культурної спадщини, що є пам?ятками (за винятком пам?яток, відчуження або передача яких обмежується законодавчими актами України) можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим ним органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини.

93. Відповідно частини другої статті 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини» особі, яка набула права володіння, користування чи управління пам?яткою, за винятком наймача державної або комунальної квартири (будинку), забороняється передавати цю пам?ятку у володіння, користування чи управління іншій особі без погодження відповідного органу охорони культурної спадщини.

94. Згідно з частиною першою статті 20 Закону України «Про охорону культурної спадщини» у разі продажу пам?ятки (крім пам?ятки, яка не підлягає приватизації) власник або уповноважений ним орган зобов?язаний у письмовій формі повідомити про це відповідний орган охорони культурної спадщини із зазначенням ціни та інших умов продажу.

95. Згідно з наявним у матеріалах справи паспортом, виданим Головним управлінням охорони культурної спадщини Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), частина приміщень підвалу на АДРЕСА_1 у м. Києві є щойно виявленим об`єктом культурної спадщини (т. 1 а. с. 51-63).

96. Колегія суддів вважає, що право на звернення до суду з позовом щодо порушення прав відповідно до Закону України «Про охорону культурної спадщини» належить відповідному органу охорони культурної спадщини, а позивачем не доведено, що це вплине на її права, оскільки в обґрунтуванні позовної заяви не наведено належного мотивування порушення прав позивача при зверненні стягнення на предмет іпотеки з підстав не отримання погодження відповідного органу охорони культурної спадщини.

97. Ще однією підставою для задоволення заявлених вимог позивач зазначала те, що у порушення вимог частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» державна реєстрація права власності на предмет іпотеки здійснена за відсутності оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

98. Пунктом 61 Порядок № 1127 (у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації іпотечного майна) визначено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

99. З огляду на викладене, Порядок № 1127 (у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації іпотечного майна) не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

100. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 зробила висновок про те, що, виходячи із принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоч Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу.

101. Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

102. Отже, іпотекодержатель станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

103. Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

104. У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

105. У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

106. Отже, підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

107. Суд апеляційної інстанції, переглядаючи рішення суду першої інстанції, вважав безпідставними доводи позивача щодо відсутності на момент проведення державної реєстрації права власності за ТОВ «ФК «Горизонт» на спірні нежитлові приміщення звіту про оцінку предмета іпотеки. Наявність такого звіту встановлена судом і підтверджується матеріалами справи.

108. Колегія суддів не може погодитися із зазначеним висновком з огляду на таке.

109. Суди встановили та матеріалами справи підтверджено, що Приватним підприємством «Центр оцінки та юридичної допомоги» (сертифікат суб`єкта оціночної діяльності №638/18, виданий ФДМУ 15 серпня 2018 року) підготовано звіт про незалежну оцінку майна від 28 травня 2019 року, згідно з яким визначено величину отриманої вартості майна (вбудованого нежитлового приміщення в житловому будинку, загальною площею 74,5 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ) без ПДВ 419 000,00 грн (т. 1 а. с. 127-138).

110. Разом з цим, встановлено, що Шевченківський районний суд міста Києва ухвалою від 03 жовтня 2024 року витребував у Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) належним чином засвідчену копію реєстраційної справи з усіма наявними документами щодо проведення державної реєстрації права власності на нежитлові приміщення з № 1 по № 5, № l (групи приміщень № 14), літера «А», площею 74,50 кв. м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Мороза Д. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 19 липня 2019 року № 47860986 (номер запису про право власності 32468522) [т. 2 а. с. 198, 199].

111. На виконання вимог зазначеної ухвали суду Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) підготовив та надіслав копії реєстраційної справи в паперовій та в електронній формі шляхом друку за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав (т. 2 а. с. 206-242).

112. У матеріалах реєстраційної справи, витребуваної судом першої інстанції, відсутні документи, якими б визначалася оцінка вартості предмета іпотеки на момент звернення стягнення.

113. Наведене свідчить про те, що ТОВ «ФК Горизонт» не виконало обов`язку щодо подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

114. Суд апеляційної інстанції у своїй постанові зазначив, що з огляду на обов`язок державного реєстратора повернути заявникові документи, подані для державної реєстрації прав у паперовій формі, витребувана судом першої інстанції реєстраційна справа може не містити всіх паперових документів, на підставі яких проводилась державна реєстрація права власності на предмет іпотеки.

115. Таке твердження суду апеляційної інстанції є помилковим.

116. Відповідно до частини першої статті 16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації іпотечного майна) формування заяв у сфері державної реєстрації прав та/або їх реєстрація проводиться у базі даних заяв. При прийнятті заяв у паперовій формі обов`язково виготовляються електронні копії документів, поданих заявником для проведення реєстраційних дій. Електронні копії документів виготовляються шляхом сканування з подальшим їх розміщенням у Державному реєстрі прав.

117. Частиною другою статті 17 вказаного Закону визначено, що реєстраційна справа включає документи у паперовій та електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційній дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у процесі проведення таких реєстраційних дій. Документи, на підставі яких проведено реєстраційні дії та які підлягають поверненню заявнику, зберігаються у реєстраційній справі у формі електронних копій документів, виготовлених шляхом скасування під час проведення реєстраційних дій.

118. Враховуючи наведені положення законодавства, у разі подання іпотекодержателем державному реєстратору оригіналу звіту про оцінку майна останній зобов`язаний був зберігати його у реєстраційній справі у формі електронної копії, виготовленої шляхом скасування під час проведення реєстраційних дій.

119. Разом з цим, у матеріалах реєстраційної справи, витребуваної судом першої інстанції, відсутня копія звіту про незалежну оцінку майна від 28 травня 2019 року як в паперовій, так і в електронній формі.

120. За таких обставин, суд апеляційної інстанції, погоджуючись із висновками суду першої інстанції, не надав належної оцінки доводам позивача про те, що ТОВ «ФК Горизонт» не подало державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, що може свідчити про порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки.

121. У справі встановлено, що ТОВ «ФК Горизонт» після звернення стягнення на предмет іпотеки відчужило спірні нежитлові приміщення за відплатним правочином, кінцевим набувачем спірних нежитлових приміщень є ТОВ «Матильда.

122. Стаття 387 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) надає власнику право витребувати майно з чужого незаконного володіння.

123. Згідно зі статтею 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

124. Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

125. Виходячи з положень зазначених статей, право витребувати майно з чужого незаконного володіння має лише власник майна.

126. Якщо є підстави, передбачені статтею 388 ЦК України, які дають право витребувати майно у добросовісного набувача, захист прав особи, яка вважає себе власником майна, можливий шляхом задоволення віндикаційного позову.

127. Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. В цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову до добросовісного набувача з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України (див. постанову Верховного Суду України від 17 лютого 2016 року у справі № 6-2407цс15).

128. В постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц наведено правовий висновок про те, що власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

129. Таким чином, у разі встановлення порушення вимог законодавства під час проведення державної реєстрація права власності за ТОВ «ФК Горизонт» на спірні нежитлові приміщення, наявні підстави вважати, що останнє не набуло права на відчуження спірного майна. За таких обставин, позивач із застосування норм статей 387, 388 ЦК України має право витребувати спірні житлові приміщення на свою користь з володіння кінцевого набувача - ТОВ «Матильда».

130. Колегія суддів не погоджується із висновком суду апеляційної інстанції про те, що позбавлення ТОВ «Матильда» нерухомого майна, набутого у власність на підставі дійсного оплатного договору, за відсутності жодних зареєстрованих обтяжень, не відповідатиме принципу встановлення справедливого балансу між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає такого втручання, оскільки відповідач ТОВ «Матильда» не позбавлене можливості на захист його прав шляхом заявлення позову про компенсацію вартості спірного майна відповідно до статей 22, 390, 661 ЦК України.

131. За таких обставин, висновок суду апеляційної інстанції про законність та обґрунтованість відмови судом першої інстанції в задоволенні вимог позивача про витребування з чужого незаконного володіння ТОВ «Матильда» є передчасними.

132. Крім того, оскільки суди дійшли висновку про відсутність підстав для задоволення вимог про витребування майна, визнання недійсними договорів, то суди не надавали оцінки вимогам про визнання недійсним договору іпотеки від 27 лютого 2020 року та припинення іпотеки, оскільки такі вимоги є похідними.

133. У частині першій статті 400 ЦПК України визначено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

134. З урахуванням наведеного, оскільки фактичні обставини, від яких залежить правильне вирішення справи, не встановлено, а суд касаційної інстанції у силу своїх процесуальних повноважень (стаття 400 ЦПК України) позбавлений такої можливості, то суду апеляційної інстанції при новому розгляді справи слід перевірити наведені обставини.

135. Отже, оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, у ході якого суду слід урахувати вищенаведене.

136. Оскільки суд касаційної інстанції дійшов висновку про наявність правових підстав для скасування судового рішення, яким спір вирішено по суті, тому оскаржувана а ухвала суду апеляційної інстанції, якою вирішувалося питання щодо стягнення витрат на професійну правничу допомогу, також підлягає скасуванню.

137. Згідно з пунктом 2 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

138. Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу.

139. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції (частина четверта статті 411 ЦПК України).

140. За таких обставин, оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

141. Під час нового розгляду суду необхідно врахувати викладене у цій постанові, встановити обставини, які мають значення для вирішення справи, дати належну оцінку доводам і запереченням учасників справи та ухвалити законне і обґрунтоване судове рішення.

142. Враховуючи, що справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, касаційний суд не здійснює розподіл судових витрат.

Керуючись статтями 400, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду