ПОСТАНОВА Касаційний господарський суд ВС у справі № 906/1033/24

1. Заступник керівника Житомирської обласної прокуратури (далі - прокурор) в інтересах держави звернувся до Господарського суду Житомирської області з позовом до Волицької сільської ради (далі - відповідач-1), Товариства з обмеженою відповідальністю «Васильківське КСМ» (далі - відповідач-2, ТОВ «Васильківське КСМ») про:

- визнання незаконними та скасування пункту 4 рішення Волицької сільської ради від 10.07.2023 № 900 про передачу в оренду ТОВ «Васильківське КСМ» земельної ділянки площею 30,3700 га, кадастровий номер 1820384800:05:000:0172 - для рибогосподарських потреб за межами населеного пункту с. Івниця Волицької сільської ради Житомирського району;

- визнання незаконним та скасування пункту 4 рішення Волицької сільської ради від 10.07.2023 № 901 про передачу в оренду ТОВ «Васильківське КСМ» земельної ділянки площею 25,5885 га, кадастровий номер 1820384800:02:000:0013 - для рибогосподарських потреб за межами населеного пункту с. Івниця Волицької сільської ради Житомирського району;

- визнання недійсним договору оренди землі від 20.07.2023, який укладений між Волицькою сільською радою та ТОВ «Васильківське КСМ» щодо земельної ділянки площею 30,3700 га, кадастровий номер 1820384800:05:000:0172;

- визнання недійсним договору оренди землі від 20.07.2023, який укладений між Волицькою сільського радою та ТОВ «Васильківське КСМ» щодо земельної ділянки площею 25,5885 га, кадастровий номер 1820384800:02:000:0013;

- скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди ТОВ «Васильківське КСМ» земельною ділянкою з кадастровим номером 1820384800:05:000:0172, площею 30,3700 га, номер запису про інше речове право: 51137304;

- скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди ТОВ «Васильківське КСМ» земельною ділянкою з кадастровим номером 1820384800:02:000:0013, площею 25,5885 га, номер запису про інше речове право: 51137080;

- зобов`язання ТОВ «Васильківське КСМ» повернути земельну ділянку з кадастровим номером 1820384800:05:000:0172, площею 30,3700 га в розпорядження Волицької територіальної громади в особі Волицької сільської ради;

- зобов`язання ТОВ «Васильківське КСМ» повернути земельну ділянку з кадастровим номером 1820384800:02:000:0013, площею 25,5885 га в розпорядження Волицької територіальної громади в особі Волицької сільської ради.

2. Обґрунтовуючи заявлений позов, прокурор стверджував, що спірні рішення Волицької сільської ради про затвердження технічної документації із землеустрою та передачу в оренду ТОВ «Васильківське КСМ» земельних ділянок, укладені договори оренди землі та проведена державна реєстрація права оренди суперечать вимогам статей 120, 123, 134, 135 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України. На думку прокурора, передача в оренду спірних земельних ділянок була здійснена без проведення земельних торгів та без належного правового обґрунтування передачі земельних ділянок площею, яка є неспівмірно більшою - у 8 та 18 разів - порівняно з площею нерухомого майна, розташованого на них та належного ТОВ «Васильківське КСМ», що свідчить про незаконність прийнятих рішень і укладених на їх підставі договорів. Крім того, прокурор стверджує про втрату чинності паспортами водних об`єктів та неправильне визначення розміру плати за користування земельними ділянками.

3. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 02.03.2026 відмовлено в задоволенні позову.

4. Місцевий господарський суд виснував, що відповідачем-1 було надано земельні ділянки водного фонду в оренду ТОВ «Васильківське КСМ» як власнику нерухомого майна (будівель та споруд), яке на них розташовано (гідротехнічні споруди) без земельних торгів, що відповідає нормам чинного законодавства.

5. Господарський суд першої інстанції, зазначив, що у даному випадку існує цілісний об`єкт водного фонду, який може функціонувати у вже визначеному розмірі та складі. Тобто саме гідроспоруди визначених розмірів та технічних характеристик, що перебувають у власності ТОВ «Васильківське КСМ» забезпечують ефективне функціонування водного об`єкта, що, в свою чергу, розміщений на земельній ділянці, яка вміщує гідротехнічну споруду, водне дзеркало та прибережну захисну смугу розміром, визначеним статтею 60 Земельного Кодексу України. Будь-яке відокремлення зазначених елементів: гідроспоруди, водного дзеркала та земельної ділянки та передачі окремих земельних ділянок під ними у користування різним користувачам призведе до неможливості використання цілісного об`єкту водного фонду та втрат місцевого бюджету. За висновком суду першої інстанції, прокурором не обґрунтовано, яка площа має бути достатньою, тому твердження про виділення земельної ділянки в більшому розмірі ніж необхідно для обслуговування гідротехнічних споруд відповідача є необґрунтованим.

6. Вимоги про визнання недійсними договорів оренди землі за висновком суду першої інстанції не підлягають задоволенню, оскільки прокурором не доведено, а судом не встановлено порушень Цивільного Кодексу України, інших актів цивільного законодавства, інтересів держави і суспільства, його моральним засадам під час їх укладення. Місцевий господарський суд зазначив, що існування водного об`єкту залежить від споруд, які є власністю ТОВ «Васильківське КСМ», тому неможливо цю ділянку передати в оренду іншій особі. Сільська рада отримує кошти від оренди земельних ділянок за спірними договорами. За висновком суду першої інстанції, задоволення позову призведе до неотримання орендної плати, тобто лише до негативного наслідку.

7. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 09.04.2026 це рішення залишено без змін.

8. Суд апеляційної інстанції, погодившись з висновком місцевого господарського суду, стосовно позовних вимог про визнання недійсними договорів оренди землі, а також похідних вимог про повернення зазначених земельних та скасування державної реєстрації права оренди, додатково зазначив, що після набуття ТОВ «Васильківське КСМ» права власності на нежитлову будівлю - адмінбудинок рибного господарства загальною площею 10,5 кв. м разом із гідротехнічними спорудами ставків № 1, № 2, № 3, № 4, розташованими на земельних ділянках з кадастровими номерами 1820384800:02:000:0013 та 1820384800:05:000:0172, до товариства в силу прямого припису закону перейшло право користування вказаними земельними ділянками на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що існували у попереднього землекористувача, а договір оренди земель водного фонду № 40 від 12.12.2007 припинився щодо попереднього орендаря в частині його прав та обов`язків за спірними земельними ділянками.

9. Суд апеляційної інстанції відхилив доводи прокурора про невідповідність площі спірних земельних ділянок площі розташованих на них об`єктів нерухомого майна у даному випадку ТОВ «Васильківське КСМ» не набувало нових земельних ділянок чи додаткової площі земель водного фонду понад ту, яка вже перебувала в оренді попереднього землекористувача. До товариства в силу прямого припису закону перейшло право користування саме тими земельними ділянками, у тому ж обсязі та на тих самих умовах, які існували у попереднього орендаря земель водного фонду.

Касаційна скарга

10. Не погодившись із зазначеними судовими рішеннями судів попередніх інстанцій, прокурор звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Житомирської області від 02.03.2026 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.05.2026, ухвалити у справі нове рішення про задоволення позовних вимог.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Узагальнені доводи касаційної скарг

11. Як на підставу касаційного оскарження судових рішень місцевого та апеляційного господарських судів, прокурор у поданій касаційній скарзі посилається на пункти 1, 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

12. Обґрунтовуючи підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник зазначає, що судами неправильно застосовано норми матеріального права, а саме частину першу статті 116, частини другої статті 123, абзацу 2 частини другої статті 134 Земельного кодексу України, статті 15, частини другої статті 16 Закону України «Про оренду землі», якими передбачено конкурентний спосіб набуття у користування земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, а також не взято до уваги висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 06.11.2024 у справі № 914/1408/23 (про неприпустимість неконкурентного отримання значних площ комунальної чи державної землі через приватизацію дрібних побутових будівель, а також щодо відсутності підстав для передачі в користування земельної ділянки з цільовим призначенням: для рибогосподарських потреб, без проведення торгів); від 22.11.2023 у справі № 910/21990/21 (що повернення спірної земельної ділянки, жодним чином не буде перешкоджати приватному підприємству користуватись земельною ділянкою під його нерухомим майном та в межах, необхідних для використання такого нерухомого майна); від 23.11.2023 у справі № 916/3030/22 (що сам по собі факт розташування об`єкта нерухомого майна на земельній ділянці, що перебуває у постійному користуванні, набутій унаслідок придбання такого об`єкта, не зумовлює автоматичного виникнення у набувача права на земельну ділянку); у справах № 916/3156/24, № 916,3157/24, « 916/3158/24 (що паспорт водного об`єкта є невід`ємною складовою частиною договору оренди землі у комплексі з розташованим на ній водним об`єктом); у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19 (щодо пропорційності надання земельної ділянки для обслуговування майна).

13. Обґрунтовуючи підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник зазначає, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме абзацу 2 частини другої статті 134 Земельного кодексу України у контексті: чи взагалі поширюється дана норма на землі водного фонду; якщо так, то на яку площу поширюється «пільгова норма» про виключення аукціону - яка використовується безпосередньо під будівлями, спорудами (в даному випадку гідроспорудою) чи на всю земельну ділянку водного фонду та сам водний об`єкт, чи може передаватися земельна ділянка з цільовим призначенням для рибогосподарських потреб - для обслуговування будівель і споруд (гідроспоруд).

14. Відповідачі подали до Верховного Суд відзиви на касаційну скаргу прокурора, у яких заперечили проти її задоволення та просили оскаржувані судові рішення залишити без змін.

15. В обґрунтування своєї позиції Волицька сільська рада зазначила, що в касаційній скарзі позивач посилається на практику Верховного суду прийняту у випадках вочевидь не тотожних обставинам справи №906/1033/24 та проігнорував практику, яка прийнята в ідентичних обставинах справи, що розглядається, а спосіб доведення ґрунтується на суб`єктивній думці без наведення конкретних фактів та розрахунків. Відповідач-1 зазначає, що спірні ділянки передані в оренду ТОВ «Васильківське КСМ» з метою обслуговування та експлуатації існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на таких земельних ділянках та належних на праві власності ТОВ «Васильківське КСМ» для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання

16. Відповідач-2 - ТОВ «Васильківське КСМ», у відзиві на касаційну скаргу заперечив проти доводів прокурора про неврахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 27.08.2025 та 06.08.2025 у справах № 916/3156/24, № 916/3157/24, № 916/3158/24, вважаючи, що вони ухвалені за інших, відмінних ніж у справі, що переглядається, обставин.

17. ТОВ «Васильківське КСМ» зазначило, що у даному випадку існує цілісний об`єкт водного фонду, який може функціонувати у вже визначеному розмірі та складі, що було враховано судами попередніх інстанцій. Тобто, саме гідроспоруди, що перебувають у власності ТОВ «Васильківське КСМ» забезпечують ефективне функціонування водного об`єкта, що, в свою чергу, розміщений на земельній ділянці, яка вміщує гідротехнічну споруду, водне дзеркало та прибережну захисну смугу розміром, визначеним статтею 60 Земельного кодексу України. Будь-яке відокремлення зазначених елементів: гідроспоруди, водного дзеркала та земельної ділянки та передачі окремих земельних ділянок під ними у користування різним користувачам призведе до неможливості використання цілісного об`єкту водного фонду та втрат місцевого бюджету і такий висновок суду першої інстанції, на думку відповідача-2, є правильним.

Обставини справи, установлені судами попередніх інстанцій

18. Як з`ясували суди попередніх інстанцій, відповідно до відомостей Національної кадастрової системи земельна ділянка з кадастровим номером 1820384800:05:000:0172, площею 30,3700 га сформована 28 травня 2003 року, земельна ділянка з кадастровим номером 1820384800:02:000:0013, площею 25,5885 га, сформована 23 квітня 2003 року.

19. 12 грудня 2007 року між Андрушівською районною адміністрацією та ДП «Агросервіс» фірми «Житомирінвест» ВАТ укладено договір оренди земель водного фонду № 40 терміном на 25 років щодо земельних ділянок водного фонду з кадастровими номерами 1820384800:05:000:0172, площею, 30,37 га, 1820384800:02:000:0013, площею 25,5885 га.

20. Відповідно до пункту 2 договору оренди земель водного фонду № 40 від 14.12.2007 в оренду передано земельні ділянки водного фонду загальною площею 55,96 га, у тому числі: під ставками - 33,90 га, під гідротехнічними спорудами - 4,43 га, а також земельні ділянки в межах прибережних захисних смуг навколо ставків, а саме: рілля - 3,82 га, перелоги - 2,91 га, пасовища - 10,08 га, сіножаті - 0,82 га.

21. Згідно з пунктом 3 договору на земельних ділянках водного фонду та прибережних захисних смугах будь-які об`єкти нерухомого майна відсутні.

22. Пунктом 4 договору передбачено, що земельні ділянки водного фонду та прибережні захисні смуги передаються в оренду разом із гідротехнічними спорудами.

23. 12.12.2008 між Андрушівською районною державною адміністрацією як орендодавцем та ДП «Агросервіс» фірми «Житомирінвест» ВАТ як орендарем укладено додаткову угоду до договору оренди земель водного фонду № 40 від 12.12.2007.

24. Відповідно до змісту додаткової угоди, укладеної на підставі розпорядження голови Андрушівської районної державної адміністрації від 19.05.2008 № 286, сторони погодили змінити пункт 6 договору оренди та встановити строк оренди земель водного фонду не 25 років, а 15 років.

25. Відповідно до договору міни від 21.07.2009 гідротехнічні споруди, що розміщені на земельних ділянках з кадастровими номерами 1820384800:02:000:0013, площею 25,5885 га, та 1820384800:05:000:0172, площею 30,3700 га, від ТОВ «А. Б. В МАШ» перейшли у власність ТОВ «Васильківське КСМ».

26. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за ТОВ «Васильківське КСМ» 06.10.2009 зареєстровано право власності на нерухоме майно: нежитлову будівлю, адмінбудинок рибного господарства загальною площею 10,5 кв. м та гідроспоруди ставів № 1, 2, 3, 4 за адресою: Андрушівський район, с. Івниця, вул. Фрунзе, буд. 38.

27. В подальшому статус юридичної особи - ДП «Агросервіс» фірми «Житомирінвест» ВАТ, було припинено.

28. 07.10.2022 Волицькою сільською радою зареєстровано право комунальної власності на земельні ділянки з кадастровими номерами 1820384800:05:000:0172, площею 30,3700 та 1820384800:02:000:0013, площею 25,5885 га на підставі Закону України від 28.04.2021 № 1423-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляцїї у сфері земельних відносин».

29. 30.06.2023 ТОВ «Васильківське КСМ» звернулося до Волицької сільської ради з клопотанням № 107 про затвердження технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки водного фонду площею 30,3700 га, кадастровий номер 1820384800:05:000:0172.

30. Також 30.06.2023 ТОВ «Васильківське КСМ» подало до Волицької сільської ради клопотання № 109 про затвердження технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки водного фонду площею 25,5885 га, кадастровий номер 1820384800:02:000:0013.

31. Технічною документацією із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок у натурі (на місцевості) ТОВ «Васильківське КСМ» стосовно земельних ділянок загальною площею 55,9585 га з кадастровими номерами 1820384800:02:000:0013 та 1820384800:05:000:0172, розташованих за адресою: с. Івниця Волицької сільської ради (Івницький старостинський округ) Житомирського району Житомирської області, для рибогосподарських потреб, затвердженою рішеннями Волицької сільської ради № 900 та № 901 від 10 липня 2023 року, було здійснено лише виправлення помилок в обмінному файлі без формування нових земельних ділянок.

32. З наявної у матеріалах справи технічної документації вбачається, що вона розроблялася саме щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості), а не щодо формування нових земельних ділянок чи розроблення нової документації із землеустрою.

33. У назві технічної документації прямо зазначено, що вона є «технічною документацією із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості)» земельної ділянки площею 30,3700 га, кадастровий номер 1820384800:05:000:0172, а також земельної ділянки площею 25,5885 га, кадастровий номер 1820384800:02:000:0013.

34. У пояснювальних записках до технічної документації зазначено, що документація складена відповідно до Земельного кодексу України, Закону України «Про землеустрій» та Закону України «Про Державний земельний кадастр», а за результатами кадастрової зйомки «відновлено межі та визначено площу земельної ділянки». Також вказано, що земельні ділянки вже були надані ТОВ «Васильківське КСМ» відповідно до рішення Івницької сільської ради та мають визначене цільове призначення - 10.07 для рибогосподарських потреб.

35. Крім того, у завданнях на складання технічної документації серед видів робіт прямо визначено: «польові геодезичні роботи», «установлення меж земельної ділянки», «складання кадастрового плану» та «виготовлення технічної документації».

36. У технічній документації також вказано, що рішеннями Волицької сільської ради № 836 та № 837 від 24.03.2023 товариству було надано дозвіл саме на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок водного фонду в натурі (на місцевості) в умовах оренди.

37. Рішеннями Волицької сільської ради № 900, 901 від 10.07.2023 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) ТОВ «Васильківське КСМ» площами 30,3700 га та 25,5885 га з кадастровими номерами 1820384800:05:000:0172 та 1820384800:02:000:0013 - відповідно, для рибогосподарських потреб за межами населеного пункту с. Івниця Волицької сільської ради Житомирського району Житомирської області.

38. Пунктами 4 вказаних рішень передано в оренду ТОВ «Васильківське КСМ» земельні ділянки площами 30,3700 га та 25,5885 га з кадастровими номерами 1820384800:05:000:0172 та 1820384800:02:000:0013 - відповідно, для рибогосподарських потреб за межами населеного пункту с. Івниця Волицької сільської ради Житомирського району Житомирської області.

39. На підставі вказаних рішень, 20.07.2023 між Волицькою сільською радою та ТОВ «Васильківське КСМ» укладено договори оренди землі в комплексі з розташованими на них водними об`єктами щодо двох земельних ділянок водного фонду для рибогосподарських потреб.

40. За умовами першого договору орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 25,5885 га з кадастровим номером 1820384800:02:000:0013, у складі якої: гідроспоруда - 2,9662 га, ставки - 13,0959 га, штучні водотоки - 1,2437 га, сіножаті - 5,6718 га, пасовища - 2,698 га, нежитлові одноповерхові будівлі - 0,0011 га.

41. За умовами другого договору в оренду передано земельну ділянку площею 30,3700 га з кадастровим номером 1820384800:05:000:0172, у складі якої: гідроспоруда - 1,6299 га, ставки - 21,0071 га, штучні водотоки - 0,3495 га, сіножаті - 7,3835 га.

42. Пунктом 2.4 договорів оренди земельних ділянок визначено, що на земельних ділянках розміщені об`єкти нерухомого майна, а саме гідротехнічні споруди, що належать орендарю на праві власності.

43. 20.07.2023 між Волицькою сільською радою в особі сільського голови Шаповалова Андрія Володимировича як орендодавцем та ТОВ «Васильківське КСМ» в особі директора Сподіна Сергія Юрійовича як орендарем підписано акт приймання-передачі земельної ділянки водного фонду загальною площею 30,3700 га, кадастровий номер 1820384800:05:000:0172, розташованої в с. Волиця Житомирського району Житомирської області.

44. Згідно з актом до складу земельної ділянки входять: землі, які використовуються для технічної інфраструктури (гідроспоруда) - 1,6299 га, ставки - 21,0071 га, штучні водотоки - 0,3495 га, сіножаті - 7,3835 га. Земельна ділянка передана орендарю для рибогосподарських потреб.

45. В акті зазначено, що земельна ділянка для рибогосподарських потреб є придатною, недоліки земельної ділянки, які можуть суттєво вплинути на її подальше використання за цільовим призначенням, відсутні. За цим актом орендар набув право проводити всі необхідні роботи на земельній ділянці стосовно риборозведення, а після припинення дії договору зобов`язаний повернути земельну ділянку орендодавцю у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

46. 20.07.2023 сторонами також підписано акт приймання-передачі земельної ділянки водного фонду загальною площею 25,5885 га, кадастровий номер 1820384800:02:000:0013, розташованої в с. Волиця Житомирського району Житомирської області.

47. Відповідно до змісту акта до складу цієї земельної ділянки входять: землі, які використовуються для технічної інфраструктури (гідроспоруда) - 2,9662 га, ставки - 13,0959 га, штучні водотоки - 1,2437 га, сіножаті - 5,6718 га, пасовища - 2,6098 га, будівлі нежитлової вогнестійкої одноповерхової забудови - 0,0011 га. Земельна ділянка передана ТОВ «Васильківське КСМ» для рибогосподарських потреб.

48. У цьому акті також зафіксовано, що земельна ділянка є придатною для використання за цільовим призначенням, істотні недоліки відсутні, орендар має право здійснювати необхідні роботи щодо риборозведення та зобов`язаний після припинення договору повернути земельну ділянку орендодавцю у належному стані.

49. 21.07.2023 проведено державну реєстрацію та зареєстровано право оренди ТОВ «Васильківське КСМ» на земельні ділянки з кадастровими номерами 1820384800:05:000:0172 та 1820384800:02:000:0013 площами 30,370 га та 25,5885 га відповідно.

50. Зокрема, земельна ділянка з кадастровим номером 1820384800:05:000:0172 площею 30,370 га зареєстрована під номером запису про інше речове право: 51137304. Підстава для державної реєстрації: договір оренди землі, виданий 20 липня 2023 року. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 68614128 від 26 липня 2023 року 16:42:11, Попіль В.В. Вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки. Зміст, характеристика іншого речового права: строк 10 р., дата закінчення дії 20.07.2033. Відомості про суб`єкта іншого речового права: орендодавець: Волицька сільська рада код ЄРДПОУ 04346824.

51. Земельна ділянка з кадастровим номером 1820384800:02:000:0013 площею 25,5885 га зареєстрована під номером запису про інше речове право: 51137080. Підстава для державної реєстрації: договір оренди землі, виданий 20.07.2023. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 68613846 від 26.07.2023 16:33:39, Попіль В. В. Вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки. Зміст, характеристика іншого речового права: строк 10 р., дата закінчення дії 20.07.2033. Відомості про суб`єкта іншого речового права: орендодавець: Волицька сільська рада код ЄРДПОУ 04346824.

52. При цьому на земельній ділянці загальною площею 25,5885 га з кадастровим номером 1820384800:02:000:0013 площа гідроспоруди та будівлі становить 2,9673 га. На земельній ділянці загальною площею 30,3700 га з кадастровим номером 1820384800:05:000:0172 площа гідроспоруда становить 1,6299 га.

53. Листами Житомирської обласної прокуратури від 16.09.2024 № 12-717ВИХ-24 та від 27.09.2024 № 12-771ВИХ-24, адресованими Басейновому управлінню водних ресурсів річки Прип`ять і Сектору у Житомирській області Державного агентства водних ресурсів України, повідомлено про встановлення підстав для вжиття заходів представницького характеру у сфері використання земель водного фонду.

54. У зазначених листах прокуратура вказала, що 20.07.2023 між Волицькою сільською радою та ТОВ «Васильківське КСМ» укладено договори оренди земель у комплексі з розташованими на них водними об`єктами з кадастровими номерами 1820384800:05:000:0172 площею 30,37 га та 1820384800:02:000:0013 площею 25,5885 га. Рішеннями державного реєстратора Червоненської селищної ради Попіль В. В. від 21.07.2023 № 51137304 та № 51137080 проведено державну реєстрацію права оренди ТОВ «Васильківське КСМ» на вказані земельні ділянки.

55. У зв`язку з цим прокуратура, керуючись частиною третьою статті 23 Закону України «Про прокуратуру», витребувала копії паспортів водних об`єктів, переданих в оренду за межами с. Івниця Житомирського району, а також інформацію щодо видачі ТОВ «Васильківське КСМ» дозволу на спеціальне водокористування та, у разі його наявності, належним чином завірену копію такого дозволу.

56. Листом Басейнового управління водних ресурсів річки Прип`ять від 18.09.2024 № 02-1043 повідомлено, що управління розглянуло звернення прокуратури та надало копії наявних у ньому паспортів водних об`єктів, які передані в оренду за межами с. Івниця Житомирського району Житомирської області, із додатками на 46 аркушах в електронному вигляді.

57. Листом Басейнового управління водних ресурсів річки Прип`ять від 30.09.2024 № 08-1098 повідомлено, що видачу дозволів на спеціальне водокористування у межах Житомирської області здійснює Сектор у Житомирській області Держводагентства України, однак за даними порталу електронних послуг Держводагентства України відомості щодо наявності дозволу на спеціальне водокористування та заяви про можливість його видачі для ТОВ «Васильківське КСМ» відсутні.

58. Листом Сектору у Житомирській області Державного агентства водних ресурсів України від 01.10.2024 № 501/ЖТ/21-24 повідомлено, що ТОВ «Васильківське КСМ» після підписання договору не зверталося із заявою на отримання дозволу на спеціальне водокористування, а також відсутня будь-яка інформація щодо цього товариства в Порталі електронних послуг Держводагентства.

59. Крім того, листом Житомирської обласної прокуратури від 10.09.2024 № 12-688ВИХ-24 у Волицької сільської ради витребувано інформацію щодо підстав передачі в оренду зазначених земельних ділянок водного фонду, інформацію про реєстрацію права комунальної власності на них, належним чином завірені копії рішень про передачу земельних ділянок в оренду, договорів оренди з додатками, документів, на підставі яких укладалися договори, паспортів водних об`єктів, а також іншу інформацію щодо законності передачі цих земель в оренду.

60. Листом Волицької сільської ради від 11.09.2024 № 783 повідомлено, що підставою для передачі земельних ділянок в оренду стало набуття ТОВ «Васильківське КСМ» права власності на гідротехнічні споруди ставів № № 1, 2, 3, 4, розташовані на спірних земельних ділянках, які перейшли до товариства на підставі договору міни від 21.07.2009 від ТОВ «А.Б.В МАШ». Сільська рада зазначила, що раніше, 12.12.2007, між Андрушівською районною державною адміністрацією та ДП агрофірми «Житомирінвест» ВАТ було укладено договір оренди земель водного фонду № 40 строком на 25 років, а після припинення діяльності дочірнього підприємства та переходу права власності на гідроспоруди земельні ділянки були передані в оренду ТОВ «Васильківське КСМ» як власнику нерухомого майна відповідно до пункту 2 статті 134 Земельного кодексу України.

61. Також сільська рада повідомила, що право комунальної власності на земельні ділянки з кадастровими номерами 1820384800:02:000:0013 площею 25,5885 га та 1820384800:05:000:0172 площею 30,37 га зареєстровано 07.10.2022, категорія земель - землі водного фонду, вид використання та цільове призначення - для рибогосподарських потреб (код 10.07). До листа додано копії рішень 30 сесії 8 скликання Волицької сільської ради від 10.07.2023 № 900, № 901, договорів оренди, актів приймання-передачі, технічної документації із землеустрою та договору міни від 21.07.2009.

62. Враховуючи викладені обставини справи, заступник керівника Житомирської обласної прокуратури звернувся до суду з даним позовом.

63. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

64. Дослідивши в межах вимог касаційної скарги наведені в ній доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та перевіривши правильність застосування судами попередніх інстанцій чинних правових норм, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга прокурора підлягає частковому задоволенню, з огляду на таке.

65. Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією (стаття 13 Конституції України).

66. Усі води (водні об`єкти) на території України є національним надбанням Українського народу, однією з природних основ його економічного розвитку і соціального добробуту. Водні ресурси забезпечують існування людей, тваринного і рослинного світу і є обмеженими та уразливими природними об`єктами (преамбула до Водного кодексу України далі ВК України).

67. Статтею 1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) констатовано: земля - основне національне багатство. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 1 ЗК України).

68. Згідно з визначеннями, наведеними у статті 1 ВК України:

водний об`єкт - природний або створений штучно елемент довкілля, в якому зосереджуються води (море, лиман, річка, струмок, озеро, водосховище, ставок, канал (крім каналу на зрошувальних і осушувальних системах), а також водоносний горизонт);

ставок - штучно створена водойма місткістю не більше 1 млн кубічних метрів;

водогосподарські системи - комплекс пов`язаних між собою водних об`єктів та гідротехнічних споруд, призначених для управління водними ресурсами.

69. У статті 3 ВК України зазначено, що усі води (водні об`єкти) на території України становлять її водний фонд. До водного фонду України належать, зокрема, поверхневі води - штучні водойми (водосховища, ставки).

70. До земель водного фонду належать землі, зайняті, зокрема, морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об`єктами (стаття 4 ВК України).

71. Води (водні об`єкти) є виключно власністю Українського народу і надаються тільки у користування (стаття 6 ВК України).

72. У статті 2 ВК України зазначено, що водні відносини в Україні регулюються цим Кодексом, Законом України «Про охорону навколишнього природного середовища» та іншими актами законодавства. Земельні, гірничі, лісові відносини, а також відносини щодо використання та охорони рослинного і тваринного світу, територій та об`єктів природно-заповідного фонду, атмосферного повітря, виключної (морської) економічної зони та континентального шельфу України, що виникають під час користування водними об`єктами, регулюються відповідним законодавством України (частини друга та третя статті 2 ВК України).

73. Відповідно до статті 18 ЗК України до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами. Землі України за основним цільовим призначенням поділяються на категорії, серед яких землі водного фонду (пункт «є» частини першої статті 19 ЗК України)

74. Відповідно до частини першої статті 58 ЗК України до земель водного фонду належать землі, зайняті морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об`єктами, гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами.

75. Згідно із частинами першою та другою статті 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.

76. Статтею 79 ЗК України визначено земельну ділянку як об`єкт права власності. Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об`єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб (частини перша та друга статті 79 ЗК України).

77. Право користування земельною ділянкою, на якій розташований водний об`єкт, має певні особливості, оскільки воно нерозривно пов`язане із користуванням цим водним об`єктом. Надання у користування земельної ділянки водного фонду, що знаходиться під водним об`єктом, здійснюється як надання земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом.

78. Відповідно до частини першої статті 51 ВК України у користування на умовах оренди, зокрема, для рибогосподарських потреб можуть надаватися водосховища (крім водосховищ комплексного призначення), ставки, озера та замкнені природні водойми.

79. Водні об`єкти надаються у користування за договором оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом у порядку, визначеному земельним законодавством України. Право оренди земельної ділянки під водним об`єктом поширюється на такий водний об`єкт (частина третя статті 51 ВК України).

80. Отже, нормативне регулювання земельних, водних, природоохоронних відносин тісно пов`язане. Водні об`єкти та гідротехнічні споруди, пов`язані між собою, складають водогосподарські системи. Водні об`єкти перебувають у тісному фізичному і правовому взаємозв`язку із землями водного фонду, оскільки існування та належне функціонування водних об`єктів неможливе без земель, на яких вони розташовані.

81. Згідно зі статтею 1 Закону України від 18.09.2012 № 5293-VI «Про аквакультуру» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) гідротехнічні споруди для цілей аквакультури - об`єкти нерухомого майна державної або комунальної власності або власник яких невідомий чи його неможливо встановити на підставі даних, документів та/або інформації з відповідних державних реєстрів (земляні греблі та дамби, водозабірні споруди, повеневі водоскиди, донні водовипуски, водопостачальні, скидні та рибозбірно-осушувальні канали, рибовловлювачі, камери облову, причали, водоскиди, бистротоки, перепади, перегороджувальні рибозахисні та інші споруди), що є інженерними спорудами, які призначені для управління водними ресурсами (підготовка, постачання, збереження, транспортування води та водовідведення), а також для запобігання шкідливій дії вод та розташовані на водних об`єктах, наданих у користування на умовах оренди для цілей аквакультури.

82. Отже, як слідує зі змісту визначення, наведеного у статті 1 Закону України «Про аквакультуру», гідротехнічні споруди є інженерними спорудами, розташованими на водних об`єктах, призначені для управління водними ресурсами, а також для запобігання шкідливій дії вод.

83. Відповідно до ДБН В.2.4-3:2010 «Гідротехнічні споруди. Основні положення», затверджених наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 11.01.2010 № 1 та від 29.07.2010 № 287, гідротехнічні споруди - споруди, що підпадають під вплив водного середовища, призначені для використання і охорони водних ресурсів, а також для захисту від шкідливого впливу вод.

84. Наказ Державного комітету України у справах містобудування і архітектури від 19.12.1995 № 252 «Про затвердження Методики обстеження і паспортизації гідротехнічних споруд систем гідравлічного вилучення та складування промислових відходів» містить таке визначення: гідротехнічні споруди являють собою споруди для використання водних ресурсів, а також для боротьби з шкідливим впливом вод: греблі й дамби різного призначення та їхні конструктивні елементи; водоскиди, водоспуски, споруди водовідведення: тонелі, канали, труби, лотки; регуляційні споруди, накопичувачі промислових відходів, ставки, відкриті водозабори, гідромеханічне та механічне обладнання, призначене для нормального функціонування споруд.

85. Згідно з наказами Міністерства транспорту України від 20.11.2003 № 906 та від 29.03.2004 № 251, гідротехнічна споруда - це споруда для використання водних ресурсів, а також для боротьби зі шкідливим впливом вод.

86. Таким чином, гідротехнічні споруди - це узагальнююча назва інженерних споруд, які розташовані на водних об`єктах, призначені для управління водними ресурсами, а також для запобігання шкідливій дії вод. Комплекс пов`язаних між собою водних об`єктів та гідротехнічних споруд, призначених для управління водними ресурсами, утворюють водогосподарські системи.

87. Порядок надання земельних ділянок у власність чи користування, наведений у статті 123 ЗК (у редакції чинній на дату виникнення спірних правовідносин), передбачає, що рішення органів про надання земельних ділянок приймаються на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки зі зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання).

88. Надання в користування земельної ділянки, яка зареєстрована в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр» та право власності на яку зареєстроване в Державномуреєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

89. Надання в користування земельної ділянки в інших випадках здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). У такому разі розроблення такої документації здійснюється на підставі дозволу, наданого Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, крім випадків, коли особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у користування, набуває право замовити розроблення такої документації без надання такого дозволу.

90. За положеннями частини першої статті 134 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

91. Згідно з частиною першою статті 135 ЗК України порядок проведення земельних торгів, визначений цим Кодексом, є обов`язковим у разі, якщо на земельних торгах здійснюються продаж земельних ділянок державної та комунальної власності, передача їх у користування за рішенням Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, відповідних органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування.

92. Відповідно до частини першої стаття 120 ЗК України у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта до набувача такого об`єкта без зміни її цільового призначення. У разі якщо відчужувачу (попередньому власнику) такого об`єкта належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об`єкта переходить право власності на таку частку. При вчиненні правочину, що передбачає перехід права власності на зазначений об`єкт, мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті.

93. За змістом статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

94. У постанові Верховного Суду від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20 зроблено правові висновки щодо порядку надання земельних ділянок державної чи комунальної власності без застосування конкурентних процедур.

Суд, виходячи із системного аналізу частини другої статті 124 та абзацу 2 частини другої статті 134 ЗК України, зазначив, що незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належать на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.

Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання приписів законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів.

95. Правовідносини, які виникають на підставі статті 377 Цивільного кодексу України, де право користування земельною ділянкою виникає автоматично разом із набуттям права власності на нерухоме майно, можуть передбачати порушення, пов`язані з умовами передачі землі, зокрема її площі чи цільового використання.

96. У справі, що переглядається (№ 906/1033/24), прокурор звернувся до суду з позовом про визнання незаконними рішень органу місцевого самоврядування про передачу в оренду земельних ділянок, визнання недійсними договорів оренди землі, скасування державної реєстрації права оренди земельних ділянок і повернення земельних ділянок, оскільки така передача відбулась із недотриманням конкурентної процедури надання земельної ділянки водного фонду в оренду, передбаченої статтями 124, 134 ЗК України, а також невідповідністю укладеного договору вимогам законодавства, оскільки його укладено за відсутності паспорту водного об`єкту, що є невід`ємною складовою договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом.

97. Велика Палата Верховного Суду від 15.07.2026 у справі № 915/268/24 дійшла до такого висновку, який в силу частини четвертої статті 300 ГПК України підлягає врахуванню судом касаційної інстанції:

« 190. Велика Палата Верховного Суду в цій постанові дійшла висновку стосовно того, що земляну греблю, яка за своєю правовою природою є складовою частиною земельної ділянки водного фонду, не можна набути у приватну власність як окремий об`єкт нерухомого майна, у тому числі внаслідок приватизації.

191. Об`єктом державної реєстрації є саме право на нерухоме майно, яке має ознаки самостійного об`єкта цивільних прав. Не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження окремо на споруди, що є складовою частиною речі.

192. Оскільки земляна гребля не є самостійним об`єктом цивільних прав, а є складовою частиною земельної ділянки водного фонду, то речові права та їх обтяження на неї як окремий, самостійний, індивідуально визначений об`єкт нерухомого майна згідно із Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації не підлягають.

193. Водночас гідротехнічна споруда - це узагальнююча назва споруд, функціональне призначення яких спрямоване на використання водних ресурсів, а також для боротьби зі шкідливою дією вод, до яких відносяться, зокрема, дамби й греблі різного призначення та їхні конструктивні елементи.

194. З огляду на різноманітність видів гідротехнічних споруд суд повинен надавати правову оцінку гідротехнічній споруді як об`єкту цивільних правовідносин у кожній справі виходячи з її технічних характеристик, пов`язаності із земельною ділянкою, функціонального призначення, правового зв`язку з іншими об`єктами та з урахуванням інших істотних ознак».

98. При цьому суд касаційної інстанції враховує правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 17.08.2023 у справі № 911/30/22, від 14.01.2025 у справі № 903/1299/23, від 05.03.2025 у справі № 904/4633/23, відповідно до яких гідротехнічна споруда є інженерною спорудою, що виконує допоміжну функцію у здійсненні певних водогосподарських заходів як щодо використання водних ресурсів, так і для захисту від шкідливої дії води. Таким чином спірні гідроспоруди забезпечують функціонування водного об`єкта та не можуть існувати окремо від нього.

99. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19 (на висновки в якій послався скаржник у касаційній скарзі на обґрунтування підстави касаційного оскарження судового рішення) зазначено, що розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки в будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням. Отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, для нового будівництва передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 ЗК. З`ясування в такому випадку дійсного розміру земельної ділянки, яка має бути відведена власнику майна, забезпечує розумний баланс між індивідуальними та колективними інтересами, що зумовлює пропорційність втручання.

100. На необхідність дослідження можливих порушень при визначенні площі земельної ділянки у саме у судовому порядку визначено Верховним Судом у постанові від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20. Зокрема, Верховний Суд зазначив, що у випадках подання позову з підстав надмірності площі земельної ділянки порівняно з площею розташованої на ній нежитлової будівлі, слід враховувати, що одним із можливих способів доказування, крім експертизи, є саме обставини наявності недоліків або неточностей у розробленому проекті землеустрою чи той факт, що проект землеустрою не відповідає вимогам закону або є необґрунтованим. Сама по собі констатація факту того, що площа відведеної земельної ділянки є більшою у математичному порівнянні з площею нерухомості, без обґрунтування належними та допустимими доказами, не може вважатися належним обґрунтуванням позову та не дає підстав для його задоволення.

101. У постанові від 06.11.2024 у справі № 914/1408/23, на яку посилається скаржник в касаційній скарзі, Верховний Суд дійшов висновку, що відповідач придбавши нерухоме майно, отримав право на звернення до міської ради з метою формування та отримання в користування без проведення земельних торгів земельної ділянки для обслуговування та експлуатації належного йому на праві власності об`єкта нерухомого майна, розташованого на такій земельній ділянці, а не на отримання в оренду земельної ділянки із категорії земель: «Землі водного фонду» площею, яка значно перевищує площу об`єктів нерухомості, що належать відповідачу, та з цільовим призначенням: для рибогосподарських потреб, а не для обслуговування належної йому нерухомості.

102. У зазначеній справі (914/1408/23) відповідачі також (як і у справі, що переглядається) обґрунтовували правомірність значного обсягу земельної ділянки, переданої в оренду відповідачу-2, яка належала попередньому власнику на праві постійного користування, набуттям права приватної власності на об`єкти нерухомого майна, що знаходяться на цій земельній ділянці, зокрема, на комплекс гідротехнічних споруд для вирощування риби. Однак під час судового розгляду відповідач-2 не довів обставини реєстрації за ним права власності на гідроспоруди.

103. З огляду на викладене, питання правомірності та обґрунтованості визначення площі переданої земельної ділянки потребує належного аналізу у судовому порядку. Таке дослідження має бути спрямоване на встановлення відповідності переданої площі фактичним потребам для обслуговування нерухомого майна, а також перевірку законності умов передачі земельної ділянки. Саме за наслідками оцінки таких обставин підлягає вирішенню питання про правомірність укладеного договору. У разі виявлення порушень, які свідчать про невідповідність переданих прав чинному законодавству або їх зловживання, відповідний договір має бути визнаний недійсним.

104. Подібний правовий висновок, викладений Верховним Судом у постанові від 15.10.2025 у справі № 914/65/24.

105. Відмовляючи у задоволенні зазначеного позову, місцевий господарський суд, з яким у подальшому погодився суд апеляційної інстанції, виходив у тому числі з того, що після набуття ТОВ «Васильківське КСМ» права власності на нежитлову будівлю - адмінбудинок рибного господарства загальною площею 10,5 кв. м разом із гідротехнічними спорудами ставків № 1, № 2, № 3, № 4, розташованими на земельних ділянках з кадастровими номерами 1820384800:02:000:0013 та 1820384800:05:000:0172, до товариства в силу прямого припису закону перейшло право користування вказаними земельними ділянками на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що існували у попереднього землекористувача, а договір оренди земель водного фонду № 40 від 12.12.2007 припинився щодо попереднього орендаря в частині його прав та обов`язків за спірними земельними ділянками.

106. Заразом суди виснували, що спірні земельні ділянки є цілісними об`єктами водного фонду, до складу яких входять ставки, гідротехнічні споруди, штучні водотоки, прибережні захисні смуги та інші землі водного фонду, а тому співставлення лише площі нежитлової будівлі 10,5 кв. м із загальною площею земельних ділянок є юридично некоректним та не відображає реального складу і функціонального призначення спірних земельних ділянок.

107. Як убачається зі змісту оскаржуваних судових рішень, судами попередніх інстанцій при розгляді цієї справи встановлено, що первинним землекористувачем спірних земельних ділянок було ДП «Агросервіс» фірми «Житомирінвест» ВАТ, право власності на нерухоме майно нежитлову будівлю, адмінбудинок рибного господарства загальною площею 10,5 кв. м та гідроспоруди ставів № 1, 2, 3, 4 за адресою: Андрушівський район, с. Івниця, вул. Фрунзе, буд. 38, ТОВ «Васильківське КСМ» набуло за договором міни з ТОВ «А. Б. В МАШ».

108. При цьому, висновуючи про перехід права користування спірними земельними ділянками, у тому ж обсязі та на тих самих умовах, які існували у попереднього орендаря земель водного фонду, суди не дослідили питання права оренди, на якому зазначені земельні ділянки перебували у ТОВ «А. Б. В МАШ», правовий зв`язок ТОВ «А. Б. В МАШ» з ДП «Агросервіс» фірми «Житомирінвест» ВАТ.

109. Також суди першої та апеляційної інстанцій не надали належної оцінки обставині розташування на спірній земельній ділянці гідротехнічних споруд у контексті їх виду та призначення, що з огляду на викладене вище (зокрема, у пункті 97 цієї постанови) є критично важливим для розгляду подібних (пов`язаних із гідротехнічними спорудами) справ.

110. У справі, що переглядається, суди обмежилися лише констатацією, що спірні земельні ділянки є цілісними об`єктами водного фонду. Втім така оцінка проведена без урахування правового значення наявності гідротехнічних споруд як невід`ємних об`єктів водного фонду, без співвіднесення з положеннями земельного та водного законодавства, а також без належної перевірки доводів прокурора про надмірність переданої в оренду площі порівняно з площею розташованих на ній об`єктів нерухомості.

111. Суди попередніх інстанцій залишили поза увагою питання співвідношення гідротехнічних споруд із розташованими на земельній ділянці об`єктами нерухомого майна, а також не було з`ясовано реальну площу останніх. Суди не надали аналізу того, для обслуговування якої саме площі нерухомого майна ініціювалося питання про передання спірної ділянки відповідно до статті 120 ЗК України та чи включало воно фактично площу, надану як «для функціонування і обслуговування гідротехнічних споруд».

112. Разом з тим Суд звертає увагу, що передбачені статтею 120 ЗК України та статтею 377 Цивільного кодексу України правові механізми переходу прав на земельну ділянку у зв`язку з набуттям права власності на розташоване на ній нерухоме майно не можуть використовуватись як спосіб уникнення застосування вимог законодавства щодо передачі земельних ділянок на конкурентних засадах, зокрема у випадку, коли розмір земельної ділянки значно перевищує розмір нерухомого майна.

113. Подібний правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 15.10.2025 у справі № 914/654/24.

114. Колегія суддів у цій частині також звертає увагу на викладене («за встановлених судом обставин спірна земельна ділянка надавалася відповідачу саме для рибогосподарських потреб, а не для обслуговування належних скаржнику на праві власності об`єктів нерухомості, тому відповідні доводи є безпідставними») у постанові Верховного Суду від 06.11.2024 у справі № 914/1408/23.

115. У зазначеній справі Верховний Суд не погодився з висновком місцевого господарського суду щодо законності передачі в оренду спірної земельної ділянки, зокрема, з урахуванням того, що (1) спірна земельна ділянка вже перебувала у користуванні попереднього власника нерухомого майна, а також того, що (2) спірна земельна ділянка сформована в ДЗК як одна ділянка ще у 2020 році до звернення відповідача у тій справі з відповідною заявою, їй присвоєно один кадастровий номер, доказів поділу ділянки на кілька до матеріалів справи не подано.

116. Ураховуючи вищевикладене, висновки судів попередніх інстанцій про відмову у позові суперечать зазначеному вище і є передчасними.

117. За загальними правилами розподілу обов`язку доказування, кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи (частини перша, третя статті 74 ГПК України).

118. Відповідно до статті 79 цього Кодексу наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

119. Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

120. Тлумачення змісту зазначеної статті свідчить про те, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

121. Всупереч наведеному суди попередніх інстанцій у цій справі не дослідили всіх доказів з дотриманням стандарту вірогідності та з урахуванням того, що саме входить до предмету доказування при зверненні з позовом.

122. Відтак відповідні обставини підлягають встановленню задля правильного вирішення спору у справі, що переглядається.

123. Згідно ж з частиною другою статті 300 ГПК України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

124. Тому Верховний Суд позбавлений можливості дослідити наявні матеріали справи № 906/1033/24 та встановити вищевказані обставини, що одночасно унеможливлює і перевірку доведеності та підставності заявленого у цій справі прокурором позову.

125. Відтак у даному випадку доводи касаційної скарги прокурора, наведені на обґрунтування передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України підстави касаційного оскарження, знайшли своє часткове підтвердження, а саме оскаржувана постанова ухвалена без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, від 06.11.2024 у справі № 914/1408/23. Посилання ж на інші постанови Верховного Суду з урахуванням викладених у цій постанові висновків є передчасними.

126. З урахуванням наведеного, наявні підстави для часткового задоволення касаційної скарги прокурора, скасування постанови Північно-західного апеляційного господарського суду від 21.05.2026 та рішення Господарського суду Житомирської області від 02.03.2026 із направлення справи № 906/1033/24 на новий розгляд до місцевого господарського суду задля встановлення вищевказаних обставин.

127. Під час нового розгляду суду слід повно та всебічно перевірити фактичні обставини справи, дати належну оцінку наявним у справі доказам, доводам та запереченням учасників судового процесу і залежно від встановленого прийняти законне та обґрунтоване рішення.

128. Оскільки справа підлягає передачі на новий розгляд, то відсутні підстави для формування висновку щодо застосування положень абзацу 2 частини другої статті 134 Земельного кодексу України у подібних правовідносинах.

129. За умов же неповного з`ясування всіх фактичних обставин справи № 906/1033/24 судами попередніх інстанцій Верховний Суд не вбачає можливості надати відповідь на кожен аргумент касаційної скарги прокурора та відзивів відповідачів.

130. Згідно з пунктом 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

131. У частині четвертій статті 310 ГПК України унормовано, що справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

132. Таким чином, касаційна скарга прокурора підлягає частковому задоволенню, постанова Північно-західного апеляційного господарського суду від 21.05.2026 та рішення Господарського суду Житомирської області від 02.03.2026 підлягають скасуванню з направленням цієї справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Розподіл судових витрат

133. Оскільки Верховний Суд направляє справу на новий розгляд, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Суд