ПОСТАНОВА Касаційний цивільний суд ВС у справі № 641/5523/19

1. У липні 2019 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку

«Альянс-2008» (далі - ОСББ «Альянс-2008») звернулося до суду з позовом, в якому просило:

- визнати недійсним свідоцтво про право власності на нежитлові приміщення підвалу № 9, 10, 11 житлового будинку (літ. «А-16») загальною площею 123,7 кв. м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , серія та номер 42974680, видане державним реєстратором Реєстраційної служби Харківського міського управління юстиції Харківської області Мирошниченко де Гуардо О. О.;

- скасувати запис від 25 червня 2015 року № 10967644 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності на нежитлові приміщення підвалу № 9, 10, 11 житлового будинку (літ. «А-16») загальною площею 123,7 кв. м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , за ТДВ «Житлобуд-2»;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 23 квітня 2019 року, укладений між ТДВ «Житлобуд-2» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Харківської області Лучніковою Ю. В. за реєстровим

№ 2051;

- скасувати запис від 23 квітня 2019 року № 31317161 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності на нежитлові приміщення підвалу № 9, 10, 11 житлового будинку (літ. «А-16») загальною площею 123,7 кв. м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , за

ОСОБА_1 .

2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що власники багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , які об`єдналися в ОСББ «Альянс-2008», є співвласниками на праві спільної сумісної власності приміщень загального користування, в тому числі приміщення підвалу будинку.

3. ТДВ «Житлобуд-2» незаконно набуло право власності на нежитлові приміщення підвалу № 9, 10, 11 житлового будинку (літ. «А-16») загальною площею 123,7 кв. м, розташовані за вказаною вище адресою, що за законом належать ОСББ

«Альянс-2008», та здійснило відчуження вказаних об`єктів на користь

ОСОБА_1 . Такі дії порушують права та законні інтереси ОСББ «Альянс-2008», закріплені Конституцією України, нормами інших законодавчих актів України.

4. ОСББ зазначало, що спірні приміщення є допоміжними приміщеннями, які в свою чергу є неподільним майном, що перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку та не підлягає відчуженню.

5. У зв`язку із цим реєстрація права власності на спірні нежитлові приміщення підвалу підлягає скасуванню як така, що проведена незаконно, оскільки ТДВ «Житлобуд-2», а надалі й ОСОБА_1 не мали жодних підстав для набуття права власності на ці приміщення.

6. Комінтернівський районний суд м. Харкова рішенням від 19 грудня 2023 року, яке залишено без змін постановою Харківського апеляційного суду від 31 жовтня

2024 року, у задоволенні позову відмовив.

7. Місцевий суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, обґрунтовував рішення тим, що вимоги позивача про визнання недійсним свідоцтва про право власності на спірні нежитлові приміщення та скасування відповідного запису про державну реєстрацію є безпідставними, необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, окрім того вони є неналежним способом захисту.

8. Крім того, суд першої інстанції вказував на те, що позивачем заявлено позовні вимоги поза межами позовної давності, а заяви про поновлення такого строку суду надано не було.

9. Щодо договору купівлі-продажу від 23 квітня 2019 року, то суд вказав, що попередній власник (ТДВ «Житлобуд-2») володів майном законно. Позивач не надав доказів, які б підтверджували порушення закону при укладенні оскаржуваного договору між ТДВ «Житлобуд-2» та відповідачем - ОСОБА_1 . За відсутності таких доказів діє презумпція правомірності правочину, а тому суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову.

10. У грудні 2024 року ОСББ «Альянс-2008» подало до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Комінтернівського районного суду м. Харкова від 19 грудня

2023 року та постанову Харківського апеляційного суду від 31 жовтня 2024 року, в якій просило скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

11. Підставами касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 22 листопада 2018 року у справі № 904/1040/18, від 15 вересня 2020 року у справі № 904/5047/18, від 03 березня 2021 року у справі № 915/161/20, від 05 жовтня 2022 року у справі № 461/3593/19, від 22 серпня 2023 року у справі

№ 914/379/21, від04 червня 2024 року у справі № 916/2354/23, від 30 вересня

2024 року у справі № 522/3419/20.

12. У поданій касаційній скарзі заявник висловлює незгоду з висновками суду першої інстанції щодо розмежування понять «допоміжні приміщення» та «приміщення загального користування». Позивач наголошує, що різне правове значення цих термінів не виключає можливості підвального приміщення бути одночасно і допоміжним, і приміщенням загального користування.

13. Оскільки підвал є неподільним майном і не є самостійним об`єктом цивільних прав, він не підлягав окремій передачі у власність третім особам. Власники квартир набувають право спільної сумісної власності на таке приміщення в силу закону.

14. Для правильного вирішення цього спору необхідно з`ясувати та визначити правовий режим спірних приміщень у багатоквартирному будинку. Зокрема, з урахуванням їхніх технічних характеристик слід встановити, чи належать вони до допоміжних приміщень, чи є самостійними нежитловими приміщеннями в структурі будинку.

15. Відносячи спірні приміщення до нежитлових, суди першої та апеляційної інстанцій виходили з того, що згідно з актом державної приймальної комісії від 06 грудня 2006 року № 9 в експлуатацію було прийнято першу чергу будівництва багатоповерхового житлового будинку із вбудованими приміщеннями соцкультпобуту АТ «Житлобуд-2» на АДРЕСА_2 . Із зазначеного акта вбачається, що такі приміщення розташовані на першому та другому поверхах, водночас документ не містить жодної інформації про наявність ізольованих приміщень у підвалі.

16. Суди попередніх інстанцій посилаються на те, що спірні нежитлові приміщення збудовані за кошти ТДВ «Житлобуд-2». Проте єдиним доказом цього є довідка, видана самим же ТДВ «Житлобуд-2» від 03 серпня 2015 року № 522/1, у якій зазначається про фінансування будівництва за власні кошти підприємства. Жодних інших доказів на підтвердження наявності у підвалі саме нежитлових приміщень матеріали справи не містять.

17. У матеріалах справи також відсутня проєктна документація, на підставі якої можна було б пересвідчитися в існуванні окремих (ізольованих) приміщень у підвалі будівлі.

18. Натомість матеріали справи містять проєктну документацію на будівництво секції № 9 житлового будинку на АДРЕСА_2 (якому надалі присвоєно адресу: АДРЕСА_1 ), яка розроблена УДПІ «Укрміськбудпроект» перед початком будівництва документації вбачається, що план підвалу не передбачав жодних виділених ізольованих приміщень, функціональне призначення яких не пов`язане з обслуговуванням житлового будинку.

19. Аналіз плану підвалу будинку із нанесеною мережею опалення у зіставленні з фактично протиправно сформованим нежитловим приміщенням площею 123,7 кв. м свідчить, що в цій частині підвалу проходять стояки опалення № 16-19. Вони є загальнобудинковими комунікаціями, які забезпечують життєдіяльність мешканців будинку АДРЕСА_1 . Відповідно, відсутність вільного доступу членів ОСББ «Альянс-2008» до цих мереж для проведення ремонтних чи експлуатаційних робіт у разі аварійної ситуації може призвести до завдання майнової шкоди об`єднанню та співвласникам.

20. За таких обставин суди першої та апеляційної інстанцій дійшли помилкового висновку про те, що спірні підвальні приміщення є ізольованими нежитловими приміщеннями.

21. З огляду на наявні в матеріалах справи докази, спірні площі є елементами підвалу, які не проєктувалися та не будувалися спеціально для здійснення господарської діяльності (як-от магазин, офіс, перукарня чи поштове відділення). Вони є допоміжними приміщеннями, призначеними для забезпечення належної експлуатації будинку та задоволення побутових потреб його мешканців.

22. Оскільки спірні приміщення за своїми характеристиками є допоміжними, вони автоматично належать до спільної власності мешканців будинку. Згідно зі сталою судовою практикою, позивач звільнений від обов`язку окремо доводити право власності на таке майно.

23. Твердження суду першої та апеляційної інстанцій про неможливість захисту прав без оскарження первинного правочину прямо суперечить актуальній практиці касаційної інстанції. Апеляційним судом повністю проігноровано правову позицію, сформовану у постанові Верховного Суду від 04 червня 2024 року у справі

№ 916/2354/23, яка визначає вимогу про скасування свідоцтва про право власності як цілком належний та ефективний спосіб захисту інтересів співвласників у подібних правовідносинах.

24. Ухвалюючи рішення, суди вдалися до вибіркового оцінювання доказів. Вони безпідставно визнали правомірним право власності ТДВ «Житлобуд-2», спираючись лише на видану цим же товариством довідку. Проігнорувавши проєктну документацію будинку, суди дійшли хибного та протиправного висновку про нежитловий статус приміщень.

Узагальнені доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

25. У лютому 2025 року представник ОСОБА_1 - адвокат Панич О. В. засобами поштового зв`язку надіслав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просив відмовити у задоволенні касаційної скарги, а оскаржувані судові рішення залишити без змін.

26. У відзиві на касаційну скаргу представник ОСОБА_1 вказав, що під час розгляду справи в суді апеляційної інстанції представник позивача не змогла пояснити, де в проєктній документації відображено підвальні нежитлові приміщення № 9, 10, 11 (літ. «А-16», площа 123,7 кв. м) за спірною адресою, та якими доказами підтверджується їхній допоміжний статус. Окремо представник зазначив, що долучена позивачкою проєктна документація є недопустимим доказом, оскільки виконана іноземною мовою та не містить нотаріального перекладу українською мовою.

27. Крім того, представник ОСББ «Альянс-2008» не скористався своїм правом на ініціювання будівельно-технічної експертизи для встановлення та документального підтвердження того факту, що спірні нежитлові приміщення є допоміжними й призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

28. Водночас позивач не оскаржує правовий висновок апеляційного суду про те, що наявні в матеріалах справи докази підтверджують набуття попереднім власником приміщень (АТ «Житлобуд-2») права власності на них у встановленому законом порядку нового будівництва. Цей факт не був оспорений чи визнаний незаконним, а правомірність такого набуття майна не спростована. Крім того, касаційна скарга взагалі не містить доводів щодо порушення судом норм статей 204 та 331 ЦК України.

29. З огляду на це, позивач не довів порушення судами норм матеріального чи процесуального права, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні касаційної скарги.

30. Верховний Суд ухвалою від 08 січня 2025 року відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував справу із Комінтернівського районного суду м. Харкова.

31. 21 січня 2025 року цивільна справа № 641/5523/19 надійшла до Верховного Суду.

32. Верховний Суд ухвалою від 14 вересня 2026 року призначив справу до розгляду.

Фактичні обставини справи

33. Власниками квартир багатоквартирного будинку

АДРЕСА_1 створено ОСББ «Альянс-2008», що підтверджується інформаційним листом та статутом ОСББ «Альянс-2008», який зареєстровано 03 липня 2008 року.

34. Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 17 травня 2019 року, ОСОБА_1 є власником нежитлових приміщень підвалу № 9, 10, 11 в житловому будинку літ. А-16, що розташовані за адресою:

АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу. Дата державної реєстрації - 23 квітня 2019 року.

35. Згідно договору купівлі-продажу від 23 квітня 2019 року вбачається, що ТДВ

«Житлобуд-2» здійснило продаж нежитлових приміщень підвалу № 9, 10, 11 в житловому будинку літ. «А-16», розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 123,7 кв. м. Вказане майно на час укладення вказаного договору належало продавцю, тобто ТДВ «Житлобуд-2» на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого реєстраційною службою Харківського міського управління юстиції Харківської області 28 серпня 2015 року. Право власності на майно було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 25 червня 2015 року.

36. Згідно реєстраційної справи № 712885663101 щодо прийняття рішення про видачу ТДВ «Житлобуд-2» свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення підвалу № 9, 10, 11 в житловому будинку літ. «А-16», розташованого за адресою:

АДРЕСА_1 , загальною площею 123,7 кв. м, вбачається, що представник ТДВ «Житлобуд-2» звернувся до реєстраційної служби Харківського міського управління юстиції Харківської області із заявою про державну реєстрацію права приватної власності на нежитлові приміщення № 9, 10, 11 місцезнаходження яких за адресою: АДРЕСА_1 . Також до заяви були надані необхідні документи, зокрема довідка ТДВ «Житлобуд-2» від 23 червня 2015 року, згідно якої вбачається, що балансова вартість спірних нежитлових приміщень станом на 22 червня 2015 року складає 199 828,69 грн.

37. Крім цього, відповідно до довідки ТДВ «Житлобуд-2» від 03 червня 2015 року

№ 522/1 вбачається, що спірні нежитлові приміщення були побудовані за рахунок власних коштів ТДВ «Житлобуд-2» та їх балансова вартість складає 199 828,69 грн.

38. Згідно акту державної приймальної комісії від 06 грудня 2006 року секція № 9, як перша черга будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудованими приміщеннями соцкультпобуту АТ «Житлобуд-2» на АДРЕСА_2 , було прийнято в експлуатацію.

39. Відповідно до рішення виконавчого комітету Комінтернівської районної в м. Харкові ради від 19 грудня 2006 року № 358, АТ «Житлобуд-2» дозволено присвоєння поштової адреси житловому будинку-новобудові на АДРЕСА_1 .

40. Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:

- якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;

- якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;

- якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;

- якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

41. Відповідно до положень частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

42. Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

43. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише у межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

44. Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

45. Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

46. Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

47. Зазначеним вимогам оскаржувані судові рішення відповідають не повною мірою.

48. Згідно зі статтею 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

49. У частині першій статті 4 ЦПК України визначено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

50. Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

51. Згідно з частиною першою статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

52. Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).

53. Звертаючись до суду з позовом, ОСББ «Альянс-2008» зазначало, що спірні підвальні приміщення є допоміжними, належать до неподільного майна та перебувають у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку, а тому не підлягають відчуженню. У зв`язку з цим реєстрація права власності на ці приміщення є незаконною та підлягає скасуванню, оскільки ТДВ «Житлобуд-2», а надалі й ОСОБА_1 не мали правових підстав для набуття права власності на них.

54. Суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, відмовляючи у задоволенні позову обґрунтував це тим, що вимоги позивача про визнання недійсним свідоцтва про право власності на спірні приміщення та скасування запису про державну реєстрацію є безпідставними, необґрунтованими й не підлягають задоволенню, а також є неналежним способом захисту порушеного права. Крім того, суд першої інстанції зазначив, що позивач заявив позовні вимоги зі спливом позовної давності, а заяви про поновлення цього строку суду не надав. Оцінюючи договір купівлі-продажу від 23 квітня 2019 року, суд указав, що попередній власник (ТДВ «Житлобуд-2») володів майном на законних підставах. Позивач не надав доказів, які б підтверджували порушення закону під час укладення оскаржуваного правочину між ТДВ «Житлобуд-2» та ОСОБА_1 . За відсутності таких доказів діє презумпція правомірності правочину, що також є підставою для відмови у задоволенні позову.

55. Таким чином, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку, що позов є необґрунтованим, обраний спосіб захисту - неефективним, а позовні вимоги заявлено зі спливом позовної давності.

56. Проте Верховний Суд не погоджується з такими висновкамиз огляду на таке.

57. Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

58. Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23)).

59. Приватноправовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21 (провадження № 61?12101св23), постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року у справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

60. Згідно з частиною другою статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

61. У статті 369 ЦК України передбачено, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

62. Відповідно до частини першої статті 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).

63. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

64. У постанові Верховного Суду від 30 червня 2022 року у справі № 922/1406/21 зазначено, що допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 18 липня 2018 року у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 року у справі

№ 904/1040/18, від 15 травня 2019 року у справі № 906/1169/17).

65. Отже, законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

66. Цілком очевидно, що виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити режим спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач-2, який є їх останнім набувачем, має довести винятковий режим спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц).

67. У постанові Верховного Суду від 24 травня 2023 року у справі № 554/8296/21 викладено висновок про те, що співвласники багатоквартирного будинку мають право користування допоміжними приміщеннями, отримувати доступ до технічної документації, інформації про технічний стан, умови утримання та експлуатації, витрати на утримання, надходження від використання таких приміщень.

68. Визначальним у спорах за позовом співвласників багатоквартирного будинку щодо захисту прав на спільне майно багатоквартирного будинку є визначення правового режиму такого майна, тобто, чи належить воно до допоміжного приміщення в структурі житлового будинку, яким чином таке приміщення або його частину передано у приватну власність, та чи здійснена така передача за згодою співвласників.

69. Верховний Суд раніше робив висновки щодо захисту прав власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.

70. Так у постанові Верховного Суду від 16 грудня 2020 року у справі № 914/554/19 зазначено, що особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення як на окремий об`єкт цивільних прав.

71. Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 08 квітня

2020 року у справі № 915/1096/18, від 26 жовтня 2022 року у справі № 916/2022/21.

72. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 травня 2021 року у справі № 461/9578/15-ц (у спорі щодо незаконного переобладнання горища багатоквартирного будинку) викладено висновок, зокрема, про те, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку не можуть бути окремо відчужені як такі, не можуть бути сформовані як окремий об`єкт нерухомості, й речове право на них не може бути зареєстроване. Тобто допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, як і елементи спільного майна такого будинку взагалі, є обмежено оборотоздатними.

73. У постанові Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі № 711/10912/17 (провадження № 61-45272св18) вказано, що під час судового розгляду відповідачами не було спростовано належними та допустимими доказами, що спірне підсобне приміщення не належить співвласникам будинку та має інший правовий статус ніж визначений законом для таких приміщень. Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції обґрунтовано виходив з того, що відповідачі розпорядилися майном, а саме: підвальним підсобним приміщенням, яке належить на праві спільної сумісної власності всім співвласникам спірного житлового будинку. Укладанням оспорюваної додаткової угоди до інвестиційного договору з наступною державною реєстрацією права власності на підвальне підсобне приміщення цього житлового будинку відповідачі позбавили співвласників будинку права спільної сумісної власності на це приміщення. З такими висновками погодився й Верховний Суд».

74. У постанові від 06 квітня 2022 року справа № 461/5209/19 (провадження № 61-20295св21) Верховний Суд виснував, що, установивши, що спірні приміщення належать до допоміжних приміщень у багатоквартирному будинку, суди зробили помилковий висновок про відсутність підстав для задоволення позову. Тому було задоволено вимоги про визнання недійсним договору дарування та скасування запису про державну реєстрацію права власності.

75. У постанові Верховного Суду від 25 липня 2024 року справа № 756/10964/19 (провадження № 61-7434св24) як належні способи захисту прав співвласників допоміжних приміщень було визнано визнання недійсним договору та скасування рішення державного реєстратора.

76. У постанові від 22 січня 2025 року у справі № 760/33583/21 (провадження № 61?11771св24) Верховний Суд зазначив, що суди не врахували, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку мають специфічний правовий режим, і такі способи захисту як визнання недійсним правочину, так і оспорювання рішень та записів реєстратора, можуть бути застосовані для захисту прав співвласників багатоквартирного будинку.

77. У справі, що переглядається, суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, виснував про неефективність обраного способу захисту.

78. Проте колегія суддів вважає за необхідне звернути увагу на таке.

79. Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновлює порушене право позивача, тобто повинен бути належним (постанова Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року у справі

№ 910/10784/16).

80. Як «ефективний» слід розуміти такий засіб, що приводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тобто ефективний засіб повинен забезпечити поновлення порушеного права. Лише особа, право якої порушено, може визначити, чи відповідає спосіб захисту її інтересам. При цьому суд не має вирішувати замість позивача, з яким саме позовом йому слід звертатись до суду, щоб захист його прав був реальним та ефективним, не може визнавати неефективним спосіб захисту, передбачений законом, якщо особа, право якої порушено, вважає, що він відповідає її інтересам. Протилежне розуміння цих положень не узгоджувалося б із принципом диспозитивності, передбаченим статтею 2 ЦПК України.

81. Неналежність обраного позивачем способу захисту порушених прав може бути підставою для відмови в задоволенні пред`явлених вимог за умов, коли такий спосіб взагалі не передбачений законом або йому суперечить, не відповідає змісту порушеного права, на захист якого цей спосіб спрямовано, та не приводить до відновлення порушеного права тощо.

82. Проте якщо позивач просить про спосіб захисту, який прямо передбачений законом, хоча і не є єдиним способом захисту таких прав, проте відновить порушене право, на захист якого він спрямований, то наявність сумнівів щодо можливих перспектив успіху конкретного засобу правового захисту, який не є очевидно марним, не може бути підставою для відмови від його використання (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Вучковіч та інші проти Сербії» від 25 березня 2014 року, §74).

83. Таким чином, висновок судів попередніх інстанцій про неефективність обраного позивачем способу захисту є безпідставним та передчасним. Оскільки заявлені ОСББ «Альянс-2008» вимоги прямо передбачені законом, не є очевидно марними та спрямовані на реальне відновлення права спільної сумісної власності, суди не мали правових підстав перебирати на себе функції позивача та відмовляти в позові з мотивів неефективності захисту, що прямо порушує принцип диспозитивності цивільного судочинства.

84. Крім того, висновки судів першої та апеляційної інстанцій щодо необґрунтованості позову та одночасного застосування наслідків спливу позовної давності є помилковими. Вони прямо суперечать правовій позиції, викладеній у постанові Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року у справі

№ 504/2864/13-ц (провадження № 14-452цс18), де зазначено: «Суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, звернутих позивачем до того відповідача у спорі, який заявляє про застосування позовної давності. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи було порушене право, за захистом якого позивач звернувся до суду. Якщо це право порушене не було, суд відмовляє у позові через необґрунтованість останнього. І тільки якщо буде встановлено, що право позивача дійсно порушене, але позовна давність за відповідними вимогами спливла, про що заявила інша сторона у спорі, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності у разі відсутності визнаних судом поважними причин її пропуску, про які повідомив позивач».

85. Таким чином, суди попередніх інстанцій припустилися взаємовиключної помилки: відмовивши в позові за необґрунтованістю (тобто через відсутність порушеного права), вони не мали правових підстав одночасно застосовувати наслідки спливу позовної давності.

86. Також воцінці спірних правовідносин Верховний Суд враховує і таке.

87. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

88. Частина друга статті 16 ЦК України визначає конкретні способи захисту цивільних прав та інтересів, як-то: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

89. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

90. Суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу особи в разі порушення нею положень частин другої - п`ятої статті 13 цього Кодексу (частина третя статті 16 ЦК України).

91. У частині другій - четвертій статті 13 ЦК України визначено, що при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.

92. У статті 203 ЦК України закріплені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

93. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 ЦК України). Стаття 216 ЦК України регулює правові наслідки недійсності правочину, зокрема її частина перша передбачає реституцію.

94. Верховний Суд раніше вже виснував, що належним способом захисту порушених прав співвласників багатоквартирного житлового будинку на допоміжні приміщення у ньому може бути визнання недійсним договору (постанова Верховного Суду від 25 липня 2024 року у справі № 756/10964/19, від 22 січня 2025 року у справі

№ 760/33583/21), зокрема того, за яким нежитлове (підвальне) приміщення було придбане покупцем без згоди цих співвласників. Зазначене не виключає можливість застосування ОСББ як способу захисту вимоги про витребування, якщо ОСББ має намір зареєструвати право власності на відповідне приміщення за собою. Проте відмова у задоволенні вимоги ОСББ про визнання недійсним договору купівлі-продажу через неналежність і неефективність цього позову не узгоджується з відповідними висновками Верховного Суду. Отже, суди першої й апеляційної інстанцій помилково виснували про неефективність для захисту прав співвласників багатоквартирного будинку вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

95. Законодавство не передбачає, що може бути лише один ефективний та належний спосіб захисту інтересу та/або порушеного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. За певних законодавчих умов, якщо визнання правочину недійсним не є обов`язковою умовою реалізації можливостей захисту прав, наданих статтею 388 ЦК України, то це ще не означає, що таке визнання правочину недійсним не може бути самостійним, не менш ефективним способом захисту, якщо він відповідно до умов законодавства призводить до досягнення мети - захисту права та/або інтересу.

96. Таким чином, безпідставними є висновки судів першої та апеляційної інстанцій про те, що задоволення позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу, визнання недійсним свідоцтва про право власності та скасування записів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності на спірні приміщення не призведене до відновлення прав мешканцями багатоквартирного будинку вказаним майном.

97. Ухваливши рішення про відмову в позові з декількох взаємовиключних підстав, суди першої та апеляційної інстанцій ухилилися від належного розгляду справи по суті. Як наслідок, суди не дослідили належним чином обставини щодо обґрунтованості кожної позовної вимоги та наявності порушеного права позивача.

98. Крім того, колегія суддів звертає увагу на те, що судами попередніх інстанцій належним чином не з`ясовано правовий режим та технічний статус спірних підвальних приміщень № 9, 10, 11 у житловому будинку (літ. «А-16») загальною площею 123,7 кв. м, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , для остаточного визначення якого, з урахуванням специфіки технічних характеристик об`єкта, необхідне проведення відповідної судової будівельно-технічної експертизи.

Висновок за результатами розгляду касаційної скарги

99. Відповідно до пункту 1 частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

100. Враховуючи, що внаслідок неналежного дослідження та оцінки зібраних доказів суди першої та апеляційної інстанцій не встановили фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, ухвалені ними судові рішення не можуть вважатися законними і обґрунтованими.

101. Верховний Суд урахував, що апеляційний суд не усунув усіх порушень, допущених судом першої інстанції під час розгляду справи, а також взяв до уваги тривалий час розгляду судами цієї справи, а тому з метою процесуальної економії та з урахуванням визначених процесуальним законом повноважень апеляційного суду, а також з метою дотримання принципів справедливості, добросовісності та розумності, що є загальними засадами цивільного законодавства (стаття 3 ЦК України), дотримання основоположних засад (принципів) цивільного судочинства (частина третя статті 2 ЦПК України), дійшов висновку про направлення справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції для повного, всебічного та об`єктивного дослідження і встановлення фактичних обставин, що мають важливе значення для правильного вирішення спору.

102. Під час нового розгляду суду належить врахувати викладене, розглянути справу в установлені законом розумні строки з додержанням вимог матеріального і процесуального права, дослідити та належним чином оцінити подані сторонами докази, дати правову оцінку доводам і запереченням сторін та ухвалити законне і справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин і вимог закону.

Щодо судових витрат

103. Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

104. Оскільки справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, то розподіл судових витрат Верховний Суд не здійснює.

Щодо клопотання представника ОСОБА_1 - адвоката Панича О. В. про закриття касаційного провадження

105. У відзиві на касаційну скаргу представник ОСОБА_1 - адвокат

Панич О. В. просив закрити касаційне провадження у справі з підстав, визначених пунктом 5 частини другої статті 389 ЦПК України.

106. Згідно з пунктом 5 частини першої статті 396 ЦПК України суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, зокрема, якщо після відкриття касаційного провадження на підставі пункту 1 частини другої статті 389 цього Кодексу судом встановлено, що висновок щодо застосування норми права, який викладений у постанові Верховного Суду та на який посилався скаржник у касаційній скарзі, стосується правовідносин, які не є подібними.

107. Перевіривши доводи вказаного клопотання та дослідивши матеріали касаційного провадження, Верховний Суд дійшов висновку про те, що підстав для задоволення такого клопотання і закриття касаційного провадження у цій справі на підставі пункту 5 частини першої статті 396 ЦПК України немає.

Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду