ПОСТАНОВА Касаційний цивільний суд ВС у справі № 490/577/21

(1) Вступ

1. Позивач за договором купівлі-продажу майнових прав придбав у відповідача права на нежитлове приміщення. Однак після завершення будівництва та введення об`єкта нерухомості в експлуатацію дізнався, що частину приміщення, яке йому мали передати за цим договором, набула третя особа. Тому просив визнати майнові права на нежитлове приміщення, у будівництво якого інвестував кошти.

2. Відповідач заявив зустрічний позов про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав через істотне порушення його умов - непідписання позивачем акта приймання-передачі приміщення.

3. Суди першої й апеляційної інстанцій відмовили у задоволенні первісного позову та задовольнили зустрічний. Щодо первісного суд першої інстанції вказав, що ефективним способом захисту прав інвестора, який виконав умови договору інвестування, є визнання права власності. Тоді як апеляційний суд відмовив у задоволенні первісного позову через неналежність відповідача. Стосовно зустрічного позову суди попередніх інстанцій виснували, що немає нежитлового приміщення у визначеному договором розмірі, тому позивач не зможе реально отримати очікуване та реалізувати право власності. Вважали, що з урахуванням зміни істотних обставин найбільш повно сприятиме відновленню прав обох сторін розірвання договору із одночасним поверненням позивачеві коштів, які відповідач отримав за цим договором.

4. Позивач із рішеннями судів не погодився. У касаційній скарзі стверджував, зокрема, про помилковість висновку щодо неможливості захистити права в обраний спосіб, оскільки нежитлове приміщення існує, його можна повернути, але спершу слід у судовому порядку визнати за позивачем майнові права. Крім того, вважав безпідставним захист відповідача, який уклав нікчемні правочини й отримав подвійну оплату за продаж однієї і тієї самої речі декілька разів.

5. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду мав відповісти на такі питання: (1) чи є належним способом захисту прав позивача як інвестора, який виконав умови договору інвестування щодо нерухомого майна, введеного в експлуатацію та відчуженого третім особам, вимога про визнання майнових прав за договором купівлі-продажу таких прав? (2) чи є підстави для розірвання договору купівлі-продажу майнових прав і стягнення з відповідача коштів за цим договором, якщо на виконання останнього позивач не підписав акт приймання-передачі нежитлового приміщення, відповідач не довів належне інформування позивача про дату, час і місце такого підписання, а жодна зі сторін не заявила вимогу про повернення коштів позивачеві? Відповідь на ці питання негативна.

5.1. З огляду на повне виконання позивачем договору купівлі-продажу майнових прав, введення будинку в експлуатацію та відчуження відповідачем нежитлового приміщення у цьому будинку третім особам, вимога про визнання майнових прав на таке приміщення є неналежним способом захисту прав позивача. Належним способом є вимога про витребування відповідного нежитлового приміщення (нежитлових приміщень). Можливості її заявити не перешкоджає відсутність у новозбудованому будинку саме того приміщення, у будівництво якого вклав кошти позивач. Розглядаючи таку вимогу, слід встановити, чи відповідає об`єкт (об`єкти) витребування тому, майнові права на який придбав позивач.

5.2. Підстав для розірвання договору купівлі-продажу майнових прав і стягнення з відповідача коштів немає. Відповідач не довів повідомлення позивача про дату, час і місце підписання акта приймання-передачі Немає належних доказів надсилання цього акта позивачеві. Суд першої інстанції вийшов за межі заявлених вимог, стягнувши на користь позивача як наслідок розірвання договору купівлі-продажу майнових прав кошти, які той сплатив за умовами цього договору.

(2) Зміст позовної заяви

6. У січні 2021 року позивач звернувся до суду з позовом, у якому просив визнати за ним майнові права за договором купівлі-продажу майнових прав від 18 жовтня 2018 року № 2/Н (далі - договір купівлі-продажу) на нежитлове приміщення загальною площею 156,40 кв. м на першому поверсі у третій секції будинку на АДРЕСА_7 (далі - нежитлове приміщення). Мотивував вимогу так:

6.1. 18 жовтня 2018 року позивач уклав із відповідачем договір купівлі-продажу. За умовами цього договору відповідач зобов`язався передати у власність позивачеві майнові права на нежитлове приміщення, а позивач -прийняти й оплатити майнові права.

6.2. Позивач виконав умови договору купівлі-продажу та сплатив на рахунок відповідача вартість майнових прав.

6.3. Наприкінці 2019 року він звернувся до повіреного відповідача - ОСОБА_2 - про надання інформації щодо закінчення будівництва. Отримав відповідь, що об`єкт планується здати у 2020 році, та пропозицію повернути кошти, тобто розірвати договір купівлі-продажу.

6.4. У жовтні 2020 року ОСОБА_2 повідомив позивачеві, що частина нежитлового приміщення, яка згідно з договором купівлі-продажумала перейти позивачеві, буде вилучена на користь іншого впливового покупця.

6.5. Наприкінці грудня 2020 року позивач виявив, що у нежитловому приміщенні побудована стіна, яка розділяє його на дві відокремлені частини.

6.6. Відповідач фактично не визнає майнові права позивача на об`єкт договору купівлі-продажу. Тому згідно зі статтями 177 і 392 Цивільного кодексу України слід визнати майнові права позивача на нежитлове приміщення.

7. У липні 2021 року відповідач подав до суду зустрічний позов до позивача про розірвання договору купівлі-продажу. Мотивував так:

7.1. Позивач як покупець порушив умови договору купівлі-продажута не підписав акт приймання-передачі нежитлового приміщення.

7.2. Після введення об`єкта нерухомості в експлуатацію 22 березня 2021 року відповідач 11 травня 2021 року надіслав позивачеві повідомлення про необхідність підписання акта приймання-передачі нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 . Однак це повідомлення позивач не отримав, акт не підписав, чим порушив умову пункту 6.4.3 договору купівлі-продажу.

7.3. На підставі статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) слід розірвати цей договір.

(3) Зміст рішення суду першої інстанції

8. 8 грудня 2023 року Центральний районний суд міста Миколаєва ухвалив рішення, згідно з яким у задоволенні первісного позову відмовив, а зустрічний задовольнив частково: розірвав договір купівлі-продажу та стягнув із відповідача на користь позивача 2 045 712,00 грн, які останній сплатив за цим договором. Мотивував так:

8.1. Позивач виконав умови договору купівлі-продажу щодо повної оплати майнових прав, а відповідач не передав позивачеві нежитлове приміщення згідно з Додатком № 2 до цього договору.

8.2. Предметом спору за первісним позовом не є конкретно визначені приміщення, а лише проєктні квадратні метри нежитлових приміщень з визначенням їхнього розташування та будівельними характеристиками.

8.3. Інвестор після завершення будівництва об`єкта нерухомості має лише майнові права на набуття права власності на цей об`єкт і тільки після проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт такий інвестор трансформується у власника цього майна. А до моменту проведення державної реєстрації речових прав на новозбудований об`єкт за змістом положень Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» набуте за договором право на майбутній об`єкт нерухомості розглядається як право вимоги особи на вимірні одиниці об`єктів інвестування, що має зобов`язальний характер.

8.4. Немає доказів первинної реєстрації права власності на нежитлове приміщення як на об`єкт нерухомого майна. Крім того, чинне законодавство не передбачає виникнення права власності на окремі приміщення як об`єкт права власності у забудовника (замовника будівництва) за результатами введення в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку. Тому позивач не міг набути право власності на нежитлове приміщення як на об`єкт нерухомості за фактом введення в експлуатацію будинку, в якому воно знаходиться. Також такого права не набула жодна інша особа, у зв`язку із чим право власності на це приміщення як на вже існуючий об`єкт нерухомості не могло бути передано позивачеві за договором без підписання окремого акта приймання-передачі й інших документів, на підставі яких покупець мав здійснити державну реєстрацію права власності.

8.5. Право власності на нежитлове приміщення у позивача виникає лише після завершення будівництва об`єкта, введення в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, фактичної передачі його покупцю та державної реєстрації за ним права власності. Однак на час звернення до суду спірний об`єкт в експлуатацію не прийнятий. Отже, ні на час звернення до суду , ні на момент вирішення спору позивач у встановленому законом порядку не набув право власності на спірне нежитлове приміщення.

8.6. Невиконання відповідачем обов`язку за договором фактично позбавило позивача не права власності, а можливості реалізувати своє право вимоги на передачу відповідного майна, та відповідно, як наслідок, набути та оформити у встановленому законодавством позасудовому порядку право власності на нежитлове приміщення, що він і мав на меті, укладаючи договір.

8.7. Оскільки зобов`язальні правовідносини сторін за договором купівлі-продажу на час звернення позивача до суду не припинилися виконанням і набуттям у зв`язку з цим позивачем права власності на конкретне нерухоме майно, а судове рішення не може підміняти правовстановлюючих документів, вимога визнати за позивачем майнові права за цим договором на нежитлове приміщення з визначеними конкретними характеристиками не є належним способом захисту порушеного права.

8.8. На час вирішення справи нежитлове приміщення вже не існує у визначених у позові та договорі характеристиках (станом на час введення в експлуатацію спірного об`єкта нерухомості на першому поверсі не існувало приміщення площею 156,4 кв. м), об`єкт нерухомості введений в експлуатацію та відчужений на користь інших осіб, які не є учасником процесу і про залучення яких позивач, незважаючи на неодноразові роз`яснення суду, не заявив.

8.9. У випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності.

8.10. Відповідач не довів повідомлення позивача у порядку, встановленому у пункті 4.3 договору купівлі-продажу про дату та місце підписання акта приймання-передачі. Але, достовірно знаючи про введення об`єкта нерухомості в експлуатацію з квітня 2021 року, позивач не вжив дієвих заходів для прибуття до відповідача для складання та підписання вказаного акта.

8.11. Невиконання відповідачем обов`язку належно повідомити покупця про строк підписання акта кореспондується з розумним сумнівом підприємства щодо втрати інтересу позивачем до приймання майнових прав у встановлений строк. Тим більше позивач не заперечував те, що мав доступ до офісу чи відділу продажів відповідача та неодноразово вів телефонні перемовини з керівництвом підприємства.

8.12. Немає доказів того, що нежитлове приміщення 4-1, на яке претендує позивач, було розділене відповідачем на приміщення 5-1, 5-2 і 4-1. Відповідач не заперечував, що в процесі будівництва змінив проєктне планування, приміщення 4-1 має площу 113,9 кв. м, що підтверджує технічний паспорт, на підставі якого будинок введений в експлуатацію. А те, що приміщення 5-1 і 5-2 загальною площею 99,0 кв. м містять у складі частину нежитлового приміщення розміром 42,5 кв. м, яке мало належати позивачеві, є лише його припущенням. Навіть простим математичним шляхом складання площ цих приміщень за наявного геометричного розташування площа 156,4 кв. м не є можливою.

8.13. Судовий експерт на замовлення позивача у висновку № 115-186 за результатами проведення будівельно-технічного дослідження не встановила і не зазначила, як відбулося перепланування нежитлових приміщень першого поверху секції В при введенні будинку в експлуатацію порівняно з проєктним плануванням згідно з додатком № 2 до договору купівлі-продажу, та не визначила, чи технічно можливо відновити такі проєктувальні межі нежитлових приміщень станом на 2018 рік.

8.14. За відсутності нежитлового приміщення у визначеному договором купівлі-продажу розмірі та доведення того, що це приміщення можна відновити, позивач не зможе реально отримати очікуване при укладенні цього договору та реалізувати право власності на нежитлове приміщення, адже такого об`єкта нерухомості не існує в натурі.

8.15. Достовірно знаючи про фактичну неможливість виконання договору купівлі-продажу через зміну істотних обставин, а саме геометричних розмірів приміщень секції 3 першого поверху у будинку при введенні його в експлуатацію (нежитлове приміщення площею 156,4 кв. м не існує у тому вигляді, як воно було визначене згідно з проєктним плануванням станом на 2018 рік), позивач продовжував вимагати виконання первісних умов договору, незважаючи на різні пропозиції відповідача, зокрема, щодо повернення сторін у первісний стан (це було висловлено ще на підготовчому судовому засіданні у листопаді 2021 року). Отже, поведінка обох сторін договору не є повністю добросовісною в розумінні загальних принципів цивільних правовідносин і звичаїв ділового обороту.

8.16. 17 жовтня 2023 року Центральний районний суд м. Миколаєва ухвалив рішення у справі № 490/1509/22, згідно з яким відмовив у задоволенні позову позивача до ОСОБА_3 про передачу належної останньому на праві приватної власності частки нежитлового приміщення, необхідних документів для реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, зобов`язання звільнити нежитлові приміщення. У тій справі суд встановив таке:

- відповідач уклав із ОСОБА_3 договір купівлі-продажу майнових прав № 7/Н, відповідно до умов якого зобов`язався передати у власність покупцеві майнові права на нежитлове приміщення 4-1загальною площею 113,9 кв. м на першому поверсі у секції 34, а покупець зобов`язався прийняти й оплатити ці права;

- сторони того договору виконали його умови в повному обсязі;

- 8 липня 2021 року покупець зареєстрував його право власності на нежитлові приміщення 4-1 загальною площею 113,9 кв. м у секції 3В;

- позивач не отримав право власності на нежитлове приміщення, тобто не є власником, а тому не має права витребувати нерухоме майно в особи, яка отримала право власності у визначеному законом порядку;

- належним способом захисту прав позивача є звернення з позовом про стягнення збитків внаслідок невиконання умов договору купівлі-продажу, укладеного із відповідачем.

8.17. Оскільки позивач сплатив обумовлену договором купівлі-продажу вартість майнових прав і не отримав їх у власність, як-очікував при укладенні цього договору, має місце порушення прав позивача, які слід захистити у найбільш ефективний і прийнятний спосіб із урахуванням зміни істотних обставин, що існують на час вирішення справи, щоб найбільш повно сприяти відновленню прав обох сторін договору: розірвати договір купівлі-продажу з одночасним поверненням сторін у первісний стан, а саме повернення на користь покупця від відповідача 2 045 712 грн отриманих за договором коштів.

(4) Зміст постанови апеляційного суду

9. 1 квітня 2024 року Миколаївський апеляційний суд ухвалив постанову, згідно з якою рішення суду першої інстанції залишив без змін. Мотивував постанову так:

9.1. У січні 2021 року позивач вважав, що у нього з відповідачем склалися зобов`язальні правовідносини з приводу невиконання останнім обов`язків за договором купівлі-продажу. Але 22 березня 2021 року будівництво будинку завершилося, його ввели в експлуатацію та присвоїли адресу - АДРЕСА_1 . До переліку осіб, яким належали майнові права на приміщення 4-1 у секції В за цією адресою, входив позивач.

9.2. 8 липня 2021 року нежитлове приміщення 4-1 площею 113,9 кв. м зареєстроване на праві власності за ОСОБА_3 . Тобто на момент розгляду справи відбулось не лише завершення будівництва нежитлового приміщення, але й реєстрація права власності на нього за іншою особою. Тому прав та обов`язків останнього безпосередньо стосується вимога позивача. Клопотання про залучення цієї особи співвідповідачем позивач не заявив. Неналежність відповідача є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову. Тому висновок суду першої інстанції про відмову у задоволенні первісного позову є правильним.

9.3. За відсутності нежитлового приміщення у визначеному договором купівлі-продажу розмірі на час введення будинку в експлуатацію та за відсутності доведення того, що це приміщення можна відновити, позивач не зможе реально отримати очікуване при укладенні договору і не реалізує право власності на вказане приміщення (цей об`єкт не існує в натурі).

9.4. Суд першої інстанції обґрунтовано застосував у спірних правовідносинах припис частини другої статті 651 ЦК України, оскільки має місце істотне порушення відповідачем умов договору купівлі-продажу, а також порушення прав позивача, який сплатив обумовлену цим договором вартість майнових прав і не отримав їх згідно з умовами договору.

9.5. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту. Тому правильним є висновок суду першої інстанції про те, що належним способом захисту порушеного права позивача є стягнення з відповідача 2 045 712,00 грн, які той отримав за умовами договору купівлі-продажу.

(5) Провадження у суді касаційної інстанції

10. 6 травня 2024 року адвокат в інтересах позивача сформував в системі «Електронний суд» касаційну скаргу (вх. № 15705/0/220-24 від 7 травня 2024 року), в якій просив скасувати вказані судові рішення й ухвалити нове - про задоволення первісного та відмову у задоволенні зустрічного позовів.

11. 27 травня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду постановив ухвалу про відкриття касаційного провадження за касаційною скаргою позивача.

12. 14 березня 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду постановив ухвалу, згідно з якою призначив справу до судового розгляду в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи у складі колегії з п`яти суддів.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

(1) Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

13. Позивач мотивував касаційну скаргу так:

13.1. Суд апеляційної інстанції застосував норми права без урахування висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц, від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц, від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 26 січня 2022 року у справі № 344/9967/17, про те, що ефективним способом захисту майнових прав на об`єкт інвестування у разі невиконання забудовником його зобов`язань за відсутності введення будинку в експлуатацію, ураховуючи повну та вчасну сплату пайових внесків учасником будівництва, є визнання за учасником будівництва (пайовиком) майнових прав на об`єкт інвестування; належним відповідачем є забудовник; доводити у справі за позовом про визнання майнових прав на об`єкт інвестування слід такі обставини: невиконання забудовником обов`язку або відсутність факту введення будинку в експлуатацію, а також виконання особою, яка вважає її майнові права порушеними (учасником будівництва, пайовиком), повної та вчасної сплати пайових внесків.

13.2. Висновки судів попередніх інстанцій про те, що права позивача не можна захистити в обраний ним спосіб, є помилковими, бо об`єкт нерухомості існує в натурі, його можна повернути, але спершу слід у судовому порядку визнати за позивачем його майнові права.

13.3. З урахуванням висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 нікчемним правочином є договір купівлі-продажу майнових прав від 5 липня 2021 року № 7/Н, який відповідач уклав із ОСОБА_3 на нежитлове приміщення загальною площею 113,9 кв. м, адже станом на 8 липня 2021 року - день державної реєстрації його права власності на це приміщення за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2408103748000) - договір купівлі-продажу, який уклав позивач із відповідачем, був чинним.

13.4. Висновок судів попередніх інстанцій суперечить обставинам справи. Суди неправильно застосували норми права. Згідно з висновками, викладеними у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, від 4 червня 2019 року у справі № 916/3456/17, від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц, оскільки правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним, то, встановивши, що оскаржені позивачем правочини спрямовані на незаконне заволодіння належним позивачу об`єктом інвестування, суди мали виснувати про нікчемний характер цих правочинів.

13.5. Суди першої й апеляційної інстанцій неправильно застосували норми права на підставі висновків, викладених у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 24 червня 2021 року у справі № 686/19271/19: суди повинні встановити не лише істотне порушення договору купівлі-продажу, але й наявність завданої цим порушенням шкоди (реальних збитків та/або упущеної вигоди), її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване від укладення договору, а також, те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що вона справді змогла отримати; істотним є таке порушення договору однією зі сторін, яке зумовлює для другої неможливість досягнення нею цілей договору; вирішальне значення для застосування положення частини другої статті 651 ЦК України має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору потерпіла сторона.

13.6. Суди безпідставно, порушуючи вимоги закону, захистили відповідача, який уклав нікчемні правочини й отримав подвійну оплату за продаж однієї і тієї ж речі декілька разів.

13.7. Згідно з пунктом 4.3 договору купівлі-продажу саме на відповідача як продавця, а не на позивача як покупця покладений обов`язок протягом 5 днів з моменту введення об`єкта в експлуатацію запросити покупця для підписання акта приймання-передачі та зазначити місце, дату і час для такого підписання. Відповідач не довів належними доказами повідомлення позивача про дату та місце підписання цього акта.

(2) Позиції інших учасників справи

14. Відповідач відзив на касаційну скаргу не подав.

(1) Межі розгляду справи у суді касаційної інстанції

15. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 27 травня 2024 року відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою позивача на підставі, визначеній у пункті 1 частини другої статті 389 ЦПК України.

16. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

17. З огляду на вказаний припис Верховний Суд за загальним правилом переглядає оскаржені судові рішення у межах тих доводів і вимог касаційної скарги, які стали підставами для відкриття касаційного провадження.

(2) Оцінка аргументів учасників справи та висновків судів першої й апеляційної інстанцій

(2.1) Чи є належним способом захисту прав позивача як інвестора, який виконав умови договору інвестування щодо нерухомого майна, введеного в експлуатацію та відчуженого третім особам, вимога про визнання майнових прав за договором купівлі-продажу таких прав?

18. Позивач просив визнати майнові права за договором купівлі-продажу на нежитлове приміщення у будинку, який на час розгляду справи в суді першої інстанції був введений в експлуатацію. Позивач стверджував, що вказане приміщення відповідач розділив і відчужив майнові права іншим особам. Суди обох інстанцій відмовили у задоволенні вимоги позивача. Суд першої інстанції вказав, що ефективним способом захисту прав інвестора, який виконав умови договору інвестування є визнання права власності. Апеляційний суд залишив це рішення без змін, але відмовив у задоволенні первісного позову через неналежність відповідача.

19. Позивач із судовими рішеннями не погодився. У касаційній скарзі стверджував про те, що помилковим є висновок про неналежність обраного позивачем способу захисту та належність позову про визнання права власності. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду вважає доводи позивача частково обґрунтованими.

(2.1.1) Законодавство та судова практика

20. Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі (частини перша та друга статті 2 ЦПК України).

21. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України).

22. Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що, як правило, суб`єкт може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту його права чи інтересу. Такий спосіб здебільшого випливає із суті правового регулювання відповідних спірних правовідносин (див. mutatis mutandis постанови від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт143), від 14грудня 2021 року у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (пункт 8.31), від 8лютого 2022року у справі № 209/3085/20 (пункт 21), від 13липня 2022року у справі № 363/1834/17 (пункт 56), від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 (пункт 5.6), від 28 вересня 2022 року у справі № 483/448/20 (пункт9.64), від 14 грудня 2022 року у справі № 477/2330/18 (пункт 55), від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17 (пункт 86)).

23. Обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову (див. mutatis mutandis постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 2 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 54), від 6 квітня 2021 року у справі № 910/10011/19 (пункт 99), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.56), від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (пункт 8.46), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155)).

24. Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України). Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи. Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкта нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України) (див. mutatismutandisпостанову Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (пункти 100-101, 146-147, 149)).

25. У тих випадках, коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупець не отримав правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої покупець сплатив у повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України (див. mutatismutandisпостанову Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц).

(2.1.2) Факти справи

26. Суди першої й апеляційної інстанцій встановили такі обставини:

26.1. 18 жовтня 2018 року сторони уклали договір купівлі-продажу, згідно з яким відповідач зобов`язався передати у власність позивача майнові права на нежитлове приміщення, а останній зобов`язався прийняти й оплатити майнові права.

26.2. Нежитлове приміщення, зазначене у пункті 2.1 цього договору, майнові права на яке придбає покупець, має такі характеристики: будівельна адреса АДРЕСА_1; загальна площа - 156,40 м. кв; поверх - 1; секція - 3 (індивідуально визначене у пункті 2.2 договору купівлі-продажу). За змістом пункту 2.4 договору загальна площа цього приміщення є проєктною та підлягає уточненню за даними технічного паспорта; площа введеного в експлуатацію нежитлового приміщення може відрізнятися від проєктної площі не більше ніж на 2 %.

26.3. Сторони погодили, що загальна вартість майнових прав на нежитлове приміщення складає 2 045 712,00 грн (пункт 5.1 договору купівлі-продажу).

26.4. Сторони погодили графік оплати за договором купівлі-продажу, згідно з яким: 23 жовтня 2018 року сплачується 4% від вартості нежитлового приміщення у розмірі 100 000,00 грн; 9 листопада 2018 року - 68 % вартості нежитлового приміщення у розмірі 1 400 000,00 грн; 25 грудня 2018 року сплачується 28% вартості нежитлового приміщення у розмірі 545 712,00 грн (т. 1, а. с. 12).

26.5. Згідно з копіями платіжних доручень позивач на виконання договору купівлі-продажу оплатив: 19 жовтня 2018 року - 100 000,00 грн; 1 листопада 2018 року - 890 000,00 грн і 510 000,00 грн; 21 грудня 2018 року - 545 712,00 грн (т. 1, а. с. 14-17). Позивач вніс оплату за майнові права у повному обсязі.

26.6. 22 березня 2021 року Управління державного архітектурно-будівельного контролю Миколаївської міської ради надало відповідачу сертифікат щодо відповідності закінченого будівництвом об`єкта - багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на АДРЕСА_1 . Згідно з цим сертифікатом початком будівництва є 24 липня 2019 року, а датою завершення - 22 березня 2021 року.

26.7. 14 квітня 2021 року Виконавчий комітет Миколаївської міської ради прийняв рішення про надання нової адреси вказаному об`єкту:

АДРЕСА_3 . Позивач у заяві на адресу суду першої інстанції від 4 червня 2021 року повідомив, що дізнався про введення в експлуатацію спірного об`єкта нерухомості у квітні 2021 року та навіть отримав відповідні підтвердні документи.

26.9. Станом на час введення 22 березня 2021 року об`єкта в експлуатацію до переліку осіб, яким належали майнові права на об`єкт будівництва за адресою АДРЕСА_1 , входив, зокрема, позивач: секція В, приміщення 4-1.

26.10. У підготовчому судовому засіданні позивач долучив до матеріалів справи інформаційні витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, згідно з яким приміщення 4-1 площею 113,9 кв. м на АДРЕСА_4 зареєстроване на праві власності за ОСОБА_3 , а приміщення 5-1 і 5-2 загальною площею 99 кв. м за цією ж адресою - за ОСОБА_4 та ОСОБА_5 .

26.11. Згідно з технічним паспортом на будинок квартирного типу за будівельною адресою: АДРЕСА_5 станом на 22 лютого 2021 року за замовленням відповідача на першому поверсі є такі нежитлові приміщення: № 1-1 - площею 277,2 кв. м, № 3-1- площею 80,6 кв. м, №2-1 - площею 209,7 кв. м, № 4-1 - площею 113,9 кв. м, № 5-1 - площею 99,0 кв. м, № 6-1 - площею 59,7 кв. м (торгові зали), а також приміщення загального користування - 140,3 кв. м. Такі ж дані є у технічних паспортах на приміщення 5-1 (89,8 кв. м) і приміщення 5-2 (площею 9,2 кв. м), які належать на праві власності по 1/2 частині ОСОБА_5 та ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу майнових прав № 4/Н від 3 вересня 2019 року й акта приймання-передачі від 17 травня 2021 року, а також на приміщення 4-1 (113,9 кв. м), яке належить на праві власності ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу майнових прав № 7/Н від 5 липня 2021 року й акта приймання-передачі від 6 липня 2021 року. Отже, станом на час введення в експлуатацію будинку на першому поверсі не було нежитлового приміщення площею 156,4 кв. м.

26.12. Відповідач не заперечував, що у процесі будівництва змінив проєктне планування, площа приміщення 4-1 стала 113,9 кв. м, що підтверджує технічний паспорт, на підставі якого будинок ввели в експлуатацію. Те, що приміщення 5-1 і 5-2 загальною площею 99 кв. м мають у складі частину нежитлового приміщення розміром 42,5 кв. м, яке мало належати позивачеві, є його припущенням.

26.13. На замовлення позивача судовий експерт ОСОБА_6 склала висновок експерта № 115-186 за результатами проведення будівельно-технічного дослідження. Згідно з цим висновком нежитлові приміщення, які в договорі купівлі-продажу за будівельною адресою: АДРЕСА_1 частково співпадають із нежитловими приміщеннями першого поверху (секція 3) багатоквартирного житлового будинку № АДРЕСА_8 у м. Миколаєві в частині, межі якої зазначені синім кольором на рис. 14 дослідницької частини висновку експерта, й описані на сторінках 24 і 25 дослідницької частини висновку експерта. Станом на дату проведення дослідження у нежитлових приміщеннях 4-1, 5-1, 5-2 влаштовані перегородки, закладені прорізи, влаштовані прорізи. Але ні на сторінках 24 і 25, ні у висновках експерт не зазначила, як і наскільки співпадають нежитлове приміщення, вказане у договорі купівлі-продажу (156,4 кв. м) із додатком № 2 і нежитлові приміщення першого поверху в секції 3 багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_1 .

(2.1.3) Застосування норм до фактів справи

27. Колегія суддів звертає увагу на те, що покупець, який інвестував у будівництво, однак не отримав правовстановлюючі документи після його завершення та прийняття нерухомого майна в експлуатацію, має звернутися із позовом до продавця про визнання права власності на відповідний об`єкт нерухомості, а не на майнові права. Якщо такий об`єкт відчужений третім особам, належним способом захисту є вимога про витребування від них цього майна. Відсутність у новозбудованому будинку саме такого приміщення, у будівництво якого вклав кошти інвестор, не є перешкодою для заявлення вимоги про витребування. Розглядаючи її, слід встановити, чи відповідає об`єкт (об`єкти) витребування тому, майнові права на який придбав інвестор.

28. З огляду на вказане, беручи до уваги повне виконання позивачем договору купівлі-продажу, введення будинку в експлуатацію та відчуження відповідачем нежитлового приміщення третім особам, вимога про визнання майнових прав на це приміщення є неналежним способом захисту прав позивача. Належним способом є вимога про витребування відповідного нежитлового приміщення (нежитлових приміщень) від таких осіб. Тому оскаржені судові рішення про відмову у задоволені первісного позову слід змінити у мотивувальних частинах, виклавши їх у редакції цієї постанови.

(2.2) Чи є підстави для розірвання договору купівлі-продажу майнових прав і стягнення з відповідача коштів за цим договором, якщо на виконання останнього позивач не підписав акт приймання-передачі нежитлового приміщення, відповідач не довів належне інформування позивача про дату, час і місце такого підписання, а жодна зі сторін не заявила вимогу про повернення коштів позивачеві?

29. Відповідач у зустрічному позові просив розірвати договір купівлі-продажу через істотне порушення його умов, пов`язане із неприйняттям позивачем нежитлового приміщення за актом приймання-передачі.

30. Суди першої й апеляційної інстанцій задовольнили зустрічний позов. Обґрунтували тим, що позивач сплатив обумовлену договором купівлі-продажу вартість майнових прав і не отримав їх у власність, як-очікував при укладенні цього договору; у будинку немає нежитлового приміщення із розміром, який визначений у договорі купівлі-продажу, тому позивач не зможе реально отримати очікуване та реалізувати право власності на нежитлове приміщення; має місце істотне порушення відповідачем умов договору купівлі-продажу, а також порушення прав позивача, який сплатив обумовлену цим договором вартість майнових прав і не отримав їх згідно з умовами договору. Тому із урахуванням зміни істотних обставин суди вважали, що найбільш повно сприятиме відновленню прав обох сторін договору купівлі-продажуйого розірвання з одночасним поверненням позивачеві коштів, які від нього отримав відповідач.

31. Позивач із судовими рішеннями щодо вирішення зустрічного позову не погодився. У касаційній скарзі стверджував про те, що відповідач не довів належними доказами істотне порушення умов договору купівлі-продажу через відсутність доказів повідомлення позивача про дату, час і місце підписання акта приймання-передачі нерухомого майна. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду вважає доводи позивача частково обґрунтованими.

(2.2.1) Законодавство та судова практика

32. Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (частини перша, третя та четверта статті 12 ЦПК України).

33. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

34. Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).

35. При ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог (частина друга статті 264 ЦПК України).

36. Диспозитивність - один з базових принципів судочинства, керуючись яким, позивач самостійно вирішує, які позовні вимоги заявляти. Суд позбавлений можливості формулювати позовні вимоги замість позивача (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року в справі № 914/2350/18(914/608/20) (пункт 118)).

37. У цивільному судочинстві діє принцип диспозитивності, який покладає на суд обов`язок вирішувати лише ті питання, про вирішення яких його просять сторони справи (учасники спірних правовідносин), і позбавляє можливості ініціювати судове провадження. Формування змісту й обсягу позовних вимог є диспозитивним правом позивача. Тягар доказування лежить на сторонах, а суд розглядає справу виключно у межах заявлених вимог і наданих доказів (див. mutatis mutandis постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 2 червня 2022 року в справі № 602/1455/20).

38. Визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Тоді як встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який він виконує під час розгляду справи (див. mutatis mutandis постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц, від 20 червня 2018 року у справі № 308/3162/15-ц, від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц, від 12 грудня 2018 року у справах № 372/51/16-ц і № 570/3439/16-ц, від 30 січня 2019 року у справі № 552/6381/17, від 13 березня 2019 року у справі № 757/39920/15-ц, від 27 березня 2019 року у справі № 520/17304/15-ц).

39. Суд не може вийти за межі позовних вимог та з порушенням принципу диспозитивності самостійно обирати підставу та предмет позову (див. mutatis mutandisпостанови Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 1 квітня 2020 року у справі № 686/24003/18, Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 1 липня 2020 року у справі № 287/575/16, Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 серпня 2020 року у справі № 287/587/16-ц та від 29 червня 2026 року у справі № 1328/6904/12.

40. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частини перша та друга статті 651 ЦК України).

41. Зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є юридичним наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору у відповідності до пункту 2 частини першої статті 611 ЦК України, тобто способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання є обставини, наведені у частині другій статті 651 ЦК України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють юридичну невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб`єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські).

Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони (див. mutatismutandisпостанову Великої Палати Верховного Суду від 12 лютого 2019 року у справі № 914/2649/17 (пункти 8.10-8.11, 8.16-8.17)).

42. Застосування такого юридичного наслідку як розірвання договору судом саме через істотність допущеного порушення договору, визначену через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність і розумність (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (пункт 8.14)).

43. Суд оцінює порушення договору як істотне відповідно до критеріїв, що встановлені у статті 651 ЦК України. Оціночне поняття істотності порушення договору розкривається за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це друге оціночне поняття значно звужує сферу повноважень суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина як суб`єктивний чинник сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення ні для оцінки порушення як істотного, ні для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України (див. mutatismutandisпостанови Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 9 грудня 2020 року в справі № 199/3846/19 і від 14 січня 2026 року у справі № 629/3573/23).

(2.1.2) Факти справи

44. Суди першої й апеляційної інстанцій встановили такі обставини:

44.1. Майнові права за цим договором передаються продавцем покупцю шляхом підписання акта. Акт підписується сторонами не пізніше 5 робочих днів з дати введення об`єкта нерухомості в експлуатацію за умови оплати покупцем 100% загальної вартості майнових прав, що визначені у пункті 5 договору (пункт 4.1 договору купівлі-продажу).

44.2. Продавець упродовж 5 днів із моменту введення об`єкта в експлуатацію повинен запросити покупця для підписання акта та зазначити місце, дату та час для підписання (пункт 4.3 договору купівлі-продажу).

44.3. Право власності на майнові права переходить від продавця до покупця після підписання акта; для його підписання й отримання інших документів покупець має з`явитися до продавця протягом 30 робочих днів з моменту інформування, передбаченого пунктом 4.3 договору. За наявності поважних причин покупець повинен письмово попередити про них продавця й отримати його письмову згоду на продовження терміну підписання акта (пункт 4.4 договору купівлі-продажу).

44.4. Сторони погодили, що одночасно з підписанням продавець надає покупцю примірник акта приймання-передачі, завірену печаткою копію акта введення об`єкта нерухомості в експлуатацію, копію технічного паспорта на будинок (пункт 4.7 договору купівлі-продажу). Після виконання пункту 4.7 зобов`язання продавця за договором вважаються виконаними.

44.5. За невиконання або неналежне виконання зобов`язань за договором сторони несуть відповідальність, передбачену договором і чинним законодавством України. Припинення дії договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору (пункт 7.1 договору купівлі-продажу).

44.6. Продавець має право ініціювати розірвання договору після завершення будівництва та введення об`єкта нерухомості в експлуатацію в разі непідписання покупцем акта у порядку та у строки, передбачені підпунктами 4.1-4.4 договору (пункт 8.3 договору купівлі-продажу).

44.7. Будь-які повідомлення направляються та вважаються врученими іншій стороні, якщо вони направлені поштою цінним листом з повідомленням про вручення або з кур`єром за поштовою адресою сторони, що вказана серед реквізитів сторін договору (пункт 9.1 договору купівлі-продажу).

44.8. Згідно з розділом 10 «Реквізити сторін» договору купівлі-продажу адреса позивача - АДРЕСА_6 (без зазначення поштового індексу та номера телефону).

44.9. Позивач виконав умови договору купівлі-продажу щодо повної оплати майнових прав, а відповідач не передав позивачеві нежитлове приміщення згідно з додатком № 2 до цього договору.

44.10. 20 травня 2021 року відповідач надіслав позивачеві поштову кореспонденцію цінним поштовим листом зі зворотнім поштовим повідомленням на адресу АДРЕСА_6 .

44.11. 3 червня 2021 року цей лист повернувся відповідачеві з поштовою відміткою «за закінченням терміну зберігання».

44.12. На квитанції про відправлення номер телефону отримувача зазначений НОМЕР_1 , а дійсний номер позивача - НОМЕР_2 .

44.13. Відповідач не довів повідомлення позивача у порядку, встановленому у пункті 4.3 договору купівлі-продажу про дату та місце підписання акта приймання-передачі. Достовірно знаючи про введення об`єкта нерухомості в експлуатацію, позивач не вжив дієві заходи щодо прибуття до відповідача для складання та підписання вказаного акта.

(2.1.3) Застосування норм до фактів справи

45. Відповідач підставою розірвання договору купівлі-продажу вважав те, що позивач згідно з пунктом 6.4.3 договору купівлі-продажуне з`явився для підписання акта приймання передачі нежитлового приміщення; це згідно з пунктом 8.3 договору купівлі-продажу є підставою для його розірвання. Позивач заперечував ці обставини, зокрема, тому, що жодного повідомлення у передбаченому цим договором порядку про необхідність підписання вказаного акта від продавця не отримував.

46. Суди першої й апеляційної інстанцій встановили, що відповідач не довів повідомлення позивача в порядку, встановленому пунктом 4.3 договору купівлі-продажу, про дату та місце підписання акта приймання-передачі. Але вважали, що поведінка обох сторін договору не є добросовісною, з огляду на що для найбільш повного відновлення прав обох сторін слід розірвати договір купівлі-продажу й одночасно повернути позивачеві кошти, які відповідач отримав за цим договором.

47. За змістом пункту 8.3 договору купівлі-продажу відповідач мав право ініціювати розірвання договору після завершення будівництва та введення об`єкта нерухомості в експлуатацію в разі непідписання покупцем акта у порядку та у строки, передбачені підпунктами 4.1-4.4 договору. А згідно з його пунктом 4.3 відповідач упродовж 5 днів із моменту введення об`єкта в експлуатацію мав запросити покупця для підписання акта та зазначити місце, дату та час для підписання. Однак суди обох інстанцій встановили, що відповідач не довів повідомлення позивача у порядку, встановленому у пункті 4.3 договору купівлі-продажу про дату, час і місце підписання акта приймання-передачі. Тому за встановлених обставин справи відсутні умови, передбачені у частині другій статті 651 ЦК України, для задоволення зустрічного позову. З огляду на це в частині задоволення зустрічного позову судові рішення слід скасувати та відмовити у задоволенні вимоги відповідача.

48. Крім того, колегія суддів зауважує, що суд першої інстанції усупереч принципу диспозитивності вийшов за межі заявлених відповідачем у зустрічному позові вимог, стягнувши на користь позивача 2 045 712,00 грн, які той сплатив за умовами договору купівлі-продажу. Апеляційний суд на це увагу не звернув, помилку суду першої інстанції не виправив, хоча мав його рішення у частині стягнення з відповідача коштів скасувати.

(3) Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

(3.1) Щодо суті касаційної скарги

49. Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд (пункт 3 частини першої статті 409 ЦПК України).

50. Суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини (частини перша та четверта статті 412 ЦПК України).

51. Із урахуванням висновку про часткову обґрунтованість касаційної скарги позивача судові рішення слід:

- змінити у мотивувальних частинах щодо відмови у задоволенні первісного позову, виклавши їх у редакції цієї постанови;

- скасувати у частині задоволення зустрічного позову й ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні вимоги про розірвання договору купівлі-продажу;

- скасувати у частині стягнення на користь позивача коштів, які він сплатив відповідачеві за договором купівлі-продажу, оскільки сторони таку вимогу не заявляли.

Керуючись статтями 400, 409, 412, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду