ПОСТАНОВА Касаційний цивільний суд ВС у справі № 394/316/25

1. Описова частина

У березні 2025 року товариство з обмеженою відповідальністю «Свердликівське» (далі - ТОВ «Свердликівське») звернулося до суду з позовом до Новоархангельської селищної ради Голованівського району Кіровоградської області, ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсними договорів оренди землі.

Позовна заява обґрунтована тим, що розпорядженнями голови Новоархангельської районної державної адміністрації Кіровоградської області «Про передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ТОВ «Свердликівське» на території Свердликівської сільської ради» від 15 жовтня 2014 року № 257-р та «Про внесення змін до розпорядження голови районної державної адміністрації від 15 жовтня 2014 року № 257-р» від 03 листопада 2014 року № 264-р затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) ТОВ «Свердликівське», загальною площею 140, 1756 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (згідно з КВ ЦПЗ 0101), за адресою: Кіровоградська обл., Новоархангельський р-н, Свердликівська сільська рада, ділянки № № НОМЕР_1 , НОМЕР_12, НОМЕР_1, НОМЕР_2, НОМЕР_3, НОМЕР_4, НОМЕР_5, НОМЕР_6, НОМЕР_7, НОМЕР_8, НОМЕР_9, НОМЕР_10, НОМЕР_11, НОМЕР_12, НОМЕР_13, НОМЕР_14, НОМЕР_2, НОМЕР_3, НОМЕР_15, НОМЕР_4, НОМЕР_5, НОМЕР_16, НОМЕР_17, НОМЕР_6, НОМЕР_7, НОМЕР_8, НОМЕР_18, НОМЕР_19, НОМЕР_20, НОМЕР_9, НОМЕР_21, НОМЕР_22, НОМЕР_10, НОМЕР_23, НОМЕР_11; передано в оренду ТОВ «Свердликівське» нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки: кадастровий номер 3523685600:02:000:0770, загальною площею 4, 0799 га;

кадастровий номер 3523685600:02:000:0772, загальною площею 3, 9383 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0793, загальною площею 3, 8109 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0774, загальною площею 3, 9381 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0775, загальною площею 3, 9380 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0776, загальною площею 4, 1230 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0789, загальною площею 3, 4510 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0777, загальною площею 4, 4724 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0778, загальною площею 4, 4046 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0795, загальною площею 4, 5366 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0785, загальною площею 4, 7062 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0792, загальною площею 4, 5884 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0769, загальною площею 4, 1370 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0780, загальною площею 3, 9382 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0791, загальною площею 3, 8038 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0786, загальною площею 4, 7242 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0782, загальною площею 3, 9381 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0766, загальною площею 3, 3771 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0788, загальною площею 3, 9374 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0771, загальною площею 3, 3748 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0787, загальною площею 4, 7259 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0773, загальною площею 3, 9380 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0767, загальною площею 3, 8296 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0783, загальною площею 3, 9382 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0784, загальною площею 4, 2450 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0794, загальною площею 3, 6667 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0764, загальною площею 3, 8476 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0779, загальною площею 3, 9382 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0781, загальною площею 3, 9383 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0796, загальною площею 1, 9330 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0335, загальною площею 3, 9379 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0790, загальною площею 3, 8636 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0765, загальною площею 3, 8665 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0768, загальною площею 3, 3757 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0287, загальною площею 3, 9800 га, що знаходяться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району, для використання за цільовим призначенням (ведення товарного сільськогосподарського виробництва), до моменту отримання їх власниками документів, що засвідчуватимуть право власності на земельну ділянку, але не більше 15 років; встановлено орендну плату у розмірі 7 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки; зобов`язано ТОВ «Свердликівське» у місячний термін укласти договори оренди земельних ділянок згідно з чинним законодавством; підписання договорів оренди земельних ділянок здійснити по завершенню технічних робіт, а саме отримання витягів з державного земельного кадастру у відділі Держземагенства у Новоархангельському районі Кіровоградської області; зобов`язано ТОВ «Свердликівське» після підписання договорів оренди провести державну реєстрацію іншого речового права у відповідних органах, які мають такі повноваження.

На виконання вказаних розпоряджень між Новоархангельською районною державною адміністрацією (орендодавцем) в особі голови Зубова Д. А. і ТОВ «Свердликівське» (орендарем) в особі директора Безушка Д. Ю., 28 жовтня 2014 року укладено договори оренди земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 3523685600:02:000:0777, загальною площею 4, 4724 га ріллі, кадастровий номер 3523685600:02:000:0778, загальною площею 4, 4046 га ріллі, кадастровий номер 3523685600:02:000:0780, загальною площею 3 ,9382 га ріллі, кадастровий номер: 3523685600:02:000:0781, загальною площею 3, 9383 га ріллі, кадастровий номер: 3523685600:02:000:0784, загальною площею 4, 2450 га ріллі, кадастровий номер: 3523685600:02:000:0785, загальною площею 4, 7062 га ріллі, кадастровий номер: 3523685600:02:000:0786, загальною площею 4, 7242 га ріллі, кадастровий номер: 3523685600:02:000:0790, загальною площею 3, 8636 га ріллі, кадастровий номер: 3523685600:02:000:0795, загальною площею 4, 5366 га ріллі, кадастровий номер: 3523685600:02:000:0793, загальною площею 3, 8109 га ріллі, які знаходяться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області за межами населеного пункту. Умовами договорів оренди визначено, що їх укладено на строк до моменту отримання власником нерозподіленої (невитребуваної) земельної ділянки державного акту на право власності на земельну ділянку і вони діють до 31 грудня 2029 року; право оренди підлягає державній реєстрації.

27 грудня 2014 року, 05, 06, 12 січня 2015 року ТОВ «Свердликівське» зверталось до державного реєстратора прав на нерухоме майно Малютяка В. В. із заявами про проведення державної реєстрації права оренди вказаних земельних ділянок, проте у задоволенні заяв було відмовлено з тих підстав, що речове право на нерухоме - право оренди земельної ділянки є похідним від права власності і реєструється після державної реєстрації права власності на таке майно. Таким чином, за відсутності державної реєстрації права власності на земельні ділянки (не витребувані земельні паї) у Державному реєстрі речових прав та прогалинами в законодавстві на час звернення із заявами про державну реєстрацію права оренди, позивач, як добросовісний орендар, був позбавлений можливості зареєструвати своє речове право, яке є похідним від права власності. Разом з тим, з 28 жовтня 2014 року позивач користується вказаними земельними ділянками, належно сплачує орендну плату, подає податкову звітність.

19 липня 2023 року в результаті реорганізації Свердликівська сільська рада була припинена, її правонаступником стала Новоархангельська селищна рада Голованівського району Кіровоградської області.

У листопаді 2024 року позивачу стало відомо, що рішенням Новоархангельської селищної ради Кіровоградської області«Про надання дозволу на розробку технічної документації та передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва громадянину ОСОБА_1 на території Новоархангельської селищної ради» від 18 липня 2024 року № 3407 надано дозвіл ОСОБА_1 на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок: № НОМЕР_2 , загальною площею 4, 4724 га; № НОМЕР_3 , загальною площею 4, 4046 га; № НОМЕР_4 , загальною площею 3, 9382 га; № НОМЕР_5 , загальною площею 3, 9383 га; № НОМЕР_6 , загальною площею 4, 2450 га; № НОМЕР_7 , загальною площею 4, 7062 га; № НОМЕР_8 , загальною площею 4, 7242 га; № НОМЕР_9 , загальною площею 3, 8636 га; № НОМЕР_10 , загальною площею 3, 8109 га; № НОМЕР_11 , загальною площею 4, 5366 га, за рахунок земель колишнього КСП «Мир», що знаходяться на території Новоархангельської селищної ради Голованівського району Кіровоградської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, терміном на 10 років, або до моменту отримання її власниками документів, що засвідчуватимуть право власності на земельну ділянку. Встановлено орендну плату у розмірі 12 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, зобов`язано ОСОБА_1 розробити технічну документацію на земельні ділянки, зареєструвати договори оренди відповідно до норм чинного законодавства.

24 липня 2024 року між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 укладено договори оренди земельних ділянок: № НОМЕР_2, кадастровий номер 3523685600:02:000:0777, загальною площею 4, 4724 га ріллі; № НОМЕР_3, кадастровий номер 3523685600:02:000:0778, загальною площею 4, 4046 га ріллі; № НОМЕР_4, кадастровий номер 3523685600:02:000:0780, загальною площею 3, 9382 га ріллі; № НОМЕР_5, кадастровий номер 3523685600:02:000:0781, загальною площею 3, 9383 га ріллі; № НОМЕР_6, кадастровий номер 3523685600:02:000:0784, загальною площею 4, 2450 га ріллі; № НОМЕР_7, кадастровий номер 3523685600:02:000:0785, загальною площею 4, 7062 га ріллі; № НОМЕР_8, кадастровий номер 3523685600:02:000:0786, загальною площею 4, 7242 га ріллі; № НОМЕР_9, кадастровий номер 3523685600:02:000:0790, загальною площею 3, 8636 га ріллі; № НОМЕР_11, кадастровий номер 3523685600:02:000:0795, загальною площею 4, 5366 га ріллі; № НОМЕР_10, кадастровий номер 3523685600:02:000:0793, загальною площею 3, 8109 га ріллі.

Вважав, що внаслідок незаконного прийняття Новоархангельською селищною радою рішення від 18 липня 2024 року № 3407 спірні земельні ділянки передані в оренду ОСОБА_1 , що суперечить діючим договорам оренди від 28 жовтня 2014 року, які укладені між Новоархангельською районною державною адміністрацією ТОВ «Свердликівське» та порушують права позивача, як законного орендаря спірних земельних ділянок, що є підставою для визнання незаконним та скасування рішення ради на підставі статті 21 ЦК України, статті 155 ЗК України, а також визнання недійсними договорів оренди землі 24 липня 2024 року на підставі статті 215 ЦК України.

Вказував, що наразі законодавцем усунуто законодавчу прогалину щодо реєстрації права оренди на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки, а тому у разі визнання на підставі судового рішення недійсними договорів оренди, укладених з ОСОБА_1 , позивач зможе зареєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно своє право оренди на підставі договорів від 28 жовтня 2014 року, які діють до 31 грудня 2029 року.

Ураховуючи викладене, ТОВ «Свердликівське» просило суд:

- визнати незаконним та скасувати рішення Новоархангельської селищної ради «Про надання дозволу на розробку технічної документації та передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ОСОБА_1 на території Новоархангельської селищної ради» від 18 липня 2024 року № 3407;

- визнати недійсними договори оренди землі, укладені 24 липня 2024 року між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 , щодо земельних ділянок з кадастровими номерами: 3523685600:02:000:0777, 3523685600:02:000:0778, 3523685600:02:000:0780, 3523685600:02:000:0781, 3523685600:02:000:0784, 3523685600:02:000:0785, 3523685600:02:000:0786, 3523685600:02:000:0790, 3523685600:02:000:0795, 3523685600:02:000:0793.

Рішенням Новоархангельського районного суду Кіровоградської області від 09 вересня 2025 року у задоволенні позову ТОВ «Свердликівське» відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що оскаржуване рішення Новоархангельської селищної ради «Про надання дозволу на розробку технічної документації та передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ОСОБА_1 на території Новоархангельської селищної ради» від 18 липня 2024 року № 3407 вже реалізоване та вичерпало свою дію виконанням - укладенням між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 договорів оренди землі від 24 липня 2024 року, а тому обраний позивачем спосіб захисту порушеного права щодо визнання незаконним та скасування цього рішення не відповідає ефективному способу захисту прав та інтересів, що є самостійною підставою для відмови в позові у цій частині.

Відмовляючи у задоволенні позову в частині визнання недійсними договорів оренди землі, укладених 24 липня 2024 року між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з того, що оскільки позивач не зареєстрував своє право оренди на спірні земельні ділянки на підставі укладених договорів оренди землі від 28 жовтня 2014 року до укладення відповідачами оспорюваних договорів від 24 липня 2024 року та реєстрації за ОСОБА_1 права оренди земельних ділянок, то відсутні підстави вважати порушеним право оренди позивача, оскільки таке право за відсутності реєстрації не виникло.

Постановою Кропивницького апеляційного суду від 19 січня 2026 року апеляційну скаргу ТОВ «Свердликівське» задоволено частково.

Рішення Новоархангельського районного суду Кіровоградської області від 09 вересня 2025 року скасовано, позов ТОВ «Свердликівське» задоволено частково.

Визнано недійсними договори оренди земельних ділянок, кадастрові номери: 3523685600:02:000:0777, 3523685600:02:000:0778, 3523685600:02:000:0780, 3523685600:02:000:0781, 3523685600:02:000:0784, 3523685600:02:000:0785, 3523685600:02:000:0786, 3523685600:02:000:0790, 3523685600:02:000:0795, 3523685600:02:000:0793, укладені 24 липня 2024 року між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 .

В задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Вирішено питання розподілу судових витрат.

Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції про те, що оскарження рішення органу місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки іншому користувачу є неналежним способом захисту, оскільки таке рішення вже реалізоване шляхом укладення відповідних договорів оренди, а тому не створює для орендаря жодних правових наслідків, як не створить їх і його скасування. Отже, задоволення позовної вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Новоархангельської селищної ради від 18 липня 2024 року № 3407 після його виконання (реалізації) не призведе до поновлення прав позивача на земельні ділянки.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог ТОВ «Свердликівське» про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок від 24 липня 2024 року та задовольняючи позов у цій частині, апеляційний суд виходив з того, що оспорювані договори оренди землі укладені в період дії інших договорів оренди землі від 28 жовтня 2014 року, укладених між Новоархангельською районною державною адміністрацією і ТОВ «Свердликівське», які є чинними, належним чином виконувались сторонами з моменту їх підписання і протягом 10 років, а тому позивач може здійснювати свої права і виконувати обов`язки за цими договорами у встановлений ними строк, тобто до моменту отримання власником нерозподіленої (невитребуваної) земельної ділянки державного акту на право власності на земельну ділянку або до 31 грудня 2029 року.

При цьому судом враховано, що ТОВ «Свердликівське» намагалося зареєструвати право оренди на спірні земельні ділянки ще у 2015 році, але отримало відмову державного реєстратора через відсутність реєстрації права власності на земельні частки (паї), що в свою чергу, унеможливило державну реєстрацію іншого речового права позивача - права оренди спірних земельних ділянок. Законодавчу прогалину щодо реєстрації права оренди на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки було усунуто шляхом викладення статті 30 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в новій редакції пунктом 17 Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05 грудня 2019 року, який набрав чинності 16 січня 2020 року. При цьому вказаним законом не було визначено обов`язку орендарів подавати документи на реєстрацію речового права оренди повторно, як і не вказано про наслідки такого неподання.

Суд також зауважив, що інша сторона договорів оренди від 28 жовтня 2014 року - орендодавець не був позбавлений можливості звернутися до ТОВ «Свердликівське» з повідомленням про необхідність реєстрації речового права оренди на спірні земельні ділянки та сприяти орендарю в реалізації його прав та обов`язків, як сторони договору, проте таким правом орендодавець не скористався.

17 лютого 2026 року через підсистему Електронний суд представник Новоархангельської селищної ради Голованівського району Кіровоградської області - Шамановський Ю. П. подав до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Кропивницького апеляційного суду від 19 січня 2026 року, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального права та недотримання норм процесуального права, просив скасувати оскаржувану постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарга подана на підставі пункту 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) та обґрунтована тим, що суд апеляційної інстанції не врахував правових висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18, від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19, у постановах Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 902/569/17, від 03 квітня 2019 року у справі № 908/1105/18, від 01 червня 2020 року у справі № 396/1517/18.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 16 березня 2026 року відкрито касаційне провадження у справі № 394/316/25, витребувано матеріали цивільної справи із суду першої інстанції.

03 червня 2025 року справа № 394/316/25 надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 28 липня 2026 року справу призначено до судового розгляду колегією з п`яти суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.

Аргументи учасників справи

Касаційна скарга Новоархангельської селищної ради Голованівського району Кіровоградської області мотивована тим, що суд апеляційної інстанції не врахував, що у земельних правовідносинах закон прямо пов`язує момент виникнення права оренди, як речового права, з державною реєстрацією, та залишив поза увагою, що право оренди спірних земельних ділянок за договорами від 28 жовтня 2014 року ТОВ «Свердликівське» не було зареєстровано, водночас право оренди ОСОБА_1 за договорами оренди від 24 липня 2024 року зареєстровано належним чином у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. В результаті неправильного застосування норм матеріального права апеляційний суд створив ситуацію правової невизначеності, за якої будь-який договір оренди без державної реєстрації може бути використаний для скасування прав третіх осіб, набутих в установленому законом порядку.

30 березня 2026 року через підсистему Електронний суд ТОВ «Свердликівське» подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, у якому зазначило про необґрунтованість її доводів, просило залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Розпорядженням голови Новоархангельської районної державної адміністрації Кіровоградської області «Про передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ТОВ «Свердликівське» на території Свердликівської сільської ради» від 15 жовтня 2014 року № 257-р затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) ТОВ «Свердликівське», загальною площею 140, 1756 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (згідно з КВ ЦПЗ 0101), за адресою: Кіровоградська обл., Новоархангельський р-н, Свердликівська сільська рада ділянки № НОМЕР_24, НОМЕР_12, АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , НОМЕР_13, НОМЕР_14, НОМЕР_2, НОМЕР_3, НОМЕР_15, НОМЕР_4-НОМЕР_5, НОМЕР_16, НОМЕР_17, НОМЕР_6, НОМЕР_7, НОМЕР_8, НОМЕР_18, НОМЕР_19, НОМЕР_20, НОМЕР_9, НОМЕР_21, НОМЕР_22, НОМЕР_10, НОМЕР_23, НОМЕР_11. Передано в оренду ТОВ «Свердликівське» нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки, загальною площею 140, 1756 га, що знаходяться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району, для використання за цільовим призначенням (ведення товарного сільськогосподарського виробництва), до моменту отримання їх власниками документів, що засвідчуватиме право власності на земельну ділянку, але не більше 15 років. Встановлено орендну плату у розмірі 7 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. ТОВ «Свердликівське» зобов`язано у місячний термін укласти договори оренди земельної ділянки згідно з чинним законодавством. Підписання договорів оренди земельних ділянок здійснити по завершенню технічних робіт, а саме отримання витягів з державного земельного кадастру у відділі Держземагенства у Новоархангельському районі Кіровоградської області. ТОВ «Свердликівське» після підписання договорів оренди, провести державну реєстрацію іншого речового права у відповідних органах, які мають такі повноваження (а. с. 23, т. 1).

Розпорядженням голови Новоархангельської районної державної адміністрації Кіровоградської області «Про внесення змін до розпорядження голови районної державної адміністрації від 15 жовтня 2014 року № 257-р» від 03 листопада 2014 року № 264-р внесено зміни до пункту 2 розпорядження голови районної державної адміністрації «Про передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ТОВ «Свердликівське» на території Свердликівської сільської ради» від 15 жовтня 2014 року № 257-р та викладено його в такій редакції: передати в оренду ТОВ «Свердликівське» нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки: кадастровий номер 3523685600:02:000:0770, загальною площею 4, 0799 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0772, загальною площею 3, 9383 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0793, загальною площею 3, 8109 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0774, загальною площею 3, 9381 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0775, загальною площею 3, 9380 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0776, загальною площею 4, 1230 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0789, загальною площею 3, 4510 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0777, загальною площею 4, 4724 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0778, загальною площею 4, 4046 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0795, загальною площею 4, 5366 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0785, загальною площею 4, 7062 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0792, загальною площею 4, 5884 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0769, загальною площею 4, 1370 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0780, загальною площею 3, 9382 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0791, загальною площею 3, 8038 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0786, загальною площею 4, 7242 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0782, загальною площею 3, 9381 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0766, загальною площею 3, 3771 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0788, загальною площею 3, 9374 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0771, загальною площею 3, 3748 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0787, загальною площею 4, 7259 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0773, загальною площею 3, 9380 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0767, загальною площею 3, 8296 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0783, загальною площею 3, 9382 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0784, загальною площею 4, 2450 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0794, загальною площею 3, 6667 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0764, загальною площею 3, 8476 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0779, загальною площею 3, 9382 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0781, загальною площею 3, 9383 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0796, загальною площею 1, 9330 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0335, загальною площею 3, 9379 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0790, загальною площею 3, 8636 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0765, загальною площею 3, 8665 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0768, загальною площею 3, 3757 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0287, загальною площею 3, 9800 га, що знаходяться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району, для використання за цільовим призначенням (ведення товарного сільськогосподарського виробництва), до моменту отримання їх власниками документів, що засвідчуватиме право власності на земельну ділянку, але не більше 15 років (а. с. 24, т. 1).

28 жовтня 2014 року між Новоархангельською районною державною адміністрацією в особі голови райдержадміністрації Зубова Д. А. і ТОВ «Свердликівське» укладено договори оренди земельних ділянок з кадастровими номерами: 3523685600:02:000:0777, 3523685600:02:000:0778, 3523685600:02:000:0780, 3523685600:02:000:0781, 3523685600:02:000:0784, 3523685600:02:000:0785, 3523685600:02:000:0786, 3523685600:02:000:0790, 3523685600:02:000:0795, 3523685600:02:000:0793, які знаходяться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області за межами населеного пункту, підписано акти приймання-передачі об`єктів оренди, акти визначення меж земельної ділянки в натурі (а. с. 25-29, 31-35, 37-41, 43-47, 49-53, 55-59, 61-65, 67-71, 73-77, 78-82, т. 1).

У пунктах 8, 45 договорів оренди визначено, що їх укладено на строк до моменту отримання власником нерозподіленої (невитребуваної) земельної ділянки державного акту на право власності на земельну ділянку і вони діють до 31 грудня 2029 року. Договір набирає чинності після його підписання сторонами. Право оренди підлягає реєстрації в реєстраційних органах.

27 грудня 2014 року, 05 січня 2015 року, 06 січня 2015 року на виконання умов пункту 45 договорів оренди ТОВ «Свердликівське» подало державному реєстратору прав на нерухоме майно ОСОБА_2 заяви за реєстраційними номерами 9729767, 9719254, 9724491, 9720107, 9724832, 9720320, 9729067, 9657316 для проведення державної реєстрації іншого речового права - права оренди земельних ділянок з кадастровими номерами: 3523685600:02:000:0777, 3523685600:02:000:0778, 3523685600:02:000:0780, 3523685600:02:000:0781, 3523685600:02:000:0784, 3523685600:02:000:0785, 3523685600:02:000:0786, 3523685600:02:000:0790, 3523685600:02:000:0793 відповідно.

Рішеннями державного реєстратора прав на нерухоме майно Малютяка В. В. від 05 січня 2015 року, 06 січня 2015 року та 12 січня 2015 року № № 18542907, 18530191, 18533487, 18533036, 18541234, 18542753, 18571689, 18512843 відмовлено ТОВ «Свердликівське» у державній реєстрації речового права на земельні ділянки з тих підстав, що речові права на нерухоме - права оренди земельної ділянки є похідними від права власності і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно (а. с. 30, 36, 42, 48, 54, 60, 66, 72, 83, т. 1).

Згідно з відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, з 19 липня 2023 року діяльність Свердликівської сільської ради припинено в результаті реорганізації, її правонаступником стала Новоархангельська селищна рада (а. с. 19, 20-21, т. 1).

Рішенням Новоархангельської селищної ради Кіровоградської області «Про надання дозволу на розробку технічної документації та передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва гр. ОСОБА_1 на території Новоархангельської селищної ради» від 18 липня 2024 року № 3407 надано дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок ОСОБА_1 нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок № НОМЕР_2 , загальною площею 4, 4724 га; № НОМЕР_3 , загальною площею 4, 4046 га; № НОМЕР_4 , загальною площею 3, 9382 га; № НОМЕР_5 , загальною площею 3, 9383 га; № НОМЕР_6 , загальною площею 4, 2450 га; № НОМЕР_7 , загальною площею 4, 7062 га; № НОМЕР_8 , загальною площею 4, 7242 га; № НОМЕР_9 , загальною площею 3, 8636 га, № НОМЕР_10 , загальною площею 3, 8109 га; № НОМЕР_11 , загальною площею 4, 5366 га, за рахунок земель колишнього КСП «Мир», що знаходяться на території Новоархангельської селищної ради Голованівського району Кіровоградської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, терміном на 10 років, або до моменту отримання її власниками документів, що засвідчуватимуть право власності на земельну ділянку. Встановлено орендну плату у розмірі 12 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Зобов`язано ОСОБА_1 розробити технічну документацію на земельні ділянки, зареєструвати договори оренди відповідно до норм чинного законодавства (а. с. 84, т. 1).

Матеріали справи не містять технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок, дозвіл на розробку якої надано ОСОБА_1 на підставі рішення Новоархангельської селищної ради Кіровоградської області від 18 липня 2024 року № 3407.

24 липня 2024 року між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 укладено договори оренди земельних ділянок з кадастровими номерами: 3523685600:02:000:0786, 3523685600:02:000:0785, 3523685600:02:000:0795, 3523685600:02:000:0777, 3523685600:02:000:0778, 3523685600:02:000:0781, 3523685600:02:000:0780, 3523685600:02:000:0790, 3523685600:02:000:0793, 3523685600:02:000:0784, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходиться: Кіровоградська обл., Голованівський р-н, Новоархангельська селищна рада (за межами села Свердликове), підписані акти прийому-передачі об`єктів оренди (а. с. 131-161, т. 1).

У пунктах 2.1 договорів оренди вказано, що земельна ділянка не надана у власність та користування іншим особам.

У пунктах 10 договорів оренди визначено, що їх укладено терміном на 10 років або до моменту отримання власником земельної ділянки документів, що будуть засвідчувати право власності на неї (витребування земельної ділянки).

Згідно з інформацією з Державного земельного кадастру про право власності на речові права на земельну ділянку за ОСОБА_1 зареєстровано право оренди земельних ділянок з кадастровими номерами: 3523685600:02:000:0777, 3523685600:02:000:0778, 3523685600:02:000:0780, 3523685600:02:000:0781, 3523685600:02:000:0784, 3523685600:02:000:0785, 3523685600:02:000:0786, 3523685600:02:000:0790, 3523685600:02:000:0795, 3523685600:02:000:0793 (а. с. 85-94, т. 1).

2. Мотивувальна частина

Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку: рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.

Відповідно до пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

Касаційна скарга Новоархангельської селищної ради Голованівського району Кіровоградської області задоволенню не підлягає.

Відповідно до вимог статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Колегія суддів враховує, що скаржник ставить перед судом касаційної інстанції питання перегляду постанови апеляційного суду лише в частині вимог щодо визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок, укладених 24 липня 2024 року між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 . Тому правильність застосування норм матеріального та процесуального права апеляційним судом в частині вимоги про скасування рішення Новоархангельської селищної ради від 18 липня 2024 року № 3407 колегія суддів не перевіряє.

Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржуване судове рішення суду апеляційної інстанції ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Відповідно до статті 15 ЦК України право кожної особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу визначено статтею 16 цього Кодексу.

За змістом частини третьої статті 152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 203 ЦК України визначено загальні вимоги до чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні положення статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину і має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушено цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце (постанова Верховного Суду України від 06 липня 2016 року № 910/1891/14).

Отже, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності або права користування земельною ділянкою у судовому порядку, зокрема у визначений спосіб, є наявність підтвердженого належними доказами права особи (власності або користування) щодо земельної ділянки, а також підтверджений належними доказами факт порушення цього права на земельну ділянку (невизнання, оспорювання або чинення перешкод в користуванні, користування з порушенням законодавства, користування з порушенням прав власника або землекористувача тощо).

У липні 2003 року набув чинності Закон України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», який визначає організаційні та правові засади виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок у натурі (на місцевості) із земель, що належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам на праві колективної власності, а також порядок обміну цими земельними ділянками.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їх місцезнаходження.

Згідно з пунктом 12 постанови Кабінету Міністрів України від 04 лютого 2004 року № 122 «Про організацію робіт та методику розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв)» нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки передаються у розпорядження сільських, селищних, міських рад чи райдержадміністрацій з метою надання їх в оренду.

Згідно з частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Частиною першою статті 4, частиною першою статті 5 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі»договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Пунктом 2 частини першої статті 208 ЦК України визначено, що у письмовій формі належить вчиняти правочини між фізичною та юридичною особою, крім правочинів, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу.

Усно можуть вчинятися правочини, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення, за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність (частина перша статті 206 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Відповідно до абзацу першого частини першої, абзацу першого частини другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

За змістом положень статей 210, 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір підлягає державній реєстрації лишу у випадках, встановлених законом. Такий договір є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Як встановили суди попередніх інстанцій, Новоархангельська районна державна адміністрація (орендодавець) і ТОВ «Свердликівське» (орендар) 28 жовтня 2014 року уклали договори оренди земельних ділянок, за умовами яких орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування невитребувані (нерозподілені) земельні ділянки: кадастровий номер 3523685600:02:000:0777, загальною площею 4, 4724 га ріллі; кадастровий номер 3523685600:02:000:0778, загальною площею 4, 4046 га ріллі; кадастровий номер 3523685600:02:000:0780, загальною площею 3, 9382 га ріллі; кадастровий номер 3523685600:02:000:0781, загальною площею 3, 9383 га ріллі; кадастровий номер 3523685600:02:000:0784, загальною площею 4, 2450 га ріллі; кадастровий номер 3523685600:02:000:0785, загальною площею 4, 7062 га ріллі; кадастровий номер 3523685600:02:000:0786, загальною площею 4, 7242 га ріллі; кадастровий номер 3523685600:02:000:0790, загальною площею 3, 8636 га ріллі; кадастровий номер 3523685600:02:000:0795, загальною площею 4, 5366 га ріллі; кадастровий номер 3523685600:02:000:0793,загальною площею 3, 8109 га ріллі, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області за межами населеного пункту.

У пунктах 8, 45 договорів оренди сторони погодили, що їх укладено на строк до моменту отримання власником нерозподіленої (невитребуваної) земельної ділянки державного акту на право власності на земельну ділянку і вони діють до 31 грудня 2029 року; договір набирає чинності після його підписання сторонами; право оренди підлягає реєстрації в реєстраційних органах.

Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі - у редакції, чинній на час укладення договорів оренди від 28 жовтня 2014 року) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Згідно з пунктом 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обов`язковій державній реєстрації підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди земельної ділянки.

Відповідно до статті 125 ЗК України право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Отже, державна реєстрація права оренди на земельну ділянку за особою - це офіційне визнання та підтвердження державою факту виникнення відповідних речових прав на таке майно; право оренди на земельну ділянку підлягає державній реєстрації; речові права на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації відповідно, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22), з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону України «Про оренду землі». З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов`язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.

У наведеній вище постанові Велика Палата Верховного Суду також вказала, що право оренди земельної ділянки є речовим і без державної реєстрації такого права немає правових підстав для користування відповідною земельною ділянкою.

Крім цього, Велика Палата Верховного Суду підтримала висновки, викладені в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, проте відступила від висновків, викладених у вказаній постанові Верховного Суду України, у частині того, що, виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України, договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Велика Палата Верховного Суду наголосила, що вказані висновки стосуються чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання, а саме виключення із Закону України «Про оренду землі» вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди із вказівкою на необхідність реєстрації права оренди, а також виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність такого правочину з дня його державної реєстрації.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що 27 грудня 2014 року, 05 січня 2015 року, 06 січня 2015 року на виконання пункту 45 договорів оренди від 28 жовтня 2014 року ТОВ «Свердликівське» подало державному реєстратору прав на нерухоме майно заяви для проведення державної реєстрації іншого речового права - права оренди земельних ділянок. Проте у державній реєстрації речового права на земельні ділянки ТОВ «Свердликівське» було відмовлено з посиланням на частину другу статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якою визначалося, що речові права на нерухоме майно, зазначені в пунктах 2 і 3 частини першої цієї статті, є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно, крім випадків, передбачених статтею 4-1 цього Закону.

Апеляційний суд констатував, що станом на час укладення договорів оренди від 28 жовтня 2014 року та на час подачі позивачем документів на реєстрацію речового права оренди земельних ділянок право власності на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки не підлягало державній реєстрації, у зв`язку з чим ТОВ «Свердликівське», як добросовісний орендар, був позбавлений можливості зареєструвати своє речове право оренди, яке було похідним від права власності.

У подальшому Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та деяких інших законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 26 листопада 2015 року № 834-VIII, який набрав чинності 13 грудня 2015 року, Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено у новій редакції.

Статтею 30 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакції Закону № 834-VIII визначено, що право оренди на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки, надані в оренду органами державної влади, органами місцевого самоврядування в порядку, визначеному статтею 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», здійснюється без державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки в Державному реєстрі прав.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що під час дії договорів оренди від 28 жовтня 2014 року, укладених між Новоархангельською районною державною адміністрацією і ТОВ «Свердликівське», Новоархангельська селищна рада Кіровоградської області своїм рішенням від 18 липня 2024 року № 3407 надала ОСОБА_1 дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок та передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок, що знаходяться на території Новоархангельської селищної ради Голованівського району Кіровоградської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

24 липня 2024 року між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 укладено договори оренди земельних ділянок з кадастровими номерами: 3523685600:02:000:0786, 3523685600:02:000:0785, 3523685600:02:000:0795, 3523685600:02:000:0777, 3523685600:02:000:0778, 3523685600:02:000:0781, 3523685600:02:000:0780, 3523685600:02:000:0790, 3523685600:02:000:0793, 3523685600:02:000:0784, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходиться: Кіровоградська обл., Голованівський район, Новоархангельська селищна рада (за межами села Свердликове).

Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону України «Про оренду землі»); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.

З урахуванням встановлених судами попередніх інстанцій обставин, колегія суддів погоджується із висновками суду апеляційної інстанції про те, що на час укладення 24 липня 2024 року оспорюваних договорів та реєстрації прав оренди земельних ділянок за ОСОБА_1 були чинні інші договори оренди цих самих земельних ділянок, укладених 28 жовтня 2014 року між Новоархангельською районною державною адміністрацією і ТОВ «Свердликівське».

При цьому Новоархангельська районна державна адміністрація отримувала орендну плату в період з 2014-2024 роки від ТОВ «Свердликівське», отже визнавала укладеність договорів оренди земельних ділянок строком до 31 грудня 2029 року.

Також ТОВ «Свердликівське» використовувало спірні земельні ділянки як орендар.

Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 (провадження № 61-31595св18)).

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, слід вважати поведінку, яка, зокрема, не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них (див. постанову Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року у справі № 450/2286/16-ц (провадження № 61-2032св19)).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21) виснувала про те, що укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені у ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

Згідно з частинами першою-третьою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

У відповідності до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Отримання грошових коштів в якості орендної плати не спростовано Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області належними та допустимими доказами ні в суді першої інстанції, ні в апеляційному суді.

Враховуючи встановлені апеляційним судом обставини отримання Новоархангельською районною державною адміністрацією від орендаря орендної плати за користування спірними земельними ділянками протягом 2014-2024 років, Верховний Суд погоджується з висновками суду апеляційної інстанції про те, що між Новоархангельською районною державною адміністрацією, правонаступником якої є Новоархангельська селищна рада Голованівського району Кіровоградської області, і ТОВ «Свердликівське» фактично виникли та існували правові відносини щодо оренди землі, які визнавалися Новоархангельською районною державною адміністрацією шляхом отримання орендної плати й відсутності претензій з приводу користування товариством земельними ділянками для сільськогосподарського виробництва.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) вказала, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів. Підстав для відступу від таких висновків колегія суддів не вбачає.

Отже, дії Новоархангельської районної державної адміністрації, правонаступником якої є Новоархангельська селищна рада Голованівського району Кіровоградської області, щодо укладення договорів оренди земельних ділянок від 28 жовтня 2014 року з ТОВ «Свердликівське», а згодом укладення 24 липня 2024 року з ОСОБА_1 договорів оренди земельних ділянок, предметом якого є ті самі земельні ділянки, суперечать її попередній поведінці і є недобросовісними.

Договори оренди земельних ділянок від 28 жовтня 2014 року, укладені та підписані орендодавцем Новоархангельською районною державною адміністрацією та орендарем ТОВ «Свердликівське», виконувалася сторонами, а тому є чинними та породжують для сторін певні юридичні наслідки.

Водночас внаслідок укладення оспорюваних договорів оренди від 24 липня 2024 року та реєстрації за ОСОБА_1 права оренди земельних ділянок, ТОВ «Свердликівське» було позбавлене можливості користуватися спірними земельними ділянками відповідно до договорів оренди, укладених 28 жовтня 2014 року.

Таким чином, апеляційний суд, встановивши, що Новоархангельська селищна рада Голованівського району Кіровоградської області діяла недобросовісно, уклавши договори оренди з ТОВ «Свердликівське» і ОСОБА_1 щодо одних і тих самих земельних ділянок, дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог в частині визнання оспорюваних правочинів недійсними, оцінивши у сукупності усі подані сторонами докази та їхню поведінку у спірних правовідносинах.

Крім того, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) зазначено, що згідно з усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду (постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц (провадження № 14-25цс19), від 19 лютого 2020 року у справі № 387/515/18 (провадження № 14-430цс19 та інші), крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин (частина третя статті 215 ЦК України).

Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони (сторони) мали до вчинення правочину.

Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, апеляційний суд правильно визначився з характером спірних правовідносин і нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку згідно зі статтями 76-78, 81, 89, 367, 368 ЦПК України, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

З огляду на характер спірних правовідносин та встановлені апеляційним судом обставини справи, посилання заявника в касаційній скарзі на правові висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18, від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19, у постановах Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 902/569/17, від 03 квітня 2019 року у справі № 908/1105/18, від 01 червня 2020 року у справі № 396/1517/18, є безпідставним, оскільки висновки суду апеляційної інстанції не суперечать висновкам, викладеним у зазначених постановах, а відповідні аргументи касаційної скарги фактично зводяться до незгоди із встановленими обставинами справи та необхідності переоцінки доказів, що за приписами статті 400 ЦПК України знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення в оскаржуваному судовому рішенні, питання обґрунтованості висновків суду апеляційної інстанції, Верховний Суд виходить з того, що у справі, яка переглядається, було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в касаційній скарзі, не спростовують висновків апеляційного суду.

Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

З урахуванням доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження у справі, меж касаційного перегляду справи, визначених статтею 400 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для скасування постанови апеляційного суду.

Щодо розподілу судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції вирішує питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, підстави для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, відсутні

Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду