ПОСТАНОВА Касаційний цивільний суд ВС у справі № 753/163/22

У січні 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Гарант Капітал» (далі - ТОВ «ФК «Гарант Капітал»)про захист прав споживачів.

Позов мотивований тим, що 18 травня 2018 року між ним та ПАТ «Аркада» укладено договір № 85798 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» (далі - ФФБ, Фонд). Відповідно до пункту 6 договору за позивачем закріплюється об`єкт інвестування з такими основними характеристиками: вид об`єкта інвестування: квартира; будівельна або поштова адреса об`єкта будівництва: АДРЕСА_1 .; номер об`єкта: складова частина об`єкта житловий будинок № 9 у складі: Комплексна забудова території об`єкта житлового та соціально-побутового призначення; номер об`єкта інвестування 5; поверх: 1; кількість кімнат 1; загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 43,34 кв. м; вимірна одиниця об`єкта інвестування - 1 кв. м.

27 червня 2018 року він у повному обсязі виконав умови договору та перерахував кошти у сумі 688 452,65 грн і 27 червня 2018 року управитель Фонду видав позивачу свідоцтво № 279338 про участь у Фонді та згідно з договором про уступку майнових прав № 85798 від 27 червня 2018 року передав позивачу майнові права на об`єкт інвестування. Запланована дата введення в експлуатацію - грудень 2019 року. При цьому згідно з пп. 12 п. 7 договору управитель зобов`язаний був, зокрема, письмово повідомити позивача про збільшення строків будівництва більш як на 90 днів.

Станом на день звернення до суду із позовом у цій справі будівництво не розпочиналось, об`єкт будівництва в експлуатацію не введено, позивач про збільшення строків будівництва більш як на 90 днів не був повідомлений, а у порушення пункту 4 договору свідоцтво про участь у Фонді із зазначенням (нової) запланованої дати введення об`єкта в експлуатацію (місяць і рік) не замінено.

Водночас рішенням правління Національного банку України від 24 вересня 2020 року № 601-р «Про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію АТ АКБ «Аркада» та рішенням виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 25 вересня 2020 року № 1744 «Про початок процедури ліквідації АТ АКБ «Аркада» відкликано банківську ліцензію та розпочато процедуру ліквідації АТ АКБ «Аркада». Рішенням Господарського суду міста Києва від 25 листопада 2020 року у справі № 910/14861/20 замінено управителя Фонду з АТ АКБ «Аркада» на нового управителя ? ТОВ «ФК «Гарант Капітал».

Просив суд:

розірвати договір від 18 травня 2018 року № 85798 про участь у Фонді;

зобов`язати ТОВ «ФК «Гарант Капітал» виплатити (повернути) ОСОБА_1 кошти, внесені ним у Фонд у сумі 688 452,65 грн.

Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 08 грудня 2022 року позов задоволено.

Розірвано договір від 18 травня 2018 року № 85798 про участь у Фонді, укладений між АТ АКБ «Аркада» та ОСОБА_1 .

Зобов`язано ТОВ «ФК «Гарант Капітал» виплатити (повернути) ОСОБА_1 кошти, внесені ним у Фонд у сумі 688 452,64 грн.

Стягнено з ТОВ «ФК «Гарант Капітал» в дохід держави судовий збір за подання позовної заяви у сумі 7 792,52 грн.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що укладений між сторонами договір належним чином не виконується, забудовником порушено строки спорудження об`єкта будівництва, хоча планове закінчення будівництва вказаного будинку та його здача в експлуатацію відповідачем заявлена на грудень 2019 року і наступний термін здачі будинку в експлуатацію відповідачем не визначено, відповідачем не надано доказів вжиття ним з грудня 2020 року заходів, передбачених частинами другою, третьою статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон) внаслідок порушення забудовником строків будівництва.

Наведені обставини свідчать про істотне порушення умов укладеного між сторонами договору про участь у ФФБ, оскільки позивач, сплативши кошти відповідачу, позбавлений протягом тривалого часу можливості отримати житло, на яке розраховував, про що свідчить істотне збільшення строків будівництва, невизначення нового терміну здачі будинку в експлуатацію із видачею позивачу відповідного свідоцтва, невчинення відповідачем достатніх дій щодо здійснення контролю за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором. Наведені обставини надають право позивачу вимагати розірвання укладеного між сторонами у справі договору про участь у ФФБ від 18 травня 2018 року № 85798 на підставі статті 651 ЦК України та статті 18 Закону.

Суд погоджується з позицією позивача про те, що статтею 18 Закону визначено лише суму, яка підлягає виплаті довірителю у випадку дострокового розірвання договору, а не порядок її виплати, що слідує з буквального тлумачення формулювання норми цієї статті. З цих підстав суд відхиляє заперечення відповідача про те, що внесені позивачем кошти повертаються протягом 5 днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення будинку в експлуатацію, а тому на цей час відсутні підстави для сплати коштів позивачу.

Як свідчать матеріали справи, ОСОБА_1 відповідно до умов договору про участь у ФФБ сплатив управителю грошові кошти у розмірі 688 452,65 грн, які внаслідок розірвання договору про участь у ФФБ та відповідно до положень статей 18, 20 Закону підлягають поверненню позивачу.

Постановою Київського апеляційного суду від 25 листопада 2024 року апеляційну скаргу ТОВ «ФК «Гарант Капітал» залишено без задоволення, а рішення Дарницького районного суду м. Києва від 08 грудня 2022 року ? без змін. Стягнуто з ТОВ «ФК «Гарант Капітал» на користь ОСОБА_1 судові витрати на правничу допомогу в розмірі 16 000 грн.

Апеляційний суд погодився із висновками суду першої інстанції по суті вирішення спору.

Крім того вказав, що представник позивача у відзиві на апеляційну скаргу заявив клопотання про стягнення судових витрат на правничу допомогу у розмірі 16 000,00 грн. В цій справі витрати на правничу допомогу у заявленій сумі є реальними, відповідають складності справи та обсягу наданих послуг і виконаних робіт та підтверджені матеріалами справи, а відтак заява представника позивача є обґрунтованою та підлягає задоволенню.

Аргументи учасників справи

25 грудня 2024 року ТОВ ФК «Гарант Капітал» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просило змінити судові рішення в частині задоволення позовної вимоги про розірвання договору, виключивши з мотивувальної частини судових рішень в цій частині посилання на статтю 651 ЦК України; скасувати судові рішення в частині зобов`язання ТОВ «ФК «Гарант Капітал» виплатити (повернути) ОСОБА_1 кошти, внесені ним у Фонд, та ухвалити в цій частині нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову в указаній частині.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що суди зробили помилковий висновок, що договір про участь у ФФБ відповідачем належним чином не виконується. Верховний Суд неодноразово виснував, що управитель ФФБ здійснює управління коштами і не здійснює будівництво і не визначає строки будівництва. Однак суди, задовольняючи вимогу про розірвання договору про участь у ФФБ, зробили протилежний висновок про те, що саме відповідач мав визначити новий строк будівництва об`єкта будівництва, а також що відповідач неналежним чином виконував умови договору про участь у ФФБ, а також допустив істотне порушення умов Договору.

Суди поклали на відповідача обов`язок довести «достатність» вжитих ним заходів щодо забудовника, таким чином спростувавши доводи позивача про невжиття таких заходів. Фактично суди визнали доведеними обставини щодо обов`язку відповідача визначити новий строк будівництва об`єкта будівництва та неналежного виконання відповідачем умов договору про участь у ФФБ виключно на підставі того, що відповідачем не було спростовано такі доводи позивача, використавши концепцію негативного доказу. Проте відповідно до принципу змагальності саме позивач мав би довести належними, допустимими, достовірними та достатніми доказами такі обставини. Суди, в свою чергу, мали б встановити, які саме обов`язки покладені на відповідача за договором про участь у ФФБ та які дії або бездіяльність, передбачені статтею 18 Закону, допустив відповідач, що складає зміст неналежного виконання відповідачем взятих на себе зобов`язань за договором та істотного порушення його умов. Відповідач відповідно до принципу змагальності сторін не повинен спростовувати доводи позивача, які не гуртуються на доказах - відповідач не є забудовником і не визначає строки будівництва - це визначено Законом, Правилами ФФБ та укладеним між сторонами договором про участь у ФФБ.

Враховуючи, що сторони не досягли згоди щодо розірвання договору про участь у ФФБ, а підстав, за яких допускається його одностороннє розірвання, ані Закон, ані договір про участь у ФФБ не містять, враховуючи приписи частини першої статті 651 ЦК, розірвання договору про участь у ФФБ було можливим з підстав, визначених Законом, а тому суди мали би встановити наявність однієї або обох умов, визначених частиною четвертою статті 18 Закону, за яких довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів: порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва та/або неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою статті 18 Закону.

Для застосування частини четвертої статті 18 Закону при розірванні договору про участь у ФФБ суди мали б встановити, чи були порушені на момент розгляду справи строки спорудження об`єкта будівництва забудовником, зазначені в договорі між управителем та забудовником станом на день його підписання. Станом на момент розгляду справи судом першої інстанції строки спорудження об`єкта будівництва забудовником порушені не були, а договір між управителем та забудовником в матеріалах справи відсутній і судами не досліджувався взагалі. Суд першої інстанції зробив передчасний висновок щодо того, що забудовник порушив строки спорудження об`єкта будівництва, при цьому не встановивши, які строки визначені в договорі про участь у ФФБ чи в договорі, укладеному між управителем і забудовником, мають бути порушені забудовником для застосування частини четвертої статті 18 Закону при розірванні договору про участь у ФФБ. Доказом такого порушення мав би бути договір, укладений між відповідачем та забудовником ? ТОВ «Будеволюція», в якому і визначається цей строк.

Укладаючи договір про участь у ФФБ, позивач отримав повну інформацію про умови участі у фонді (п. 47 договору про участь у ФФБ). Тому позивачу було відомо, що договором про участь у ФФБ і свідоцтвом про участь у ФФБ визначається запланована дата будівництва житлового будинку № 9 , а не конкретна дата будівництва об`єкта будівництва.

Пунктом 43 договору про участь у ФФБ передбачено, що при перенесені забудовником на підставі офіційного листа запланованої дати введення об`єкта в експлуатацію, зміни до договору не вносяться, Управитель оформлює нове свідоцтво про участь у ФФБ, а запланованою датою введення об`єкта в експлуатацію буде вважатись дата, зазначена в свідоцтві про участь у ФФБ. Відповідач як управитель не встановлює заплановані дати закінчення будівництва та введення об`єкта будівництва в експлуатацію, оскільки забудовник, а не управитель, здійснює будівництво об`єкта інвестування, визначає, в які строки він може закінчити будівництво і ввести об`єкт будівництва в експлуатацію, та повідомляє відповідача як управителя про визначені ним або перенесені заплановані строки відповідно до умов Генерального договору від 01 липня 2015 року, укладеного із забудовником, а не навпаки.

Закон передбачає певний перелік заходів, які управитель може вжити щодо забудовника, однак не зобов`язує управителя вживати ці заходи, залишаючи питання необхідності та доцільності їх застосування виключно на розсуд управителя ФФБ, з врахуванням обставин та наслідків застосування відповідного заходу реагування. Відповідачем були надані докази на підтвердження здійснення контролю за діяльністю забудовника, а саме: інформація про використання коштів по ФФБ та первинні облікові документи № КБ-2в «Акт приймання виконаних підрядних робіт» та № КБ-3 «Довідка про вартість виконаних підрядних робіт» по житловому будинку № 14 на 304 аркушах - документи, які отримувались Управителем - AT АКБ «АРКАДА» в порядку контролю за будівництвом, зокрема, житлового будинку № 9 ЖК «ПАТРІОТИКА».

Тому до спірних правовідносин підлягали застосування положення частин першої-четвертої статті 18 Закону, а не статті 651 ЦК України. Висновки Верховного Суду щодо застосування частин другої - третьої статті 18 Закону при розірванні договору про участь у ФФБ на підставі частини четвертої статті 18 Закону та статті 651 ЦК України у подібних правовідносинах відсутні.

Закон прямо встановлює, що розірвання договору про участь у ФФБ з підстав, передбачених нормами частини четвертої статті 18, частини п`ятої статті 20 цього Закону, є відмовою довірителя від участі у ФФБ. При цьому Закону оперує виключно поняттям «відмова довірителя від участі у ФФБ», незалежно від того, чи довіритель добровільно відмовляється від участі у ФФБ, і договір про участь у ФФБ припиняється, чи вимагає розірвання (припинення) договору про участь у ФФБ в судовому порядку. При розірванні договору Закон встановлює і особливий порядок повернення коштів у зв`язку з припиненням управління майном. Згідно з частиною сьомою статті 20 Закону сума коштів, яка підлягає поверненню довірителю у випадках, передбачених частинами четвертою - шостою цієї статті, повертається довірителю протягом п`яти днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Аналогічні положення містяться в п. п. 1, 31, 37 Договору про участь у ФФБ. Станом на момент винесення оскаржуваних судових рішень об`єкт інвестування ? квартира № 5 в житловому будинку № 9 не реалізований наступному довірителю, а тому не настав строк виплати позивачу коштів у зв`язку з розірванням договору про участь у ФФБ з підстав, передбачених частиною четвертою статті 18 Закону.

Отже, вимога про стягнення з відповідача грошових коштів, внесених позивачем за договором про участь у ФФБ, задоволена судом всупереч нормам спеціального закону та умовам договору про участь у ФФБ, оскільки є передчасною. Подія, з якою частина третя статті 1044 ЦК України, частина сьома статті 20 Закону, договір про участь у ФФБ пов`язують виплату ? об`єкт інвестування має бути реалізований наступному довірителю. Тому станом на момент розгляду справи права позивача не були порушені відповідачем.

Межі та підстави касаційного перегляду, рух справи

Ухвалою Верховного Суду від 16 січня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі.

В зазначеній ухвалі вказано, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені пунктами 1, 3, 4 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження (суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 11 грудня 2019 року у справі № 759/16734/15-ц; від 11 жовтня 2023 року у справі № 756/8056/23, від 03 липня 2019 року у справі № 753/20273/17, від 05 червня 2019 року у справі № 756/10292/15-ц, від 28 липня 2021 року у справі № 175/4345/14-ц, від 08 липня 2020 року у справі № 466/7758/18-ц, від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18, від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, суд не дослідив зібрані у справі докази - пункт 1 частини третьої статті 411 ЦПК України).

Ухвалою Верховного Суду від 31 липня 2026 року у задоволенні клопотання ТОВ «ФК «Гарант Капітал» про розгляд справи у судовому засіданні за участі сторін відмовлено.

Фактичні обставини справи

Суди встановили, що 18 травня 2018 року між ОСОБА_1 та АТ АКБ «Аркада» укладено договір № 85798 про участь у Фонді.

За цим договором довіритель на підставі повного визнання ним Правил Фонду, що затверджені рішенням правління АТ АКБ «Аркада» (протокол № 45 від 29 травня 2017 року), надає свою згоду на участь у Фонді (п. 1 договору).

Як передбачено п. 4 договору про участь у ФФБ, після отримання від довірителя коштів управитель закріплює за довірителем об`єкт інвестування та видає довірителю свідоцтво про участь у фонді, в якому зазначаються, зокрема, запланована дата введення об`єкта будівництва в експлуатацію (місяць і рік). У разі зміни будь-яких даних, що зазначені у свідоцтві про участь у фонді, таке свідоцтво підлягає заміні.

Відповідно до п. 5 цього договору об`єктом будівництва за цим договором є житлові масиви у Дарницькому районі м. Києва: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок, № 9 (27 поверхів; панельний) у складі: Комплексна забудова території об`єктами житлового та соціально-побутового призначення, що буде споруджений за адресою: АДРЕСА_1; будівництво якого організовує Забудовник ? ТОВ «Будеволюція» та фінансує Управитель за рахунок отриманих в управління від довірителів коштів.

Запланована дата введення Забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок № 9 у складі: Комплексна забудова території об`єктами житлового та соціально-побутового призначення АДРЕСА_1 - грудень 2019 року.

Пунктом 6 договору про участь у ФФБ за довірителем закріплюється об`єкт інвестування з такими характеристиками - вид об`єкта: квартира; номер об`єкта інвестування 5; поверх: 1; кількість кімнат 1; загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 43,34 кв. м; вимірна одиниця об`єкта інвестування - 1 кв. м.

Згідно з п. 15 договору про участь у ФФБ для закріплення об`єкт інвестування довіритель протягом 2 банківських днів з дня підписання цього договору вносить на рахунок управителя кошти в розмірі 340 653,09 грн, що становить не менше 50 % вартості об`єкта інвестування. Після 100 % інвестування довірителем закріпленого за ним об`єкта інвестування управитель передає довірителеві майнові права на цей об`єкт інвестування за договором про уступку майнових прав.

ОСОБА_1 відповідно до умов договору про участь у ФФБ 27 червня 2018 року сплатив управителю грошові кошти у розмірі 688 452,65 грн.

Між АТ КБ «Аркада» та ОСОБА_1 27 червня 2018 року укладено договір № 85798 про уступку майнових прав. АТ АКБ «Аркада» також видало позивачу свідоцтво про участь у ФФБ на об`єкт будівництва.

Відповідно до свідоцтва від 27 червня 2018 року № 279338 запланована дата введення в експлуатацію об`єкта будівництва - грудень 2019 року, запланована дата передачі об`єкта будівництва під заселення - березень 2020 року.

Як передбачено п.п. 12 п. 7 договору про участь у ФФБ, управитель зобов`язаний, зокрема, письмово повідомити довірителю про збільшення строків будівництва більш як на 90 днів, введення об`єкта будівництва в експлуатацію з наданням на його письмову вимогу копії відповідного акта.

Рішенням правління Національного банку України від 24 вересня 2020 року

№ 601-р «Про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію АТ АКБ «Аркада» та рішенням виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 25 вересня 2020 року № 1744 «Про початок процедури ліквідації АТ АКБ «Аркада» відкликано банківську ліцензію та розпочато процедуру ліквідації АТ АКБ «Аркада». Рішенням Господарського суду міста Києва від 25 листопада 2020 року у справі № 910/14861/20 замінено управителя Фонду з АТ АКБ «Аркада» на нового управителя - ТОВ «ФК «Гарант Капітал». Зобов`язано АТ АКБ «Аркада» передати новому управителю Фонду майно, що перебуває у довірчій власності управителя Фонду, в тому числі кошти оперативного резерву Фонду та документи, що регламентують функціонування Фонду.

ОСОБА_1 25 березня 2021 року надіслав ТОВ «ФК «Гарант Капітал» пропозицію про укладення угоди про припинення договору, в якій просив повернути йому кошти, внесені на виконання договору про участь у ФФБ.

У відповідь на вказану пропозицію ТОВ «ФК «Гарант Капітал» 06 квітня 2021 року повідомило, що станом на поточний момент передача документів Фонду від АТ КБ «Аркада» новому управителю не закінчена, юридичні справи довірителів не передані. У разі укладення угоди про припинення договору про участь у ФФБ сума коштів буде повернута протягом п`яти днів після здійснення управителем наступної повної реалізації об`єкта інвестування.

Станом на день подання позову (січень 2022 року) та вирішення спору об`єкт будівництва, визначений договором про участь у ФФБ, в експлуатацію не введено.

Згідно зі статтями 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України).

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

У частині першій статті 611 ЦК України визначено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача) (частина перша статті 1029 ЦК України).

Згідно зі статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.

В абзаці третьому частини першої статті 2 Закону передбачено, що управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом.

Відповідно до частини першої статті 9 Закону управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору.

Фінансова установа, яка відповідає вимогам цього Закону, може за власною ініціативою створити ФФБ. ФФБ не є юридичною особою. ФФБ може бути двох видів - ФФБ виду А та ФФБ виду Б. Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування (частини перша - третя статті 11 Закону).

Правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ (частина друга статті 12 Закону).

Система функціонування ФФБ передбачає, зокрема, можливість дострокового припинення управління майном за ініціативою довірителя, відкріплення від нього об`єкта інвестування, повернення довірителю коштів у розмірі та у порядку, визначених Правилами ФФБ, внаслідок зменшення обсягу підтвердженого замовлення на будівництво; здійснення управителем ФФБ контролю за цільовим використанням забудовником спрямованих на будівництво коштів; повернення забудовником коштів до ФФБ на вимогу управителя у випадках зменшення обсягу підтвердженого замовлення внаслідок відмови довірителя від участі у ФФБ, а також в інших випадках, визначених договором; здійснення управителем ФФБ контролю за виконанням забудовником своїх зобов`язань за договором. Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ і визнаних довірителями ФФБ; несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ (частини перша, друга статті 13 Закону).

Згідно зі статтею 18 Закону (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до:

змін технічних характеристик об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування;

погіршення споживчих властивостей об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування;

зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків;

збільшення строків будівництва більше ніж на дев`яносто днів.

У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.

Забудовник зобов`язаний на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або уступити майнові права на нерухомість, яка є об`єктом будівництва, чи на інші предмети іпотеки управителю з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором.

У разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина друга статті 651 ЦК України).

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2019 року у справі № 759/16734/15-ц, на яку є посилання в касаційній скарзі, вказано, що «згідно Правил ФФБ виду А, забудовник організує спорудження об`єкта будівництва та передає довірителям об`єкти інвестування з урахуванням комплексу робіт, передбачених Технічною характеристикою на цей об`єкт будівництва (пункт 4.7). При цьому визначеним у договорі обов`язком управителя ФФБ є здійснення управління грошовими коштами довірителя з метою їх використання для фінансування спорудження об`єкта інвестування, та після введення його в експлуатацію - надання довірителю довідки, яка підтверджує право довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування. Позивач не довів, що збільшення строків будівництва об`єкта інвестування та непередання його у власність позивачу сталися внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони відповідача. З урахуванням частини четвертої статті 18 Закону № 978-IV, місцевий суд, з яким також погодився суд апеляційної інстанції, мотивовано вказав на право позивача вимагати дострокового розірвання договору та виплати йому коштів управителем у порядку, встановленому договором».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 жовтня 2025 року у справі № 752/8593/24 зроблено такі висновки:

«судами встановлено, що 14 березня 2024 року позивачка зверталася до ТОВ «ФК «Житло-Капітал» із заявою про розірвання договору про участь у ФФБ № 50-1002/2022-1 від 10 лютого 2022 року у зв`язку з істотним порушенням строків будівництва. Відповідач не заперечував того факту, що будівництво об`єкта інвестування не закінчено, будинок не введено в експлуатацію і право власності на квартиру не перейшло до позивачки на момент вирішення спору.

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позовних вимог, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й суд апеляційної інстанції, повно та всебічно встановивши обставини справи, дослідивши усі надані сторонами докази, які мають суттєве значення для її правильного вирішення, мотивовано виходив з того, що ТОВ «ФК «Житло-Капітал» як управитель ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина » (ІІІ пусковий комплекс - будинок АДРЕСА_4), взяті на себе зобов`язання не виконав належним чином, строки спорудження об`єкта будівництва істотно порушені забудовником, що наділяє ОСОБА_1 правом вимагати розірвання договору та повернення сплачених коштів. Відповідачем не було надано доказів здійснення управителем дієвих заходів контролю, що передбачені Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Враховуючи вищезазначене, суди правильно застосували положення частини другої статті 651 ЦК України, частини четвертої статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»».

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина перша, третя статті 13 ЦПК України).

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частини перша, третя статті 12, частини перша, п`ята, шоста статті 81 ЦПК України).

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).

У справі, що переглядається:

суди встановили, що 18 травня 2018 року між ОСОБА_1 та АТ АКБ «Аркада» укладено договір № 85798 про участь у Фонді, відповідно до якого запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок № 9 у складі: Комплексна забудова території об`єктами житлового та соціально-побутового призначення АДРЕСА_1 - грудень 2019 року; пунктом 6 договору про участь у ФФБ за довірителем закріплюється об`єкт інвестування з такими характеристиками - вид об`єкта: квартира; номер об`єкта інвестування 5; поверх: 1; кількість кімнат 1; загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 43,34 кв. м; ОСОБА_1 відповідно до умов договору про участь у ФФБ 27 червня 2018 року сплатив управителю грошові кошти у розмірі 688 452,65 грн; між АТ КБ «Аркада» та ОСОБА_1 27 червня 2018 року укладено договір № 85798 про уступку майнових прав та позивачу видано свідоцтво про участь у ФФБ, відповідно до якого запланована дата введення в експлуатацію об`єкта будівництва - грудень 2019 року, запланована дата передачі об`єкта будівництва під заселення - березень 2020 року;ОСОБА_1 25 березня 2021 року надіслав ТОВ «ФК «Гарант Капітал» пропозицію про укладення угоди про припинення договору, в якій просив повернути йому кошти, внесені на виконання договору про участь у ФФБ, у зв`язку з істотним порушенням строків будівництва; станом на день подання позову (січень 2022 року) та вирішення спору об`єкт будівництва, визначений договором про участь у ФФБ, в експлуатацію не введено, кошти позивачу не повернуто;

встановивши, що укладений між сторонами договір на час вирішення спору належним чином не виконується, забудовником порушено строки спорудження об`єкта будівництва більше ніж на дев`яносто днів, наступний термін здачі будинку в експлуатацію не визначено, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й суд апеляційної інстанції, зробили обґрунтований висновок, що наведені обставини свідчать про істотне порушення умов укладеного між сторонами договору про участь у ФФБ, що надають право позивачу вимагати розірвання укладеного між сторонами договору про участь у ФФБ та повернення сплачених коштів на підставі частини четвертої статті 18 Закону;

касаційний суд погоджується з висновком судів, що статтею 18 Закону визначено лише суму, яка підлягає виплаті довірителю у випадку дострокового розірвання договору з відсиланням до статті 20 Закону, а не порядок її виплати. Тому суди правильно відхилили заперечення відповідача про те, що внесені позивачем кошти відповідно до статті 20 Закону повертаються протягом п`яти днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення будинку в експлуатацію, оскільки такий порядок незастосовний у випадку розірвання договору про участь у ФФБ на вимогу довірителя на підставі частини четвертої статті 18 Закону;

колегія суддів відхиляє доводи касаційної скарги, що позивач не довів, а суди не встановили, що саме відповідач неналежним чином виконував умови договору про участь у ФФБ, а також допустив істотне порушення умов договору, оскільки за змістом частини четвертої статті 18 Закону порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва більше ніж на дев`яносто днів є самостійною підставою, яка надає право довірителю вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів незалежно від виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті. Саме на цю підставу для дострокового розірвання договору посилався позивач, наявність якої суди встановили і яка не спростована відповідачем;

тому помилковими є посилання судів, що відповідачем не надано доказів вжиття ним з грудня 2020 року дієвих заходів контролю, передбачених частинами другою, третьою статті 18 Закону, внаслідок порушення забудовником строків будівництва, які не мають правового значення для вирішення цього спору. Разом з тим, такі посилання судів не вплинули на прийняття правильних по суті судових рішень, а згідно з частиною другою статті 410 ЦПК України не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Касаційна скарга не містить доводів та відповідним їм підстав касаційного оскарження судових рішень в частині вирішення судами питання про судові витрати, тому з урахуванням принципу диспозитивності та меж розгляду справи судом касаційної інстанції, визначених у статті 400 ЦПК України, колегія суддів судові рішення в зазначеній частині не аналізує.

Наведені у касаційній скарзі інші доводи, що суди не дослідили та не надали належної оцінки доказам, які містяться у справі, зводяться до незгоди з висновками судів першої та апеляційної інстанції стосовно встановлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судами, які їх обґрунтовано спростували. Такі доводи не дають підстав для висновку про неправильне застосування судами норм матеріального права або порушення норм процесуального права, застосування апеляційним судом норм права без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду, на які є посилання в касаційній скарзі, а зводяться до переоцінки доказів і встановлених на їх підставі обставин, що знаходиться поза межами повноважень Верховного Суду.

Відповідно до частини третьої статті 400 ЦПК України суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Керуючись статтями 400, 401, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду